供給側(cè)視閾下既有建筑改造為長租公寓決策影響因素研究

慕歡歡

(重慶交通大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院 重慶 400074)

前言

隨著城鎮(zhèn)化進程加快，城鎮(zhèn)建設(shè)帶來了巨大的用工需求，人口向一、二線城市聚集，流動人口住房需求日益增長。目前，我國住房市場總量可觀，但鑒于一、二線城市房價收入比失衡，大部分青年人短期內(nèi)無法獨立購房，存在著租房過渡期，青年住房租賃市場潛力巨大。

此外，伴隨我國新時代主要矛盾“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”的轉(zhuǎn)變，城市新貴對于租房的要求也逐漸提高，租賃市場下的新業(yè)態(tài)長租公寓應(yīng)運而生，深受青年人青睞。為進一步滿足人民日益增長的需求，2020全國兩會繼續(xù)強調(diào)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由于土地資源的不可再生性，供給側(cè)重心逐漸由增量開發(fā)轉(zhuǎn)化為存量運營，利用既有建筑改造供給長租公寓成為理想的房源[1]。但縱觀長租公寓市場，改造型長租公寓投入收益比較低，嚴重制約著其發(fā)展。同時，扶持和管理長租公寓市場發(fā)展的引導(dǎo)性政策和激勵手段暫未形成體系，相關(guān)利益主體的積極性仍處于較低水平。因此，政府需深入了解供給側(cè)主體現(xiàn)狀和影響決策因素，激勵供給側(cè)主體技術(shù)創(chuàng)新，雙方建立新型協(xié)同關(guān)系，通過制定相應(yīng)政策，促進長租公寓平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、供給側(cè)現(xiàn)狀

當(dāng)前，隨著我國房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深化，長租公寓市場也迎來了機遇與風(fēng)險并存的新時代。近年來，隨著我國主要大城市資源聚集效應(yīng)的凸顯，過度的資源集中加速了青年人口向大城市流動，區(qū)域間發(fā)展失衡，大城市人口密度過高，房價長居高位水平等問題。為解決青年人租房問題，我國除在需求端進行調(diào)控外，也注重在供給側(cè)解決結(jié)構(gòu)性不匹配問題，在國家福利政策利好的環(huán)境下，各房地產(chǎn)商爭先進入長租公寓風(fēng)口，但由于新業(yè)態(tài)的試探性，多個一線城市長租公寓供不應(yīng)求，長租公寓迎來機遇風(fēng)口。Fastdata極數(shù)指出，一線及新一線城市住房租賃市場規(guī)模達一萬億元，2019年10月，超30%租客安裝不少于一款長租公寓app，同比增長89.6%，上海等地申請長租公寓排隊等待時間長達幾月到一年?，F(xiàn)市場上長租公寓多來源于既有建筑改造型長租公寓，雖長租公寓在供給側(cè)出現(xiàn)供不應(yīng)求與政策利好的發(fā)展機遇，但由于其外部政策和金融環(huán)境的不成熟，項目本身成本偏高，各房地產(chǎn)商在長租公寓風(fēng)口下“高收低租”，出現(xiàn)“資金不足、租金貸套路”等暴雷問題，長租公寓市場風(fēng)險日益凸顯，亟待解決。

在住房租賃市場快速發(fā)展的同時，應(yīng)密切注意外部宏觀環(huán)境在長租公寓發(fā)展中的不足之處：

1.缺乏完備的住房租賃法律制度。我國目前沒有完備的《住房租賃管理條例》等法律，無法有效約束出租人和中介的行為。

2.缺乏清晰的長租公寓房源產(chǎn)權(quán)政策。既有建筑來源多樣化，改造為長租公寓時涉及產(chǎn)權(quán)變更問題。

3.缺乏合理的供需主體配位。供給主體不成熟，租賃主體租房品質(zhì)需求高，長租公寓存在不同城市的供需結(jié)構(gòu)不合理問題。

外部宏觀環(huán)境主導(dǎo)著改造型長租公寓的發(fā)展方向，而對于其項目本身，也有著不同的限制之處，阻礙著改造型長租公寓盈利，影響著供給側(cè)主體改造決策積極性：

1.項目本身的需求性與密切性。長租公寓建設(shè)需密切關(guān)聯(lián)青年人租房要求，選配適合的既有建筑房源。

2.項目本身的獨特性與復(fù)雜性。每個利用既有建筑改造的長租公寓項目都是獨特的，項目綜合了既有建筑現(xiàn)狀、改造前后施工和經(jīng)營管理等內(nèi)容。

3.項目本身的經(jīng)濟性與社會性。改造項目處于投入資金量大、投資收益率較低和利潤空間小的狀態(tài)，受經(jīng)濟影響較大，而長租公寓社會效益大，其成本也依賴于政府政策支持。

二、影響供給側(cè)決策因素

(一)宏觀影響因素

1.政策法規(guī)

長租公寓作為一種租賃新業(yè)態(tài)，其改造房源規(guī)范與政策均尚在探索之中，而產(chǎn)權(quán)、融資和補貼等政策則步步緊扣改造的各個流程，決定著供給側(cè)主體才能的發(fā)揮程度。(1)產(chǎn)權(quán)變更政策法規(guī)：將非居住類既有建筑改造成長租公寓時，土地性質(zhì)和用途的變更將影響房屋的來源[2]，如支持“商辦改住”、“工業(yè)改住”等。(2)項目融資政策法規(guī)：長租公寓需金融政策支持，以解決項目資金問題[3]，現(xiàn)有長租公寓融資方式主要有“REITS”、“租金貸”等。(3)優(yōu)惠補貼政策法規(guī)：長租公寓主要面向群體為青年群體，而現(xiàn)青年人才也為長租公寓主力人群，各地政府常有住房補貼政策，當(dāng)人才住房政策與長租公寓結(jié)合時，即可解決青年人才高品質(zhì)住房問題，也能在一定程度上優(yōu)惠補貼長租公寓[4]，如“武漢百萬大學(xué)生留漢政策-安居住房”、“水圍村人才公寓項目”。

2.城市發(fā)展

長租公寓更適合于青年租賃供需嚴重失衡的大流量人口城市，而經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展和人口發(fā)展程度也決定著供給側(cè)主體對于長租公寓的選擇[5]。(1)經(jīng)濟發(fā)展：消費者的消費能力反映著其對區(qū)域物業(yè)的租金接受能力，而其消費能力與區(qū)域經(jīng)濟水平緊密相關(guān)，供給側(cè)主體需考慮城市GDP、居民消費價格指數(shù)、城市居民人均可支配收入等因素。(2)社會發(fā)展：城市的社會發(fā)展程度影響著租客對于租房品質(zhì)的選擇，供給側(cè)主體需考慮人類發(fā)展指數(shù)、城鄉(xiāng)基尼系數(shù)比等因素。(3)人口發(fā)展：在青年租房需求較高的城市長租公寓需求更高，供給側(cè)主體需考慮青年人口、高校畢業(yè)生數(shù)量等因素。

3.行業(yè)市場

長租公寓作為一項尚不成熟的租賃物業(yè)，一些供給側(cè)主體仍處于觀望探索階段，而行業(yè)市場的發(fā)展程度則影響著他們的入市抉擇。(1)租房市場規(guī)模：需求決定供給，供給側(cè)主體需考慮長租公寓現(xiàn)存供給規(guī)模和青年群體未來需求規(guī)模等，以對長租公寓市場行情做出預(yù)判。(2)同行競爭大小：市場飽和程度影響著房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入積極性，供給側(cè)主體需考慮同行長租公寓數(shù)量和長租公寓戰(zhàn)略規(guī)劃等因素。(3)市場規(guī)范程度：市場的法律規(guī)范制約著開發(fā)者的行為，不規(guī)范程度的提高也增加了其風(fēng)險性，供給側(cè)主體需考慮租房合同備案等因素。

(二)微觀影響因素

1.房源特征

利用既有建筑改造為長租公寓需充分考慮原既有建筑房源特征，主要分為房源物業(yè)特征、建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征等[6]。(1)房源物業(yè)特征：原既有建筑產(chǎn)權(quán)屬性決定著改造的合法性，供給側(cè)主體需考慮土地屬性、產(chǎn)權(quán)屬性和是否需要拆遷等因素。(2)房源建筑特征：長租公寓優(yōu)質(zhì)配套為吸引青年人租住的核心之一，同時原建筑配套水平越高，改造程度將會越低，供給側(cè)主體需考慮建筑面積、裝修程度和內(nèi)部生活配套程度等因素。(3)房源鄰里特征：原既有建筑鄰里特征與長租公寓的租金價格水平有著明顯相關(guān)性，供給側(cè)主體需考慮商業(yè)配套、文娛配套和交通配套等因素。(4)房源區(qū)位特征：區(qū)位特征決定著青年人的通勤成本，供給側(cè)主體需考慮建筑所屬行政區(qū)位和距就業(yè)中心距離等因素。

2.項目改造

利用既有建筑改造為長租公寓需統(tǒng)籌兼顧項目改造過程，主要分為改造空間設(shè)計、施工技術(shù)和施工質(zhì)量等[7]。(1)改造空間設(shè)計：公共空間文化是長租公寓的一大亮點，供給側(cè)主體需考慮原建筑空間的可分割程度和企業(yè)設(shè)計能力等因素。(2)改造施工技術(shù)：原建筑的完善程度決定著改造的難易程度，供給側(cè)主體需考慮原結(jié)構(gòu)需加固程度和消防設(shè)施完善程度等因素。(3)改造施工質(zhì)量：質(zhì)量決定建筑壽命長短，供給側(cè)主體需考慮改造后結(jié)構(gòu)穩(wěn)固和防水質(zhì)量等因素。

3.投入效益

根據(jù)成本效益原則，一項活動的成本和收益，會影響內(nèi)部和外部使用者的決策，其他系統(tǒng)原則方面的決策同樣會受成本效益原則的影響[8]，利用既有建筑改造為長租公寓的成本主要體現(xiàn)在項目融資成本、建造成本和風(fēng)險成本上，效益主要體現(xiàn)在經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益上。(1)項目成本：為使長租公寓效益最優(yōu)化，成本控制為企業(yè)管理者才能表現(xiàn)的重點之處，供給側(cè)主體需考慮企業(yè)融資方式、融資成本、房源成本、改造成本、建設(shè)風(fēng)險和合同風(fēng)險等因素。(2)項目效益：既有建筑的充分利用和長租公寓的需求滿足創(chuàng)造著超越其本身的效益，效益激勵著供給側(cè)主體和政府雙方共同努力，供給側(cè)主體需考慮內(nèi)部凈收益、投資回收期、青年住房需求滿足度、既有建筑存量去化度、建筑資源消耗度和城市競爭力提升度等因素。

三、研究結(jié)論與政策建議

(一)研究結(jié)論

當(dāng)前，伴隨著房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深化，既有建筑改造成長租公寓是對資源配置合理利用有效的方式之一。既有建筑改造成長租公寓項目的主體受到政策法規(guī)、城市發(fā)展、行業(yè)市場和房源特征、項目改造和投入效益等因素的綜合影響，同時由于長租公寓盈利周期較長，社會效益較高，所以需要政府給予更多相關(guān)政策支持。

(二)政策建議

首先，完善長租公寓租賃法律政策制度，制定相關(guān)改造標(biāo)準(zhǔn)。因地制宜，充分考慮城市市場需求性，適當(dāng)放寬既有建筑改造產(chǎn)權(quán)限制，增加長租公寓準(zhǔn)入福利，實現(xiàn)長租公寓增量運營健康發(fā)展。

其次，推動庫存資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為租賃資產(chǎn)，促進社會閑置資金流轉(zhuǎn)。把既有建筑改造為長租公寓作為社會福利事業(yè)開展的措施，增加如人才公寓補貼等福利，降低長租公寓成本壓力，讓更多企業(yè)進入房地產(chǎn)租賃市場。

最后，為了提高既有建筑改造為長租公寓的市場效應(yīng)，可以推動以下政策的實施：(1)根據(jù)租金收入比，對符合條件的租客實施貨幣化補貼；(2)允許以公積金支付房租，對于超出公積金的部分提供相對優(yōu)惠的金融支持；(3)在金融創(chuàng)新的支持下，鼓勵更加靈活的租金支付方式，如月付等。(4)鼓勵金融創(chuàng)新，例如以保險的形式取代押金，減輕租房前期的一次性現(xiàn)金支付壓力。