以租代售模式對不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

涂祥均

摘 要：十九大報告要求加強社會保障體系建設(shè)，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。隨著四限時代的到來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中“限購、限貸、限售、限價”讓許多房地產(chǎn)開發(fā)商都陷入了發(fā)展困境。因此，在這一背景下，出現(xiàn)了一種新的買辦房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)——以租代售。租購并舉、以租代售將是今后房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的方向之一。針對這一新型房地產(chǎn)，本文主要從其優(yōu)勢與弊端出發(fā)，對其風(fēng)險進(jìn)行分析，進(jìn)一步探討以租代售的新型房地產(chǎn)對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。

關(guān)鍵詞：以租代售? 新型房地產(chǎn)? 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)? 影響

中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）03（a）--02

四限令的頒布對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大的影響，隨著不限購房屋的減少甚至消失，許多購房者與開發(fā)商也紛紛采取新的措施——以租代售。這一新型的房地產(chǎn)方式很快發(fā)展起來，并且在自住性商品房等經(jīng)濟(jì)房中尤為明顯[1]。以其獨特的優(yōu)勢對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要影響;而其存在的風(fēng)險，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，也應(yīng)受到更多重視與關(guān)注。

1 以租代售的內(nèi)涵與特點

以租代售這一新型房地產(chǎn)方式主要是將空置的商品房以出租的方式進(jìn)行處理，通過出租的方式，與租房者簽訂有效合同，租房者應(yīng)當(dāng)在合同規(guī)定的期限內(nèi)購買所租的房，開發(fā)商則按照租房時的價格出售給租房者。租房者在合同期限內(nèi)所交的房租，可以用作抵充購房款，在租房者交清所用房租房款之后，租房者才能獲得相應(yīng)房產(chǎn)所有權(quán);相反，若是在合同規(guī)定期限內(nèi)，租房者不購房，就作退租處理，而之前租房者所繳納的租金就當(dāng)作開發(fā)商所收取的房租。這種新型的方式為購房者提供了更綠色、更方便的消費。

2 以租代售的優(yōu)勢

2.1 很大程度上確保了商品房的建筑質(zhì)量

人們花費大筆存款甚至貸款購房，是希望擁有一套質(zhì)量能夠有效得到保證的房屋。但現(xiàn)實中，由于開發(fā)商各種投機行為，片面追求利益而大幅度壓低建筑成本，大范圍造成了施工隊伍頻頻轉(zhuǎn)讓承包，施工過程中所需建筑材料質(zhì)量低下，偷工減料，而相關(guān)監(jiān)管部門也疏于管理，懈怠事物，導(dǎo)致工作人員更加散漫，其建筑質(zhì)量更是得不到保障。因此，許多購房者對購房消費質(zhì)量已經(jīng)大大喪失了信心。以租代售模式的形成，由于在購房前，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了有效合同，對房屋有很長一段租用期，并且受到合同的約束，具有一定的法律效益，受到法律保護(hù)。在合同期限內(nèi)，對房屋質(zhì)量有著一個很好的體驗機會，同時也可以對房屋的質(zhì)量以及房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行合理分析，進(jìn)一步?jīng)Q定是否購買。這種方式將主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)到了消費者手中，致使開發(fā)商也更加重視房屋質(zhì)量，從而有效避免了價格欺詐等行為風(fēng)險。

2.2 有助于消化積壓的商品房

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)市場是一個高利潤的行業(yè)市場，但是由于開發(fā)商的盲目開發(fā)，追求利潤而忽視質(zhì)量，再加上居民購買力有限等各種原因，我國空置房屋不斷增加[2]。據(jù)社科院預(yù)測，到2017年底，中國17個城市辦公樓的空置率將達(dá)到20%以上，一線城市空置率相對較高，尤其是上海;主要二線城市中，只有四個城市的空置率在20%以下，而成都、無錫、長沙、重慶的空置率將至少連續(xù)3年達(dá)到30%以上，天津也將受到市場影響，其空置率將超過30%。這嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于空置房屋的不斷增加，而開發(fā)商仍在盲目開發(fā)，導(dǎo)致資金運轉(zhuǎn)困難，許多地區(qū)的開發(fā)商甚至對工程不管不顧，不僅施工工作人員拿不到應(yīng)得工資，還導(dǎo)致大面積的土地被無效占用。同時也使許多購房者產(chǎn)生一種等待心理，認(rèn)為大量房屋積壓，必然會導(dǎo)致房價降低，從而購房熱情大大削減[3]。以租代售新型房地產(chǎn)實行租售結(jié)合，讓居民在合同期限內(nèi)進(jìn)行房屋購買，一方面有效促進(jìn)了空置房屋的積壓消化，另一方面也使一部分居民的住房問題得到了有效解決。居民在住房期間所支付的租金，在一定程度上也使房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了活躍與恢復(fù)。

2.3 有利于調(diào)整房產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡

由于開發(fā)商的盲目開發(fā)與片面追求利潤，甚至過度高估了居民的購買能力，嚴(yán)重忽略了我國中低收入階層。中低收入階層是中國居民的絕大多數(shù)家庭，在這種高檔次、高價格的建筑住宅趨勢中，受到了更多壓力。甚至一些小城鎮(zhèn)開發(fā)商也盲目開發(fā)，建起了“貴族化”住宅，嚴(yán)重導(dǎo)致了房產(chǎn)投資市場失衡。實行以租代售這一新型的消費方式，能夠使居民在購房與住房中有了更多的自由與比較，通過更多的比較，選擇質(zhì)量較高的住房，從而使那些技術(shù)含量不高，質(zhì)量較低的企業(yè)通過市場優(yōu)勝劣汰機制自動淘汰[4]。對于投資商來講，可以根據(jù)房地產(chǎn)市場以租代售的情況，根據(jù)購房者的滿意度，有根據(jù)性地、有選擇性地選擇投資。通常來說，以租代售效果偏好的，大多是質(zhì)量較好，信用較高的，這也容易吸引投資商的投資。從而帶動整個房地產(chǎn)市場更加注重質(zhì)量與信用，帶動房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而回歸正軌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

2.4 能夠有效促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也逐漸發(fā)展擴(kuò)大，消費者對住房選擇的要求已經(jīng)不僅僅局限于對區(qū)位、價格、戶型等的注重，對住宅房屋的物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)，也有了更高更多的要求。但是，就目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，對于物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的認(rèn)識還不到位，其觀念還沒有得到更新，始終停留在傳統(tǒng)的購房住房選擇的觀念上。因此，一些居民入住后，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不夠完善，甚至出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理人員素質(zhì)不高的情況，這使得業(yè)主的安全性得不到有效保障，使居民對住房乃至開發(fā)商都存在懷疑態(tài)度。

實行以租代售，能夠很好地發(fā)揮消費者的監(jiān)督作用，無論是對開發(fā)商還是對物業(yè)管理公司，都能夠進(jìn)行很好的監(jiān)督。在以租代售這一新型模式下，居民能夠通過先租后購這一方式，在合同規(guī)定期限內(nèi)對房屋住宅進(jìn)行全面評價與體驗，從而決定是否購買。因此，居民能夠在合同期內(nèi)通過這一方式，更好地監(jiān)督推進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展。對于開發(fā)商來說，往往是希望完成房屋出售，必然會聽取居民意見，根據(jù)居民反映加強物業(yè)管理與保障，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以解決居民的問題。這樣一來，就能夠整體推動整個房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)的完善。

2.5 以租代售有望成為我國房地產(chǎn)市場的重要發(fā)展方向

以租代售這一新型房地產(chǎn)消費有著廣闊的市場，靈活的購房方式以及長期性的收益，因此，隨著這一模式的發(fā)展，將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向。目前全國房價普遍較高，許多中低收入階層購房困難，再加上市場的盲目性，許多購房者都擔(dān)心在交款后，房子出現(xiàn)問題，開發(fā)商卻對此否認(rèn)，導(dǎo)致房子質(zhì)量無法解決。以租代售這一方式能夠讓居民先租后購，充分了解房屋質(zhì)量后，在合同規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)一步?jīng)Q定是否購買。而之前所付租金也會轉(zhuǎn)為購房款，比分期付款或者按揭付款少了許多利息，較為實惠。即使居民不買房，房子也沒有空置，仍然收取了租金，增加了資金的運轉(zhuǎn)。

3 以租代售在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中所面臨的風(fēng)險

3.1 成本過高

由于限購政策實行，許多房產(chǎn)商迫于經(jīng)濟(jì)壓力，紛紛采取“以租代售”政策。這種政策表面上帶來了許多便利，但實際上從“租金”到買房的諸多環(huán)節(jié)，其本質(zhì)依然沒變：以樓盤4萬元均價計算，一套90平方米的房子總房款大約需要360萬元。對于如此高額的“租房款”，一般人也是很難承受的。

3.2 收益的不確定性會增加買家面臨的風(fēng)險

購房五年之內(nèi)，相關(guān)證件不齊全，發(fā)生意外時，對于自身維權(quán)來說，法律保護(hù)也是有限的。但是在合同規(guī)定期限內(nèi)，也有可能出現(xiàn)以下情況：

一是對于目前房地產(chǎn)市場來說，房價可變性極大，有著很大的變動漲浮空間，很可能出現(xiàn)簽訂合同時的價格與合同期內(nèi)房價不一樣的情況。如果房價上漲了，那么賣家有可能寧愿賠償違約金也不愿意按原來的合同價格出售房子;

二是一旦房價下降，買家也有可能在合同期內(nèi)解除合同關(guān)系，決定不買所租的這套房子。由于市場的變動，收益的不確定性，買賣雙方都有可能受到損失傷害。

3.3 “以租代售”存在法律風(fēng)險

一是許多承租人對“以租代售”的房子都不太了解，尤其是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問題。部分出租人無產(chǎn)權(quán)或?qū)Ψ课轃o權(quán)處分，一旦出現(xiàn)這種情況，如果承租人一次性支付了巨額資金，卻出現(xiàn)“一房二租”或“先租再售”這類情況，那么承租人就很難在合同期限內(nèi)得到房屋所有權(quán)，甚至上當(dāng)受騙。

二是“以租代售”房屋的出租人一般是開發(fā)商或者中介，在居民租房過程中，如果開發(fā)商或者中介出現(xiàn)問題，那么承租者的權(quán)益就更加無法得到保障。一般情況下，承租人只擁有房屋的使用權(quán)，一旦發(fā)生這類情況，承租人無論是執(zhí)行房屋還是要求出租人退還租金，都是無權(quán)或者極其困難的。除此之外，由于承租者只擁有房屋的使用權(quán)，開發(fā)商才是房屋的法定所有權(quán)人，開發(fā)商就有權(quán)將房屋進(jìn)行抵押，而一旦資金鏈斷裂，承租者就極有可能出現(xiàn)房財兩空的情況。

4 結(jié)語

“以租代售”這一新型房地產(chǎn)銷售模式，在國家四限令頒布后，給房地產(chǎn)市場帶來了新一輪的銷售市場與升級，解決了目前僵化的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的許多問題。但是由于“以租代售”的不完善，以及市場的盲目性和居民相關(guān)意識的薄弱性，“以租代售”存在著許多難以承擔(dān)的風(fēng)險與漏洞。面對這一系列不容忽視的風(fēng)險，在實行“以租代售”這一模式時，需要建立住房“以租代售”信息服務(wù)平臺，進(jìn)一步完善房屋租賃信息系統(tǒng)，讓出租人與承租人了解信息，并且鼓勵住房租賃管理方式進(jìn)一步擴(kuò)展。這需要加大監(jiān)督管理力度，無論是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)還是對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，都要加強監(jiān)管，規(guī)范房屋租賃市場行為。除此之外，在簽訂此類合約時，要不斷確認(rèn)了解房屋具體信息，評估風(fēng)險后再決定。

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