房地產(chǎn)營銷與可持續(xù)性

●馬約翰

“營銷”是一個(gè)由個(gè)人和團(tuán)體通過創(chuàng)造、提供和交換有價(jià)值的產(chǎn)品來獲得他們需要和想要的東西的社交和管理過程。這個(gè)定義是眾多定義之一，在商業(yè)意義上定義是一個(gè)困難的術(shù)語，因?yàn)檫@個(gè)詞在很多方面都有用。營銷策略必須基于已知的消費(fèi)者需求的理念被稱為營銷概念。

一、房地產(chǎn)營銷的定義

為了本論文的目的，應(yīng)該改變營銷的經(jīng)典定義，以便根據(jù)房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，并將其定義如下：“房地產(chǎn)營銷”是一個(gè)由個(gè)人和團(tuán)體通過提供和交換土地以及直接或間接地向他人創(chuàng)造、提供和交換建筑物，來獲得他們需要和想要的東西的社會(huì)和管理過程。

為了理解和分析這個(gè)定義以及本論文的概念，筆者將定義各種術(shù)語。同時(shí)，鑒于本文的具體重點(diǎn)為——“房地產(chǎn)營銷”，營銷理論的其他術(shù)語將不被認(rèn)為是相關(guān)的。

二、房地產(chǎn)市場

“市場”——市場是人們參與易貨貿(mào)易和商品交換的地方。在人類歷史上，市場總是位于社區(qū)之中，在中央街道或廣場上，食品、衣服和其他消費(fèi)品的生產(chǎn)者將聚集在一起銷售他們的商品。“市場”一詞最初是指交易所發(fā)生的實(shí)際場所——公平的、農(nóng)民的市場或商場，人們聚集在一起銷售和購買東西。

擴(kuò)大當(dāng)?shù)厥袌鲞吔绲脑竿窃斐珊竭\(yùn)業(yè)發(fā)展和尋找新市場的主要因素。這些市場使購買本國不存在的商品和大量商品成為可能。鐵路軌道和機(jī)場的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)全球市場，與當(dāng)?shù)厥袌龉泊?。新聞、廣播和電視等現(xiàn)代通信使任何人和每個(gè)人都可以輕松地向全世界的消費(fèi)者提供他們的商品和服務(wù)。

互聯(lián)網(wǎng)是范圍最大的營銷工具，它可以實(shí)現(xiàn)快速消費(fèi)。它絕對(duì)是本世紀(jì)最重要的銷售工具。

市場包括所有需要和想要某種產(chǎn)品并且愿意并且能夠給予同等價(jià)值回報(bào)的潛在消費(fèi)者。術(shù)語“市場”還涉及對(duì)特定產(chǎn)品感興趣的一組消費(fèi)者：即食品市場、糖果市場、跑車市場、青年市場、北美市場、就業(yè)市場等。

房地產(chǎn)市場也符合這個(gè)一般定義，它可以在報(bào)紙、廣播和電視的房地產(chǎn)部分找到。今天，在互聯(lián)網(wǎng)上也可以找到數(shù)以萬計(jì)的網(wǎng)站，這些網(wǎng)站提供全世界范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)資產(chǎn)。有購買或租賃的建筑物、辦公室和商店、豪華公寓和較便宜的公寓。甚至有租戶尋求合租伙伴分擔(dān)租金的網(wǎng)站。

三、消費(fèi)者的需求、愿望、要求

營銷理論的首要是人類需要和要求某些產(chǎn)品的原則。關(guān)于房地產(chǎn)的營銷，人們需要一個(gè)居住或工作的地方。他想要一個(gè)可以娛樂和休息的地方，并需求符合他喜歡的建筑風(fēng)格和空間大小的特定房地產(chǎn)。

人們對(duì)住宅有不同的“需要”，也有對(duì)可以靠房地產(chǎn)資產(chǎn)謀生的需求。這種需求是一項(xiàng)基本需求，并非由特定社會(huì)或營銷部門創(chuàng)造。度假房所有者的愿望是根據(jù)社會(huì)的文化和傳統(tǒng)設(shè)計(jì)的?！靶枨蟆笔翘囟ㄇ闆r下特定商品和服務(wù)所需的價(jià)格和數(shù)量之間的關(guān)系。對(duì)于不同價(jià)格，需求關(guān)系使買方想要以相應(yīng)價(jià)格購買相應(yīng)的數(shù)量。買方想要以特定價(jià)格購買的數(shù)量稱為“需求量”。對(duì)建筑物的特定建筑設(shè)計(jì)的需求以及資產(chǎn)的計(jì)劃規(guī)模是該人的財(cái)務(wù)能力和他購買欲望的直接結(jié)果。

買家是想要或需要產(chǎn)品或服務(wù)的人?！靶枨蟆币辉~是指人們購買市場上的商品或服務(wù)的意愿和能力。需求關(guān)系表達(dá)了整個(gè)價(jià)格范圍的購買意愿和能力。一個(gè)人對(duì)某一特定產(chǎn)品的需求就是：該人有錢可以購買并且愿意將這筆錢換成貨物。人們不會(huì)要求他們不想要或不需要的東西，但購買力不足的愿望或需要不是消費(fèi)需求。同樣，供應(yīng)商擁有商品或服務(wù)是不夠的。供應(yīng)也擁有自己出售的意愿。我們大多數(shù)人都有生活在市場經(jīng)濟(jì)體系中的經(jīng)驗(yàn)，這使得經(jīng)濟(jì)學(xué)看起來像是一個(gè)常識(shí)領(lǐng)域——但有時(shí)這種常識(shí)性的感覺可能具有欺騙性。人們有時(shí)會(huì)模糊地使用“需求”一詞，好像“需求”與需要是一樣的，但事實(shí)并非如此。

沒有購買力的需要不會(huì)在市場上產(chǎn)生有效的需求。經(jīng)濟(jì)學(xué)家有時(shí)通過使用“有效需求”一詞來代替簡單的“需求”來強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。需求可能以另一種方式變得模糊不清。我們不應(yīng)該將“需求”視為特定數(shù)量——因?yàn)楫?dāng)價(jià)格變化時(shí)，人們愿意并且能夠購買的數(shù)量將會(huì)改變。經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)市場價(jià)格與人們愿意和能夠購買的數(shù)量之間存在系統(tǒng)關(guān)系。這種關(guān)系稱為“需求關(guān)系”，或簡稱為“需求”。人們在每個(gè)價(jià)格購買的數(shù)量被稱為該價(jià)格的“需求量”。我們將“需求關(guān)系”視為價(jià)格與需求量之間的關(guān)系。

區(qū)分需求關(guān)系和需求量非常重要。這可能看起來像“梳理頭發(fā)”，但不能區(qū)分它們會(huì)引起很多混亂。當(dāng)存在混淆時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)中的慣例是使用“需求”一詞來表示人們愿意購買的特定數(shù)量的需求關(guān)系和“需求量”。

需求定律是：在更高的價(jià)格，所需的數(shù)量將減少，并導(dǎo)致“其他條件不變”。

1.價(jià)格和成本。就購買者和賣方而言，特定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格、成本、市場價(jià)值之間存在差異。

“價(jià)格”——價(jià)格是買方為特定資產(chǎn)支付給賣方的金額。當(dāng)有人向另一個(gè)人支付其公寓10 萬美元的約定價(jià)格時(shí)，無論市場價(jià)值或價(jià)值如何，這個(gè)價(jià)格都是一個(gè)事實(shí)。

一旦定價(jià)，價(jià)格代表特定購買者同意支付的金額，并且特定賣方在同意交易的情況下接受。

“成本”——術(shù)語成本用于生產(chǎn)，即建筑物的成本是購買地塊的價(jià)格、計(jì)劃的建筑師、建造建筑物的承包商費(fèi)用等。預(yù)測實(shí)施建造擬議項(xiàng)目所需的勞動(dòng)力、材料、資本和專業(yè)費(fèi)用的總成本稱為“建筑成本估算”。

2.成本和滿意度。可變成本是指隨著條件的變化可以靈活變化的成本。人工成本是可變成本。固定成本是公司使用的投資商品的成本，因?yàn)檫@些成本反映了長期投資，只有在生產(chǎn)商品和服務(wù)的銷售中才能收回。

筆者的想法是，勞動(dòng)力是一種比資本投資更靈活的資源。人們可以靈活地從一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到另一個(gè)項(xiàng)目，無論是在同一個(gè)公司內(nèi)還是在另一個(gè)公司的新工作中，而機(jī)器往往是為特定用途而設(shè)計(jì)的。如果它不是用于那個(gè)目的，它根本不能產(chǎn)生任何東西。因此，資本投資比招聘更多的是預(yù)判。

在18 世紀(jì)，這顯然是正確的。在過去的一個(gè)世紀(jì)里，教育和經(jīng)驗(yàn)對(duì)勞動(dòng)力變得越來越重要，勞動(dòng)力越來越專業(yè)化，越來越多的自動(dòng)化使一些機(jī)械更加靈活。因此，資本和勞動(dòng)力之間的差異比以前少，但同樣，勞動(dòng)力似乎仍然比資本更靈活。靈活度的這種相對(duì)差異通過簡短的長短程區(qū)分表示。當(dāng)然，生產(chǎn)率和成本是負(fù)相關(guān)的，因此可變成本會(huì)隨著勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化而變化。

假設(shè)有人在建于19 世紀(jì)的建筑物中，如摩天大樓這類具有現(xiàn)代設(shè)計(jì)的建筑物中購買公寓，或者在新興的社區(qū)中為他的孩子提供社區(qū)服務(wù)。這些因素說明了他會(huì)做出滿足自己需求的決定。

買方選擇之初的指導(dǎo)原則是實(shí)現(xiàn)價(jià)值和滿意度。價(jià)值是一個(gè)主觀術(shù)語，描述了買方如何估計(jì)特定公寓將滿足他的所有需求，期望和要求。如果買家想要住在他的工作地點(diǎn)附近，那么他必須在市中心購買房屋，并為此支付一大筆錢。在這種情況下，買方必須放棄購買他需要和感興趣的其他產(chǎn)品和服務(wù)。通過在遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)的地方購買價(jià)格較低的公寓，買方可以利用其資源購買其他產(chǎn)品和服務(wù)。在決策過程中，他可以最好地利用他可用的錢。滿意度是買方以盡可能低的成本購買公寓的需求。

通常我們會(huì)衡量當(dāng)前的成本和價(jià)值，特別是如果我們打算購買產(chǎn)品或資產(chǎn)。在某些情況下，我們購買資產(chǎn)是因?yàn)槲覀兿嘈潘膬r(jià)格將來會(huì)增加，如郵票或黃金。這種信念為我們提供了獲得它的動(dòng)力，并創(chuàng)造了一種價(jià)值。

在其他情況下，我們購買房產(chǎn)是因?yàn)槔麧櫴敲舛惖?，這被視為一種收益。有時(shí)，保持匿名的愿望會(huì)為我們創(chuàng)造收益，并促使我們購買不會(huì)泄露所有者身份的資產(chǎn)。方便的現(xiàn)金流可以使許多買家有完全不同的選擇，特別是當(dāng)我們處理購買相當(dāng)昂貴的地塊時(shí)。

3.供需理論。供需理論是競爭市場中的價(jià)格和產(chǎn)出理論。亞當(dāng)·斯密認(rèn)為每種商品或服務(wù)都有“自然價(jià)格”。如果（例如啤酒）的價(jià)格高于自然價(jià)格，則會(huì)有更多的資源被吸引到貿(mào)易中（例如，釀造），價(jià)格將回歸到“自然”水平。相反，如果價(jià)格開始低于其“自然”水平，則會(huì)吸引更少的資源進(jìn)入交易，價(jià)格將回歸到

“自然”水平。

在實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，教師要鼓勵(lì)和要求各課題小組，結(jié)合教材實(shí)驗(yàn)或所學(xué)理論知識(shí)，查閱相關(guān)資料，對(duì)拓展實(shí)驗(yàn)的目的、要求和材料進(jìn)行分析，制定初步的實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)方案。即使制定的初始實(shí)驗(yàn)方案漏洞百出，但是小組成員經(jīng)歷了一個(gè)思維過程，只要有思考，就會(huì)有進(jìn)步。教師要調(diào)動(dòng)集體的力量，小組匯報(bào)探究方案，全體學(xué)生糾錯(cuò)和修正。

現(xiàn)代供需理論與史密斯理論不同。經(jīng)濟(jì)學(xué)家在過去的200年里取得了一些進(jìn)展，像約翰·斯圖亞特·穆勒，阿爾弗雷德·馬歇爾等許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家在現(xiàn)代供需理論的發(fā)展中發(fā)揮了作用。然而，供需理論是史密斯對(duì)“自然價(jià)格”的深刻見解的現(xiàn)代表達(dá)。

在大約1850 年之前，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家接受了“自然價(jià)格”勞動(dòng)價(jià)值論的理論。但有些情況并不適用于：例如國際貿(mào)易。JohnStuartMill 建議，“供需”解決國際貿(mào)易價(jià)格問題。其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家將其擴(kuò)展到適用于一般價(jià)格。

與長期理論“自然價(jià)格”不同，供需理論既適用于短期，也適用于長期。

競爭性市場通過“供需”的互動(dòng)來發(fā)揮作用。阿爾弗雷德·馬歇爾（Alfred Marshall）比較了如同剪刀雙刃的供需雙方——單獨(dú)一方不會(huì)自行切割，你必須兩者兼?zhèn)洹?/p>

供需平衡——供需相互作用被理解為均衡。我們可能會(huì)認(rèn)為需求是一種趨向于提高商品價(jià)格的力量，而供應(yīng)商則傾向于降低價(jià)格。當(dāng)兩股勢力相互平衡時(shí)，價(jià)格既不會(huì)上升也不會(huì)下降，但會(huì)保持穩(wěn)定。這個(gè)比喻使我們將特定市場的穩(wěn)定或自然價(jià)格視為“均衡”價(jià)格。

當(dāng)價(jià)格足夠高以使供應(yīng)量恰好等于所需數(shù)量時(shí)，就存在這種均衡。如果我們將需求曲線和供給曲線疊加在同一圖表中，我們可以很容易地將這種均衡價(jià)格可視化。它是兩條曲線交叉的價(jià)格。相應(yīng)的數(shù)量是在市場均衡中交易的數(shù)量。

競爭和均衡——除非需求數(shù)量等于供應(yīng)量之外，價(jià)格將會(huì)持續(xù)上漲或下降。換句話說，這是競爭推動(dòng)價(jià)格。在均衡狀態(tài)下，無論是購買還是出售都沒有競爭，因?yàn)槊總€(gè)人都可以“按照價(jià)格”買入或賣出他們想要的許多東西。但是，只要市場遠(yuǎn)離均衡，就會(huì)出現(xiàn)競爭并傾向于迫使它回歸。競爭通過迫使市場達(dá)到平衡而趨于不再需要競爭。

四、房地產(chǎn)的價(jià)值

價(jià)值對(duì)其所屬的貨物、商品或服務(wù)而言是外在的。它是在構(gòu)成市場的個(gè)人心中創(chuàng)造的。四個(gè)相互依存的經(jīng)濟(jì)因素創(chuàng)造出價(jià)值：效用、稀缺、欲望和有效的購買力。房地產(chǎn)的價(jià)值是它對(duì)人民、國家和政府的使用的結(jié)果。然而，房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)主觀概念。在賣方或買方眼中，某種資產(chǎn)的市場價(jià)值與所述資產(chǎn)的價(jià)值之間存在差異。

有時(shí)，由于財(cái)務(wù)或法律上的困難，賣方有興趣快速處理有關(guān)房地產(chǎn)，在這種情況下，他愿意以低于市場價(jià)格的價(jià)格結(jié)算。有人可能知道他想出售的資產(chǎn)的市場價(jià)值是10 萬美元，但他需要現(xiàn)金才可以挽救處于困境的自己，如拯救生命的手術(shù)費(fèi)用。

有人希望他能從疾病中康復(fù)，繼續(xù)生活或變得更好，并在未來賺錢，影響他希望出售的房地產(chǎn)的價(jià)值，因此，他將以低于它的價(jià)值出售它。此外，當(dāng)有人因現(xiàn)金流量不足而面臨破產(chǎn)或業(yè)務(wù)損失時(shí)，他將以低于其價(jià)值的價(jià)格出售其房地產(chǎn)，因?yàn)榕c此同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值低于其業(yè)務(wù)或聲譽(yù)。

如果有人因?yàn)橐?guī)劃限制或擅自占地者和其他滋擾而無法建造的建筑工地，他可能會(huì)以低于其實(shí)際價(jià)值的價(jià)格出售該資產(chǎn)。通常，一個(gè)人沒有法律手段來處理問題，支付給專業(yè)人員的財(cái)務(wù)或情感力量，使其投入時(shí)間和金錢來解決問題。

在上述所有情況中，顯而易見的是，房地產(chǎn)的價(jià)值取決于賣方的個(gè)人情況和優(yōu)先級(jí)，而不是其市場價(jià)值。同樣地，當(dāng)一個(gè)男人在情感上與他的房子聯(lián)系在一起時(shí)，房子的價(jià)值會(huì)增加到超過實(shí)際價(jià)值，有時(shí)即使收到的價(jià)格比市場價(jià)格高出50%，他也不會(huì)同意出售房子。

正如賣方可能使資產(chǎn)的價(jià)值與市場決定的價(jià)值不同，買方也可能如此。有時(shí)，買方愿意支付超過某一資產(chǎn)的市場價(jià)值，因?yàn)檫@種特定資產(chǎn)滿足了他的需求，他覺得他必須擁有它。

當(dāng)有人有興趣住在他父母居住的同一棟樓里時(shí)，他會(huì)為公寓支付的費(fèi)用超過市場上真正的價(jià)值。當(dāng)某人有一個(gè)他想要擴(kuò)展的成功的商店時(shí)，他將準(zhǔn)備為相鄰的商店花費(fèi)更多，而不是附近的類似商店。當(dāng)買方具有公眾無法獲得的知識(shí)時(shí)，這意味著在將來，某項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值將會(huì)增加，他愿意為該資產(chǎn)支付的金額高于其實(shí)際市場價(jià)值。

在這些情況下，資產(chǎn)的價(jià)值取決于買方與父母親近的愿望，或希望增加業(yè)務(wù)規(guī)模，或者希望資產(chǎn)的價(jià)值很快會(huì)大幅增加。

結(jié)論是，資產(chǎn)的價(jià)值是買方和賣方的主觀概念。它受市場價(jià)值的影響，但也受個(gè)人因素和私人特殊需求的影響，這些需求不屬于公共領(lǐng)域，因此與資產(chǎn)的市場價(jià)值無關(guān)。

五、房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)性

1.框架和范圍。經(jīng)濟(jì)、政治和金融危機(jī)都是過去幾年媒體經(jīng)常重復(fù)的術(shù)語。經(jīng)濟(jì)危機(jī)增加了家庭購買價(jià)格的意識(shí)，即深度參與購買，如家庭選擇。隨著土地投機(jī)的增加，這種情況越來越嚴(yán)重，與供應(yīng)過剩和需求減少相反，這會(huì)對(duì)賣家和消費(fèi)者造成損害。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司繼續(xù)將可持續(xù)技術(shù)視為其項(xiàng)目預(yù)算的重點(diǎn)和附加成本（FEPICOP，2013）。

事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)環(huán)境的影響已經(jīng)變得嚴(yán)重。估計(jì)建筑物消耗世界能源的50%（45%用于供暖、照明和通風(fēng)，5%用于建造它們），50%的物質(zhì)資源（例如石頭、礫石、沙子），40%的用于衛(wèi)生設(shè)施的水，70%的木材和60%的農(nóng)業(yè)用地。相反，它們提供社會(huì)環(huán)境、住宅或辦公室服務(wù)，也可能是資源（食物、能源、肥沃的土壤、水）。事實(shí)上，盡管面臨全球危機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)仍然對(duì)人們的生活產(chǎn)生了巨大的影響，人們將80%以上的生活傳遞到建筑物內(nèi)，傳統(tǒng)社會(huì)是建立在建筑物的基礎(chǔ)上，并通過物理基礎(chǔ)設(shè)施連接起來（Ornstein，1996 年）。

在可持續(xù)發(fā)展的框架下，可持續(xù)建筑是廢物利用和提高社會(huì)效率的關(guān)鍵之一，因?yàn)槿藗冋J(rèn)為這些主要是通過使用更多技術(shù)或更有效的建筑技術(shù)來減少能源和水等資源的消耗，從而降低了運(yùn)營和維護(hù)成本，提高了耐久性，最終降低了這些項(xiàng)目的NPV（凈現(xiàn)值），減少了房地產(chǎn)開發(fā)的微觀和宏觀影響（Dias＆Pinheiro，2013）。

事實(shí)上是可以以低成本建造綠化的。在發(fā)展中國家，根據(jù)聯(lián)合國人口基金和千年發(fā)展目標(biāo)的一致性，盡管被家庭認(rèn)為成本更高，但可持續(xù)的家園可能是打擊資源浪費(fèi)和幫助家庭在水和能源等許多必需品上省錢的答案之一。（UNFPA，2013）。

2.目標(biāo)和目的。本研究部分的主要目的是表明，盡管人們普遍認(rèn)為“可持續(xù)性”是建筑的額外成本，也是阻礙房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的因素，但實(shí)際上項(xiàng)目如果早期在房地產(chǎn)開發(fā)周期中實(shí)施，可以將其作為產(chǎn)業(yè)整體的一部分。

3.歷史和政治背景。從歷史上看，可持續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)是一種在全球范圍內(nèi)日益推廣的實(shí)踐，與可持續(xù)發(fā)展原則相呼應(yīng)。這種來自社會(huì)和世界的觀點(diǎn)在19 世紀(jì)和21 世紀(jì)之間發(fā)生了變化，作為經(jīng)濟(jì)增長所創(chuàng)造問題的答案。一些例子包括不受控制的城市擴(kuò)張、社會(huì)不平等、過度的資源消耗和環(huán)境污染（Conde，2007）。

幾位經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這一發(fā)展的悖論在殖民時(shí)期有其拐點(diǎn)。殖民地被用作取之不盡的物質(zhì)和勞動(dòng)力資源。社會(huì)學(xué)家烏爾里?！へ惪耍║lrich Beck）認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)已經(jīng)定義，有一個(gè)時(shí)刻將后現(xiàn)代社會(huì)與環(huán)境問題和反思社會(huì)分開，這些社會(huì)面臨著其行為所產(chǎn)生的環(huán)境問題（Castelnou，2003）。

因此，在20 世紀(jì)70 年代，隨著第二次世界大戰(zhàn)后的技術(shù)發(fā)展和密集產(chǎn)業(yè)的支持、消費(fèi)主義社會(huì)的轉(zhuǎn)型、核試驗(yàn)和與化石燃料缺乏相關(guān)的危機(jī)，人們真正地意識(shí)到已經(jīng)出現(xiàn)了重新配置國際政策以適應(yīng)社會(huì)對(duì)環(huán)境的影響的需要（Amadeo，2011）。

通過這種方式，紐約（1949 年）關(guān)于自然資源保護(hù)和利用的科學(xué)會(huì)議開始了構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展全球政治的第一步，揭示了森林、動(dòng)物和水文流域增長的影響。（教科文組織，1948 年）。1972 年，ONU在斯德哥爾摩組織了第一次聯(lián)合國人類環(huán)境會(huì)議，向國際領(lǐng)導(dǎo)人發(fā)出了關(guān)于環(huán)境退化和跨界污染的提醒（環(huán)境署，1972 年）。

會(huì)議結(jié)束后，莫里斯·斯特朗提出了可持續(xù)發(fā)展的第一個(gè)同義詞。生態(tài)發(fā)展將使人口能夠以一種能夠在世代之間實(shí)現(xiàn)平衡的節(jié)奏生活和發(fā)展，并為人類的生存提供足夠的資源（1973 年）。同年，羅馬俱樂部和Dennis Meadows 發(fā)布了“增長極限”，預(yù)測了100 年內(nèi)局勢的演變。1974 年，聯(lián)合國商業(yè)與發(fā)展會(huì)議（1964 年）發(fā)布的“Cocoyok 宣言”將人口和資源消費(fèi)增長與自然資源枯竭聯(lián)系起來，1975 年，達(dá)格—哈馬舍爾德基金會(huì)制作了達(dá)格—哈馬舍爾德報(bào)告，繼續(xù)這項(xiàng)研究（麻省理工學(xué)院，1975 年; 聯(lián)合國，1982 年;聯(lián)合國，2012 年）。

該聲明產(chǎn)生了最初改變土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)的提案之一，雖然當(dāng)時(shí)被拒絕了。盡管有著第一反應(yīng)，但是在第二次會(huì)議上，第一次會(huì)議討論了溫哥華人居的城市擴(kuò)張對(duì)環(huán)境的影響，當(dāng)時(shí)世界人口的三分之一生活在城市環(huán)境中，而農(nóng)村人口外流則在增加。這次會(huì)議留下了一系列建議，以便在國際層面更好地管理城市領(lǐng)土（聯(lián)合國，1976 年）。

然而，正在強(qiáng)調(diào)環(huán)境退化，連續(xù)的石油危機(jī)和對(duì)自然資源的社會(huì)緊張威脅著國際政治穩(wěn)定。因此，在1982 年，由Gro Harlem Brundtland 和Mansour Khalid 指導(dǎo)的（環(huán)發(fā)會(huì)議）發(fā)送了我們的共同未來報(bào)告，稱為布倫特蘭報(bào)告，該報(bào)告從中立的角度分析問題，而不對(duì)任何實(shí)體或國家的發(fā)展負(fù)責(zé)。在這種情況下科學(xué)地確定了在尋求解決方案時(shí)必須考慮的關(guān)鍵因素（聯(lián)合國，2002 年）。

這個(gè)解決方案被稱為可持續(xù)發(fā)展，直到今天，它仍然是現(xiàn)代社會(huì)的主要支柱之一，考慮到如果資源的消耗速度不超過自然產(chǎn)生的速度，發(fā)展可能會(huì)持續(xù)下去，因此它們可以用于后人。因此，歐盟（歐盟）開始設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的戰(zhàn)略（聯(lián)合國，2002年）。

1990 年，EC（歐洲委員會(huì)）提出了關(guān)于城市環(huán)境的綠皮書。1991 年，歐洲委員會(huì)成立了城市環(huán)境專家組。1992 年，在里約熱內(nèi)盧成立了聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展會(huì)議（CNUMAD），在那里設(shè)計(jì)了一項(xiàng)戰(zhàn)略計(jì)劃、“21 世紀(jì)議程”和第五個(gè)關(guān)于政策和環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展問題的行動(dòng)以實(shí)現(xiàn)各國內(nèi)部理想的可持續(xù)發(fā)展（聯(lián)合國，1992 年）。

這一階段城市政治史上的一個(gè)主要標(biāo)志是1994 年第一屆歐洲可持續(xù)城市會(huì)議，其中32 個(gè)歐洲國家的650 個(gè)實(shí)體簽署了奧爾堡協(xié)議，該協(xié)議擬定在地方一級(jí)提出“21 世紀(jì)議程”。正是在那一年，可持續(xù)建筑這個(gè)術(shù)語首次被佛羅里達(dá)大學(xué)規(guī)劃與建設(shè)項(xiàng)目教授Charles Kibert 使用和定義：“可持續(xù)建筑是一個(gè)健康的建筑環(huán)境的負(fù)責(zé)任的創(chuàng)造和管理，基于資源的有效利用和生態(tài)原則?！保–harles J. Kibert，2007）。

1996 年舉行了人居二會(huì)議，會(huì)議成立了“人居議程”。該議程承認(rèn)非營利組織、市政府和當(dāng)局、科學(xué)家和商人在參與實(shí)施將公共衛(wèi)生與安全、性別平等、環(huán)境教育、全球環(huán)境相結(jié)合的戰(zhàn)略的使命中的作用。這種趨勢愈演愈烈，30 年后，已有50%的世界人口居住在城市。

從這次會(huì)議開始，已確定聯(lián)合國人類中心總部將設(shè)在內(nèi)羅畢。

1999 年提出的“關(guān)于可持續(xù)建筑的21 世紀(jì)議程”旨在減少與建筑物在時(shí)間建造和保持方式相關(guān)的影響（Sj·str·m，1999）。與此同時(shí)，它編寫了CIB/UN（聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署），“發(fā)展中國家可持續(xù)建筑21 世紀(jì)議程”，適用于發(fā)展中國家?！翱沙掷m(xù)建筑21世紀(jì)議程”產(chǎn)生了一個(gè)過程，該過程始于1995 年CIB，主要亮點(diǎn)是對(duì)建筑趨勢和未來的深刻分析，試圖促進(jìn)建筑和建筑研發(fā)方面的國際合作。這項(xiàng)工作是與其他高級(jí)機(jī)構(gòu)合作完成的，即CERF（土木工程研究基金會(huì)），RILEM（國際實(shí)驗(yàn)室和建筑材料，系統(tǒng)和結(jié)構(gòu)專家聯(lián)盟）等。