基于相關(guān)性分析的住區(qū)修整探索

周力行 黃瑛

（南京工業(yè)大學(xué)建筑學(xué)院 江蘇南京 210009）

1 背景

20世紀(jì)80、90年代，為了解決住房短缺問題，我國興建了大量城市住區(qū)。這些住區(qū)隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，已然不能滿足居民多樣化的需求，逐漸呈現(xiàn)衰老化的態(tài)勢(shì)[1]。同時(shí)這些老舊住區(qū)所在區(qū)位也從往昔城市邊緣向城市中心所轉(zhuǎn)變，對(duì)老舊住區(qū)的改造也是完善住區(qū)與城市關(guān)系的重要組成成分。

老舊住區(qū)是指，“1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機(jī)制的老舊小區(qū)”[2]。當(dāng)前在土地資源節(jié)約利用、建設(shè)用地資源緊缺、城市生態(tài)環(huán)境惡化等態(tài)勢(shì)的背景之下，近年來，老舊住區(qū)改造的品質(zhì)提升已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，南京市于2017年開展的《老舊住區(qū)整治手冊(cè)》其中16類72子項(xiàng)的具體整治內(nèi)容就具備很強(qiáng)的指導(dǎo)建設(shè)作用，包括了大概三個(gè)方面：①整修房屋，包括屋面改造，住宅成套改造，立面整修等內(nèi)容；②優(yōu)化環(huán)境，包括道路整修，室外環(huán)境整治，美化形態(tài)；③完善配套包括整修市政管線，完善公共服務(wù)設(shè)施等，提高科技含量，滿足居民的日常需求[3]。老舊住區(qū)的改造對(duì)城市社會(huì)空間均衡，和諧發(fā)展有著非常重要的意義，也是對(duì)現(xiàn)有住房保障體系的有效補(bǔ)充。

本文旨在運(yùn)用逐步回歸的方法來研究老舊住區(qū)改造效果的影響因素，逐步回歸是根據(jù)自變量的顯著性將自變量逐個(gè)引入，最后建立最優(yōu)回歸方程的理論和方法[4]。所謂最優(yōu)回歸方程，就是在回歸方程中包括所有對(duì)因變量有顯著影響的自變量，剔除對(duì)因變量影響不顯著的自變量的回歸方程[5]。逐步回歸分析采取將自變量逐個(gè)引入的方法建立最優(yōu)回歸方程。引入自變量的條件是：該自變量的偏回歸平方和經(jīng)檢驗(yàn)是所有自變量中最顯著的，每引入一個(gè)新變量后，對(duì)已引入的自變量逐個(gè)進(jìn)行檢驗(yàn)，將使得偏回歸平方和不顯著的自變量剔除，這樣經(jīng)過逐步引入變量，檢驗(yàn)變量，保證建立的回歸方程中所有自變量均顯著。

總的來看，針對(duì)老舊小區(qū)居住滿意度的研究比較欠缺，我國針對(duì)老舊住區(qū)改造影響因素的研究成果也很少。已有研究只籠統(tǒng)地分析了居住環(huán)境整體滿意度，或只研究了某一個(gè)維度的滿意度，如社區(qū)滿意度、居家養(yǎng)老服務(wù)滿意度等。從居住滿意度的定義和內(nèi)涵可知，作為一個(gè)多維的指標(biāo)，應(yīng)該分維度測(cè)量。學(xué)者們從個(gè)體特征、環(huán)境特征，以及主觀感知因素三個(gè)層面分析了老年人居住滿意度的影響因素。首先，老年人的特征與居住滿意度間存在相關(guān)關(guān)系，修整住區(qū)大多為老舊住區(qū)，而目前老舊住區(qū)的住戶大多為年紀(jì)較大的人群，因此在年紀(jì)較大的人群之中滿意度的住宅影響因素也是較為重要的一環(huán)。研究發(fā)現(xiàn)，年齡與居住滿意度之間存在著正相關(guān)；文化程度較高的老年人對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度顯著高于文化程度較低者；老年低收入家庭對(duì)居住環(huán)境的依賴性更高，對(duì)環(huán)境的要求也更高；有配偶老人的社區(qū)服務(wù)環(huán)境滿意度得分顯著高于喪偶老人；比起租房者，住自己房子的居民居住滿意度往往更高。此外，居住滿意度與老年人在居住環(huán)境中的時(shí)間體驗(yàn)之間有顯著的正相關(guān)關(guān)系。老年人在居住環(huán)境中居住的時(shí)間以及每天在居住環(huán)境中所處的時(shí)間越長，居住滿意度也越高。

2 選擇變量描述與計(jì)算方法

數(shù)據(jù)來源與變量測(cè)量：

2.1 數(shù)據(jù)來源

為了全面了解老舊住區(qū)改造效果的影響因素，需要被調(diào)查的住區(qū)是具備一定的各年齡段服務(wù)以及涵蓋各個(gè)老舊住區(qū)類型的特征，基于此，特地選取了南京2017年開展的老舊住區(qū)整治完成的12個(gè)小區(qū)作為調(diào)查數(shù)據(jù)來源，如圖1、表1所示。

2.2 變量測(cè)量

2.2.1 因變量

老舊住區(qū)的改造效果是一個(gè)復(fù)雜的多為的概念，應(yīng)該從樓房，環(huán)境，社區(qū)三個(gè)維度來綜合測(cè)量。所以根據(jù)于此，本文從對(duì)小區(qū)住房環(huán)境，樓宇的環(huán)境，以及社區(qū)的環(huán)境進(jìn)行賦值，從非常滿意到非常不滿意。分為五個(gè)分?jǐn)?shù)分別為1～5分，最后根據(jù)數(shù)據(jù)，得出Y值。

表1

圖1

2.2.2 自變量

統(tǒng)一將老舊住區(qū)改造的影響因素分為區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施，居住環(huán)境，人口，建筑因素，成本因素這幾個(gè)方面，運(yùn)用逐步回歸法找出其中的關(guān)聯(lián)。

結(jié)果分析：

通過逐步回歸，建立老舊住區(qū)改造效果的回歸方程：

Y=18.864+0.509×1-26.682×3+0.836×4-0.001×5+3.76×6-0.231×7-0.134×8-3.986×9+0.955×10-0.004×11+0.412×12

逐步回歸過程中首先選入方程的變量是老舊住區(qū)的交通時(shí)間成本，其次是容積率，小區(qū)人口，交通條件，再是高層占比以及多層占比，最后是學(xué)歷，住宅建成時(shí)間以及住房成本。對(duì)回歸分析結(jié)果解釋如下：

老舊住區(qū)的改造效果和住區(qū)的交通條件，容積率，人口學(xué)歷，多層建筑占比以及交通時(shí)間成本呈正相關(guān)。其中容積率每提高一個(gè)點(diǎn)，改造效果程度將提高0.836個(gè)百分比，可見容積率是一個(gè)影響較大的因素，同時(shí)不難看出居民對(duì)住區(qū)的整體滿意度與小區(qū)低端以及周邊的環(huán)境有很大的相關(guān)性，如交通條件以及交通時(shí)間成本等，而在進(jìn)一步的分地區(qū)相關(guān)分析中可以看出，根據(jù)發(fā)放的具體傳單可以看出，周邊環(huán)境的影響程度呈現(xiàn)地域性的特點(diǎn)，具體表現(xiàn)如下鼓樓秦淮的相關(guān)程度最高，而雨花棲霞的相關(guān)程度較低，可以看出，在衡量居民滿意度時(shí)，好的地段的居民更加看重地段周邊環(huán)境，而相對(duì)環(huán)境較差的居民關(guān)注度會(huì)弱一些。

老舊住區(qū)的改造效果和住區(qū)的綠地率，小區(qū)人口人均建筑面積以及住房成本呈負(fù)相關(guān)，住房成本越高，老舊住區(qū)的改造效果也就越低，由此可見住房成本的高低一定程度上也與小區(qū)修整的滿意程度息息相關(guān)。在一方面，由于住房成本的提升，小區(qū)內(nèi)居民的負(fù)擔(dān)也就隨之提高，而這一負(fù)擔(dān)的提高會(huì)導(dǎo)致居民對(duì)小區(qū)的改造效果產(chǎn)生一定程度的不滿意。人均建筑面積與住區(qū)的改造效果呈負(fù)相關(guān)，在分地區(qū)的比較中，棲霞和雨花在評(píng)價(jià)對(duì)老舊住區(qū)改造的滿意度時(shí)，更加看重住房的總體面積以及戶型，但是在其他小區(qū)沒有體現(xiàn)出相關(guān)性，對(duì)老舊住區(qū)改造的效果并沒有和住房戶型有明顯的相關(guān)性。

總體上來看老舊住區(qū)改造的效果受小區(qū)內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施的影響顯著，但是實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于現(xiàn)代人的生活方式與以前傳統(tǒng)模式不同，更多的年輕人更喜歡把自己圈在自己的天地內(nèi)，在日常生活中也仰仗著小區(qū)周邊較為便利便捷的交通，去往服務(wù)性更強(qiáng)的小區(qū)外的公共服務(wù)設(shè)施，不在小區(qū)以及小區(qū)附近活動(dòng)，所以公共服務(wù)設(shè)施不是影響老舊住區(qū)改造的一般性因素。

在通過相關(guān)性分析的顯示表明在比較居民的年齡性別收入水平這類反映自身狀況的指標(biāo)與老舊住區(qū)的改造效果的相互關(guān)系時(shí)，具體的相關(guān)性分析并沒有體現(xiàn)出規(guī)律性的特點(diǎn)，因此居民自身狀況并沒有對(duì)老舊住區(qū)的改造有顯著的影響。

3 結(jié)語與對(duì)策建議

從開展的問卷調(diào)查可以看出，這批開展整治的小區(qū)已經(jīng)取得了很大的收益，69.2%的受調(diào)人員選擇了較滿意以及非常滿意，改造方式收到了大多數(shù)居民的認(rèn)可，大部分受訪者認(rèn)為改造之后居住環(huán)境得到了一定程度的改善。

基于對(duì)南京老舊住區(qū)的研究，定量評(píng)估了老舊住區(qū)改造影響因素，老舊住區(qū)的改造效果和住區(qū)的交通條件，容積率，人口學(xué)歷，多層建筑占比以及交通時(shí)間成本呈正相關(guān)，老舊住區(qū)的交通便捷度時(shí)南京老舊住區(qū)改造效果最顯著的影響因素之一，老舊住區(qū)的改造效果和住區(qū)的綠地率，小區(qū)人口人均建筑面積以及住房成本呈負(fù)相關(guān)，住房成本越高，居民負(fù)擔(dān)越大就會(huì)導(dǎo)致對(duì)老舊住區(qū)改造效果影響越大。

所以根據(jù)上述理論分析，現(xiàn)建議對(duì)老舊住區(qū)的改造建議如下：

大力發(fā)展住區(qū)周邊交通，提高小區(qū)區(qū)域與區(qū)域之間的鏈接度，增加住區(qū)活力，同時(shí)合理規(guī)劃交通路線，調(diào)整周邊交通站點(diǎn)，減少居民出行成本；提升住房容積率，為居民在公共環(huán)境以及居住環(huán)境之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)。