房地產(chǎn)中介市場存在的問題探析

黃慧瓊 龍清超

【摘 要】隨著我國城鎮(zhèn)住房制度的改革與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場對房地產(chǎn)中介服務(wù)日益增長的需求為房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。當(dāng)前，房地產(chǎn)中介市場存在人員專業(yè)化水平低、經(jīng)營誠信水平低、行業(yè)管理不規(guī)范、規(guī)?；潭鹊偷葐栴}，制約了房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展。文章以房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)作為分析對象，對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營中存在的問題進(jìn)行系統(tǒng)的研究，并在此基礎(chǔ)上，對適合房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展對策進(jìn)行探索，保障房地產(chǎn)市場正常有序地發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)中介;問題;發(fā)展對策

【中圖分類號】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）12-0249-03

我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)于1988年萌芽。1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的實(shí)施和1997年房地產(chǎn)市場調(diào)整后，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)得到快速發(fā)展。此后，隨著我國房地產(chǎn)中介市場的日益成熟，各類房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的數(shù)量隨之劇增，出現(xiàn)了主要以咨詢、評估和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介行業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要組成部分，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的各個方面當(dāng)中，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在運(yùn)行的各個方面提供了全方位的中介服務(wù)，并在很大程度上推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)中介的含義

狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場中主要為買賣雙方提供房地產(chǎn)供需咨詢服務(wù)并幫助雙方進(jìn)行交易的經(jīng)紀(jì)服務(wù)、代理服務(wù)和價格評估服務(wù)等活動的總稱。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指貫穿于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個環(huán)節(jié)的活動并為其提供的中介服務(wù)?？偟膩碚f，房地產(chǎn)中介服務(wù)就是作為媒介為房地產(chǎn)各方面的交易提供服務(wù)的活動;它主要包括咨詢、經(jīng)紀(jì)和估價3個方面（見表1）。

2 房地產(chǎn)中介市場存在的問題

2.1 從業(yè)人員專業(yè)化水平低

一般來說，要發(fā)展一個較為成熟的房地產(chǎn)中介組織，從業(yè)人員應(yīng)該具有較高的學(xué)歷及較高的專業(yè)知識。大部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在人員聘用方面對學(xué)歷和專業(yè)都沒有要求，因此大部分從業(yè)人員都是專業(yè)知識、文化水平偏低及法律意識薄弱且整體素質(zhì)較低的具有中等學(xué)歷的人員，特別是中小城市，在一些中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員中，有一些是“半路出家”，即外出務(wù)工回鄉(xiāng)工作的人，不熟悉房地產(chǎn)知識，缺乏對專業(yè)知識的培訓(xùn)，致使這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)交易存在服務(wù)質(zhì)量較差、專業(yè)水平低的問題。

2.2 在房地產(chǎn)交易市場中對中介服務(wù)的利用意識淡薄

房地產(chǎn)的投資金額大、回收期長，再加上其位置的不可移動性及在房地產(chǎn)建造過程中存在的一系列的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬問題，這些都為房地產(chǎn)交易、管理活動帶來了阻礙[3]。在房地產(chǎn)市場中，當(dāng)前的市場發(fā)育不充分，而市場在資源配置方面的作用也發(fā)揮有限，再加上許多消費(fèi)者對房地中介服務(wù)的了解不夠，對中介的具體服務(wù)范圍不明確，對于中介的概念只是局限于中介就是作為買方與賣方的中間人，只了解到經(jīng)紀(jì)中介的作用，但對于咨詢中介和估價中介了解不足，沒有意識到咨詢和估價服務(wù)在交易過程中的重要性，從而沒有對其進(jìn)行利用，導(dǎo)致在交易過程中出現(xiàn)信息不明確的問題而給交易的某一方造成損失。

2.3 誠信不足，缺乏必要的職業(yè)道德

在大部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中，其目標(biāo)皆為追求利潤最大化。為了達(dá)到這個目標(biāo)，在中介機(jī)構(gòu)的交易活動中，經(jīng)常會出現(xiàn)不誠信的中介活動，在進(jìn)行不誠信的中介活動的同時也就違背了中介人員應(yīng)該遵守的職業(yè)道德。在房地產(chǎn)交易過程中，一些房產(chǎn)中介為了獲取利潤，對消費(fèi)者隱瞞房產(chǎn)的實(shí)際情況，例如房屋的手續(xù)問題及房屋是否為合法建筑物等。比如，一個房產(chǎn)商開發(fā)建造了一棟房產(chǎn)，但是這座房產(chǎn)并沒有獲得相應(yīng)的許可證件，而房地產(chǎn)中介為了賺取利潤，向消費(fèi)者隱瞞了這一事實(shí)。這些都是房地產(chǎn)中介在中介活動中缺乏誠信和職業(yè)道德的體現(xiàn)，導(dǎo)致消費(fèi)者與中介的矛盾糾紛的出現(xiàn)，這一問題也極大地制約了房地產(chǎn)中介市場的正常、有序發(fā)展。

2.4 法規(guī)體系不健全，行業(yè)管理不規(guī)范

我國目前用于規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的法律法規(guī)主要有國家工商總局于1995年頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，而在這些法律法規(guī)中，只是對中介服務(wù)的概念、其機(jī)構(gòu)的設(shè)立及從業(yè)人員的資格認(rèn)證做了原則性的規(guī)定，并沒有對在房地產(chǎn)中介服務(wù)過程中的一些具體問題做出規(guī)定。很多地區(qū)并沒有用來規(guī)范中介行為的具體法律法規(guī)或是地方管理辦法，而從業(yè)人員也缺乏法律知識的培訓(xùn)。

2.5 網(wǎng)絡(luò)平臺信息真實(shí)性與時效性不足

在網(wǎng)絡(luò)平臺上發(fā)布的一些房源信息的真實(shí)性和時效性較差。在對一些發(fā)布房產(chǎn)信息的中介平臺的調(diào)查中，一些瀏覽過其房源信息的消費(fèi)者說，其平臺上發(fā)布的房源信息與實(shí)際房源的居住環(huán)境相差較大且一些房源在已經(jīng)租售的條件下仍然會很長一段時間保留在平臺上，沒有進(jìn)行實(shí)時的房源信息的更新，就會給消費(fèi)者選擇房源造成時間的浪費(fèi)和困擾。

2.6 經(jīng)營規(guī)模小，對現(xiàn)代化服務(wù)手段運(yùn)用不足

目前，我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)尚處于起步階段，絕大多數(shù)房地產(chǎn)中介企業(yè)尚未形成真正強(qiáng)有力的品牌，尚未形成專業(yè)化、規(guī)?；慕?jīng)營優(yōu)勢，市場占有率低。同時，現(xiàn)代化服務(wù)手段運(yùn)用不足，市場中雖然有一部分的中介機(jī)構(gòu)是通過在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布信息進(jìn)行工作，但并沒有一套完備的網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)。此外，許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對市場信息的收集和處理大多由人工來完成，使用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行服務(wù)的頻率較小，這樣易造成信息的堵塞，導(dǎo)致資源的浪費(fèi)，難以發(fā)揮其行業(yè)優(yōu)勢。

3 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展對策

3.1 加強(qiáng)專業(yè)知識的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)

推進(jìn)房地產(chǎn)中介市場的良好運(yùn)行，應(yīng)對中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員的資歷有嚴(yán)格的要求，并對從業(yè)人員實(shí)行定期的培訓(xùn)與考核，以適應(yīng)市場的變化發(fā)展。在美國的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中，對其從業(yè)人員的要求是很高的，例如需要具有相應(yīng)的從業(yè)資格證，對房地產(chǎn)知識和法律知識等都有嚴(yán)苛的學(xué)習(xí)，并且還有不定期的從業(yè)培訓(xùn)，美國房地產(chǎn)中介行業(yè)的高速發(fā)展與如此嚴(yán)格的人員任用制度是密不可分的。因此，一方面，應(yīng)加強(qiáng)從業(yè)人員的專業(yè)知識的培訓(xùn)，使從業(yè)人員熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律知識，增強(qiáng)從業(yè)人員對市場信息的全面掌握，提高從業(yè)人員的專業(yè)技能;另一方面，在從業(yè)人員的任用方面，要注重其職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德，并且實(shí)施不定期的從業(yè)培訓(xùn)和考核，使從業(yè)人員時刻能跟上市場的變化，全面掌握市場信息，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介的全方位服務(wù)。

3.2 提高房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)中介服務(wù)宣傳

對于消費(fèi)者對于房地產(chǎn)中介服務(wù)的利用意識較為淡薄這一問題，究其原因是中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展不夠成熟，沒有一套完整的服務(wù)體系。因此，需要對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)范圍進(jìn)行健全與整頓，在將原有的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和價格評估機(jī)構(gòu)逐步推向良好發(fā)展的同時，不斷拓寬房地產(chǎn)中介服務(wù)的服務(wù)范圍，逐步提高服務(wù)質(zhì)量，使房地產(chǎn)中介真正融入人們的實(shí)際生活中，讓消費(fèi)者在生活中能對房地產(chǎn)中介服務(wù)的效果達(dá)到口口相傳的程度，更好地推動房地產(chǎn)中介市場的成熟發(fā)展。

3.3 加強(qiáng)誠信與職業(yè)道德建設(shè)

對于所有的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來說，從業(yè)人員的誠信和職業(yè)道德是至關(guān)重要的。當(dāng)一家中介機(jī)構(gòu)在與消費(fèi)者的交易過程中出現(xiàn)了失信的行為，那對這家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最直觀的影響便是經(jīng)濟(jì)效益的下滑。因此，每一家中介機(jī)構(gòu)都要依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，不斷推動以誠信為主的中介服務(wù)，從而推動房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)乃至房地產(chǎn)中介市場的誠信發(fā)展。此外，從業(yè)人員的職業(yè)道德的建設(shè)對于一家中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展也是至關(guān)重要的，只有從業(yè)人員堅(jiān)持其職業(yè)道德和對消費(fèi)者的誠信服務(wù)，才能贏得消費(fèi)者的認(rèn)可。因此，中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員要不斷完善自身的信用系統(tǒng)的建設(shè)和自身職業(yè)道德的建設(shè)，而中介機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)者要不斷加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部的管理，不斷提高企業(yè)的核心競爭力，以“誠信”立足于中介機(jī)構(gòu)的前列，更好地帶動中介市場的發(fā)展。

3.4 完善法律法規(guī)的建設(shè)，發(fā)揮政府的監(jiān)管職能

完整的法規(guī)體系是房地產(chǎn)中介市場健康運(yùn)行的保障。部分地區(qū)房地產(chǎn)中介市場中沒有一套完備的法律法規(guī)來規(guī)范行業(yè)行為，因此需要盡快建立起有關(guān)房地產(chǎn)中介組織的法律法規(guī)。借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定一些相關(guān)的法律法規(guī)，使政府、消費(fèi)者及中介機(jī)構(gòu)能夠做到有法可依，依法行事。

對于目前行業(yè)監(jiān)管力度不夠的問題，成立統(tǒng)一的行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，以政府為主導(dǎo)，并由此機(jī)構(gòu)對政府及各類中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。定期對中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行巡查，了解中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)作情況并向政府反映匯報，并負(fù)責(zé)制定規(guī)范中介組織的相關(guān)法律。充分發(fā)揮政府的監(jiān)督管理職能，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的有序發(fā)展。

3.5 加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布房源信息的監(jiān)管力度

針對房地產(chǎn)中介市場中網(wǎng)絡(luò)平臺的房源信息發(fā)布上存在的不足，網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管部門應(yīng)該加強(qiáng)對網(wǎng)絡(luò)房屋中介的監(jiān)管力度，確保房源信息的真實(shí)性和時效性。逐步提升消費(fèi)者對網(wǎng)絡(luò)平臺的好感度，促進(jìn)線上房地產(chǎn)中介與線下房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展，推動房地產(chǎn)中介市場的快速發(fā)展。

3.6 加強(qiáng)現(xiàn)代化服務(wù)手段的運(yùn)用

當(dāng)前，應(yīng)加強(qiáng)在互聯(lián)網(wǎng)背景下的中介工作。當(dāng)今社會是一個網(wǎng)絡(luò)時代，人們的生活與網(wǎng)絡(luò)是密不可分的，所以應(yīng)該改變傳統(tǒng)的坐銷模式，創(chuàng)新營銷宣傳手段，建立起一套完備的網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)，通過網(wǎng)絡(luò)及時地展示行情、傳遞信息并引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，這將在很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)中介市場的現(xiàn)代化發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]何德媛，黃珍珠.改革開放30年房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展[J].上海房地，2008（11）：13-16.

[2]孫寶慶.長春市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)展對策研究[J].電子制作，2012（12）：273.

[3]黃成博.房地產(chǎn)新城市拓展項(xiàng)目可行性研究[D].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2011.

[4]吳翔華.房地產(chǎn)中介概論[M].北京：化學(xué)工業(yè)出版社，2011.

[5]夏丹青.當(dāng)前我國房地產(chǎn)中介市場存在的問題、原因及對策分析[J].理論觀察，2013（9）：32-33.

[6]張紅育.蘭州房地產(chǎn)中介市場發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對策[J].甘肅科技縱橫，2006（4）：94，66.