商品房銷售價(jià)格對(duì)消費(fèi)的影響研究

馬卓亞

(天津商業(yè)大學(xué)管理學(xué)院 天津 300000)

引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)商品住宅的價(jià)格也快速上漲，直到今年疫情影響使得房?jī)r(jià)有所回落[1]?？v觀近幾十年房地產(chǎn)發(fā)展之路，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量迅速增長(zhǎng)，房產(chǎn)價(jià)格更是如此，但居民經(jīng)濟(jì)收入水平還是略低[2]。住房是居民生活最基本的問(wèn)題，一直以來(lái)也是我們國(guó)家和政府關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。從去庫(kù)存、限購(gòu)令與房住不炒等政策的提出，可以看出我們國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管制，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)商品房并哄抬房?jī)r(jià)等行為，切實(shí)保障居民基本住房。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下要求我們經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，既要快又要穩(wěn)，但在新常態(tài)的趨勢(shì)下，房?jī)r(jià)對(duì)我們國(guó)家的居民消費(fèi)產(chǎn)生很大的影響，尤其是今年受貿(mào)易戰(zhàn)和疫情影響，出口以及投資減少，消費(fèi)低迷，大部分地區(qū)房產(chǎn)銷售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，并且隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，民眾的收入增長(zhǎng)卻比較緩慢，使居民難以支付高房?jī)r(jià)，部分人群會(huì)選擇將購(gòu)房資金用于儲(chǔ)蓄存款、日常消費(fèi)或者選擇穩(wěn)健的投資理財(cái)，此時(shí)就會(huì)對(duì)消費(fèi)產(chǎn)生影響。因此，本文在研究消費(fèi)和商品房?jī)r(jià)格的關(guān)系非常有必要，為了能全面的闡述所研究的問(wèn)題，本文將從多角度進(jìn)行分析，在穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中去探究二者之間的關(guān)系，為房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格的研究和國(guó)家居民消費(fèi)升級(jí)提供參考性的建議。

一、消費(fèi)的相關(guān)概念以及發(fā)展現(xiàn)狀

(一)消費(fèi)的概念

消費(fèi)是一廣泛的概念，是為了滿足居民的需要而消耗資金去購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程，這一過(guò)程既包括生活需求、精神的需求和自我實(shí)現(xiàn)需求的滿足，又包括消費(fèi)時(shí)對(duì)居民帶來(lái)的滿足感和快感。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，居民消費(fèi)水平的影響因素包括經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素，而經(jīng)濟(jì)因素主要是由人口構(gòu)成、居民的基本收入水平以及產(chǎn)業(yè)形態(tài)等幾個(gè)方面，而非經(jīng)濟(jì)因素包括消費(fèi)心理、物品價(jià)格的變動(dòng)、消費(fèi)喜好以及價(jià)值觀念等方面。

(二)消費(fèi)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是從改革開(kāi)放以后步入了一個(gè)嶄新的階段，從過(guò)去依靠投資和發(fā)展重工業(yè)到逐步改造傳統(tǒng)行業(yè)，積極發(fā)展高新技術(shù)，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已邁入新時(shí)期，社會(huì)發(fā)展進(jìn)步迅速、居民生活顯著提高、消費(fèi)水平升級(jí)換代。從開(kāi)始節(jié)衣縮食到吃飽穿暖再到注重生活品質(zhì)，人們的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，消費(fèi)水平也發(fā)生了質(zhì)的飛躍。現(xiàn)代人的思想多元化和包容化，更講究生活質(zhì)量并關(guān)注醫(yī)療保健以及教育等方面。改革開(kāi)放以后開(kāi)始經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)而產(chǎn)生了一批新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。而自從取消福利分房制度以后，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了我們國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著時(shí)代的發(fā)展，居民的衣食住行逐步得到解決，那么，基本生活需求已經(jīng)不再是人們主要的訴求，根據(jù)馬斯洛理論人們更傾向于關(guān)注情感以及自我實(shí)現(xiàn)的需求，追求差異化、個(gè)性化、定制化的享受型消費(fèi)，更加關(guān)注商品的質(zhì)量以及情感上的交流，這在一定程度上催生了新的產(chǎn)業(yè)鏈并帶動(dòng)了城鄉(xiāng)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)例如農(nóng)家樂(lè)等娛樂(lè)項(xiàng)目的崛起和發(fā)展[3]，種種因素都直接促進(jìn)了我國(guó)消費(fèi)升級(jí)和新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步作出了貢獻(xiàn)。

二、商品房?jī)r(jià)格對(duì)消費(fèi)的傳導(dǎo)機(jī)制

(一)財(cái)富效應(yīng)

在某種政策或者市場(chǎng)無(wú)形推動(dòng)下，使得資產(chǎn)潛在增加的一種效應(yīng)。例如，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)對(duì)于擁有住房的居民來(lái)說(shuō)，其資產(chǎn)也會(huì)增加，若其擁有多套住房，那其他閑置房產(chǎn)即達(dá)到了升值投資的效果。若為剛需住房，則即使房?jī)r(jià)上漲使得居民財(cái)富值增加，但作為生活必需品也并不能表現(xiàn)出其財(cái)富效應(yīng)[4]。

(二)擠出效應(yīng)

擠出效應(yīng)是為了實(shí)現(xiàn)某一物品的購(gòu)買(mǎi)欲望而抑制另一種物品的消費(fèi)行為。在本文中是探究居民在購(gòu)買(mǎi)住房需要大量資金時(shí)，研究高房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的抑制作用。很多家庭為購(gòu)房會(huì)緊衣縮食，積攢資金來(lái)支付房產(chǎn)貸款，在一定程度上抑制消費(fèi)，這就是房?jī)r(jià)快速上漲對(duì)居民消費(fèi)造成擠出效應(yīng)的一種表現(xiàn)。

(三)抵押效應(yīng)

房產(chǎn)從財(cái)富角度來(lái)說(shuō)，對(duì)居民來(lái)說(shuō)是屬于一種資產(chǎn)。因此，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)其資產(chǎn)必然會(huì)增加。而本文的主要內(nèi)容是對(duì)消費(fèi)的影響機(jī)制的探究。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的漲跌會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債，甚至是融資能力以及抵押貸款的情況，而金融市場(chǎng)的發(fā)展直接影響著抵押效應(yīng)的發(fā)揮。

三、房?jī)r(jià)與消費(fèi)的相關(guān)分析

(一)數(shù)據(jù)來(lái)源

利用中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，選擇近20年的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房平均銷售價(jià)格、居民消費(fèi)水平數(shù)據(jù)，具體如表-1所示，同時(shí)對(duì)這兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析，具體如表-2所示。表-1結(jié)果顯示：我國(guó)商品房?jī)r(jià)格基本處于上升狀態(tài)，居民消費(fèi)水平也不斷提高。

表-1 近20年居民消費(fèi)水平和商品房平均銷售價(jià)格表

表-2 描述統(tǒng)計(jì)量

表-2結(jié)果顯示，居民消費(fèi)水平以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房平均銷售價(jià)格的極值相差較大。

改革開(kāi)放以后我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，社會(huì)不斷進(jìn)步，科學(xué)技術(shù)日新月異，帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們也從手工業(yè)和重工業(yè)中解放出來(lái)，大力發(fā)展輕工業(yè)，并不斷增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高居民就業(yè)率，增加收入。當(dāng)居民的可支配收入變多時(shí)，就會(huì)促進(jìn)消費(fèi)。因此，人們的消費(fèi)水平逐年提高。當(dāng)人們的收入滿足基本的生活需求后，就會(huì)渴望改善生活的品質(zhì)。而首要的就是解決住房問(wèn)題，因此房地產(chǎn)行業(yè)逐漸備受關(guān)注，當(dāng)供不應(yīng)求和資源短缺時(shí)房?jī)r(jià)必然上漲。

(二)房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的影響分析

1.對(duì)信貸機(jī)構(gòu)的影響

居民購(gòu)房需要大量的資金，但大部分均無(wú)法一次性支付全款，因此分期付款方式應(yīng)運(yùn)而生?，F(xiàn)在貸款消費(fèi)逐漸演變?yōu)橹髁?，例如信貸機(jī)構(gòu)以及支付寶的花唄和借唄廣泛使用。這種信貸方式尤其是對(duì)于大額貸款購(gòu)買(mǎi)住房的用戶，為緩解經(jīng)濟(jì)壓力，會(huì)選擇分期付款的方式，這在一定程度上對(duì)消費(fèi)的抑制影響相對(duì)降低。

信貸方式的產(chǎn)生在改變居民消費(fèi)方式的選擇同時(shí)也產(chǎn)生了一些弊端，因部分信貸機(jī)構(gòu)審核不嚴(yán)格、門(mén)檻低、利率較高，尤其是對(duì)及時(shí)行樂(lè)主義的人，即使其償還能力較弱，但其可借下月貸款還本月債。因此，從這一方面來(lái)說(shuō)是會(huì)促進(jìn)消費(fèi)。

2.對(duì)擁有自有住房的影響

對(duì)消費(fèi)水平較高和至少擁有一套自有住房的來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲將會(huì)增加其財(cái)富效應(yīng)，擁有的財(cái)富無(wú)形中增加，產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，就會(huì)激發(fā)居民的消費(fèi)積極性。但這只針對(duì)房產(chǎn)投資人和擁有多套住房的居民而言。上漲的房?jī)r(jià)使得房產(chǎn)升值，資產(chǎn)增加，即使對(duì)于貸款買(mǎi)房的居民看漲房產(chǎn)，為增加潛在收入也會(huì)堅(jiān)定消費(fèi)信心[5]，此時(shí)，存在一些居民因資金不充足難以支付新房時(shí)，就會(huì)選擇將現(xiàn)有住房進(jìn)行抵押貸款，利用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)換房需求，提升生活質(zhì)量。而對(duì)于房產(chǎn)投資者和多套住房的人來(lái)說(shuō)則會(huì)選擇將多余的住房進(jìn)行出租、抵押貸款或者進(jìn)行投資理財(cái)，使其獲得更多的額外收入[6]。而對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的新用戶來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，戶型以及面積會(huì)有所改變，轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)小戶型，并將少花費(fèi)的資金用于其他商品消費(fèi)，比如購(gòu)買(mǎi)更優(yōu)質(zhì)的家居產(chǎn)品或提高生活品質(zhì)。因此，從這方面分析房?jī)r(jià)上漲顯然是有利于居民消費(fèi)規(guī)模和質(zhì)量的提升，并且只有當(dāng)居民擁有更多的財(cái)富時(shí)，才會(huì)促進(jìn)消費(fèi)。

3.對(duì)沒(méi)有住房的影響

住房關(guān)乎人民的基本生活，從傳統(tǒng)觀念來(lái)說(shuō)，居民都想擁有一套自有住房。上漲的房?jī)r(jià)對(duì)無(wú)住房居民的影響也分為兩方面。一方面，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)薄弱的居民來(lái)說(shuō)，上漲的房?jī)r(jià)只會(huì)增加其購(gòu)房壓力，因此選擇省吃儉用，減少不必要的消費(fèi)，從而來(lái)增加自己的儲(chǔ)蓄來(lái)買(mǎi)房[7]，這就產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。因此，大部分經(jīng)濟(jì)條件一般的家庭，就會(huì)選擇貸款分期支付的方式，一方面可以擁有自有住房，另一方還可以減緩自己的經(jīng)濟(jì)壓力。房?jī)r(jià)上漲后居民貸款購(gòu)買(mǎi)自有住房，此時(shí)雖擁有貸款但房產(chǎn)已經(jīng)屬于居民自身的資產(chǎn)，并且從賬面資產(chǎn)來(lái)看，居民的資產(chǎn)是增加的，具有財(cái)富效應(yīng)，但從心理上而言，因購(gòu)買(mǎi)房屋是貸款，因此居民總體上是負(fù)債的，并且負(fù)債給居民造成了一種無(wú)形的壓力。從歷來(lái)的研究中可以看出，在居民背上房貸以后，又因?yàn)榧彝ド詈蛽狃B(yǎng)費(fèi)用的開(kāi)支，使得壓力無(wú)形中增大，必然會(huì)減少不必要的消費(fèi)[8]以減緩生活壓力和降低生活成本。因此，從這個(gè)角度去考慮，房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)是傾向于抑制居民消費(fèi)。

另一方面，對(duì)于消費(fèi)水平較低且經(jīng)濟(jì)能力薄弱的人來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)又極大提高了居民的生活成本，高房?jī)r(jià)會(huì)使得居民難以承受，尤其是在當(dāng)前獨(dú)生子女的背景下，現(xiàn)代年輕人的生活壓力明顯增大，并且在購(gòu)買(mǎi)剛需住房時(shí)，需要雙方家庭籌措資金，又因房?jī)r(jià)上漲造成了購(gòu)房成本的增加。但居民大多數(shù)是屬于普通工薪階層，不具備全款買(mǎi)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此貸款買(mǎi)房是最終的選擇，而即使貸款買(mǎi)房也需要家庭的資助[9]。多種壓力之下會(huì)使一部分經(jīng)濟(jì)能力差的人選擇放棄購(gòu)買(mǎi)住房，不如退而求其次，選擇提高自己的生活質(zhì)量，吃好、穿好以此來(lái)滿足自己的快感，使自己感到快樂(lè)[10]。因此，從這一方面分析，上漲的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了替代效應(yīng)，增加非住房需求，無(wú)形中促進(jìn)消費(fèi)。

4.對(duì)不同經(jīng)濟(jì)水平的影響

從近20年數(shù)據(jù)可以看出，隨著社會(huì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平不斷增長(zhǎng)，也推動(dòng)了消費(fèi)水平的提高。但從表-2可以得知數(shù)據(jù)極值較大，說(shuō)明差距較大。

對(duì)此進(jìn)行探究發(fā)現(xiàn)，城市發(fā)展速度的快慢直接影響居民可支配收入，而收入的多少對(duì)消費(fèi)水平的高低產(chǎn)生直接影響。通過(guò)對(duì)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展與所區(qū)域位置息息相關(guān)，地理位置會(huì)決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的意向，優(yōu)越的地理位置是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的前提，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，則房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)的影響就相對(duì)不明顯，這說(shuō)明經(jīng)濟(jì)水平高、發(fā)展速度快，收入也會(huì)相對(duì)較高。此時(shí)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的抑制影響就會(huì)降低。但在中低經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)有明顯的抑制作用。

因此，消費(fèi)水平受居民可支配資金的影響。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)中，償還貸款后仍有較多的資金，即使房?jī)r(jià)上漲需支付更高的資金以及償還較多的貸款時(shí)，仍對(duì)消費(fèi)的影響不大，再根據(jù)馬斯洛需求理論來(lái)看，人在滿足基本需要以后就會(huì)有更高層次的需求，生活品質(zhì)以及情感交流和自我實(shí)現(xiàn)的需求，都促進(jìn)了新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有需求就會(huì)有消費(fèi)，尤其是在發(fā)展水平較高的地區(qū)。居民面對(duì)較大的生活壓力時(shí)會(huì)更加期待自我需求的實(shí)現(xiàn)。因此，在這些地區(qū)會(huì)直接影響居民進(jìn)行消費(fèi)以滿足自身的需求。

四、結(jié)論

在平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)下，房產(chǎn)價(jià)格是買(mǎi)賣(mài)雙方價(jià)格博弈的結(jié)果，穩(wěn)定的房?jī)r(jià)是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展的先決條件，而房地產(chǎn)價(jià)格又受到多種因素的影響，因此會(huì)有小范圍的價(jià)格波動(dòng)。但因土地資源的有限性、房產(chǎn)的獨(dú)特性和差異性使其價(jià)格的變化規(guī)律和其他商品有所不同。國(guó)家政府為保證社會(huì)穩(wěn)定以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資和政策都極為重視，出臺(tái)一系列的住房政策及補(bǔ)貼對(duì)保障居民基本生活需求具有重要的經(jīng)濟(jì)意義。

從居民自身來(lái)看，應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)情況和消費(fèi)需求，不可盲目進(jìn)行房產(chǎn)投資，謹(jǐn)防借貸詐騙，合理分配資金，實(shí)現(xiàn)資金利用最大化和收益最大化；從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越迅速，居民收入水平越高，房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的抑制作用就會(huì)越小。本文通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的影響的主要因素為可支配收入的多少，同時(shí)在進(jìn)行分析時(shí)要根據(jù)所處情況實(shí)際考察，通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)和消費(fèi)的研究，希望能對(duì)部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格以及消費(fèi)水平的研究提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。