對《商品房買賣合同司法解釋》第24、25條的思考
——以《張XX與江西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案》為例

李 斐

(西北政法大學(xué) 陜西 西安 710000)

商品房買賣是人們?nèi)粘Ｉ钪泻艹Ｒ姷囊环N民事交易。房價日益高漲，商品房擔(dān)保貸款合同變應(yīng)運而生。為了維護市場秩序，調(diào)整這種涉及開發(fā)商、買受人和銀行三方的民事活動，我國《商品房買賣合同司法解釋》(以下簡稱《解釋》)對實踐中可能出現(xiàn)的問題規(guī)定了對策。要想對該《解釋》有更進一步理解，就必須從現(xiàn)實的案例著手，在對案件爭議焦點進行分析的同時，思考該《解釋》背后所蘊含的法理。

一、案件概述

(一)案件基本事實

張XX向中國工商銀行股份有限公司江西省分行(以下簡稱工商銀行江西分行)分別借款96萬、303萬，用于購買江西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)(以下簡稱XX公司)的1402、1405號房屋，借款期限均為110個月，方式均為等額本金。張XX以上述所購房屋設(shè)立抵押，擔(dān)保方式為抵押加階段性保證，工商銀行為抵押權(quán)人。后來XX公司的資金鏈出現(xiàn)問題，導(dǎo)致無法實現(xiàn)房屋交付目的，由此引發(fā)糾紛。

(二)判決書一

張XX訴XX公司、工商銀行江西分行。

案由：房屋買賣合同糾紛。

原告張XX以其與XX公司之間的房屋買賣合同無法實現(xiàn)合同目的為由，起訴江西XX公司，并提出解除與工商銀行江西分行簽訂的借款合同，申請追加其為第三人。原告的訴訟請求主要有:1.判令被告立即向原告支付1402、1405號房的銀行按揭貸款本金、利息及資金占用費；2.判令解除張XX、XX公司和工商銀行共同分別簽訂的兩份《個人住房(商業(yè)用房)借款合同》；3.判令XX公司向工商銀行償還自兩份《個人住房(商業(yè)用房)借款合同》解除之日起的借款本金及利息；5.本案訴訟費由被告承擔(dān)。

法院對此案做出的主要判決結(jié)果：1.解除原告張XX、被告XX公司、第三人工商銀行江西分行簽訂的兩份《個人住房(商業(yè)用房)借款合同》；2.被告XX公司于判決生效之日起十日內(nèi)退還原告張XX購房款以及資金占用費；3.被告XX公司于判決生效之日起十日內(nèi)退還原告張XX償還的貸款本息；4.被告XX公司于判決生效之日起十日內(nèi)向第三人工商銀行江西分行償還原告張XX尚欠的貸款本金余額及利息；5.駁回原告張XX的其他訴訟請求。

(三)判決書二

工商銀行江西分行訴張XX、XX公司。

案由：房屋買賣合同糾紛。

上訴人工商銀行股份有限公司江西省分行因與被上訴人張XX、XX公司房屋買賣合同糾紛一案，不服一審判決提起上訴。主要理由為一審認定事實不清，適用法律錯誤。一審程序違法導(dǎo)致實體判決不公，工商銀行江西分行作為有獨立請求權(quán)第三人，不應(yīng)由張XX申請參加訴訟，由此訴請撤銷一審判決第一、四項，依法改判或發(fā)回重審。

對此，二審法院的判決結(jié)果是撤銷了江西省南昌市中級人民法院第一、四、五項判決，維持第二、三項判決，并駁回張XX的其他訴訟請求。

二、從本案的爭議焦點中引發(fā)的思考

在本案中，主要的爭議焦點有三個：第一，一審法院追加工商銀行為第三人的方式有無違反法定程序?第二，是否應(yīng)當(dāng)解除張XX、XX公司與工商銀行簽訂的借款合同?第三，張XX所欠工商銀行剩余本金、利息，在借款合同解除后由誰歸還?筆者將從這三個爭議焦點入手，在對爭議焦點進行分析的過程中，闡述對《解釋》第24條、25條的理解與思考。

(一)對《解釋》第24條的思考

本案焦點二是在探討當(dāng)商品房買賣合同被確認無效或被解除時，商品房擔(dān)保貸款合同是否應(yīng)當(dāng)一并解除。通過《解釋》第24之規(guī)定可得，支持一并解除是我國現(xiàn)行立法的態(tài)度。1.兩個合同之間的關(guān)系。一方面來說，這兩個合同各有其獨立性。兩個合同的內(nèi)容均是來源于合同各方的約定，在效力上也是基于合同本身，相互獨立，所以如若買賣合同失效，擔(dān)保貸款合同不會因此失效。另一方面來說，這兩個合同之間又有一定的內(nèi)在聯(lián)系。對于買賣合同是否可以繼續(xù)履行，是與擔(dān)保貸款合同息息相關(guān)的。比如，在未訂立擔(dān)保貸款合同的情況下，如若買受人沒有辦法按照約定履行付款義務(wù)，那么當(dāng)事人就可以基于第23條的規(guī)定對買賣合同予以解除。與之相對應(yīng)的是，我們知道，雖然擔(dān)保貸款合同中的貸款金額是合同各方的自主約定，但究其本源，卻是來自買賣合同的，也就是說貸款金額是以買賣合同中以貸款形式支付房款的金額為限。再次，貸款的唯一用途是支付房款，這是擔(dān)保貸款合同的確定內(nèi)容。由此，通過借款人的指明，貸款人以?？顚Ｓ玫男问剑苯訉①J款轉(zhuǎn)付至出賣人，使得買受人的付款義務(wù)得到了履行。此外。買賣合同的履行情況決定了擔(dān)保類型的轉(zhuǎn)化，在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，借款人無法對商品房辦理抵押登記，此時是由出賣人作為保證人提供擔(dān)保的。可以辦理商品房抵押登記的時間節(jié)點是交房后，此時借款人則以抵押作為其貸款債務(wù)的擔(dān)保措施。所以聯(lián)結(jié)關(guān)系才是對這兩個合同的正確定位，并非有觀點所稱的主從合同關(guān)系。2.擔(dān)保借款合同應(yīng)否解除。對于合同法中的法定解除權(quán)，《中華人民共和國合同法》第94條明確規(guī)定了五種情形，但我們明顯可以看出，《解釋》第24條所規(guī)定的解除權(quán)，并非五種情形的任何一種，并且在該條中違約方也享有解除權(quán)，這樣的規(guī)定與第94條不符，有法理缺陷。但是筆者認為，擔(dān)保貸款合同的產(chǎn)生是因為要履行商品房買賣合同，假如在此過程中產(chǎn)生的各類合同均合法有效，在商品房買賣合同解除后，房屋由房地產(chǎn)公司收回，買受人也獲得了已付價款，那么賣方和買方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系就似乎清算結(jié)束了。但是，由于存在擔(dān)保貸款合同，如果銀行未如期收到買方的還款，對房屋主張其擔(dān)保權(quán)利就是理所當(dāng)然的，此時由于商品房又歸屬于房地產(chǎn)公司，該公司在未享有任何利益的情況下卻必須承擔(dān)責(zé)任，這顯然是對公平原則的違背。所以，解除商品房買賣合同后，應(yīng)當(dāng)消滅其他法律關(guān)系，從而使各方的權(quán)利義務(wù)均達至新的平衡。

綜上所述，筆者認為第24條的規(guī)定雖然在法理上有缺陷，但卻是解決爭議和維護民事活動公平正義的好對策。

(二)對《解釋》第25條第1款的思考

本案的焦點一，涉及工商銀行訴訟地位的認定。根據(jù)《解釋》第25條第1款之規(guī)定，銀行擔(dān)任的角色是有獨立請求權(quán)的第三人。

雖然有觀點指出銀行的身份應(yīng)為共同被告，但筆者并不贊同。我們知道，共同被告的訴訟標(biāo)的必須與原被告是相同或同一種類的訴訟標(biāo)的。但是在此種民事交易活動中，有兩個訴訟標(biāo)的，分別是商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同?？梢娺@兩種合同既不相同也非同類，故銀行的訴訟地位不是共同被告。

銀行基于商品房擔(dān)保貸款合同，對商品房享有了擔(dān)保物權(quán)。當(dāng)房地產(chǎn)公司與買方解除商品房買賣合同時，因為對該合同的標(biāo)的享有擔(dān)保物權(quán)，所以銀行可以提出自己的訴訟請求。故以有獨立請求權(quán)的第三人來認定銀行是正確無誤的。

回到本案中，工商銀行江西分行是有獨立請求權(quán)的第三人。根據(jù)《民事訴訟法司法解釋》第65條，我們明確了有獨立請求權(quán)的第三人參加本訴應(yīng)當(dāng)具備的三個條件。又根據(jù)第25條第1款之規(guī)定，銀行提出訴訟請求或另行起訴時為有獨三。所以，在本案一審中，法院在工商銀行江西分行并未申請參加訴訟的情況下，根據(jù)張XX的請求追加工商銀行為有獨立請求權(quán)的第三人，是錯誤的。

(三)對《解釋》第25條第2款的思考

《解釋》第25條第2款的規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/p>

在訂立了商品房擔(dān)保貸款合同后，出賣人(房地產(chǎn)公司)、買受人(借款人)和貸款人(銀行)三方之間關(guān)于房款給付的法律關(guān)系為：買受人負有向出賣人給付房款的義務(wù)，他自己支付一部分房款，對于余下的房款，買受人和銀行間約定擔(dān)保貸款合同，由銀行直接支付給出賣人。買受人向銀行所借的房款又可以分為已還和未還兩部分。房地產(chǎn)公司從買受人處直接獲得一部分房款，從銀行處獲得剩余房款。根據(jù)《合同法》第97條的規(guī)定可知，第25條第2款的規(guī)定是合理的。所以，最后將已償還的貸款歸還給借款人，是銀行應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。

《解釋》第25條第2款，從效果上來看，將合同相對性這一原理予以打破。因為是由出賣人償還借款人貸款，所以減少了訴累。但由于貸款人的請求對象只能是出賣人，不能同時向出賣人追償，所以仍與前述第二十四條規(guī)定一脈相承。

三、結(jié)語

張XX與XX公司的房屋買賣合同糾紛，涉及《解釋》中兩個很重要的條文，即第24條和第25條。從現(xiàn)實來看，如今房價在不停攀升，一次性付清購房款對于大部分人來說是不現(xiàn)實的，所以商品房擔(dān)保貸款合同的重要性不言而喻。但目前來看，對于商品房買賣的規(guī)定略顯粗糙，比如《解釋》第25條中的“購房款”的本質(zhì)為“購房首付款”。社會在日新月異的變化，立法要及時響應(yīng)社會發(fā)展的需求，才能更全面的保障買受人、銀行及開發(fā)商的合法權(quán)益，構(gòu)建和諧公正的商品房買賣市場。