我國房地產(chǎn)金融體系存在的問題及建議

曹夢淵

[提要] 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了房價高、漲幅快、市場運作不規(guī)范等一系列問題，加之我國房地產(chǎn)金融體系結(jié)構(gòu)和功能的不完善，使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險越來越明顯。本文將房地產(chǎn)金融體系劃分為房地產(chǎn)組織機構(gòu)體系、金融工具體系和配套設(shè)施體系，對這三個體系面臨的現(xiàn)狀進行分析，并提出對策建議。

關(guān)鍵詞：金融體系;房地產(chǎn);組織機構(gòu)體系;金融工具體系;配套設(shè)施體系

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年1月13日

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，其投資期限之長，投資規(guī)模之大，商品價值之高，都決定了房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開金融業(yè)的大力支持，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)之間存在天然的聯(lián)系。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，從土地開發(fā)到商品房銷售的整個業(yè)務(wù)流程中，商業(yè)銀行的信貸資金是最重要的資金來源。對于商業(yè)銀行而言，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是其重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，可以給銀行帶來大量的利潤。因此，金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是一個風(fēng)險和利益共擔(dān)的命運共同體，兩者的健康發(fā)展需要一個科學(xué)完善的房地產(chǎn)金融體系保障。

二、我國房地產(chǎn)金融體系現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)融資機構(gòu)比較單一。以商業(yè)銀行為主的房地產(chǎn)融資機構(gòu)過于單一，難以滿足市場上不同種類的房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的需求。近年來，雖然市場上也有一些房地產(chǎn)信托、基金公司的出現(xiàn)，但由于銀行信貸資金對市場的壟斷，不僅使得我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場的發(fā)展緩慢，而且不利于分散金融風(fēng)險。

2、住房公積金制度管理混亂，職能定位不清晰。2006年財政部出臺的《關(guān)于加強住房公積金管理等有關(guān)問題的通知》中明文規(guī)定住房公積金管理中心應(yīng)當直屬于城市人民政府，不得隸屬或掛靠在建設(shè)、財政等政府職能部門以及鐵路、煤炭、電力等行業(yè)主管部門。但實際操作過程中，往往會出現(xiàn)一個城市中有多個管理中心的情況，一些住房公積金管理中心并不能按照規(guī)定實現(xiàn)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一核算，一些分中心經(jīng)常會出現(xiàn)既隸屬于當?shù)氐墓e金管理中心，也隸屬于當?shù)氐淖》抠Y金管理中心，很容易導(dǎo)致錯位監(jiān)管的情況發(fā)生。另外，住房公積金管理機構(gòu)作為獨立的、不以營利為目的事業(yè)單位，其主要負責(zé)當?shù)毓e金的歸集、管理和貸款審批，可以說它雖然是一個事業(yè)單位，卻要經(jīng)營金融業(yè)務(wù)，職能定位不清晰。

（二）房地產(chǎn)金融工具體系現(xiàn)狀

1、融資渠道單一，多元化融資渠道尚未形成。就目前我國國內(nèi)環(huán)境來說，由于受到政策的限制，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)不具備上市的資格，很難通過發(fā)行股票的方式直接籌得資金。另外，在國外非常流行的房地產(chǎn)信托投資基金在我國的發(fā)展卻非常緩慢，由于缺乏有力的法律保護，而且融資成本很高，使得很多企業(yè)只有在缺乏其他融資渠道時才會求助于信托。尤其是自2016年樓市930調(diào)控以來，各大信托公司對房地產(chǎn)項目的投資愈加謹慎，根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年全國資金信托規(guī)模為18.95萬億元，其中投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金僅占14.18%。

2、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展緩慢，產(chǎn)品設(shè)計不合理。由于商業(yè)銀行承擔(dān)了市場上大量的房地產(chǎn)信貸，導(dǎo)致房地產(chǎn)基金、證券、債券之間的缺乏競爭，發(fā)展緩慢。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是品種單一，多是借鑒他國經(jīng)驗，同質(zhì)化嚴重，缺少有中國特色的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品;二是房地產(chǎn)行業(yè)從土地開發(fā)到最后的銷售會歷經(jīng)很長時間，而房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品期限一般在三年以內(nèi)，時間上的不一致使得房地產(chǎn)企業(yè)資金緊缺的問題并不能得到有效緩解;三是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險較高，一些資金實力不足的中小型房地產(chǎn)企業(yè)不敢貿(mào)然進入房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場。

（三）房地產(chǎn)金融配套設(shè)施體系現(xiàn)狀

1、保障性住房制度不完善。首先，保障性住房立法體系不完善。目前我國在保障性住房的立法方面多是一些行政性的部門規(guī)章，缺乏法律的強制執(zhí)行力。其次，保障性住房的土地供應(yīng)不足。因為許多地方政府的財政收入20%以上都來自于出讓土地的收入，使得地方政府極不愿意把本可以出售給房地產(chǎn)開發(fā)商的土地轉(zhuǎn)變?yōu)橹荒塬@得極少收益的保障性住房用地。

2、缺乏獨立的房地產(chǎn)中介機構(gòu)和有效的監(jiān)督管理機構(gòu)。雖然我國目前的房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)已經(jīng)包括商業(yè)銀行、住房公積金管理中心和一些其他的組織機構(gòu)，但主要還是以商業(yè)銀行為主，缺乏兩類非常重要的組織機構(gòu)，即房地產(chǎn)中介機構(gòu)和房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機構(gòu)。就房地產(chǎn)中介機構(gòu)來說，極度缺乏像風(fēng)險評估、信用評估、法律咨詢、金融擔(dān)保等這類專業(yè)化的房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)。就當前的監(jiān)督管理情況來說，目前我國的房地產(chǎn)市場管理部門很多，國土資源部、發(fā)改委等都有管理房地產(chǎn)市場的權(quán)利。另外，多年來地方政府其實既扮演著土地批發(fā)商的角色也扮演者市場監(jiān)管者的角色，為了得到持續(xù)的資本，政府經(jīng)常會忘記自己監(jiān)管者的身份。

三、我國房地產(chǎn)金融體系完善建議

（一）房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系完善對策

1、構(gòu)建多層次競爭性的房地產(chǎn)金融組織機構(gòu)體系。對于商業(yè)銀行而言，其作為被我國大眾長期以來普遍接受的房貸獲取渠道，短期內(nèi)它的主體地位不能被撼動，但是我們可以在此基礎(chǔ)上，鼓勵跨地區(qū)的股份制商業(yè)銀行、外資銀行、信托公司等非銀行類金融機構(gòu)進入我國房地產(chǎn)金融市場，同時允許投資基金、保險公司等一些機構(gòu)投資者購買以房貸為基礎(chǔ)的抵押債券，不斷增強房地產(chǎn)金融市場的活力和競爭力。

2、完善住房公積金制度，加快政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)建設(shè)。目前，我國的住房公積金管理中心不屬于金融機構(gòu)，卻要行使金融機構(gòu)的職能，這種尷尬的定位導(dǎo)致一系列資金管理混亂、權(quán)責(zé)分配不清等問題。因此，很有必要將住房公積金管理中心轉(zhuǎn)變成一個政策性的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，進而可以由國家統(tǒng)一金融監(jiān)管機構(gòu)對其進行監(jiān)管。

（二）房地產(chǎn)金融工具體系完善對策

1、穩(wěn)步推進銀行信貸基礎(chǔ)上，開發(fā)商業(yè)銀行多元化的房地產(chǎn)金融工具。銀行信貸作為我國房地產(chǎn)市場融資的主流方式，短期內(nèi)不會變動，因此我們依然要穩(wěn)步的推進銀行信貸的融資模式，不能有絲毫懈怠。在此基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行還應(yīng)積極推進多元化的住房信貸模式，如根據(jù)貸款者不同的資信實力和具體情況，增加住房貸款品種，滿足人們不同層次的貸款需求。

2、重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，推動房地產(chǎn)抵押貸款證券化。推動房地產(chǎn)抵押貸款證券化，首先，要有流動性強、完善的房地產(chǎn)二級市場為平臺，同時為了拓寬房貸資金的來源，應(yīng)大力發(fā)展投資銀行、抵押銀行、養(yǎng)老基金等金融機構(gòu)，建立多元化的籌資渠道。其次，還要建立一個完備的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保體系，為抵押貸款產(chǎn)品進行信用評級和信用增級，從而提高房地產(chǎn)抵押貸款證券化的安全性和流動性。

（三）房地產(chǎn)金融配套設(shè)施體系完善對策

1、健全房地產(chǎn)金融市場法律法規(guī)體系。房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展與良好的法律環(huán)境是分不開的，為避免在實際案例操作中出現(xiàn)無法可依的尷尬局面，首先，應(yīng)當加強對房地產(chǎn)市場中基本法的建設(shè)，在《商業(yè)銀行法》《公司法》中補充與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法條。其次，完善房地產(chǎn)金融市場中的專門立法，如出臺《個人購房貸款管理法》《房地產(chǎn)企業(yè)貸款管理法》等配套法律法規(guī)。最后，協(xié)調(diào)各法律法規(guī)之間的分歧，使地方法和部門法協(xié)調(diào)統(tǒng)一，避免給實際操作帶來困擾。

2、完善房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)機構(gòu)?？疾煲粋€國家的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展是否成熟，從它中介服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展情況就可以看出。一個發(fā)達的房地產(chǎn)金融市場，它的中介服務(wù)體系必定非常完善，而一個發(fā)展不成熟的房地產(chǎn)金融體系，它的中介服務(wù)體系必定還有很多欠缺。我國應(yīng)當加快信用評級機構(gòu)、資產(chǎn)評估機構(gòu)、金融擔(dān)保機構(gòu)等房地產(chǎn)中介機構(gòu)的發(fā)展，為房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展提供必要的支持和保障服務(wù)。

3、完善保障性住房制度。首先，應(yīng)當加強保障性住房立法建設(shè)。加快《住房保障法》立法進程，盡快以立法的形式明確各部門在保障性住房建設(shè)方面的職責(zé)。其次，增加保障性住房土地供應(yīng)量。一方面應(yīng)當建立嚴格的住房保障用地公示制度，定期向社會公開保障性住房的建設(shè)規(guī)劃、布局、供地數(shù)量等信息;另一方面加強公共租賃用房建設(shè)，增加保障性住房土地來源渠道，政府可以鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)提供房源，參與到以單身公寓和集體宿舍為主的公共租賃用房建設(shè)中。

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