基于自持物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析探索

楊遠(yuǎn)盈

關(guān)鍵詞：自持物業(yè)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)分析 特點(diǎn)分析 關(guān)鍵點(diǎn)思考

一、引言

眾多開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型，尋求新的發(fā)展途徑和經(jīng)營(yíng)模式?；诖?，結(jié)合自持物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，思考財(cái)務(wù)分析的關(guān)鍵點(diǎn)，從而加強(qiáng)對(duì)自持物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析，助力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商科學(xué)評(píng)估自持物業(yè)項(xiàng)目，順利完成轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，是一項(xiàng)非常值得深入探索的研究課題。

二、自持物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)分析

（一）自持物業(yè)項(xiàng)目通常資金規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)

傳統(tǒng)的銷售物業(yè)項(xiàng)目通常在工程特定階段便進(jìn)行預(yù)售，以此實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，所投入資金在周轉(zhuǎn)過(guò)程中及時(shí)回流，在提升資金使用效率的同時(shí)，有效減少企業(yè)的融資壓力。而自持物業(yè)則是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的自主經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)利益回報(bào)，因此，自持物業(yè)項(xiàng)目以穩(wěn)定公司長(zhǎng)期利潤(rùn)和資金控制見(jiàn)長(zhǎng)，但卻無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。導(dǎo)致此類項(xiàng)目資金投入規(guī)模較大，資金周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，使開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和融資能力備受考驗(yàn)。并且不同于銷售物業(yè)“一錘子定音”的一次性買賣，自持物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)周期從前期開(kāi)發(fā)一直延續(xù)到后期運(yùn)營(yíng)，甚至無(wú)限延長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)具有持續(xù)性。

（二）風(fēng)險(xiǎn)因素不確定，且多集中于開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)階段

風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可回避的難點(diǎn)問(wèn)題，通過(guò)多年的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)積累，各大開(kāi)發(fā)商已經(jīng)擁有相當(dāng)完備銷售物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控策略和手段，但是這些經(jīng)驗(yàn)和手段并不完全適用于自持物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管控，使得自持物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的不確定性大幅提升。同時(shí)，傳統(tǒng)銷售物業(yè)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)多集中于銷售環(huán)節(jié)，一旦完成銷售，后期經(jīng)營(yíng)好壞與開(kāi)發(fā)商并無(wú)實(shí)際影響，其風(fēng)險(xiǎn)管控亦不在開(kāi)發(fā)商考慮范圍。但是自持物業(yè)項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)商自行運(yùn)營(yíng)，其風(fēng)險(xiǎn)直接延伸甚至集中到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，因此項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是開(kāi)發(fā)商要考慮的最大風(fēng)險(xiǎn)。

（三）不對(duì)外銷售，開(kāi)發(fā)商擁有項(xiàng)目的實(shí)際所有權(quán)

開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售物業(yè)項(xiàng)目的控制權(quán)通常結(jié)束于項(xiàng)目售出階段，項(xiàng)目一旦售出，開(kāi)發(fā)商對(duì)該項(xiàng)目幾乎不再具備實(shí)質(zhì)性控制能力。而基于土地供給驟減的大背景，政府出臺(tái)了最新土地出讓政策，引導(dǎo)、要求開(kāi)發(fā)商“自持部分商品住房面積，全部作為租賃住房，不得銷售”。自持物業(yè)項(xiàng)目自此正式走進(jìn)大眾視線，并且政策也決定了自持物業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)，即不能對(duì)外銷售，其開(kāi)發(fā)方和經(jīng)營(yíng)方為同一法律主體。此類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后由開(kāi)發(fā)商以自用、出租、自行運(yùn)營(yíng)等方式經(jīng)營(yíng)，因此，開(kāi)發(fā)商擁有自持物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際所有權(quán)，能夠?qū)?xiàng)目實(shí)施絕對(duì)控制。

三、自持物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的關(guān)鍵點(diǎn)思考

（一）客觀分析測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收入的現(xiàn)金流，提升項(xiàng)目投資決策水平

開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行自持物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析過(guò)程中要充分做好測(cè)算工作，客觀分析評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收入的現(xiàn)金流，科學(xué)預(yù)測(cè)項(xiàng)目資金投入與回報(bào)比率，為項(xiàng)目投資決策提供可靠依據(jù)，保證企業(yè)科學(xué)安全投資。要合理設(shè)計(jì)項(xiàng)目測(cè)算框架，構(gòu)建完善、成熟的項(xiàng)目測(cè)算體系，從體系制度方面保障項(xiàng)目測(cè)算的科學(xué)合理性，助力提升財(cái)務(wù)分析的精準(zhǔn)度?；谧猿治飿I(yè)項(xiàng)目資金投入規(guī)模大、回款慢等特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收入的現(xiàn)金流量時(shí)，要充分考慮該項(xiàng)目資金投入占用所創(chuàng)造的隱性價(jià)值和對(duì)其他項(xiàng)目產(chǎn)生的不利影響。例如，所投資的自持物業(yè)項(xiàng)目在獲取自營(yíng)收益的同時(shí)，與其他其他項(xiàng)目產(chǎn)生聚集效應(yīng)，間接創(chuàng)造了收入流量;也要考慮因自持項(xiàng)目資金投入占比過(guò)大，導(dǎo)致其他項(xiàng)目資金鏈斷裂或資金缺失所造成的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）做好全面預(yù)算，合理預(yù)估運(yùn)營(yíng)成本，加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制

開(kāi)發(fā)商在自持物業(yè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析過(guò)程中要科學(xué)借用參照值，通過(guò)全面預(yù)算、審慎選擇財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)等方式，合理預(yù)估自持物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本，通過(guò)成本管控有效降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益。除了對(duì)自持物業(yè)項(xiàng)目從籌建到開(kāi)業(yè)的整個(gè)過(guò)程的全部投資資金進(jìn)行全面預(yù)算外，開(kāi)發(fā)商還要著重對(duì)自持物業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行合理預(yù)算和評(píng)估。并依據(jù)自持物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，以凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、EBITDA指標(biāo)、坪效指標(biāo)等指標(biāo)共同構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，從而多維度評(píng)價(jià)、預(yù)估該項(xiàng)目的整體投資回報(bào)。保證相應(yīng)決策者對(duì)該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本和預(yù)期收益了然于胸，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制在可控范圍內(nèi)，從而有目的、有規(guī)劃、有把握地開(kāi)展自行經(jīng)營(yíng)。

（三）優(yōu)化設(shè)計(jì)多種備選方案，充分提升自持物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益

基于自持物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析過(guò)程中要優(yōu)化設(shè)計(jì)、創(chuàng)新提供多種多樣的備選方案，充分考慮各種可能性，從而為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造更多的盈利機(jī)遇，并增強(qiáng)項(xiàng)目的價(jià)值創(chuàng)造能力。要組建有高層決策者參與或領(lǐng)導(dǎo)的方案小組，專項(xiàng)負(fù)責(zé)自持物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案設(shè)計(jì)，小組成員充分發(fā)揮頭腦風(fēng)暴，作出各種合理假設(shè)。同時(shí)，要充分采集一線人員的建議或意見(jiàn)，篩選出可行性較強(qiáng)的建議，并將這些建議納入假設(shè)行列。以財(cái)務(wù)結(jié)果最優(yōu)為終極評(píng)估指標(biāo)，對(duì)以上的合理假設(shè)進(jìn)行測(cè)評(píng)，細(xì)化成具體方案，再經(jīng)過(guò)反復(fù)修改，確定最優(yōu)方案。方案的全面性與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)成反比，越全面的方案于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控和收益創(chuàng)造越有利。

（四）全方位多角度思考項(xiàng)目的涉稅點(diǎn)，充分做好稅務(wù)籌劃，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

自持物業(yè)項(xiàng)目良好的財(cái)務(wù)分析還要求相關(guān)人員要充分考慮項(xiàng)目的涉稅點(diǎn)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃，從而優(yōu)化控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益。要基于自持物業(yè)的用途考慮項(xiàng)目涉稅情況，根據(jù)不同情況規(guī)劃設(shè)計(jì)稅務(wù)處理方案。自持物業(yè)項(xiàng)目多用于租賃經(jīng)營(yíng)、辦公自用、職工福利（員工宿舍）等用途，涉稅包括增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、附加稅等，持有物業(yè)需要繳納的房產(chǎn)稅是銷售物業(yè)不涉及的，在籌劃中需要著重考慮。開(kāi)發(fā)商要深入解讀、掌握各項(xiàng)稅種的相關(guān)法律法規(guī)，從而對(duì)項(xiàng)目做好涉稅分析，比較不同方式的征稅額度，并以分析結(jié)果為依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。通過(guò)合法合理的籌劃，助力企業(yè)合理避稅降稅，間接降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，提升運(yùn)營(yíng)效率。

四、結(jié)束語(yǔ)

自持物業(yè)項(xiàng)目是新形勢(shì)下各大開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)的新出路。然而自持物業(yè)項(xiàng)目自有資金投入大、資金回報(bào)緩慢、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，且其收益存在較大的不確定性，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)管理水平均提出了極高的要求和考驗(yàn)。因此，盡管自持物業(yè)項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)該做好嚴(yán)謹(jǐn)周密的財(cái)務(wù)分析，客觀衡量自身實(shí)力和實(shí)際;不盲目求進(jìn)，從而理性看待、合理開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)自持物業(yè)項(xiàng)目，循序漸進(jìn)，有的放矢實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

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