我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問(wèn)題及對(duì)策

肖魯賽汐

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 金融創(chuàng)新? 突出問(wèn)題? 應(yīng)對(duì)措施

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融隨著經(jīng)濟(jì)政策制度的實(shí)施而受到了一定發(fā)展制約，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)此，本文為了有效實(shí)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)金融行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所面臨的問(wèn)題進(jìn)行相關(guān)分析，并且結(jié)合房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要性，提出對(duì)應(yīng)性解決措施，希望促進(jìn)房地產(chǎn)金融體系的有效發(fā)展。

一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要性

（一）有利于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)金融在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中存在一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，金融創(chuàng)新能夠在一定程度上轉(zhuǎn)移市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且金融創(chuàng)新能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行擴(kuò)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門在進(jìn)行金融創(chuàng)新時(shí)，能夠加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，實(shí)施有效監(jiān)管，并建立完善的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系 ，從而避免金融風(fēng)險(xiǎn)所給企業(yè)帶來(lái)的安全經(jīng)營(yíng)隱患問(wèn)題。由此而言，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門進(jìn)行金融創(chuàng)新，有利于降低企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）有利于資金有效流通

目前，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在一定程度上促進(jìn)企業(yè)資金有效流通，而且也能夠促使企業(yè)資金流程成為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要作用之一。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，實(shí)施金融創(chuàng)新制度，能夠有效對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金賬目進(jìn)行了解，有利于企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在資金流通過(guò)程中，會(huì)存在一定的資金流通風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠在一定程度上避免風(fēng)險(xiǎn)因素的擴(kuò)增，有利于房地產(chǎn)金融領(lǐng)域制度體系的平穩(wěn)運(yùn)行，從而能夠有效推動(dòng)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域資金的的有效流通。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的問(wèn)題

（一）融資防控風(fēng)險(xiǎn)制度不規(guī)范

目前，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所面臨的問(wèn)題之一就是企業(yè)融資防控風(fēng)險(xiǎn)制度不規(guī)范。雖然部分金融房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中實(shí)施了風(fēng)險(xiǎn)防控制度，但是單一的融資結(jié)構(gòu)并不能有效防范融資風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范所涵蓋的內(nèi)容并不完善，如融資針對(duì)性不強(qiáng)，往往會(huì)出現(xiàn)融資審查問(wèn)題，使得房地產(chǎn)企業(yè)金融融資工作達(dá)不到預(yù)期效果。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)金融審核階段，部分審核工作并不能達(dá)到實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)。由此而言，當(dāng)前金融房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)防控制度并不規(guī)范。

（二）資金規(guī)劃不合理

目前，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所面臨的問(wèn)題還包含為資金籌劃不合理的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌劃不合理，除了外部因素所引起的問(wèn)題之外，還包含房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部因素所引起的資金籌劃問(wèn)題，這兩個(gè)方面問(wèn)題主要來(lái)源于資金核算管理方面，比如房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)缺乏科學(xué)性、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)審查不嚴(yán)格等，再加之房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)保管措施缺乏，這會(huì)在一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不可預(yù)測(cè)的資金核算風(fēng)險(xiǎn)。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)專業(yè)核算能力較差，這會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)政數(shù)據(jù)發(fā)生變差，影響到房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。由此看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中企業(yè)資金規(guī)劃不合理。

（三）法律制度相對(duì)欠缺

目前，在一部分金融房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管模式缺乏系統(tǒng)管理，而且法律監(jiān)管制度相對(duì)落后。例如，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)在金融財(cái)務(wù)工作方面設(shè)置了風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管制度，但是具體實(shí)施內(nèi)容并未得到有效監(jiān)管。另外，部分管理人員對(duì)于金融財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審核活動(dòng)，缺乏妥善管理，只是根據(jù)工作審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核，并未深入到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)審核中，這在一定程度上約束了金融房地產(chǎn)企業(yè)體系制度的有效進(jìn)行，并且也給金融房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)帶來(lái)了一定發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。

（四）人才創(chuàng)新意識(shí)缺乏

在房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新過(guò)程當(dāng)中，人才創(chuàng)新意識(shí)缺乏。其中，部分工作人員職業(yè)素養(yǎng)能力較差，在實(shí)際工作工程當(dāng)中頻繁出現(xiàn)工作失誤，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了一定發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)前部分金融房地產(chǎn)企業(yè)中，工作人員職業(yè)素質(zhì)較低，對(duì)工作專業(yè)態(tài)度較差，而且專業(yè)能力也差強(qiáng)人意，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)工作效率較差，使得企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)漏洞問(wèn)題等。除此之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的法律思維意識(shí)缺乏，在工作中會(huì)出現(xiàn)亂用公務(wù)問(wèn)題，以及泄漏房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機(jī)密等，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與損失。由此，這都說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的應(yīng)用不合理。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新應(yīng)對(duì)的措施

（一）整合房地產(chǎn)內(nèi)外資源，規(guī)范融資風(fēng)險(xiǎn)制度

關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新應(yīng)對(duì)措施，在房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)期間，房地產(chǎn)建筑公司應(yīng)該對(duì)已獲得的土地資源進(jìn)行可行性分析，然后再?zèng)Q定是否進(jìn)行項(xiàng)目，從而整合房地產(chǎn)內(nèi)外資源，規(guī)范融資風(fēng)險(xiǎn)制度。例如，項(xiàng)目在實(shí)施之前制定項(xiàng)目總體發(fā)展計(jì)劃，并確定整體發(fā)展計(jì)劃中的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、土地資源以及成本問(wèn)題，之后計(jì)劃管理通過(guò)控制關(guān)鍵任務(wù)和關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)協(xié)調(diào)各個(gè)專業(yè)和部門的工作，并整合企業(yè)和項(xiàng)目的資源，以確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)該根據(jù)相關(guān)資料調(diào)查，找出影響融資風(fēng)險(xiǎn)制度的相關(guān)因素，并針對(duì)影響因素建立健全的計(jì)劃管理體系、戰(zhàn)略流程等，并且對(duì)計(jì)劃完成的性能評(píng)估進(jìn)行監(jiān)督，從而在一定程度上規(guī)范融資風(fēng)險(xiǎn)制度。

（二）選擇企業(yè)項(xiàng)目組織模式，促進(jìn)資金合理規(guī)劃

針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中存在的資金規(guī)劃不合理的這一情況，房地產(chǎn)管理部門可以選擇企業(yè)項(xiàng)目組織模式，對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行規(guī)劃和管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)自身情況和外部環(huán)境選擇合適的模式，對(duì)在不同地方開展項(xiàng)目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在總公司設(shè)立財(cái)務(wù)決策，項(xiàng)目管理以及物業(yè)管理等部門。另外，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門可以充分利用部門的內(nèi)部資源，為房地產(chǎn)施工項(xiàng)目提供有效資源之后并監(jiān)督項(xiàng)目的實(shí)施。當(dāng)施工過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)管理部門的分工不是很明確時(shí)，企業(yè)應(yīng)該對(duì)外部環(huán)境的變化做出預(yù)防對(duì)策，以快速響應(yīng)部門的環(huán)境。如果房地產(chǎn)資金籌措項(xiàng)目失控，情況將難以恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)預(yù)先規(guī)劃的資金管理制度，對(duì)房地產(chǎn)資金籌措風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。

（三）建立權(quán)責(zé)體系，完善法律制度

關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新應(yīng)對(duì)措施，房地產(chǎn)管理部門可以建立權(quán)責(zé)體系，以有效完善我國(guó)法律制度。其中，權(quán)責(zé)體系指的是在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，房地產(chǎn)集團(tuán)公司子公司的權(quán)力不到位時(shí)，公司所制定出的凸顯工作人員職責(zé)的體系制度。對(duì)此，房地產(chǎn)集團(tuán)公司應(yīng)該被授予分包經(jīng)理的權(quán)力，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的人員，配額下的資金成本控制，使用權(quán)某些決策權(quán)力不應(yīng)授予處理緊急情況的權(quán)力。在給予足夠的管理權(quán)限時(shí)，應(yīng)該清楚應(yīng)建立權(quán)責(zé)問(wèn)題，建立相關(guān)的權(quán)力，并采取相應(yīng)的責(zé)任獎(jiǎng)懲方式。除此之外，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理部門應(yīng)該充分授權(quán)和建立適當(dāng)?shù)膯?wèn)責(zé)制，解決公司領(lǐng)導(dǎo)和部門之間所存在的問(wèn)題，從而在一定程度上完善房地產(chǎn)企業(yè)法律制度。

（四）定期培訓(xùn)工作人員，創(chuàng)新企業(yè)人才

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中所面臨的人才創(chuàng)新缺乏的這一問(wèn)題，需要房地產(chǎn)企業(yè)管理部門加強(qiáng)對(duì)企業(yè)人才創(chuàng)新意識(shí)，如定期培訓(xùn)房地產(chǎn)工作人員，以提高房地產(chǎn)工作人員的職業(yè)素養(yǎng)能力。例如，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門為有效防范金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可定期對(duì)跨級(jí)工作人員進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)，房地產(chǎn)企業(yè)部門每月設(shè)置兩次職業(yè)培訓(xùn)課程，對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)講學(xué)和實(shí)際操作教學(xué)擴(kuò)展等;之后，企業(yè)部門每月進(jìn)行考試測(cè)驗(yàn)，定期對(duì)工作人員的職業(yè)知識(shí)進(jìn)行考核，并采用激勵(lì)懲罰制度，來(lái)提高工作人員的職業(yè)能力，從而避免由于工作人員失誤而導(dǎo)致金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生。除此之外，團(tuán)隊(duì)建設(shè)的成功和質(zhì)量對(duì)公司的發(fā)展至關(guān)重要，是企業(yè)凝聚力的重要指標(biāo)之一。在團(tuán)隊(duì)中，必須形成一種協(xié)作氛圍，讓工作人員積極參與管理。另外，團(tuán)隊(duì)建設(shè)需要協(xié)作和協(xié)調(diào)，這是減少?zèng)_突的有效方法之一。對(duì)此，通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，可以有效減少房地產(chǎn)項(xiàng)目沖突，同時(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的凝聚力和協(xié)作性，以在一定程度上有效避免金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新既有利于降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也有利于資金有效流通。但是，通過(guò)分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨融資防控風(fēng)險(xiǎn)制度不規(guī)范、資金規(guī)劃不合理、企業(yè)法律制度相對(duì)落后、企業(yè)人才創(chuàng)新意識(shí)缺乏等問(wèn)題，本文提出了整合房地產(chǎn)內(nèi)外資源、選擇企業(yè)項(xiàng)目組織模式、建立權(quán)責(zé)體系、定期培訓(xùn)工作人員等應(yīng)對(duì)措施，希望能在一定程度上解決當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過(guò)程中所面臨的突出問(wèn)題。

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