基于自持物業(yè)項目財務分析探索

楊遠盈

關鍵詞：自持物業(yè)項目 財務分析 特點分析 關鍵點思考

一、引言

眾多開發(fā)商紛紛轉型，尋求新的發(fā)展途徑和經營模式?；诖耍Y合自持物業(yè)項目特點，思考財務分析的關鍵點，從而加強對自持物業(yè)項目的財務分析，助力地產開發(fā)商科學評估自持物業(yè)項目，順利完成轉型升級，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，是一項非常值得深入探索的研究課題。

二、自持物業(yè)項目的特點分析

（一）自持物業(yè)項目通常資金規(guī)模較大，經營周期長

傳統(tǒng)的銷售物業(yè)項目通常在工程特定階段便進行預售，以此實現(xiàn)資金快速回籠，所投入資金在周轉過程中及時回流，在提升資金使用效率的同時，有效減少企業(yè)的融資壓力。而自持物業(yè)則是在項目開發(fā)完成后，通過對項目的自主經營實現(xiàn)利益回報，因此，自持物業(yè)項目以穩(wěn)定公司長期利潤和資金控制見長，但卻無法在短期內實現(xiàn)資金快速回籠。導致此類項目資金投入規(guī)模較大，資金周轉周期長，使開發(fā)商的資金實力和融資能力備受考驗。并且不同于銷售物業(yè)“一錘子定音”的一次性買賣，自持物業(yè)項目的經營周期從前期開發(fā)一直延續(xù)到后期運營，甚至無限延長，其經營具有持續(xù)性。

（二）風險因素不確定，且多集中于開業(yè)經營階段

風險控制是房地產開發(fā)不可回避的難點問題，通過多年的實踐和經驗積累，各大開發(fā)商已經擁有相當完備銷售物業(yè)風險管控策略和手段，但是這些經驗和手段并不完全適用于自持物業(yè)項目的風險管控，使得自持物業(yè)項目風險控制的不確定性大幅提升。同時，傳統(tǒng)銷售物業(yè)項目面臨的風險多集中于銷售環(huán)節(jié)，一旦完成銷售，后期經營好壞與開發(fā)商并無實際影響，其風險管控亦不在開發(fā)商考慮范圍。但是自持物業(yè)項目由開發(fā)商自行運營，其風險直接延伸甚至集中到項目運營后的經營過程中，因此項目運營風險是開發(fā)商要考慮的最大風險。

（三）不對外銷售，開發(fā)商擁有項目的實際所有權

開發(fā)商對銷售物業(yè)項目的控制權通常結束于項目售出階段，項目一旦售出，開發(fā)商對該項目幾乎不再具備實質性控制能力。而基于土地供給驟減的大背景，政府出臺了最新土地出讓政策，引導、要求開發(fā)商“自持部分商品住房面積，全部作為租賃住房，不得銷售”。自持物業(yè)項目自此正式走進大眾視線，并且政策也決定了自持物業(yè)項目的性質，即不能對外銷售，其開發(fā)方和經營方為同一法律主體。此類項目開發(fā)完成后由開發(fā)商以自用、出租、自行運營等方式經營，因此，開發(fā)商擁有自持物業(yè)項目的實際所有權，能夠對項目實施絕對控制。

三、自持物業(yè)項目財務分析的關鍵點思考

（一）客觀分析測算項目經營性收入的現(xiàn)金流，提升項目投資決策水平

開發(fā)商在進行自持物業(yè)項目財務分析過程中要充分做好測算工作，客觀分析評估項目經營性收入的現(xiàn)金流，科學預測項目資金投入與回報比率，為項目投資決策提供可靠依據(jù)，保證企業(yè)科學安全投資。要合理設計項目測算框架，構建完善、成熟的項目測算體系，從體系制度方面保障項目測算的科學合理性，助力提升財務分析的精準度?；谧猿治飿I(yè)項目資金投入規(guī)模大、回款慢等特點，開發(fā)商在測算項目經營性收入的現(xiàn)金流量時，要充分考慮該項目資金投入占用所創(chuàng)造的隱性價值和對其他項目產生的不利影響。例如，所投資的自持物業(yè)項目在獲取自營收益的同時，與其他其他項目產生聚集效應，間接創(chuàng)造了收入流量;也要考慮因自持項目資金投入占比過大，導致其他項目資金鏈斷裂或資金缺失所造成的經濟損失。

（二）做好全面預算，合理預估運營成本，加強項目經營風險控制

開發(fā)商在自持物業(yè)項目財務分析過程中要科學借用參照值，通過全面預算、審慎選擇財務評價指標等方式，合理預估自持物業(yè)項目的運營成本，通過成本管控有效降低項目運營風險，提升項目經營效益。除了對自持物業(yè)項目從籌建到開業(yè)的整個過程的全部投資資金進行全面預算外，開發(fā)商還要著重對自持物業(yè)項目各項運營成本進行合理預算和評估。并依據(jù)自持物業(yè)項目經營特點，以凈現(xiàn)值、內部收益率、EBITDA指標、坪效指標等指標共同構建完善的財務評價指標體系，從而多維度評價、預估該項目的整體投資回報。保證相應決策者對該項目的運營成本和預期收益了然于胸，將經營風險控制在可控范圍內，從而有目的、有規(guī)劃、有把握地開展自行經營。

（三）優(yōu)化設計多種備選方案，充分提升自持物業(yè)項目的經濟效益

基于自持物業(yè)項目經營周期長、后期經營風險大等特點，開發(fā)商在進行項目財務分析過程中要優(yōu)化設計、創(chuàng)新提供多種多樣的備選方案，充分考慮各種可能性，從而為項目經營創(chuàng)造更多的盈利機遇，并增強項目的價值創(chuàng)造能力。要組建有高層決策者參與或領導的方案小組，專項負責自持物業(yè)項目經營方案設計，小組成員充分發(fā)揮頭腦風暴，作出各種合理假設。同時，要充分采集一線人員的建議或意見，篩選出可行性較強的建議，并將這些建議納入假設行列。以財務結果最優(yōu)為終極評估指標，對以上的合理假設進行測評，細化成具體方案，再經過反復修改，確定最優(yōu)方案。方案的全面性與項目經營的風險系數(shù)成反比，越全面的方案于項目風險管控和收益創(chuàng)造越有利。

（四）全方位多角度思考項目的涉稅點，充分做好稅務籌劃，規(guī)避稅務風險

自持物業(yè)項目良好的財務分析還要求相關人員要充分考慮項目的涉稅點，加強稅務籌劃，從而優(yōu)化控制稅務風險，提升項目經營效益。要基于自持物業(yè)的用途考慮項目涉稅情況，根據(jù)不同情況規(guī)劃設計稅務處理方案。自持物業(yè)項目多用于租賃經營、辦公自用、職工福利（員工宿舍）等用途，涉稅包括增值稅、企業(yè)所得稅、房產稅、土地使用稅、附加稅等，持有物業(yè)需要繳納的房產稅是銷售物業(yè)不涉及的，在籌劃中需要著重考慮。開發(fā)商要深入解讀、掌握各項稅種的相關法律法規(guī)，從而對項目做好涉稅分析，比較不同方式的征稅額度，并以分析結果為依據(jù)進行稅務籌劃。通過合法合理的籌劃，助力企業(yè)合理避稅降稅，間接降低項目運營成本，增強風險控制，提升運營效率。

四、結束語

自持物業(yè)項目是新形勢下各大開發(fā)商實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型升級的新出路。然而自持物業(yè)項目自有資金投入大、資金回報緩慢、經營周期長，且其收益存在較大的不確定性，對開發(fā)商的資金實力、現(xiàn)金流和經營管理水平均提出了極高的要求和考驗。因此，盡管自持物業(yè)項目發(fā)展前景廣闊，開發(fā)商還是應該做好嚴謹周密的財務分析，客觀衡量自身實力和實際;不盲目求進，從而理性看待、合理開發(fā)運營自持物業(yè)項目，循序漸進，有的放矢實現(xiàn)轉型升級。

參考文獻

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