房貸利率變化對(duì)你有何影響

王觀

近日，央行發(fā)布公告推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變，轉(zhuǎn)換方式包括以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)和固定利率兩種。

轉(zhuǎn)換工作將于今年3—8月進(jìn)行，將有助于更好地發(fā)揮LPR在貸款定價(jià)中的關(guān)鍵作用，使貸款利率能更及時(shí)地反映市場(chǎng)利率變化。

房貸利率將有變化

去年8月，央行決定改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制，隨后新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。簡(jiǎn)單地說，過去個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率進(jìn)行上浮或下浮;調(diào)整后，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是LPR，即在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)來確定貸款利率。近日，為進(jìn)一步深化LPR改革，央行發(fā)布公告推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換工作將于今年3—8月進(jìn)行。

公告所稱存量浮動(dòng)利率貸款，是指今年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，不包括公積金個(gè)人住房貸款。自今年起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)或固定利率有何區(qū)別？貸款人應(yīng)該怎么選？房貸利率算法有何變化？客戶和銀行如何操作進(jìn)行轉(zhuǎn)換？記者進(jìn)行了采訪。

當(dāng)前利率會(huì)不會(huì)變？未來怎么選

公告規(guī)定，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變，也就是說在今年轉(zhuǎn)換的時(shí)候，貸款人的房貸利率水平算下來和以前是一樣的，沒有變化。

民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，對(duì)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款在轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的利率水平保持不變，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持居民住房貸款利率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。

根據(jù)公告，存量房貸定價(jià)轉(zhuǎn)換有兩種方式：一是轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，則加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），其中從轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)至此后的第一個(gè)重定價(jià)日的利率水平等于原來利率水平;二是轉(zhuǎn)換為固定利率，轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

那么這兩種方式該怎么選呢？

溫彬認(rèn)為，盡管銀行會(huì)提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會(huì)選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià)，因?yàn)榧狱c(diǎn)數(shù)值已經(jīng)固定。不過，如果LPR處于上升周期，房貸利率也會(huì)隨之上升，若此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

選擇浮動(dòng)利率后，房貸怎么算？

如果選擇轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，未來房貸利率怎么調(diào)整？加點(diǎn)數(shù)值怎么算？

舉例來說，若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限為20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%）。2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。

若之前享受的是優(yōu)惠利率呢？公告明確加點(diǎn)數(shù)值可為負(fù)值。假設(shè)此前房貸享受4.41%的優(yōu)惠利率，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于4.41%與2019年12月LPR4.8%的差值，即-0.39%（4.41%-4.8%）。今年轉(zhuǎn)換時(shí)依然維持4.41%，此后不管LPR如何變動(dòng)，實(shí)際住房利率為L(zhǎng)PR-0.39%。即如果2020年12月5年期以上LPR降為4.7%，則從2021年1月起，房貸利率重定價(jià)為4.31%（4.7%-0.39%）。

需要注意的是，根據(jù)公告，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

3至8月間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，實(shí)施存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，加快和擴(kuò)大LPR在存量貸款中的應(yīng)用，使LPR全面成為貸款定價(jià)的基準(zhǔn)，有助于更好地發(fā)揮LPR在貸款定價(jià)中的關(guān)鍵作用，使貸款利率能更及時(shí)反映市場(chǎng)利率變化。

據(jù)了解，同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在今年3—8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值，加點(diǎn)數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的影響，銀行和客戶可合理分散辦理。轉(zhuǎn)換工作自今年3月1日開始，原則上應(yīng)于今年8月31日前完成。

如果對(duì)如何轉(zhuǎn)換還是有疑問也不用擔(dān)心。央行表示，自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作計(jì)劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓(xùn)等，同時(shí)通過多種渠道包括官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡(jiǎn)便易行的方式變更原合同條款。

招商銀行總行資產(chǎn)負(fù)債管理部總經(jīng)理彭家文表示，招商銀行已提前做好了存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。信貸系統(tǒng)定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換改造工作積極推進(jìn)，存量貸款合同文本利率條款已作了系統(tǒng)梳理，在新版合同中增加對(duì)定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的提前約定。

建設(shè)銀行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，將按照“充分協(xié)商、保障客戶權(quán)益、簡(jiǎn)便易行”的原則，做好轉(zhuǎn)換計(jì)劃制定、合同條款變更、系統(tǒng)配套改造等工作，按照公告要求的時(shí)間表穩(wěn)妥推進(jìn)。