房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題研究

徐竹

摘要：經(jīng)過一百多年的發(fā)展，全面預(yù)算管理已慢慢形成了比較成熟和完整的體系。企業(yè)內(nèi)部實施管理和控制的重要方法是全面預(yù)算管理。在我國的國民經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過多次調(diào)整和產(chǎn)業(yè)整合后，已經(jīng)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)對資金和土地資源的需求不斷增大，使整個行業(yè)邁入白銀時代。對企業(yè)管理者的能力與智慧提出考驗的是如何建設(shè)制度，如何提高管理水平和如何培養(yǎng)專業(yè)人才。如何降低成本、效率怎樣提高和怎么快速提高競爭力是全面預(yù)算管理的運用和持續(xù)改進的重中之重。文章通過研究房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義與現(xiàn)狀，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點，分析X房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的現(xiàn)狀總結(jié)出全面預(yù)算管理的特點，根據(jù)X房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理制度、程序、編制內(nèi)容、實施與控制、績效考核等實際情況，提出目前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理普遍存在的管理意識淡薄、制度建設(shè)不完善、與企業(yè)目標聯(lián)系不緊密、與績效考核脫節(jié)、執(zhí)行效果不佳等問題，針對這些問題，淺談改善現(xiàn)狀的對策：樹立觀念、健全制度、完善編制程序、改進編制方法、加強執(zhí)行管理。望本次研究能為完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理提供經(jīng)驗。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，全面預(yù)算管理，影響因素，對策

隨著國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化，使得我國經(jīng)濟增長上行壓力增大，加之飛速發(fā)展的城市化進程，我國房地產(chǎn)業(yè)進入穩(wěn)中求增長時期。這就使融資成本和資產(chǎn)成本不斷上升成為房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理用來提高效率的有效手段之一是運用和完善全面預(yù)算管理。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，它對企業(yè)的戰(zhàn)略實施、對員工能力的培養(yǎng)有著重要作用。就現(xiàn)在來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理體系還沒有形成科學(xué)成熟的體系，仍在不斷完善與發(fā)展階段。

以X房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理作為研究素材，對正在不斷完善的房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理研究有一定的理論與現(xiàn)實意義。從理論意義上看：對全面預(yù)算管理進行全方位的了解，研究其作用、執(zhí)行與控制、考核與激勵、預(yù)算的編制、信息系統(tǒng)等國內(nèi)外有關(guān)的文字資料，梳理房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理體系，來不斷完善全面預(yù)算管理。從現(xiàn)實意義上看：利用案例對企業(yè)進行相關(guān)分析，根據(jù)X房地產(chǎn)公司的實際情況，通過解決經(jīng)營管理中的實際問題來幫助企業(yè)發(fā)展，企業(yè)的全面預(yù)算管理水平需要不斷提高，對降低經(jīng)營風(fēng)險和提高企業(yè)實力有一定的益處。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

1. 有助于企業(yè)長期發(fā)展

全面預(yù)算管理就是為了給企業(yè)未來經(jīng)營活動的發(fā)展進行規(guī)劃，合理的優(yōu)化資源配置，以此來確保企業(yè)經(jīng)營效率。為了使企業(yè)快速健康發(fā)展，企業(yè)的管理模式、人員績效考核、各部門之間的協(xié)調(diào)等，都需以實現(xiàn)企業(yè)的盈利為目標。

2. 能更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)運營

開發(fā)周期長，風(fēng)險高是房地產(chǎn)企業(yè)的特點，運用全面預(yù)算管理合理地控制房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本。全面預(yù)算管理的實施，可以以科學(xué)方式對項目運行時的資金使用情況進行合理規(guī)劃，減少大量資金的浪費，合理優(yōu)化資源，有效控制企業(yè)的運營成本，使整體經(jīng)營水平得到提高，盡量減少或避免問題的發(fā)生。

3. 提升綜合管理和整體績效水平

在經(jīng)營過程中，設(shè)定階段性的績效指標，可以為更有效地監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營狀況，便于找出存在問題的環(huán)節(jié)，并盡快解決問題;而且對監(jiān)督企業(yè)的經(jīng)營，實現(xiàn)利益最大化，有著極大的助力。全面預(yù)算管理，促進企業(yè)管理者對全局和總體方向進行規(guī)劃，及時對項目經(jīng)營進行調(diào)整，更好地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益，并提升績效水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀

1. 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點

第一，戰(zhàn)略性。全面預(yù)算管理作為重要工具將企業(yè)戰(zhàn)略與日常經(jīng)營活動相聯(lián)系。作為企業(yè)戰(zhàn)略的行動指南，利用企業(yè)未來的規(guī)劃來指導(dǎo)當前的實踐。 第二，全面性。全面預(yù)算管理包含企業(yè)日常經(jīng)營的投資、經(jīng)營、財務(wù)等許多方面。第三，全員性。全面預(yù)算管理不僅是高層管理者或財務(wù)部門參與，更需要企業(yè)全體人員協(xié)同合作、共同參與。第四，全過程。通過全面預(yù)算管理可以對企業(yè)經(jīng)營管理全過程起到指導(dǎo)和控制作用。第五，嚴肅性。盡量在實施過程中不調(diào)整預(yù)算，僅在特定情況下啟動預(yù)算調(diào)整程序，且調(diào)整內(nèi)容經(jīng)過預(yù)算管理部門重新審查后方可執(zhí)行。

2. 全面預(yù)算管理現(xiàn)狀

（1）全面預(yù)算管理的執(zhí)行與控制

預(yù)算控制能夠分為三個階段包括：事前控制、事中控制和事后控制。事前控制階段，編制預(yù)算前聽取各部門意見，匯總各部門預(yù)算編制結(jié)果，統(tǒng)計出關(guān)鍵績效指標，形成預(yù)算草案，開會研究后，確定年度預(yù)算方案。事中控制階段，將預(yù)算目標細致劃分，分解到每個人，且在執(zhí)行預(yù)算方案時需要結(jié)合項目的實際狀況，單獨設(shè)立監(jiān)督人員對實施過程進行監(jiān)控，主要是避免人為因素對預(yù)算實施過程的影響。事后控制階段，檢驗實施階段的完成情況是制定預(yù)算評估的目的所在。

作為預(yù)算控制的強有力手段的逐月滾動預(yù)算，是以企業(yè)實際經(jīng)營情況為基礎(chǔ)，以預(yù)算目標為指引，利用蒙特利爾的分級管理方式，以最近三個月的財務(wù)數(shù)據(jù)為依據(jù)，對預(yù)算進行科學(xué)的調(diào)整。限定審批權(quán)限，預(yù)算限額內(nèi)的支出由各部門負責人審批;超額支出需要上報總經(jīng)理進行審批;超過總經(jīng)理審批權(quán)限的預(yù)算或預(yù)算外業(yè)務(wù)的時候，需要向上級集團提交申請，批準后由本企業(yè)調(diào)整預(yù)算后實施。

預(yù)算主要把控的是費用報銷和合同付款，以合同付款的控制為例：主要是應(yīng)用企業(yè)OA系統(tǒng)和用友ERP系統(tǒng)的合同管理模塊進行控制，促使所有合同的實際付款情況與預(yù)算保持一致;對于超預(yù)算付款申請應(yīng)被拒絕，或者申請預(yù)算調(diào)整流程審批后再付款。預(yù)算期結(jié)束后5個工作日內(nèi)，填寫預(yù)算執(zhí)行情況分析報告，并對預(yù)算執(zhí)行中的偏差進行分析。如果出現(xiàn)影響企業(yè)正常經(jīng)營活動的重大突發(fā)事件或者實際情況與預(yù)算指標出現(xiàn)較大偏差時，應(yīng)快速啟動預(yù)警機制，并且及時分析出差異產(chǎn)生原因，編制預(yù)算執(zhí)行偏差分析報告，對相關(guān)問題進行詳細說明，并提出調(diào)整和解決方案。

（2）全面預(yù)算管理的分析和調(diào)整

由預(yù)算管理部門收集整理全面預(yù)算執(zhí)行的反饋情況并實時對其進行監(jiān)控，并按照企業(yè)制度規(guī)定分期進行預(yù)算執(zhí)行情況分析。運用動態(tài)月、季概算法，財務(wù)部門歸集預(yù)算執(zhí)行情況;預(yù)算管理部門根據(jù)數(shù)據(jù)以及實際情況進行分析，出具預(yù)算計劃執(zhí)行表，同時對預(yù)算執(zhí)行偏離的原因進行分析，對于已經(jīng)發(fā)生的問題，商討出有針對性的解決方案。如果出現(xiàn)較大偏差，相關(guān)責任人應(yīng)主動查找偏差產(chǎn)生原因，提出解決問題的措施。在預(yù)算執(zhí)行專題會議上，提交方案，商討后形成解決方案。各部門按方案執(zhí)行，在下一次預(yù)算執(zhí)行會上匯報執(zhí)行情況。由預(yù)算管理部門進行跟蹤管理、財務(wù)部門監(jiān)督，完成修正預(yù)算偏差的整個過程。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

1. 全面預(yù)算管理意識淡薄

多數(shù)企業(yè)認為全面預(yù)算管理僅僅是企業(yè)財務(wù)部門的一種控制手段，對企業(yè)全局并沒有重大影響，這就限制了企業(yè)對全面預(yù)算管理的應(yīng)用。由于只注重中短期收益或者單一房地產(chǎn)項目的財務(wù)指標，忽視企業(yè)總體和長期戰(zhàn)略目標，缺少相應(yīng)的全面預(yù)算管理，使得全面預(yù)算管理與企業(yè)總體發(fā)展趨勢脫節(jié)，偏離總體目標。在執(zhí)行全面預(yù)算管理時還會出現(xiàn)形式多余，缺乏嚴謹性和系統(tǒng)性，未能充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的優(yōu)勢。

2. 預(yù)算管理制度不完善

過度重視經(jīng)濟利益就忽略了預(yù)算管理制度的建設(shè)?！靶问街髁x”是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)預(yù)算管理制度的常見問題，建設(shè)的管理體系僅是名義上的，但在實踐過程中并沒有被應(yīng)用。雖然預(yù)算方案是按照實際情況制定的，但在預(yù)算執(zhí)行過程中仍存在許多問題。如預(yù)算管理過于渙散、無法有效協(xié)同工作、各部門權(quán)責不明，出現(xiàn)突發(fā)事件處理不及時等會導(dǎo)致企業(yè)全面預(yù)算管理無法達到預(yù)期目標，也無法提出有效的改進措施。

3. 預(yù)算和企業(yè)目標之間聯(lián)系不夠緊密

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算主要圍繞項目制定，包含項目前期規(guī)劃階段、項目中期實施階段、項目后期評估階段。房地產(chǎn)企業(yè)需要較長的時間來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，這就導(dǎo)致企業(yè)預(yù)算與戰(zhàn)略目標之間會產(chǎn)生聯(lián)系不夠緊密的問題。預(yù)算往往是由各種短期計劃組成的，如果不能與企業(yè)長期計劃掛鉤，企業(yè)將無法有效修正企業(yè)的經(jīng)營方向，一旦企業(yè)的發(fā)展方向偏離軌道，有可能無法實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。

4. 預(yù)算和業(yè)績考核脫節(jié)

企業(yè)普遍存在預(yù)算與績效考核脫節(jié)的問題，企業(yè)對兩者相關(guān)性的忽視，沒有認真分析考核的目的，制定的考核指標與預(yù)算目標契合度不高，使員工都聚焦在完成績效考核指標上，對促進企業(yè)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的激勵程度不高，無法運用績效考核指標來檢驗預(yù)算執(zhí)行情況，進而影響企業(yè)的發(fā)展速度。

5. 預(yù)算執(zhí)行效果不佳

房地產(chǎn)企業(yè)因其行業(yè)特點，項目占用大量流動資金，投入時間較長，雖然每年都會根據(jù)企業(yè)實際情況編制預(yù)算，但項目實施階段過長會導(dǎo)致很多無法納入預(yù)算的事件發(fā)生。為了節(jié)省時間，減少審批流程，各部門員工都會直接申請支付程序，這就使得實際支出超過預(yù)算數(shù)較多，預(yù)算的執(zhí)行效果并不盡如人意。實際支出之所以超支導(dǎo)致預(yù)算偏差較大，是由相關(guān)部門對預(yù)算重視不夠，沒有嚴格按照預(yù)算執(zhí)行造成，也暴露企業(yè)對突發(fā)事件處理速度緩慢，預(yù)警機制并不完善。

四、改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

1. 樹立全面預(yù)算管理觀念

對企業(yè)至關(guān)重要的是樹立全面預(yù)算管理的理念，只有全面認識了預(yù)算管理的合理性、科學(xué)性和長期性，才能更好的運用全面預(yù)算管理的手段，推動企業(yè)長足發(fā)展。建立健全全面預(yù)算管理理念能從以下幾個方面入手，最先，明確企業(yè)層面的經(jīng)營理念，讓所有員工都知道企業(yè)的整體戰(zhàn)略經(jīng)營目標，不僅有短期預(yù)算指標，還要有長期預(yù)算指標。其次，企業(yè)管理層牽頭組織全面預(yù)算管理培訓(xùn)，引進具有豐富全面預(yù)算管理經(jīng)驗的專業(yè)管理人員，在管理中樹立全面預(yù)算管理的理念，并采用自上而下的方式宣傳企業(yè)管理理念。對每位員工進行全面預(yù)算管理觀念普及。再次，全面實施各部門預(yù)算管理，應(yīng)用全員參與制定預(yù)算管理的方式，明確指出每位員工和各部門在預(yù)算管理中的作用，使得全員對各自在全面預(yù)算管理中的職責有清晰的認知。最后，定期以宣傳欄、視頻講座、集中培訓(xùn)等方式，提高全員認識，營造良好氛圍，主動加入全面預(yù)算管理工作。

2. 健全預(yù)算管理制度

根據(jù)企業(yè)目標不斷完善現(xiàn)有的預(yù)算管理制度，最大化應(yīng)用企業(yè)內(nèi)部各項資源，使經(jīng)營活動每個環(huán)節(jié)都合理有效運轉(zhuǎn)，從而使企業(yè)快速發(fā)展。第一，制定預(yù)算方案要科學(xué)合理。在制定過程中，預(yù)算方案應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀。第二，制定企業(yè)預(yù)算目標要與企業(yè)的經(jīng)營狀況合理匹配，通過全面預(yù)算管理實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，加速實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。第三，利用預(yù)算管理對資源進行合理整合。通過全面實施預(yù)算管理制度控制各個環(huán)節(jié)的運行，避免重復(fù)投入成本、增加企業(yè)的資金壓力。第四，企業(yè)需要對基層員工進行全面預(yù)算管理知識的普及，增強全體員工對全面預(yù)算管理制度的認識。

3. 完善預(yù)算編制程序

企業(yè)預(yù)算編制過程要上下結(jié)合，根據(jù)自身的實際情況制定，對預(yù)算總體目標應(yīng)進行層層分解，且應(yīng)明確區(qū)分各部門的預(yù)算目標，因其工作范疇各不相同。對于預(yù)算方案的制定，需要每個部門先行編制部門預(yù)算方案，并上報預(yù)算管理部門，預(yù)算管理部門匯總數(shù)據(jù)并結(jié)合企業(yè)實際情況來進行制定企業(yè)整體預(yù)算方案。 完成制定后，應(yīng)送交各部門。讓各部門員工對各自部門的預(yù)算目標進行討論研究，結(jié)合部門實際情況從自身實際出發(fā)來提出改進意見，并將意見歸集到預(yù)算管理部門。依照相關(guān)部門的改進意見，合理化修正預(yù)算方案，并向企業(yè)管理層匯報。

4. 優(yōu)化預(yù)算編制方法

在進行年度預(yù)算編制時，要堅持以項目為單位，落實對各部門乃至各項目的預(yù)算責任。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實際，靜態(tài)性的指標與動態(tài)化的經(jīng)營活動相結(jié)合，合理的偏差控制，對全面預(yù)算管理的組織體系和流程標準進行不斷完善，著重提升編制全面預(yù)算的精準量化，形成一系列完整的預(yù)算編制模型，盡可能減少預(yù)算和實際的偏差。

5. 加強預(yù)算執(zhí)行管理

設(shè)立健全科學(xué)行之有效的績效考核機制，可以增強房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實施和控制?？梢圆捎闷胶庥嫹挚ǖ目冃гu價體系，在注重企業(yè)經(jīng)濟利益的前提下，對企業(yè)總體目標進行細化，對短期、中期和長期目標進行設(shè)定，重點突出企業(yè)側(cè)重目標，提高評估和執(zhí)行管理的可操作性，確保預(yù)算的順利實施，顯著提高預(yù)算管理的效果。

五、結(jié)論

全面預(yù)算管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平、抵御風(fēng)險的有效手段。但我國房地產(chǎn)行業(yè)總體預(yù)算管理水平仍有提高的空間。在企業(yè)全面預(yù)算管理中，要積極樹立全員參與的預(yù)算管理理念，建立健全的預(yù)算管理制度，優(yōu)化預(yù)算編制方法與管理流程，確?？冃Э己伺c戰(zhàn)略目標相結(jié)合，提高預(yù)算管理的監(jiān)控，為企業(yè)的未來發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

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（作者單位：北京金隅創(chuàng)新科技孵化器有限公司）