金隅京遠(yuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收籌劃

(華僑大學(xué) 福建 泉州 362000)

一、公司基本信息概況

北京金隅集團(tuán)有限責(zé)任公司成立于2005年，本次做的稅收項(xiàng)目是金隅集團(tuán)旗下的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，金隅京遠(yuǎn)(寧波)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2017年06月13日，是金隅集團(tuán)為了寧波房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而專設(shè)的子公司。

二、項(xiàng)目基本概況及籌劃事項(xiàng)相關(guān)資料

(一)項(xiàng)目概況。金隅京遠(yuǎn)(寧波)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2018年4月25日通過(guò)掛牌出讓方式取得寧波市高新區(qū)GX03-02-16地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，項(xiàng)目用地面積為43,404平方米，規(guī)劃容積率面積為95,488.8平方米，成交總價(jià)為19.8億元，土地用途為二類住宅用地。目前，金隅京遠(yuǎn)(寧波)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有該項(xiàng)目100%權(quán)益，由于該項(xiàng)目的保障房面積占比很小，為便于計(jì)算，統(tǒng)一按照標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行稅收核算。

(二)項(xiàng)目未來(lái)情況假設(shè)。項(xiàng)目假設(shè)金隅京遠(yuǎn)(寧波)房產(chǎn)有限公司一期于2019年7月開(kāi)盤，開(kāi)盤面積約為總樓盤的三分之一，所售房源中，一半建筑面積為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，一半為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。一期項(xiàng)目總面積為3.18萬(wàn)平方米，開(kāi)盤均價(jià)為45000元/平方米(不含稅)，分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂?3600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本總計(jì)37630萬(wàn)元，期間費(fèi)用總計(jì)4770萬(wàn)元。

三、具體稅收籌劃方案

(一)增值稅籌劃。金隅京遠(yuǎn)(寧波)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2018年4月25日通過(guò)掛牌出讓方式取得寧波市高新GX03-02-16地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。當(dāng)公司選擇將建設(shè)工程承包給建筑公司時(shí)，假設(shè)有以下兩種方案：方案一：施工期間，若選擇甲建筑公司(一般納稅人)，施工額為1.2億元，甲公司可以開(kāi)具建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票?？梢缘挚鄣倪M(jìn)項(xiàng)稅額=1.2/(1+10%)*10%=0.11億元。方案二：施工期間，若選擇乙建筑公司(小規(guī)模納稅人)，施工額為1.16億元，不能取得增值稅專用發(fā)票。可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=0。綜合考慮，假設(shè)倆方案對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)影響額相同，但選擇甲公司可以產(chǎn)生1100萬(wàn)元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，所以應(yīng)選擇甲公司進(jìn)行施工。

(二)銷項(xiàng)稅額籌劃。假設(shè)金隅京遠(yuǎn)房產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目時(shí)，精裝房銷售比例由10%增加到20%，裝修價(jià)格不含稅價(jià)3500元/平米，裝修成本2500元/平米，其增值進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)生變動(dòng)如下(不考慮其他因素，開(kāi)發(fā)成本中的相關(guān)費(fèi)用都能取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣)：

商品房銷售比例變化前后稅負(fù)利潤(rùn)對(duì)比表(萬(wàn)元)

通過(guò)該假設(shè)可以看出，將精裝房銷售比例由10%擴(kuò)大至20%，雖然增值稅額上升至4250.6萬(wàn)元，但對(duì)整體的凈利潤(rùn)而言，提升了1054.36萬(wàn)元，因而提高精裝房的銷售比例，可增大企業(yè)利潤(rùn)空間。

四、企業(yè)所得稅籌劃

(一)籌劃思路。稅籌前企業(yè)所繳納的各類稅收:

印花稅=143100*0.5‰=71.55(萬(wàn)元)

城建稅和教育費(fèi)附加=7950*(7%+3%+2%)=954(萬(wàn)元)

土地增值稅=1467.57(萬(wàn)元)

房產(chǎn)銷售繳納增值稅=(143100-63600)*10%=7950(萬(wàn)元)

企業(yè)所得稅=(143100-106000-71.55-954-1467.57)*25%=8651.73(萬(wàn)元)

總稅負(fù)=71.55+7950+954+1467.57+8651.73=19094.85(萬(wàn)元)

稅籌劃后企業(yè)所需繳納的各類稅收：

專門成立一家銷售公司A獨(dú)立完成該房源的銷售，假定金隅集團(tuán)以40000元/m2的價(jià)格向A銷售該房源，然后再由A以原先制定的價(jià)格對(duì)外銷售。金隅集團(tuán)的稅負(fù)情況如下：

總銷售收入=4*31800=127200(萬(wàn)元)

印花稅=127200*0.5‰=63.6(萬(wàn)元)

增值稅=(127200-63600)*10%=6360(萬(wàn)元)

城建稅和教育費(fèi)附加=6360*(7%+3%+2%)=763.2(萬(wàn)元)

土地增值稅=(127200-101230*1.3)/2*30%=-659.85(萬(wàn)元)<0

企業(yè)所得稅=(127200-106000-63.6-763.2)*25%=5093.3(萬(wàn)元)

總稅負(fù)=63.6+763.2+6360+5093.3=12280.1(萬(wàn)元)

A銷售公司的稅負(fù)情況如下：

總銷售收入=143100(萬(wàn)元)

印花稅=63.6+71.55=135.15(萬(wàn)元)

增值稅=(143100-127200)*10%=1590(萬(wàn)元)

城建稅和教育費(fèi)附加=1590*(7%+3%+2%)=190.8(萬(wàn)元)

土地增值稅=(143100-127200*1.1)/2*30%=477(萬(wàn)元)

企業(yè)所得稅=(143100-127200*1.1-135.15-190.8-477)*25%=594.26(萬(wàn)元)

總稅負(fù)=135.15+1590+190.8+477+594.26=2987.21(萬(wàn)元)

金隅集團(tuán)承擔(dān)的總稅負(fù)為12280.1+2987.21=15267.31(萬(wàn)元)<19094.85萬(wàn)元。因此，設(shè)立A銷售公司有助于集團(tuán)減輕稅負(fù)。

直接銷售與設(shè)立銷售公司稅負(fù)對(duì)比表(萬(wàn)元)