物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的探討

廖中虎 姚雅麗

【摘 要】隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理。企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了物業(yè)管理企業(yè)未來的發(fā)展形勢，應(yīng)借助內(nèi)部控制機(jī)制，保證物業(yè)管理企業(yè)未來的穩(wěn)健發(fā)展。文章對內(nèi)部控制在物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)揮的重要作用進(jìn)行了探討，針對物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，提出了物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的策略分析。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;企業(yè);內(nèi)部控制

引言

縱觀物業(yè)行業(yè)近幾年的發(fā)展，多數(shù)中小型的物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)在成本和效益方面存在不均衡的問題，歸其最根本的原因是多數(shù)中小型物業(yè)企業(yè)對于內(nèi)部控制體系的建設(shè)不夠重視，沒有發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制對于盈利空間的增長，提高核心競爭力的重大價值。

1 內(nèi)部控制在物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)揮的重要作用

1.1提高物業(yè)管理企業(yè)綜合競爭力

在國內(nèi)的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)而逐漸興起的一個新型行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)紅利可觀，現(xiàn)實中，很多物業(yè)管理企業(yè)管理理念仍較傳統(tǒng)，存在收費(fèi)不合理、服務(wù)水平較低等現(xiàn)象，嚴(yán)重降低了物業(yè)管理企業(yè)的整體收益率，甚至一部分物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。隨著物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈，為提高企業(yè)自身的綜合競爭力，借助物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理控制是必然的趨勢，強(qiáng)化內(nèi)部控制的效果，優(yōu)化和完善財務(wù)策略，加強(qiáng)審計考核體系建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工專業(yè)素養(yǎng)的提升，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的綜合競爭力。

1.2提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量

在現(xiàn)代化社會的發(fā)展中，中國的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)決定了各個企業(yè)之間的競爭方向，目前的物業(yè)管理企業(yè)競爭，不僅僅是停留在價格競爭和規(guī)模競爭的階段，而是要將發(fā)展目標(biāo)落實在高質(zhì)量的企業(yè)未來發(fā)展中，不斷提高服務(wù)水平，強(qiáng)化產(chǎn)品質(zhì)量，保證滿足客戶的要求。在全新的時代特點(diǎn)和時代發(fā)展要求下，物業(yè)管理企業(yè)同時面臨著更具挑戰(zhàn)性的機(jī)遇，作為新興起的行業(yè)，在全新的市場競爭中建立起高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系。通過內(nèi)部控制管理能夠強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)業(yè)主的需求，對市場進(jìn)行全面分析，在不斷變化的市場環(huán)境中加強(qiáng)財務(wù)管理控制建設(shè)，保證物業(yè)管理企業(yè)的高質(zhì)量服務(wù)，為未來的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

1.3保證物業(yè)管理企業(yè)的資金使用合理

在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)行發(fā)展中，通過切實有效的內(nèi)部控制措施可以保證物業(yè)管理企業(yè)的資金使用效率，合理使用資金以達(dá)成預(yù)期中的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制工作，需要將更多的人力和資金投入到財務(wù)管控中，加強(qiáng)對財務(wù)控制重要作用的重視和應(yīng)用，動態(tài)追蹤物業(yè)管理企業(yè)中每項資金計劃，實現(xiàn)對各項資金的有效控制，通過對上一次使用資金的情況，對下一次的資金預(yù)算計劃進(jìn)行調(diào)整。

2物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制現(xiàn)狀

2.1內(nèi)控機(jī)制不完善

在物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理控制中，依托于基礎(chǔ)的內(nèi)控管理機(jī)制才能保證企業(yè)的管控工作效率。根據(jù)目前的物業(yè)管理企業(yè)實際情況來看，在企業(yè)的內(nèi)部缺少明確的職能分工制度，內(nèi)部管理控制機(jī)制尚未完善，各個部門之間、各個崗位之間的制衡監(jiān)督關(guān)系缺失，對內(nèi)部控制的執(zhí)行形成了制約。另外，內(nèi)部控制措施需要完善的人員激勵制度、內(nèi)部監(jiān)督制度、預(yù)算和成本控制制度等，但是物業(yè)管理企業(yè)中的管控機(jī)制不完善，使相關(guān)的規(guī)章制度沒有真正設(shè)置和執(zhí)行到實際的工作中，給物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行和管理埋下了一定的安全隱患。

2.2對內(nèi)部控制管理的重視不足

在目前的物業(yè)管理企業(yè)中，普遍存在對內(nèi)部控制管理重視不足的問題，部分物業(yè)管理企業(yè)的管理人員對內(nèi)部控制存在認(rèn)知偏差，認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)就是簡單的物業(yè)管理服務(wù)公司，這樣的思想誤區(qū)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)行中將內(nèi)部管理的重點(diǎn)放錯了位置，管理中偏重物業(yè)款項催繳、記賬、財務(wù)收支等工作，忽視了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提升和整體的高質(zhì)量運(yùn)營。另外，在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，沒有形成明確的內(nèi)部控制文化，缺少完善的培訓(xùn)機(jī)制，針對基層的工作人員缺少對專業(yè)素養(yǎng)和思想意識方面的培訓(xùn)，導(dǎo)致建設(shè)控制機(jī)制的工作被限制在一定框架內(nèi)，在成本管控、費(fèi)用使用、操作等各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題，物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制管理工作流于形式。

2.3收費(fèi)管理控制缺陷

物業(yè)管理企業(yè)作為一個單位組織，最終的目的是企業(yè)的盈利效益，但是目前的物業(yè)管理企業(yè)實際運(yùn)行中，企業(yè)的收費(fèi)管理環(huán)節(jié)存在嚴(yán)重的不足問題，包括費(fèi)用管理不透明、收費(fèi)管理混亂等，另外，由于物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不高，但是物業(yè)的管理費(fèi)用較高，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的客戶滿意度和社會聲譽(yù)受到不利影響，收取物業(yè)費(fèi)用存在困難。此外，還有部分企業(yè)為了提升自身的競爭優(yōu)勢、打擊行業(yè)內(nèi)的其它企業(yè)，大大降低了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這對企業(yè)未來的發(fā)展造成了嚴(yán)重的損害，導(dǎo)致企業(yè)處于長期虧損。

3物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的策略分析

3.1健全內(nèi)部控制管理機(jī)制

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確內(nèi)部控制管理的目標(biāo)，真正將責(zé)任落實到各個部門和崗位層面中，對各個職能部門的工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，提高企業(yè)業(yè)務(wù)操作流程和風(fēng)險評價程序的規(guī)范性。健全內(nèi)部控制管理機(jī)制，優(yōu)化和完善績效考核管理環(huán)節(jié)，將內(nèi)部控制管理制度覆蓋到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)中，樹立起物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管控人員的風(fēng)險意識和責(zé)任意識，評估和識別潛在的風(fēng)險。提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，通過購買保險、模擬演練等方式，降低操作不當(dāng)問題的發(fā)生幾率，預(yù)防潛在風(fēng)險。

3.2改善內(nèi)控環(huán)境，增強(qiáng)內(nèi)控意識

物業(yè)管理公司要提供一個優(yōu)良的內(nèi)控環(huán)境來支持內(nèi)控執(zhí)行和監(jiān)督工作的開展，同時物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)核心對象是客戶，因此要結(jié)合市場上的服務(wù)對象制定相應(yīng)的服務(wù)管理相關(guān)的業(yè)務(wù)制度和流程，一切以提高客戶滿意度為業(yè)務(wù)開展宗旨。同時還要處理好與其他服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，贏取服務(wù)對象的信任度。在服務(wù)管理制度中還要涉及服務(wù)對象安保、人身財產(chǎn)安全等服務(wù)事項，不斷推動服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的完善。這樣外部環(huán)境對于內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)就起到一個良好的督促作用，要想提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，而又不想在成本費(fèi)用方面超支，造成巨大的財務(wù)風(fēng)險，又同時想獲得豐厚的利潤，就只能加速推動內(nèi)控環(huán)境的建設(shè)。在此影響下，物業(yè)管理企業(yè)首先要強(qiáng)化全員的內(nèi)控意識，定期分別組織高層管理人員、中層管理人員和基層員工進(jìn)行不同程度的內(nèi)控理念和手段的學(xué)習(xí)，并將內(nèi)控指標(biāo)達(dá)成納入績效體系，以此來調(diào)動全員執(zhí)行內(nèi)控制度的積極性。

3.3提高業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性

物業(yè)管理行業(yè)的主要成本是維護(hù)設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地的費(fèi)用和日常管理的人工費(fèi)用，作為資金密集的輕資產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)管理公司應(yīng)制定完善的業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證其合理性。根據(jù)作業(yè)成本法，按照客戶和產(chǎn)品的種類，對物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)測，構(gòu)建成本管理體系，提高企業(yè)內(nèi)部控制的管理成效。結(jié)合企業(yè)內(nèi)部和外部的環(huán)境，提升企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃合理性，增加經(jīng)濟(jì)利潤。將提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益作為重點(diǎn)，在保證為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)同時，保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

結(jié)束語

綜上所述，為了保證物業(yè)管理企業(yè)未來的穩(wěn)健發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的控制管理工作作為企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理人員加強(qiáng)對內(nèi)部管控的重視，針對企業(yè)運(yùn)行和發(fā)展中存在的實際問題，強(qiáng)化管理意識，加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)部控制措施的建設(shè)。通過對管理機(jī)制的優(yōu)化和完善，增強(qiáng)內(nèi)部溝通，建立起切實有效、健全的內(nèi)控管理體系，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)綜合競爭力的提升。

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（作者單位：成都銀杏酒店管理學(xué)院）