淺析ERP系統(tǒng)在房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管控中的應(yīng)用

李軍

摘 要 在當(dāng)前新市場經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，ERP系統(tǒng)被廣泛地應(yīng)用于各個行業(yè)中，從某方面而言，在提高管理質(zhì)量和管理效率的基礎(chǔ)上，也實現(xiàn)了對成本的全過程、動態(tài)管控，最終為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)奠定了良好基礎(chǔ)。鑒于此，本文主要基于房地產(chǎn)項目目標(biāo)管控，闡述了ERP系統(tǒng)應(yīng)用意義和應(yīng)用策略，以此在保障房地產(chǎn)項目全過程管控利潤目標(biāo)實現(xiàn)的同時，為國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

關(guān)鍵詞 ERP系統(tǒng);房地產(chǎn)項目;目標(biāo)成本管控應(yīng)用

引言

簡單來講，所謂的“ERP”是指在當(dāng)前信息化產(chǎn)業(yè)時代背景下，一種建立在信息技術(shù)基礎(chǔ)上，集信息技術(shù)與系統(tǒng)管理思想于一身的管理軟件系統(tǒng)。與傳統(tǒng)管理系統(tǒng)相比，ERP系統(tǒng)面向?qū)ο笫瞧髽I(yè)和項目，作業(yè)內(nèi)容是通過對物資資源、資金資源和信息資源進(jìn)行統(tǒng)一化管理，以此為預(yù)期發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)奠定良好基礎(chǔ)。

1項目目標(biāo)成本管控及ERP系統(tǒng)應(yīng)用

房地產(chǎn)項目成本管控的辦法雖然很多，但就目前來看，目標(biāo)成本法是中國現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的管控方式，即以客戶給定的房地產(chǎn)競爭價格指標(biāo)作為成本的基礎(chǔ)，然后決定未來產(chǎn)品的銷售成本以及保證產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)客戶預(yù)期的銷售利潤。具體來看，成本法就是首先確定一個客戶可能會為未來產(chǎn)品的預(yù)期支付多少錢（對未來的產(chǎn)品可能做預(yù)期的營銷計劃定位，確定未來產(chǎn)品品質(zhì)和預(yù)期的銷售價），然后再讓客戶回過頭來為客戶設(shè)計出一個能夠直接產(chǎn)生客戶期望利潤水平的未來產(chǎn)品和確定各個階段營銷計劃實施的成本[1]。

房地產(chǎn)項目的成本管控核心是目標(biāo)成本管控，而ERP系統(tǒng)管理軟件具有較強(qiáng)的系統(tǒng)性、整合性、彈性、數(shù)據(jù)集中存儲、便利性、提升項目管理績效、組織間的互動等特點，已被各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用于房地產(chǎn)項目的目標(biāo)成本管控。

2項目全過程目標(biāo)成本管控及ERP系統(tǒng)應(yīng)用

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程大致可以劃分為：可行性的研究（拿地管理階段）、設(shè)計階段、招標(biāo)以及采購管理階段、施工管理階段、售后（預(yù)決算管理階段）等五個主要階段。ERP系統(tǒng)已經(jīng)可以在拿地后（即設(shè)計階段開始）全過程對項目進(jìn)行目標(biāo)成本管控，有些ERP系統(tǒng)可通過大數(shù)據(jù)輔助可行性研究。

2.1 ERP系統(tǒng)在設(shè)計階段目標(biāo)成本管控應(yīng)用

設(shè)計階段的管控是對目標(biāo)工程成本管控的一個關(guān)鍵和重點。雖然工程設(shè)計費(fèi)在房地產(chǎn)工程開發(fā)項目建設(shè)費(fèi)用中比例不大（一般只相當(dāng)于占房地產(chǎn)建安成本的1%～2%），但對整個房地產(chǎn)工程造價的影響很大（根據(jù)企業(yè)統(tǒng)計可達(dá)75%以上）。因此，在項目設(shè)計過程中，設(shè)計人員需綜合考慮企業(yè)整體施工要求，在實現(xiàn)對成本管控科學(xué)性、合理性的基礎(chǔ)上，為預(yù)期項目設(shè)計過程質(zhì)量管控目標(biāo)的實現(xiàn)創(chuàng)造良好條件。

據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)項目合理科學(xué)的設(shè)計可以降低工程造價約10%?，F(xiàn)在借助ERP系統(tǒng)的介入，開展限額設(shè)計可有效控制造價。通過ERP系統(tǒng)設(shè)置的目標(biāo)成本評判參數(shù)可以非常直觀和定量的體現(xiàn)設(shè)計優(yōu)化的程度，評判設(shè)計的科學(xué)性[2]。

2.2 ERP系統(tǒng)在招標(biāo)采購階段目標(biāo)成本管控應(yīng)用

招標(biāo)采購階段是目標(biāo)成本管控的集中體現(xiàn)，涉及招標(biāo)到項目工程、設(shè)計、成本核算、營銷等多個部門的實際管理和運(yùn)作。這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)項目招標(biāo)成本控制的技術(shù)難點主要在于工程項目招標(biāo)控制價的成本預(yù)算設(shè)定和評標(biāo)。一般通過ERP系統(tǒng)軟件中的招標(biāo)內(nèi)控系統(tǒng)根據(jù)目標(biāo)設(shè)計成本和施工圖成本預(yù)算結(jié)合當(dāng)時的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境情況確定工程項目招標(biāo)成本控制價。具體來看，在實際應(yīng)用過程中，工程項目負(fù)責(zé)單位可通過采取內(nèi)部招采程序，確定中標(biāo)人候選人，并簽訂合同。合約管理員需將招標(biāo)合同信息錄入公司的ERP合約管理系統(tǒng)，包括招標(biāo)合同工程量清單，要求招標(biāo)合同價的金額不得超過或高于公司招標(biāo)控制合同價，并將其作為項目施工過程中成本控制的主要依據(jù)和基礎(chǔ)。

2.3 ERP系統(tǒng)在施工階段目標(biāo)成本管控應(yīng)用

施工階段目標(biāo)成本控制主要注意兩大方面，一個是因各種變更產(chǎn)生的動態(tài)成本變化;另一個是材料、工程款的支付。由于對市場的變化與對市場更新成本把握的準(zhǔn)確性等原因，施工更新階段不可避免由于各種的情況而要對項目更新施工的計劃和其內(nèi)容進(jìn)行實質(zhì)性的改動，而在施工計劃變更時明確其目的和程序以及遵循項目更新程序都被認(rèn)為是必需的。通過自動化的ERP系統(tǒng)，可及時計算項目更新的成本（包括動態(tài)目標(biāo)成本），達(dá)到各項目主管部門的及時有效溝通和良好的合作。同時將施工目標(biāo)更新成本和項目動態(tài)更新成本及時比對，可以對每一個項目的更新成本管控情況進(jìn)行監(jiān)測和預(yù)警。除此之外，項目實施過程管理中的動態(tài)成本管理控制主要強(qiáng)調(diào)的就是對于設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的動態(tài)成本管理。因為有了ERP成本管理系統(tǒng)，所有的項目設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證都必須在完成后第一時間錄入成本管理系統(tǒng)，通過對動態(tài)設(shè)計和成本的監(jiān)控系統(tǒng)可以及時發(fā)現(xiàn)和處理超額的設(shè)計變更和現(xiàn)場的簽證，讓項目參與各方更加重視突發(fā)事件，防止不必要的成本投入。

2.4 ERP系統(tǒng)在預(yù)決算階段目標(biāo)成本管控應(yīng)用

工程預(yù)決算階段目標(biāo)成本控制難點在于所需資料的真實性和準(zhǔn)確性。由于項目內(nèi)部采用了一個ERP的系統(tǒng)，因此項目在實施過程中可能發(fā)生的所有資料和相關(guān)的數(shù)據(jù)原則上都是可以在這個ERP的系統(tǒng)中可以找到或者被加以印證。這樣對于合同的簽訂以及甲乙雙方來說就是公平、公正。項目完工交付以后進(jìn)行工程項目決算，ERPc管理員錄入經(jīng)造價咨詢單位審計的預(yù)決算資料后系統(tǒng)會自動與合同價及清單做對比，并提示超合同價的細(xì)目，供相關(guān)人員進(jìn)一步確認(rèn)。并且要求最終審核的決算價不得高于招標(biāo)控制合同價。

2.5 ERP系統(tǒng)輔助拿地可行性研究

房地產(chǎn)項目拿地可行性研究階段主要是對地價、售價、建安成本等進(jìn)行研究。其中建安成本的測算可以通過ERP系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)，很方便的測算出類似地域、類似類型項目的單方成本及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)過程中的相關(guān)稅費(fèi)，為準(zhǔn)確研判項目建安成本提供幫助[3]。

3結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)作為建筑體系的重要組成部分，近年來其建筑工程項目數(shù)量和規(guī)模的持續(xù)增加，如何有效地提高項目工作效率，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，而就目前來看，將ERP系統(tǒng)應(yīng)用到房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管控中，是當(dāng)前基層產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)和相關(guān)主管部門的重要戰(zhàn)略舉措。

參考文獻(xiàn)

[1] 江越.房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本管理與控制[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2009，12（10）：189-190.

[2] 張秀明，薛繼民.對房地產(chǎn)企業(yè)全過程成本控制的思考[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，11（29）：140-150.

[3] 黃麗玲.房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本動態(tài)管理研究[D].廣州：華南理工大學(xué)碩士論文，2011.