房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及應(yīng)對策略探析

江國良

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 內(nèi)部控制? 現(xiàn)狀? 對應(yīng)策略及建議

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和進步呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，但是隨著時代的變遷和經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著一些問題，例如資金短缺便是目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個主要發(fā)展問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟的重要支柱，國家通過降息和降準(zhǔn)的方式對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進行了調(diào)控。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)為使得自身內(nèi)部項目正常的運行會通過加強融資的方式來保證內(nèi)部項目的正常運行。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)態(tài)擴張，融資方式日趨多樣化，要提升自身發(fā)展的活力和動力就必須要加強內(nèi)部控制。

一、目前我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制所存在的現(xiàn)狀與問題

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈;同時我國大多數(shù)成功的房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行內(nèi)部控制制度的過程中不斷完善和改進自身的內(nèi)部控制制度，但是同樣存在一些缺乏風(fēng)險防范意識，管理水平較低的房地產(chǎn)企業(yè)，在建設(shè)企業(yè)內(nèi)部控制的過程中存在較多的問題。具體如下：

（一）企業(yè)的管理層缺乏建設(shè)內(nèi)部控制的意識

國外房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展在一定程度上帶動了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但是很多國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)是從家族企業(yè)發(fā)展起來，其經(jīng)營模式也延續(xù)家庭式模式，從管理層到基層都存在一定沾親帶故的關(guān)系。以“家庭式”為經(jīng)營模式的房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏建設(shè)內(nèi)部控制建設(shè)的意識和觀念，企業(yè)內(nèi)部沒有形成一個體系完善的管理制度，這使得內(nèi)部控制管理的體系無法科學(xué)、合理的發(fā)展下去。

（二）資金的運營缺乏科學(xué)性和合理性

銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，即使銀行貸款在一定程度上可以降低融資風(fēng)險。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的過度依賴，會在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)因運營問題而產(chǎn)生流動資金短缺的問題。而不合理的資金運營、單一的融資渠道也會使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張和資金鏈斷裂的問題，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來許多不利因素，在一定程度上也增加了房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險。

（三）不完善的內(nèi)部控制信息溝通機制

我國各大產(chǎn)業(yè)隨著現(xiàn)代化建設(shè)進程的加快而快速發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，法律法規(guī)的變化、調(diào)整對其融資、投資各環(huán)節(jié)的影響都是巨大的。隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，各類信息渠道日趨完善，一定程度上加快了政策變化等信息的傳播。但這同樣要求房地產(chǎn)企業(yè)做好內(nèi)部控制信息溝通機制。如果內(nèi)部控制信息溝通機制不夠完善，就會使得房地產(chǎn)企業(yè)的管理層無法對企業(yè)內(nèi)部和外部環(huán)境的信息進行及時的收集和分析，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中可能產(chǎn)生斷層問題，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進行正確的決策。同時，內(nèi)部控制信息溝通機制不完善，可能會使房地產(chǎn)企業(yè)在運營的過程中面臨一定的法律風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)與實施產(chǎn)生了不利的影響，阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（四）缺乏內(nèi)部監(jiān)督機制

由于信息不對稱的存在，企業(yè)的治理過程中存在著道德風(fēng)險。管理當(dāng)局的行為有可能偏離公司價值最大化的目標(biāo)，從而使股東利益受到損害。公司管理當(dāng)局可能存在主觀上的故意而產(chǎn)生的損害行為，例如公司管理當(dāng)局在涉及到公司利益的活動中的故意不作為，或者利用公司資源為自己謀取私利等。建立內(nèi)部監(jiān)督機制一定程度上可以減輕這種道德風(fēng)險，保障公司股東的權(quán)益。此外，科學(xué)的懲罰機制同樣重要，否則，即使建立了內(nèi)部監(jiān)督機制，也缺乏一定的執(zhí)行力。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部監(jiān)督機制在項目成本管理、資金運營管理等環(huán)節(jié)中顯得格外重要。房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部控制，首先要對內(nèi)部所存在的問題進行深入的分析和探討。

內(nèi)部監(jiān)督機制對房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制有積極的促進作用;而內(nèi)部監(jiān)督機制的缺乏不利于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效實行和執(zhí)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制的策略與建議

（一）提高資金活動的控制力度，加強對資金風(fēng)險的防范

資金是企業(yè)發(fā)展的血液，不合理的調(diào)度資金、管控資金活動的力度不足等問題需在投資和籌資決策中盡量避免，否則可能導(dǎo)致資金鏈的斷裂或者資金沒能得到有效利用，對房地產(chǎn)企業(yè)的運營與發(fā)展來說，將存在很大的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)要想避免上述問題的發(fā)生，需要從以下四個方面做好防范工作。（1）提高投資決策的科學(xué)性、合理性。要對投資項目進行科學(xué)和充足的論證，并對投資的項目進行深入的分析，分析投資項目的可行性，提高對投資項目收益和風(fēng)險的關(guān)注與重視。而一些重大的項目，必須進行班子集體的共同分析和討論，通過聯(lián)簽制度以降低決策失誤的風(fēng)險，有效降低盲目投資、沖動項目決策的概率。（2）房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方案一定要根據(jù)資本結(jié)構(gòu)的實際情況進行科學(xué)、合理的制定，要提高財務(wù)杠桿的利用率，并對重大籌資方案的可行性進行深入、充分的分析，而針對重大籌資方案的可行性分析要充分反映方案實行過程中可能會產(chǎn)生的一些風(fēng)險，以此降低債務(wù)的危機和籌資的成本。（3）全面實行預(yù)算管理制度，加強對預(yù)算資金的管理力度。房地產(chǎn)企業(yè)的全年資金要根據(jù)年度的全面預(yù)算與計劃，對資金的來源與使用進行充分、有效的管控，對籌資的目標(biāo)進行科學(xué)、合理的擬定與規(guī)劃。（4）提高對資金使用各環(huán)節(jié)的管理。高度重視項目銷售的回款進程，監(jiān)督按揭貸款客戶要按時辦理相關(guān)的手續(xù)，與銀行相關(guān)部門進行及時的溝通與交流，提高這部分銷售房款資金的回籠率。

（二）提高對項目成本的控制率，有效降低開發(fā)成本

開發(fā)成本占我國城鎮(zhèn)商品房總成本的75%，而一些商品房的開發(fā)成本甚至占總成本的80%到90%左右。制度流程的規(guī)范是企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，科學(xué)、完善的成本控制機構(gòu)可以有效提高成本控制的執(zhí)行力和質(zhì)量。而決策與設(shè)計階段的成本控制工作是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)各個階段成本控制工作的關(guān)鍵和重點。因此，開發(fā)項目之前要對項目的可行性進行深入的分析與評估，做好充足的前期準(zhǔn)備工作;同時，對設(shè)計招標(biāo)與設(shè)計的全過程進行全面的監(jiān)督和管理，不斷優(yōu)化設(shè)計方案，提供項目設(shè)計的質(zhì)量，提高價值工程的優(yōu)選率，利用限額和標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計，對工程的造價進行有效的控制。而在建設(shè)的階段，要提高招投標(biāo)工作的執(zhí)行力度，對設(shè)備與材料等原材料采購環(huán)節(jié)的成本要進行嚴(yán)格的把控和管理。充分做好變更現(xiàn)場簽證、竣工結(jié)算以及決算工作的準(zhǔn)備，在可以充分保證工程質(zhì)量的前提下，對工期的進度進行合理、科學(xué)、有效的把控。營銷階段的成本主要是根據(jù)產(chǎn)品的成本通過營銷方式、促銷手段的選擇來進行有效的控制。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制就是對項目開發(fā)各個階段的成本進行有效的、科學(xué)、合理的控制，提高項目建設(shè)過程中人力、物力、財力的利用率，以此來提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的目標(biāo)。

（三）提高資產(chǎn)物品的管理力度，對資產(chǎn)物品進行有效的利用

房地產(chǎn)企業(yè)有很多開發(fā)項目，并且每個開發(fā)項目的運營周期、開發(fā)順序是不同的。項目開發(fā)過程中除了有建設(shè)成本外，還需要一定的運營資產(chǎn)、建設(shè)設(shè)備和相關(guān)物料以支撐項目的建設(shè)。如果監(jiān)管不力，那么就有可能因此造成資產(chǎn)的損耗與浪費，尤其是在建設(shè)與拆除售樓處、采購與發(fā)放相關(guān)廣告的宣傳禮品、回收與使用項目的圍擋電纜等環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高資產(chǎn)的完整性，以及資產(chǎn)的高效利用，就必須要做好以下工作：（1）房地產(chǎn)企業(yè)各項目的資產(chǎn)設(shè)備要進行定期的盤點和清查，提高賬實的契合度，并依據(jù)資產(chǎn)設(shè)備的維護與盤查工作建立相應(yīng)的責(zé)任追究制度，以提高資產(chǎn)設(shè)備維護的有效率，降低降低丟失、毀損、舞弊等不法行為出現(xiàn)的概率。（2）提高廣告宣傳物品的管理力度，嚴(yán)格執(zhí)行采購預(yù)算的審批制度，嚴(yán)格把控物料的采購、驗收入庫與領(lǐng)用發(fā)放的工作，根據(jù)物料的種類安排專門的人員進行專門管理，提高物料記錄的有效性和真實性。管理人員對剩余的物料庫存情況進行實時的監(jiān)管，同時要回訪發(fā)放禮品的客戶，以此來提高禮品的有效利用率，使得物有所值。（3）提高可利用物品的利用率，并建立一個相應(yīng)的資產(chǎn)物品回收再利用的制度，同時指定相關(guān)職能部門對物品的回收和再利用進行監(jiān)管和專門負(fù)責(zé)。比如，一些可再次利用的物料在某項目結(jié)束后可以再次調(diào)配到一些新的項目中，提高一些可持續(xù)利用物料的重復(fù)使用率，以此來降低一些項目開發(fā)的成本，有效提高資產(chǎn)的利用率。從而有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的目標(biāo)。

（四）建立一個信息交流、溝通的平臺，以此來降低經(jīng)營的風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊的性質(zhì)，因此其內(nèi)部有許多職能部門，不同的職能部門具有不同的作用。各職能部門之間既是相互獨立的，又是相互關(guān)聯(lián)和相互影響的。比如，前期戶型的設(shè)計方案會對后期的銷售有重要的影響作用，不合理戶型的設(shè)計會造成房源產(chǎn)生滯銷的情況;同樣銷售的具體情況和進程會對工程部門的施工產(chǎn)生一定的影響;此外，銷售資金的回籠對工程項目可否能順利進行有重要的影響作用，而工程部門房產(chǎn)的建設(shè)與供應(yīng)為銷售部門提供了房源。同時，在項目方案設(shè)計的前期準(zhǔn)備工作中，需要銷售部門、物業(yè)管理部門要一同參與到項目方案的設(shè)計工作中，這樣有利于收集客戶的信息以及充分了解市場的需求，為后期項目的運營打下了良好的基礎(chǔ)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立一個信息交流與溝通的平臺是非常有必要的;加強各職能部門的溝通與交流，提高效果、風(fēng)險點信息的反饋速度，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)內(nèi)部控制制度的質(zhì)量與效率。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)要重視內(nèi)部信息的安全管理，防止出現(xiàn)一些重要信息外露的現(xiàn)象，提高信息系統(tǒng)的安全性和有效利用率，以此來有效防范房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中的風(fēng)險。

（五）建立健全內(nèi)部審計監(jiān)督機制，提高內(nèi)部控制度的執(zhí)行力

目前，我國一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然逐漸建立內(nèi)部控制制度的意識，但是內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度較低，沒能充分發(fā)揮內(nèi)部控制制度的效用。沒有對內(nèi)部控制制度進行有效的落實和執(zhí)行，一定程度上是由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部沒有建立一套相應(yīng)的審計監(jiān)督機制，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層缺乏對審計監(jiān)督機制的重視;而即使有些房地產(chǎn)企業(yè)建立內(nèi)部審計監(jiān)督機制，也存在不完善、不科學(xué)的方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在建立健全內(nèi)部審計監(jiān)督機制時，管理層首先要提高建立健全內(nèi)部審計制度的重視程度，并在企業(yè)內(nèi)部宣傳相關(guān)的管理理念。由專門的部門對內(nèi)部控制制度與相關(guān)執(zhí)行流程進行專業(yè)、科學(xué)、合理的制定，并對內(nèi)部控制制度具體的執(zhí)行情況進行實時的監(jiān)督。內(nèi)部審計監(jiān)督機制可以對房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的方方面面進行監(jiān)督和診斷，發(fā)現(xiàn)和找出在運營管理過程中產(chǎn)生的一些問題，并依據(jù)診斷的問題提出一些有針對性的解決建議和意見，以此來提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力和內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力。

參考文獻

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