淺議房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理現(xiàn)狀及改進措施

繆文娟

(如皋市勘測院有限公司，江蘇 南通 226500)

0 引言

房產(chǎn)測繪是一個極具行業(yè)特點的工程測量技術(shù)手段，它是根據(jù)房地產(chǎn)確權(quán)的需要，利用測繪儀器及相關(guān)技術(shù)，以房地產(chǎn)的權(quán)屬為核心，測定房產(chǎn)及附著土地的平面位置、形狀、面積，并繪制成相關(guān)的圖件和資料，為相關(guān)行政管理部門進行房地產(chǎn)管理、征收稅費以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐。因此，房產(chǎn)測繪的質(zhì)量顯得尤為重要，其對于保證房屋和用地信息的客觀、準確、完整、公平，保護業(yè)主的合法權(quán)益與利益，以及提高房產(chǎn)管理的科學性和準確性方面都具有重要的意義。

1 房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理現(xiàn)狀

1.1 房產(chǎn)測繪資質(zhì)審查制度

2001年5月1日《房產(chǎn)測繪管理辦法》正式施行，該辦法明確規(guī)定了從事房產(chǎn)測繪的任何單位應(yīng)當取得《測繪資質(zhì)分級標準》中的相關(guān)資質(zhì)證書，測繪行政管理部門應(yīng)當對轄區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)測繪單位進行資質(zhì)審查，并對房產(chǎn)測繪成果進行定期和不定期的抽查，當發(fā)現(xiàn)工作中有弄虛作假以及違規(guī)測繪的行為，應(yīng)當依法予以追究責任者，直至吊銷資質(zhì)證書。

1.2 房產(chǎn)測繪技術(shù)標準和規(guī)范

在開展房產(chǎn)測繪現(xiàn)場作業(yè)時，所有的測繪單位和從業(yè)人員都必須嚴格遵守國家的法律和法規(guī)，根據(jù)不同項目類型的技術(shù)要求，參考現(xiàn)行的房產(chǎn)測繪技術(shù)標準和規(guī)范進行作業(yè)。隨著經(jīng)濟和社會的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測繪的技術(shù)標準和規(guī)范也經(jīng)歷過多次修訂，許多地方在房產(chǎn)建筑面積的測算方面也制定了適合當?shù)氐募殑t，我們應(yīng)實時關(guān)注這些標準、規(guī)范、細則。

1.3 儀器裝備的管理

性能穩(wěn)定、質(zhì)量合格的測繪儀器裝備對于提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量至關(guān)重要，國內(nèi)許多房產(chǎn)測繪公司已經(jīng)建立了相當完善的儀器設(shè)備保障制度，同時建立了測繪儀器管理臺賬數(shù)據(jù)庫，保證了測繪儀器資料的及時更新，實現(xiàn)了測繪儀器設(shè)備的信息化管理。

1.4 人員管理

從事房產(chǎn)測繪人員的素質(zhì)和技術(shù)水平對于房產(chǎn)測繪的質(zhì)量也有著重要的影響，因此不僅需要從業(yè)人員具備充實的房產(chǎn)測繪理論知識，還需要他們能夠熟悉作業(yè)流程并具有一定的現(xiàn)場從業(yè)經(jīng)驗。房產(chǎn)測繪人員從業(yè)前必須經(jīng)過專業(yè)的崗位培訓，并依法取得房產(chǎn)測繪人員資格證書，在具體項目中，應(yīng)遵照《房產(chǎn)測繪管理辦法》的規(guī)定，測繪人員如果與委托人之間有利益關(guān)系的，應(yīng)當回避。

2 提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量的相關(guān)措施

2.1 控制房產(chǎn)測繪市場化的進程

在市場經(jīng)濟下，房產(chǎn)測繪單位之間壓價的行為雖然會促進競爭機制的發(fā)展，但是過早地開放市場會引起整個行業(yè)的混亂，導致無序競爭的狀況出現(xiàn)，如果房產(chǎn)測繪單位的經(jīng)營成本大于收益，偷工減料的現(xiàn)象必然會發(fā)生，檢查程序必定會減少，測繪成果質(zhì)量就無法得到保障。其次，房產(chǎn)測繪涉及到多方面的經(jīng)濟利益，其成果具有一定的法律效力，有的單位為了完成公司的既定產(chǎn)值，會采用不正當?shù)氖侄芜`規(guī)獲取房產(chǎn)測繪項目，這樣不僅會給自己造成不必要的麻煩，還使得整個房產(chǎn)測繪行業(yè)的形象受損，行業(yè)秩序遭到破壞。因此，房產(chǎn)測繪單位不能完全實行市場化，需要有一定的行政干預(yù)手段，具體措施就是新的測繪單位不僅要取得房產(chǎn)測繪資質(zhì)，從業(yè)人員入職前還必須經(jīng)過相關(guān)法律和技術(shù)上的培訓，從源頭上保證房產(chǎn)測繪的質(zhì)量。

2.2 加強對測繪程序的檢查

房產(chǎn)測繪的成果通常以形式性的方式進行審核，審核過程中并不對房產(chǎn)面積測算的過程以及步驟進行實質(zhì)性的審核。形式性的審核方式可以將政府審核部門的技術(shù)和人才優(yōu)勢集中起來，強化了測繪單位在房產(chǎn)測繪過程中的自我質(zhì)量檢查意識，有效減輕了后期審核部門的勞動強度。房產(chǎn)審核部門還須定期檢查已經(jīng)通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料，并實時抽檢測繪單位提交的項目管理數(shù)據(jù)庫，對于群眾的投訴還需要重點回訪，發(fā)現(xiàn)問題及時向社會公布，最后參照《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標準》對各測繪單位信用狀況進行評分。

2.3 明確基礎(chǔ)測繪與市場測繪項目的界限

在當前市場經(jīng)濟發(fā)展的大潮中，基礎(chǔ)測繪項目通常和市場測繪項目之間的界限不太明朗，職責部門要從法律的角度來明確從事基礎(chǔ)測繪的單位需要專門從事基礎(chǔ)測繪服務(wù)，并盡量退出市場的競爭，專注于公共服務(wù)產(chǎn)品的生產(chǎn)。同時，對市場上競爭的測繪產(chǎn)品進行分割，制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的相關(guān)政策，為測繪主體市場提供公開透明的多方面信息，打造公平競爭的和諧市場環(huán)境。同時，還需要進一步明確管理的標準和項目投資主體，制定詳細的基礎(chǔ)測繪分類標準，定期公開基礎(chǔ)測繪項目信息，并可通過公共服務(wù)網(wǎng)進行查詢，以實現(xiàn)社會效益最大化的目標。

2.4 建立房產(chǎn)測繪成果通告制度

用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料，經(jīng)房產(chǎn)行政審批部

門審核通過后，應(yīng)及時通過政府的相關(guān)媒介，比如政務(wù)服務(wù)網(wǎng)進行公示，使得各方權(quán)利人，特別是購房的業(yè)主能夠及時掌握新購房屋的測繪成果是否通過核準。為進一步方便人民群眾，公開透明測繪數(shù)據(jù)，還可以通過互聯(lián)網(wǎng)查閱經(jīng)公示的測繪成果。測繪成果的公示制度能有效減少房產(chǎn)面積審核和辦理相關(guān)權(quán)利證書之后的面積糾紛問題，讓權(quán)利人充分實現(xiàn)參與權(quán)與知情權(quán)，并進一步明確房產(chǎn)開發(fā)公司、政府職能部門、房產(chǎn)測繪單位、購房權(quán)利人各自的職責范圍。

2.5 建立自我檢查、自我完善、自我改進的機制

房產(chǎn)測繪單位應(yīng)通過制定質(zhì)量獎懲措施來不斷推進質(zhì)量控制制度的施行，同時重點要強化質(zhì)量考核的作用。負責質(zhì)量管理的主要領(lǐng)導以及具體質(zhì)量負責人應(yīng)充分利用質(zhì)量檢查記錄、過程監(jiān)控記錄、形式性審查結(jié)果、顧客申訴、反饋、回訪意見等信息，出臺符合實際的質(zhì)量控制意見，并以正式通知的形式下發(fā)到各個部門，同時責成相關(guān)部門落實實施的具體對策，建立自我檢查、自我完善、自我改進的機制。

2.6 發(fā)揮房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會的作用

行業(yè)協(xié)會作為一個非政府的組織，雖然不能像政府那樣在社會經(jīng)濟中發(fā)揮管理者的作用，但在具體的領(lǐng)域，行業(yè)協(xié)會可以起到特殊的作用。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷深入，行業(yè)協(xié)會的作用越來越明顯，行業(yè)協(xié)會更能及時解決現(xiàn)有的問題，比較靠近市場，注重事情的過程，更加具有針對性，在投入成本較低的情況下更加高效。因此，在處理房產(chǎn)測繪質(zhì)量方面的糾紛時，往往是房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會比行政主管部門更加得心應(yīng)手。我國應(yīng)加快設(shè)立各地方的房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會，推動其構(gòu)建科學合理的內(nèi)部管理機制，促進其朝著規(guī)范有序的方向發(fā)展。為了充分體現(xiàn)出協(xié)會的全員參與性、公正性、代表性，應(yīng)當引進社會公眾成員的參與，同時，政府行政管理部門應(yīng)加大對房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會的扶持力度，并推動其立法的進程，確保房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會各職能分工的明確。

3 結(jié)語

作為一種能夠規(guī)范房產(chǎn)交易行為的中間技術(shù)手段，房產(chǎn)測繪對于提高房產(chǎn)管理的科學性和準確性、保證房產(chǎn)及其用地信息的客觀、公正、完整和準確方面發(fā)揮了巨大的作用。房產(chǎn)測繪單位要根據(jù)我國房產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，充分結(jié)合當前房產(chǎn)行業(yè)的各項規(guī)章制度，因地制宜地制訂出切實可行的質(zhì)量管理措施，以保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定地發(fā)展。