近十年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究進(jìn)展及發(fā)展趨勢(shì)研究
——基于CiteSpace 的可視化分析

文/陸波

一、引言

黨的十九大報(bào)告明確指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！蔽覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一直存在重購(gòu)輕租的現(xiàn)象，建立租購(gòu)并舉的住房制度，不僅可以減少高房?jī)r(jià)泡沫，而且可以緩解住房供需之間的矛盾。（朱仁友 等，2018；傅益人，2018）隨著我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，高房?jī)r(jià)使許多中低收入群體只能“望房興嘆”，由此對(duì)住房租賃的需求日益增多，租房成為他們解決住房問(wèn)題的一條重要途徑。然而，我國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不興旺、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法律法規(guī)制度不完善等問(wèn)題仍較為突出。（黃燕芬 等，2017；車(chē)若語(yǔ) 等，2017；顧建發(fā) 等，2017）近年來(lái)，我國(guó)政府不斷出臺(tái)政策以引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。2009 年，為了解決中低收入群體的住房問(wèn)題，我國(guó)開(kāi)始大力推動(dòng)公共租賃住房建設(shè)。（盧嘉 等，2012）2015 年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出“積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度”。2016 年，國(guó)務(wù)院提出“建立購(gòu)租并舉的住房制度，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”。隨著我國(guó)政府對(duì)住房租賃的不斷重視，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)逐漸成為學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)方向。

我國(guó)學(xué)者對(duì)住房租賃市場(chǎng)的研究以往大多集中在財(cái)政金融政策、租金定價(jià)方法、存在問(wèn)題及對(duì)策、租購(gòu)并舉和租購(gòu)?fù)瑱?quán)等方面，關(guān)于該領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)、研究進(jìn)展以及發(fā)展趨勢(shì)，成果甚少，尤其缺少文獻(xiàn)計(jì)量可視化分析。文獻(xiàn)計(jì)量可視化軟件CiteSpace 能夠有效挖掘特定領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)、研究進(jìn)展與發(fā)展趨勢(shì)，已被廣泛應(yīng)用于圖書(shū)情報(bào)、教育學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)與管理學(xué)等研究領(lǐng)域。（劉光陽(yáng)，2017；白洋 等，2018）鑒于此，筆者收集整理我國(guó)近十年（2009年-2018 年）住房租賃市場(chǎng)領(lǐng)域研究的核心期刊文獻(xiàn)，從文獻(xiàn)計(jì)量學(xué)角度入手，利用CiteSpace 軟件可視化技術(shù)，以“住房租賃市場(chǎng)”為主題詞進(jìn)行了可視化分析。系統(tǒng)梳理了近十年來(lái)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)、研究進(jìn)展，并探析其發(fā)展趨勢(shì)，從而全面把握該領(lǐng)域的研究全貌，以期為關(guān)注該領(lǐng)域的專家學(xué)者提供一些決策參考。

二、數(shù)據(jù)來(lái)源與研究方法

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

本研究的文獻(xiàn)數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)知網(wǎng)期刊數(shù)據(jù)庫(kù)（CNKI）。由于知網(wǎng)文獻(xiàn)數(shù)量眾多，不同期刊文獻(xiàn)質(zhì)量水平相差較大，為了保證研究的合理性與科學(xué)性，文章來(lái)源限定為核心期刊與CSSCI 期刊。利用中國(guó)知網(wǎng)的高級(jí)檢索功能，將主題詞設(shè)定為“住房租賃市場(chǎng)”或“公共租賃住房”或“保障性住房”或“租購(gòu)并舉”或“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，檢索時(shí)間跨度為2009 年-2018 年，檢索時(shí)間為2019 年1 月10 日，共檢索到中文核心文獻(xiàn)849 篇。對(duì)檢索結(jié)果進(jìn)行整理，刪除與研究主題不相關(guān)的簡(jiǎn)訊、會(huì)議通知等文獻(xiàn)，最后篩選出734 篇有效文獻(xiàn)進(jìn)行知識(shí)圖譜可視化分析。

（二）研究方法

美國(guó)德雷賽爾大學(xué)陳超美教授開(kāi)發(fā)的文獻(xiàn)計(jì)量可視化分析軟件CiteSpace 能夠定量分析特定研究領(lǐng)域的研究熱點(diǎn)、研究進(jìn)展與發(fā)展趨勢(shì)。它通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘、信息分析、科學(xué)計(jì)量與圖形繪制等一系列功能，可視化地展現(xiàn)某一特定研究領(lǐng)域的知識(shí)圖譜。得到的知識(shí)圖譜具有“一圖譜春秋，一覽無(wú)余；一圖勝萬(wàn)言，一目了然”的特征。

本研究主要借助CiteSpace V 軟件，利用研究機(jī)構(gòu)分析、作者分析、關(guān)鍵詞共現(xiàn)分析、關(guān)鍵詞聚類(lèi)分析、突現(xiàn)關(guān)鍵詞檢測(cè)等功能，分析我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究進(jìn)展以及發(fā)展趨勢(shì)。CiteSpace V 軟件運(yùn)行參數(shù)設(shè)置如下：時(shí)間段選擇2009 年-2018 年，時(shí)間切割為1 年，節(jié)點(diǎn)類(lèi)型選擇關(guān)鍵詞（Keyword），文獻(xiàn)選取標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)時(shí)間切片內(nèi)詞頻前50（Top50）的關(guān)鍵詞，圖譜剪枝方式選擇尋徑算法（Pathfinder），其他設(shè)置為默認(rèn)值。

三、住房租賃市場(chǎng)文獻(xiàn)可視化分析

（一）發(fā)文數(shù)量分析

文獻(xiàn)發(fā)文數(shù)量變化可以用來(lái)分析研究領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)。在2009 年-2018 年的十年間，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究領(lǐng)域每年的發(fā)文數(shù)量情況如圖1 所示。從發(fā)文總量角度進(jìn)行分析，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究領(lǐng)域發(fā)文數(shù)量在總體上呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但部分年份數(shù)量差距較大，其中2012 年發(fā)文數(shù)量最大，達(dá)到了109 篇，2009 年發(fā)文數(shù)量最少，只有30 篇。

如圖1 所示，可以把我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究劃分為以下幾個(gè)階段：

1.快速增長(zhǎng)階段：2009 年-2012 年。2009 年的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“要增加普通商品住房的有效供給，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)”。公共租賃住房經(jīng)過(guò)國(guó)家政策的推動(dòng)，越來(lái)越受到專家、學(xué)者的關(guān)注，極大地推動(dòng)了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的研究進(jìn)程。自2009 年起，發(fā)文數(shù)量快速增加，2012 年首次超過(guò)了100 篇，這個(gè)階段可被視為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速增長(zhǎng)階段。

2.緩慢下降階段：2013 年-2015 年。在這期間，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究熱度有所下降，發(fā)文量緩慢減少，這個(gè)階段可被視為住房租賃市場(chǎng)緩慢下降階段。

3.租購(gòu)并舉發(fā)展階段：2015 年-2018 年。2016 年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出：“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展?！睆拇?，我國(guó)進(jìn)入了全面部署加快培育和完善住房租賃市場(chǎng)的階段，“租購(gòu)并舉”、“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”及“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”逐漸成為學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)，發(fā)文數(shù)量逐漸增加，這個(gè)階段可被視為租購(gòu)并舉發(fā)展階段。

以上三個(gè)不同發(fā)展階段的研究熱點(diǎn)具有一定的時(shí)期特征，體現(xiàn)了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的研究熱點(diǎn)與國(guó)家政策緊密契合，一項(xiàng)重要的新國(guó)家政策的出臺(tái)往往會(huì)成為某個(gè)時(shí)間段的研究熱點(diǎn)。

（二）期刊分布分析

分析我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究刊文期刊來(lái)源的分布情況，可以快速了解該領(lǐng)域的主要刊文期刊，方便研究人員收集、整理與研究該領(lǐng)域的文獻(xiàn)資料。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，有關(guān)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究的734 篇論文分別發(fā)表在268 家期刊上。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步分析，得到刊文期刊數(shù)量排名前十五位的刊文分布圖（圖2）。從期刊刊文數(shù)量看，刊文量前三位的是《價(jià)格理論與實(shí)踐》、《中國(guó)金融》與《現(xiàn)代城市研究》，刊文數(shù)量分別為38 篇、30 篇與27 篇。從期刊研究主題看，排名前十五位的期刊大多以租金定價(jià)、財(cái)政金融政策、城市住房問(wèn)題研究為主。

圖2 刊文數(shù)量前十五位的期刊刊文分布圖

（三）研究機(jī)構(gòu)合作分析

對(duì)研究機(jī)構(gòu)的分布情況進(jìn)行分析，可以了解到不同研究機(jī)構(gòu)在住房租賃市場(chǎng)領(lǐng)域的發(fā)文情況與地位。利用CiteSpace 對(duì)研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行可視化分析，得到我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究結(jié)構(gòu)合作網(wǎng)絡(luò)圖（圖3）。圖中文字節(jié)點(diǎn)大小代表研究機(jī)構(gòu)的發(fā)文數(shù)量，文字節(jié)點(diǎn)越大，說(shuō)明該機(jī)構(gòu)發(fā)文數(shù)量越多，線條則反映研究機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系。發(fā)文數(shù)量排名前五位的研究機(jī)構(gòu)分別是中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院、重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院、華東政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院、上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院。其中，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院發(fā)表數(shù)量最多，共發(fā)表14 篇文章，其他四家研究機(jī)構(gòu)的發(fā)文數(shù)量也在7 篇以上。此外，從機(jī)構(gòu)合作網(wǎng)絡(luò)圖圖譜中可以看出，研究機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出比較獨(dú)立分散的分布狀態(tài)，尚未形成較多的規(guī)模合作網(wǎng)絡(luò)。

圖3 我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)合作網(wǎng)絡(luò)圖

表1 發(fā)文數(shù)量排名前十的研究機(jī)構(gòu)

（四）作者合作關(guān)系分析

作者分析能夠反映出我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究領(lǐng)域的主要學(xué)者以及他們之間的相互合作關(guān)系。利用CiteSpace 對(duì)作者進(jìn)行可視化分析，得到作者合作網(wǎng)絡(luò)圖（圖4）。圖中文字節(jié)點(diǎn)大小代表作者的發(fā)文數(shù)量，節(jié)點(diǎn)越大，說(shuō)明該作者發(fā)文數(shù)量越多，線條則表示他們之間存在合作關(guān)系。從作者合作網(wǎng)絡(luò)圖圖譜中可以看出，作者整體上呈分散狀態(tài)，只有少部分作者形成緊密合作關(guān)系。經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，得到發(fā)文數(shù)量排名前十的作者及其研究結(jié)構(gòu)（表2）。此外，有73 位學(xué)者發(fā)文數(shù)量超過(guò)2 篇，共計(jì)177 篇，占發(fā)文總量的24.11%。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)主要研究合作團(tuán)隊(duì)有曾國(guó)安-胡晶晶團(tuán)隊(duì)、李德智-陳紅霞團(tuán)隊(duì)、虞曉芬-曾輝團(tuán)隊(duì)、陳杰-陳卓-胡金星團(tuán)隊(duì)、李進(jìn)濤-涂那團(tuán)隊(duì)等。

圖4 我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究作者合作網(wǎng)絡(luò)圖

表2 發(fā)文數(shù)量排名前十的作者及其研究機(jī)構(gòu)

四、住房租賃市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)鍵詞與趨勢(shì)分析

（一）關(guān)鍵詞共現(xiàn)知識(shí)圖譜分析

關(guān)鍵詞是學(xué)術(shù)文獻(xiàn)中揭示研究主題、反映主題信息特性的詞匯，體現(xiàn)研究領(lǐng)域的價(jià)值與方向。利用CiteSpace對(duì)關(guān)鍵詞進(jìn)行共現(xiàn)分析，得到我國(guó)住房租賃市場(chǎng)關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖譜（圖5）。圖中的圓點(diǎn)代表一個(gè)關(guān)鍵詞節(jié)點(diǎn)，連線表示關(guān)鍵詞之間存在共現(xiàn)關(guān)系。關(guān)鍵詞出現(xiàn)的次數(shù)越多，節(jié)點(diǎn)越大，表明其研究熱度越高。圖5 中較大的節(jié)點(diǎn)有公共租賃住房、住房租賃市場(chǎng)、保障性住房、農(nóng)民工、租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等，這說(shuō)明它們是我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究主要的熱點(diǎn)。根據(jù)關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻次與中心性，統(tǒng)計(jì)分析我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究的熱點(diǎn)，最終篩選出排名前二十的熱點(diǎn)關(guān)鍵詞（表3）。

圖5 我國(guó)住房租賃市場(chǎng)關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖譜

表3 排名前二十的熱點(diǎn)關(guān)鍵詞

（二）關(guān)鍵詞共現(xiàn)知識(shí)圖譜的聚類(lèi)分析

由于熱點(diǎn)關(guān)鍵詞的分布較為分散，為了全面研究熱點(diǎn)關(guān)鍵詞，利用CiteSpace 的關(guān)鍵詞聚類(lèi)功能識(shí)別關(guān)鍵詞的聚類(lèi)。本研究使用對(duì)數(shù)似然法算法（LLR）進(jìn)行聚類(lèi)，一共形成8 個(gè)關(guān)鍵詞聚類(lèi)（圖6），聚類(lèi)號(hào)與聚類(lèi)中關(guān)鍵詞的數(shù)量是反比關(guān)系，即一個(gè)關(guān)鍵詞數(shù)量越多，其聚類(lèi)號(hào)越小。圖6 的8 個(gè)聚類(lèi)分別為：聚類(lèi)#0 的標(biāo)題為“房地產(chǎn)”，聚類(lèi)#1 的標(biāo)題為“合同租金”，聚類(lèi)#2 的標(biāo)題為“財(cái)政金融”，聚類(lèi)#3 的標(biāo)題為“租金”，聚類(lèi)#4 的標(biāo)題為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，聚類(lèi)#5 的標(biāo)題為“住房保障”，聚類(lèi)#6 的標(biāo)題為“融資”，聚類(lèi)#7 的標(biāo)題為“農(nóng)民工”，它們是我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的研究熱點(diǎn)。

圖6 住房租賃市場(chǎng)關(guān)鍵詞聚類(lèi)共現(xiàn)圖譜

（三）研究前沿與趨勢(shì)分析

研究前沿代表特定研究領(lǐng)域新趨勢(shì)，突現(xiàn)關(guān)鍵詞是某一時(shí)期內(nèi)短期激增或顯著變化的關(guān)鍵詞。利用主要關(guān)鍵詞突現(xiàn)圖，可以在一定程度上把握該時(shí)期的研究熱點(diǎn)及其發(fā)展趨勢(shì)。通過(guò)CiteSpace 軟件的文獻(xiàn)突現(xiàn)詞檢測(cè)功能，一共檢測(cè)到5 個(gè)突現(xiàn)詞(圖7)，其反映了不同時(shí)間段的研究熱點(diǎn)。從圖7 可以看出，2009 年-2011 年的研究熱點(diǎn)是廉租房，2010 年-2011 年的研究熱點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)適用房，2011 年-2012 年的研究熱點(diǎn)是租金，2013 年-2016 年的研究熱點(diǎn)是農(nóng)民工住房問(wèn)題，2016 年后的研究熱點(diǎn)是住房租賃市場(chǎng)。

圖7 住房租賃市場(chǎng)突現(xiàn)關(guān)鍵詞

五、結(jié)論與展望

（一）研究結(jié)論

本文利用文獻(xiàn)計(jì)量軟件CiteSpace 可視化技術(shù)對(duì)近十年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究的發(fā)文數(shù)量、期刊分布、研究機(jī)構(gòu)分布、學(xué)者分布、關(guān)鍵詞共現(xiàn)與聚類(lèi)分析、突現(xiàn)關(guān)鍵詞等方面進(jìn)行了數(shù)據(jù)挖掘與統(tǒng)計(jì)分析，系統(tǒng)梳理了近十年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究的知識(shí)基礎(chǔ)、進(jìn)展與發(fā)展趨勢(shì)，得到以下結(jié)論：

1.2009 年-2018 年的十年間，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究發(fā)文數(shù)量總體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但部分年份數(shù)量相差較大。根據(jù)發(fā)文數(shù)量，可以把我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究劃分為以下三個(gè)研究階段：一是快速增長(zhǎng)階段，即2009 年-2012年，該階段內(nèi)發(fā)文數(shù)量快速增加；二是緩慢下降階段，即2013 年-2015 年，該階段內(nèi)發(fā)文數(shù)量緩慢減少；三是租購(gòu)并舉發(fā)展階段，即2015 年-2018 年，該階段內(nèi)與租購(gòu)并舉方向相關(guān)的論文發(fā)文數(shù)量逐漸增加。

2.我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究發(fā)文期刊來(lái)源廣泛，但刊文期刊主要集中在與租金定價(jià)、財(cái)政金融政策、城市住房問(wèn)題等相關(guān)的期刊上。研究機(jī)構(gòu)整體上呈現(xiàn)出比較獨(dú)立分散的分布狀態(tài)，相互合作聯(lián)系較少。此外，研究作者整體上也呈分散狀態(tài)，僅有少部分作者形成緊密合作關(guān)系。研究機(jī)構(gòu)、作者都需要進(jìn)一步加強(qiáng)學(xué)術(shù)交流合作，這樣才能形成更多的優(yōu)秀研究成果，為我國(guó)更好地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)提供決策參考。

3.我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究熱點(diǎn)關(guān)鍵詞大多集中在公共租賃住房、住房租賃市場(chǎng)、保障性住房、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等方面。不同的研究階段，研究熱點(diǎn)變化明顯，具有一定的時(shí)期特征，反映了研究熱點(diǎn)與國(guó)家政策緊密契合的現(xiàn)象。2009 年-2011 年的研究熱點(diǎn)是廉租房，2010 年-2011 年的研究熱點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)適用房，2011 年-2012 年的研究熱點(diǎn)是租金，2013 年-2016 年的研究熱點(diǎn)是農(nóng)民工住房問(wèn)題，2016 年后的研究熱點(diǎn)是租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

（二）研究展望

隨著我國(guó)加快推進(jìn)建立“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的快速發(fā)展良機(jī)，住房租賃市場(chǎng)將長(zhǎng)期是學(xué)術(shù)界研究的熱點(diǎn)，尤其是關(guān)于租購(gòu)并舉與租購(gòu)?fù)瑱?quán)。從上述分析可以看出，未來(lái)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)研究在以下方面仍需進(jìn)一步拓展與深化：一是加快住房租賃市場(chǎng)立法，在法律上實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)。研究如何才能實(shí)現(xiàn)租房與購(gòu)房享受均衡化的公共服務(wù)。二是創(chuàng)新住房租賃供地方式。研究制定有關(guān)專門(mén)用于租賃的土地的相關(guān)規(guī)定，建立合理的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房制度，探索多元化供地機(jī)制。三是拓寬融資渠道。設(shè)計(jì)符合我國(guó)住房租賃市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)信托投資基金，減少對(duì)商業(yè)銀行貸款的依賴，創(chuàng)新融資模式。四是加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管。通過(guò)構(gòu)建統(tǒng)一住房租賃交易平臺(tái)，不斷規(guī)范住房租賃市場(chǎng)行為，完善備案登記及失信聯(lián)合懲戒制度。