廣州市商業(yè)綜合體選址優(yōu)化研究

林英昌　唐曉蓮

[提要] 本文通過ArcGIS空間分析軟件對廣州市黃埔區(qū)商業(yè)綜合體進(jìn)行選址優(yōu)化研究，根據(jù)現(xiàn)有商圈空間分布、居民聚居點(diǎn)人口密度、交通道路網(wǎng)絡(luò)、公共交通便捷度等評價(jià)因素，通過多環(huán)緩沖、疊置、重分類、網(wǎng)絡(luò)分析、距離分析等技術(shù)方法選出潛在商業(yè)價(jià)值較高及整體效益較好的位置作為商業(yè)綜合體最優(yōu)選址，旨在為相關(guān)企業(yè)進(jìn)行選址決策提供可視化參考。

關(guān)鍵詞：廣州;GIS;選址;優(yōu)化;商業(yè)綜合體

中圖分類號(hào)：F239.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年1月6日

一、研究背景及目的

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商圈功能趨向于集約化和綜合化，土地供給稀缺，民眾消費(fèi)升級(jí)，愈趨于一站式便利服務(wù)，需要一種綜合多樣化的商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)，這些因素有力地推動(dòng)了商業(yè)綜合體的快速發(fā)展。各商圈間存在輻射范圍重疊，競爭激烈，新進(jìn)商業(yè)綜合體，如何選擇最適合位置，覆蓋最廣泛消費(fèi)群體，獲得最佳競爭優(yōu)勢，顯得尤為重要。部分綜合體開發(fā)不考慮區(qū)域科學(xué)性，選址不當(dāng)，重復(fù)建設(shè)，既造成資源浪費(fèi)，也加大了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?？茖W(xué)選址有助于避免盲目開發(fā)，減少不必要的損失，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。選址優(yōu)化實(shí)際上是將多個(gè)影響因子進(jìn)行對比，構(gòu)建多個(gè)目標(biāo)約束變量，選出最合理經(jīng)營場所的過程。傳統(tǒng)選址方法基于抽象的數(shù)學(xué)模型或假設(shè)，大多是靜態(tài)統(tǒng)計(jì)模型，現(xiàn)實(shí)運(yùn)用中容易脫離實(shí)際情景。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，地理信息系統(tǒng)（GIS）因其具有可視化的優(yōu)點(diǎn)，具有強(qiáng)大的空間分析功能，便于展示和輔助決策，在選址問題上的作用越顯突出，被廣泛用于選址決策問題上。

廣州作為一線城市，商業(yè)競爭激烈，對商業(yè)綜合體選址優(yōu)化的研究具有重要意義。黃埔區(qū)作為廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主引擎之一，毗鄰商務(wù)中心區(qū)，可供出讓土地相對較多，是具有較大發(fā)展?jié)摿Φ陌l(fā)展區(qū)域，故本文選取黃埔區(qū)為主要研究對象，借助ArcGIS對現(xiàn)有商圈、路網(wǎng)、人口、交通配套等因素進(jìn)行綜合分析，為優(yōu)化選址提供直觀、可視化決策支持。

二、研究方法與選址基本要求

（一）研究方法。本文主要分析方法有提取分析、緩沖分析、距離分析、密度分析、鄰域分析、重分類、疊加分析、網(wǎng)絡(luò)分析。將各指標(biāo)進(jìn)行綜合評估，對實(shí)際選址與目標(biāo)要求之間的擬合情況進(jìn)行分析，選出最優(yōu)化選址。

（二）優(yōu)選選址基本要求。本文考慮的相關(guān)因素有：城市用地規(guī)劃、人口分布、競爭對手分布、道路網(wǎng)絡(luò)、公共交通配套等，基本要求如下：（1）與其他競爭對手保持一定距離;（2）位于人流量密集區(qū);（3）位于道路通達(dá)度較高的地區(qū);（4）公共交通配套便捷程度較高地區(qū);（5）位于商業(yè)相對發(fā)達(dá)且經(jīng)營面積可獲得的建設(shè)區(qū)域。

三、指標(biāo)與數(shù)據(jù)采集處理

根據(jù)選址的基本要求，本文選取人口密度、選址覆蓋居民點(diǎn)數(shù)量、競爭激烈程度、道路可達(dá)性情況、公共交通便捷程度作為主要選址的判斷指標(biāo)。（表1）

主要數(shù)據(jù)來源：（1）通過爬蟲程序在百度坐標(biāo)拾取系統(tǒng)抓取黃埔區(qū)地鐵站點(diǎn)出口38個(gè)、公交站962個(gè)、大型商業(yè)廣場位置66個(gè)。（2）通過OSM地圖提取地鐵線路4條，公路數(shù)據(jù)192條;黃埔區(qū)鎮(zhèn)矢量圖14個(gè)，村委、居委聚居點(diǎn)分布位置58個(gè)。（3）通過廣州市土地利用規(guī)劃圖掩膜提取新出讓商服用地圖斑，共獲得可用備選地址23個(gè)。（圖1）

（一）土地利用規(guī)劃圖篩選目標(biāo)選址。從廣州城市土地利用規(guī)劃圖中提取黃埔區(qū)新出讓的商服用地柵格圖斑，得到商服用地圖層，共計(jì)23個(gè)候選位置，通過轉(zhuǎn)換工具，把候選商服用地轉(zhuǎn)化成矢量點(diǎn)數(shù)據(jù)，按位置順序分別編號(hào)1～23號(hào)。

（二）主要居民聚集點(diǎn)人口密度。商業(yè)行為與人口密度成正相關(guān)，人口密度越大，消費(fèi)的概率和頻率相應(yīng)越大，人口密度高的候選地址優(yōu)先級(jí)越高。通過查詢廣州市及黃埔區(qū)政府公布的相關(guān)統(tǒng)計(jì)公報(bào)，獲取58個(gè)主要居民聚居點(diǎn)的常住人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以人口數(shù)/鎮(zhèn)區(qū)面積求得到人口密度，以每平方千米800人、1，000人、2，000人、4，000人、6，000人、10，000人進(jìn)行密度分級(jí)，分別賦予1～6分值，數(shù)值越大，人口密度越大。通過距離分析計(jì)算備選目標(biāo)地址輻射范圍歐氏距離，與商業(yè)綜合體中心距離越大，則影響作用越弱。本文將目標(biāo)選址3km有效范圍內(nèi)覆蓋村委、居委等居民點(diǎn)數(shù)量作為評估輔助人口密度的另一指標(biāo)，采用近鄰分析，以3km為半徑，獲得候選商服用地到各居民點(diǎn)之間的距離，通過頻數(shù)統(tǒng)計(jì)可得各候選地址能有效覆蓋的居民點(diǎn)數(shù)量。（圖2、圖3）

（三）商圈及競爭對手分布。距離競爭對手位置越近，競爭程度越激烈，風(fēng)險(xiǎn)越高，反之則越低。分別以0.5km、1km、2km、3km為半徑，建立現(xiàn)有競爭對手分布點(diǎn)主要輻射影響范圍（見圖4），競爭激烈程度分別定義為5個(gè)級(jí)，分別賦予分值1～5，競爭激烈程度低的目標(biāo)選址優(yōu)先選擇，故緩沖區(qū)外賦較高分值，靠近對手賦較低分值。（圖4）

（四）道路通達(dá)度。距離目標(biāo)客戶群體越近，道路可達(dá)性越高，消費(fèi)的潛在客戶會(huì)隨之增加，反之，則會(huì)減少，故需優(yōu)選道路可達(dá)性較好的位置?；邳S埔區(qū)公路網(wǎng)，采用網(wǎng)絡(luò)分析“新建位置分配”功能，將居民聚居點(diǎn)設(shè)為“請求點(diǎn)”，備選目標(biāo)選址設(shè)為“設(shè)施點(diǎn)”，分別對假設(shè)建多個(gè)、單個(gè)綜合體的情況進(jìn)行“求解”，求得基于道路網(wǎng)絡(luò)可達(dá)度的局部最優(yōu)選址以及全局最優(yōu)選址，全局通達(dá)度最優(yōu)選址賦值為3，局部區(qū)域通達(dá)度最優(yōu)選址賦值為2，其余備選設(shè)施點(diǎn)賦值為1。（圖5、圖6）

（五）公共交通便捷度。公共交通配套是否完善會(huì)直接影響目標(biāo)選址的人流量，也是影響商圈經(jīng)濟(jì)價(jià)值的重要因素之一。廣州公共交通以地鐵及公共汽車為主，其便捷程度與其站點(diǎn)分布密度成正比。通過抓取地鐵站出口及公交站空間坐標(biāo)數(shù)據(jù)，分別通過式（1）核密度函數(shù)進(jìn)行“核密度分析”，得到相應(yīng)的分布密度柵格圖，利用Fuzzy模糊隸屬度“疊置分析”，獲得公共汽車及地鐵兩種公共交通工具的空間配置便利程度，并根據(jù)其完善便利程度從高到低分別賦值5～1。（圖7、圖8、圖9、圖10）

F（x）=

1- （1）

式中：h是閾值，n是單位柵格內(nèi)點(diǎn)數(shù)，x、y表示經(jīng)緯度，（x-xi）2+（y-yi）2表示點(diǎn)坐標(biāo)間的離差。

（六）綜合權(quán)重計(jì)算。將以上分析中五項(xiàng)指標(biāo)各級(jí)別得分進(jìn)行匯總，通過專家打分法對各指標(biāo)重要程度進(jìn)行打分，為方便計(jì)算，對指標(biāo)重要程度（%）ψ四舍五入取整，根據(jù)式（2）進(jìn)行歸一化加權(quán)求和，計(jì)算得加權(quán)綜合指數(shù)，綜合指數(shù)越高，選擇優(yōu)先級(jí)越高，對各目標(biāo)選址綜合指數(shù)進(jìn)行降序排序，可得到各選址的優(yōu)先選擇順序。

Γi=

（2）

式中，Mij為第i行第j列因子分值，Mjmax為第j列因子最大值，ψj為該因子占總因子的比重，Γi為計(jì)算出的第i個(gè)候選地址的總綜合指數(shù)值。綜合上述選址指標(biāo)，根據(jù)各備選地址的級(jí)別得分，以及各指標(biāo)因子重要程度占比權(quán)重，計(jì)算出各備選地址的綜合指數(shù)（見表2），綜合指數(shù)值越大優(yōu)先級(jí)越高。即綜合各個(gè)因子，16號(hào)備選地址為最優(yōu)選址，其覆蓋居民點(diǎn)數(shù)量居中，人口密度相對較低，道路通達(dá)度較高、公共交通便捷程度較高且位于競爭對手緩沖區(qū)范圍邊緣位置區(qū)域，競爭激烈程度相對較低，符合最優(yōu)先選擇的要求。按綜合指數(shù)高低進(jìn)行優(yōu)先級(jí)排序，可得其余次級(jí)優(yōu)選選址。（表2）

四、總結(jié)

本文綜合考慮了廣州市黃埔區(qū)人口、競爭，道路以及交通便利狀況，基于GIS空間分析功能對商業(yè)綜合體選址的主要影響因素進(jìn)行了研究，對優(yōu)化選址決策具有理論研究及實(shí)踐指導(dǎo)意義。研究結(jié)果表明：（一）優(yōu)選位置位于黃埔區(qū)中部和南部。中部分布在區(qū)政府周邊、六號(hào)線沿線，道路通達(dá)，交通配套齊全;南部分布在五號(hào)線魚珠街道與黃埔街道交界處，珠江沿岸，雙地鐵交匯，人口密度較高，配套設(shè)施完善，商業(yè)價(jià)值較高，土地獲取成本略高。（二）次選地址主要分散在中部東西兩翼，以及知識(shí)城線兩側(cè)，人口密度相對略低，周邊行政村密集，商業(yè)住宅樓盤較多，有潛力成為新的核心商圈。（三）后備地址主要分散于東部及北部，道路通達(dá)度相對較低，地形坡度相對較高，開發(fā)難度較大，商業(yè)潛力相對略低。選址優(yōu)化是一個(gè)系統(tǒng)性問題，不同企業(yè)對選址的側(cè)重點(diǎn)要求不盡相同，各因素權(quán)重也會(huì)有所差異，需要根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整權(quán)重，權(quán)衡各選址的成本投入，篩選出最優(yōu)選址。

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