住房租賃節(jié)稅十二法

歲冰

住房租賃節(jié)稅十二法

歲冰

購(gòu)租并舉，租購(gòu)?fù)瑱?quán)，稅收優(yōu)惠政策助力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。日前，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》國(guó)辦發(fā)［2016］39號(hào)，明確加大政策支持力度，給予稅收優(yōu)惠。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。住房租賃收入是申報(bào)增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，其最大節(jié)稅空間在于正確分解或降低計(jì)稅收入。在去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場(chǎng)獲得稅收政策支持。全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)方案以來(lái)，連續(xù)出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)租賃相關(guān)稅收優(yōu)惠新政策，納稅人可以通過(guò)合法的稅收籌劃來(lái)減輕稅負(fù)。筆者根據(jù)現(xiàn)行的營(yíng)改增稅收政策，運(yùn)用稅收籌劃技術(shù)和方法，對(duì)住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人增值稅優(yōu)惠政策進(jìn)行歸納和梳理，供納稅人參考和借鑒。

房產(chǎn)出租五種應(yīng)稅行為，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法節(jié)稅

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷(xiāo)售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率就稅制適用而言，一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。適用增值稅稅率為11%，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不可以抵扣。簡(jiǎn)易征收適用5%的征收率，而實(shí)際征收率會(huì)小于5%，因?yàn)樵谡鞫悤r(shí)房租等內(nèi)容會(huì)剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅征收的稅費(fèi)要低于5%，從而達(dá)到節(jié)稅效果。

一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅；一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在營(yíng)改增試點(diǎn)前的，轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2016年4月30日前開(kāi)工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

符合條件的非應(yīng)稅項(xiàng)目，不屬于增值稅的征稅范圍

非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目，是指一項(xiàng)收入或服務(wù)根據(jù)稅法規(guī)定不應(yīng)該繳納增值稅增值稅。《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)第七條規(guī)定：出租方與承租方約定的免租期不視同銷(xiāo)售繳納增值稅。納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅［2016］36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷(xiāo)售服務(wù)。因此，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租不動(dòng)產(chǎn)，城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)公司出租商鋪，工業(yè)企業(yè)、政府產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租廠房、企業(yè)孵化器出租辦公場(chǎng)所，租賃合同中約定免租期的，免租期不屬于視同銷(xiāo)售情形，不需要按照視同銷(xiāo)售繳納增值稅。

減按征收，簡(jiǎn)易征收基礎(chǔ)上再減征增值稅

增值稅減征，是指某項(xiàng)應(yīng)稅行為，應(yīng)征增值稅而少征，具體來(lái)說(shuō)或者是先征后返，或者是直接減征。減按征收不是征收率，而是一種稅收優(yōu)惠。適用的征收率和減按征收的比率之間的差額，就是國(guó)家給與的優(yōu)惠。目前，對(duì)個(gè)人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅款=含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%。

免征增值稅，四項(xiàng)應(yīng)稅行為享受免稅優(yōu)惠

增值稅免稅，是指某項(xiàng)應(yīng)稅行為，因?yàn)閲?guó)家政策扶持，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)不征收增值稅，但進(jìn)項(xiàng)不允許抵扣，不退還。此類(lèi)收入免征增值稅，屬于政策優(yōu)惠。享受免稅的產(chǎn)品或服務(wù)，開(kāi)具發(fā)票時(shí)，稅率欄次選擇零。以下四項(xiàng)應(yīng)稅行為免征增值稅：

對(duì)公共租賃住房免征增值稅。2018年12月31日前，公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位出租公共租賃住房免征增值稅。公共租賃住房，是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。

小規(guī)模納稅人月房產(chǎn)租賃收入不超過(guò)3萬(wàn)元的暫免征收增值稅。對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人應(yīng)分別核算銷(xiāo)售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)的銷(xiāo)售額，和銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)的銷(xiāo)售額。增值稅小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售貨物，提供加工、修理修配勞務(wù)月銷(xiāo)售額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季納稅9萬(wàn)元），銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)月銷(xiāo)售額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季納稅9萬(wàn)元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。對(duì)按季納稅申報(bào)的增值稅小規(guī)模納稅人，實(shí)際經(jīng)營(yíng)期不足一個(gè)季度的，以實(shí)際經(jīng)營(yíng)月份計(jì)算當(dāng)期可享受小微企業(yè)免征增值稅政策的銷(xiāo)售額度。

對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入免征增值稅。暫免征收稅的軍隊(duì)空余房產(chǎn)，在出租時(shí)必須懸掛《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，以備查驗(yàn)。

分別核算應(yīng)稅與非應(yīng)稅項(xiàng)目，降低應(yīng)稅項(xiàng)目計(jì)稅基礎(chǔ)

按照房產(chǎn)余值計(jì)稅的情況下，不構(gòu)成應(yīng)稅房產(chǎn)的部分盡量分開(kāi)核算，不計(jì)入納稅基數(shù)。

納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷(xiāo)售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。從值計(jì)稅的情況下，計(jì)稅房產(chǎn)原值包括房產(chǎn)、土地的價(jià)值，不構(gòu)成房產(chǎn)的建筑、占用的土地，也就不計(jì)算房產(chǎn)稅。具體操作時(shí)，需注意將應(yīng)稅項(xiàng)目、非應(yīng)稅項(xiàng)目獨(dú)立核算，應(yīng)稅項(xiàng)目，應(yīng)按規(guī)定計(jì)入納稅，避免滯納金、罰款；非應(yīng)稅項(xiàng)目不計(jì)算房產(chǎn)稅，避免多繳稅。對(duì)于常見(jiàn)不構(gòu)成房產(chǎn)的非應(yīng)稅項(xiàng)目，計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)注意剔除。不構(gòu)成房產(chǎn)的項(xiàng)目通常包括：

獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如：圍墻、道路、綠化、景觀、停車(chē)場(chǎng)、露天游泳池、噴水池等；

可隨意移動(dòng)的或獨(dú)立于房屋之外的各種設(shè)備、軟件系統(tǒng)，如：室外消火栓、室外給排水設(shè)施，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等（注：弱電綜合布線系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)等與建筑物相關(guān)的需要納入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅）。

不屬于房產(chǎn)原值的工程部分的費(fèi)用，如：相關(guān)的設(shè)計(jì)費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)等

房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估增值的，仍按照歷史成本即調(diào)整前的房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

特殊土地價(jià)值：非應(yīng)稅房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值、劃撥取得的土地、租地建房的土地租金。

分別核算兼營(yíng)行為,從低適用稅率或征收率

納稅人兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額；未分別核算的，從高適用稅率。納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷(xiāo)售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。試點(diǎn)納稅人銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額，未分別核算銷(xiāo)售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：兼有不同稅率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。兼有不同征收率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用征收率。兼有不同稅率和征收率的銷(xiāo)售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。兼營(yíng)行為的納稅人銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)之間沒(méi)有因果關(guān)系和內(nèi)在聯(lián)系，兼營(yíng)應(yīng)視為多項(xiàng)應(yīng)稅行為。根據(jù)稅法規(guī)定，兼營(yíng)應(yīng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷(xiāo)售額，未分別核算的，從高適用稅率或征收率。因此企業(yè)發(fā)生兼營(yíng)行為的，應(yīng)分別核算適用不同稅率或者征收率應(yīng)稅行為的銷(xiāo)售額，避免被從高適用稅率或者征收率。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)從核算系統(tǒng)、定價(jià)機(jī)制及合同文本等方面入手，將不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)與其他應(yīng)稅行為分開(kāi)核算。

為確保環(huán)境保護(hù)稅于2018年1月1日順利實(shí)施，湖北省隨州市地稅局積極行動(dòng)，扎實(shí)做好前期準(zhǔn)備工作。該局通過(guò)發(fā)放環(huán)保宣傳袋、微信公眾號(hào)、電視、電臺(tái)和媒體等多種渠道加大宣傳力度，為環(huán)境保護(hù)稅的開(kāi)征營(yíng)造良好的輿論氛圍。 （圖/文：隨州地）

分解房屋出租與建筑物出租，合理劃分兩者收入的比例

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋，房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)存物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油罐等均不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。出租人在簽訂房產(chǎn)出租合同時(shí)，對(duì)出租標(biāo)的物中不屬于房產(chǎn)的部分應(yīng)單獨(dú)標(biāo)明，這樣可以達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的。比如出租人既出租房屋也出租機(jī)器設(shè)備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價(jià)款和非房屋租賃價(jià)款的，只需就房屋租賃價(jià)款部分按12%繳納房產(chǎn)稅即可。企業(yè)實(shí)事求是地對(duì)價(jià)款進(jìn)行劃分，是合理的納稅籌劃行為，不存在稅收風(fēng)險(xiǎn)。但是，出租人從少繳房產(chǎn)稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價(jià)款，壓低房屋出租的價(jià)款的，則存在納稅風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定最低租金計(jì)稅價(jià)格，此時(shí)，企業(yè)必須按照地稅機(jī)關(guān)的最低租金計(jì)稅價(jià)格繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)與場(chǎng)地分別簽訂出租合同，出租場(chǎng)地專(zhuān)項(xiàng)核算可節(jié) 設(shè)稅合

《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。企業(yè)將房屋及場(chǎng)地對(duì)外出租，是有稅收籌劃空間的。租金是計(jì)算房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地的企業(yè)能否節(jié)稅，確定租金大小是關(guān)鍵。因?yàn)榉?/p>

◇沒(méi)有一輩子從不吵嘴的夫妻，要切記的是，床頭吵嘴床尾和，夫妻沒(méi)有隔夜仇，唯如此，才能牽手到老、相約白頭、恩愛(ài)一生。

◇聽(tīng)說(shuō)神無(wú)法無(wú)處不在，所以創(chuàng)造了媽媽。即使到了媽媽的年齡，媽媽的媽媽仍然是媽媽的守護(hù)神。媽媽這個(gè)詞，只是叫一叫，也覺(jué)得喉間哽咽。媽媽?zhuān)亲钣辛α康拿帧?/p>

◇我覺(jué)得生命是最重要的，所以在我心里，沒(méi)有事情是解決不了的。不是每一個(gè)人都可以幸運(yùn)地過(guò)自己理想中的生活，有樓有車(chē)當(dāng)然好了，沒(méi)有難道哭嗎?所以，我們一定要享受我們所擁有的生活。

◇時(shí)間像水一樣慢慢地從每個(gè)人身上覆蓋過(guò)去。那些潮水的痕跡早就在一年一年的季風(fēng)中干透，只殘留一些水漬，變化著每個(gè)人的模樣。

◇一個(gè)人的記憶就是座城市，時(shí)間腐蝕著一切建筑，把高樓和道路全部沙化。如果你不往前走，就會(huì)被沙子掩埋。所以我們淚流滿面，步步回頭，可是只能往前走。產(chǎn)稅只對(duì)出租房產(chǎn)租金收入征稅，出租場(chǎng)地不交房產(chǎn)稅。所以要將對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地分別核算，達(dá)到節(jié)稅目的。

營(yíng)業(yè)場(chǎng)所與居住房屋使用有別，分別簽訂出租合同可減輕稅負(fù)

納稅人在出租房屋時(shí)，應(yīng)區(qū)別房屋的使用性質(zhì)，將營(yíng)業(yè)場(chǎng)所與居住房屋分開(kāi)，分別簽訂合同。這樣，繳納房產(chǎn)稅時(shí)可減輕稅負(fù)?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。個(gè)人將居民住房出租用于居住時(shí)，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2000］125號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。此外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定在計(jì)算征稅時(shí)，房屋出租人支付的出租房修繕費(fèi)用允許扣除，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。房屋出租人可根據(jù)具體情況決定是否要將房屋裝修得好一點(diǎn)后再出租。

區(qū)別設(shè)備租賃和廠房租賃，嚴(yán)謹(jǐn)簽訂租賃合同降低稅負(fù)

企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車(chē)間、廠房、賓館、門(mén)面房等，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)租賃要按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。但一般情況下，企業(yè)出租的不僅是房屋設(shè)施自身，還有房屋內(nèi)外部的一些附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。如果把這些設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時(shí)寫(xiě)在一張租賃合同里，這些施也要繳納房產(chǎn)稅，從而增加了企業(yè)的稅負(fù)。因此，應(yīng)在同中明確設(shè)備租賃收入和廠房租賃務(wù)的收入，保證合同中的服務(wù)內(nèi)容、金額等與企業(yè)的會(huì)計(jì)憑證相一致。

分拆房屋租金與代收費(fèi)用，降低租賃收入減少稅收支出

在對(duì)個(gè)人租賃收入進(jìn)行節(jié)稅策劃時(shí)，可以在保持實(shí)際收入不變的前提下，適當(dāng)?shù)亟档妥赓U的名義收入額，從而有效地減少稅收支出。一些出租房屋的屋主，為了方便，會(huì)把水電煤氣等代收費(fèi)用打包在房租里一起收取，實(shí)際上，這樣的方式并不劃算。根據(jù)從價(jià)稅的特點(diǎn)，如果個(gè)人租賃收入額越少的話，其應(yīng)納的個(gè)人所得稅也就相應(yīng)越少。個(gè)人在出租自己的房屋時(shí)，有時(shí)承諾水、電、暖三費(fèi)全部包括在租金收入中，而不用承租人另外繳納，只是收取承租人房屋租金收入。由于三費(fèi)包括在里面，其租金收入也相應(yīng)較高。其實(shí)，從節(jié)稅的角度考慮，出租人的這種做法是不足取的。出租人可以采取減少名義收入的辦法，將原來(lái)自己承擔(dān)的費(fèi)用支出改由承租人負(fù)擔(dān)，相應(yīng)地減少租金收入，這樣，個(gè)人要繳納的個(gè)人所得稅也會(huì)降低，最終，稅后收入將會(huì)有所增加。

劃分房屋出租與物業(yè)服務(wù)，利用物業(yè)管理合同避稅

目前，出現(xiàn)了很多專(zhuān)門(mén)從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。出租人可以通過(guò)提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但是，這種籌劃是有一定的前提條件的，即出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)。合理的利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來(lái)籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。