基于萬科、碧桂園、綠地控股對比分析下的房地產企業(yè)內部控制問題研究

(重慶理工大學 重慶 401320)

一、房地產內部控制概述

房地產企業(yè)的業(yè)務活動涵蓋了從征地到項目規(guī)劃、設計、建筑，銷售和后期的物業(yè)管理的整個過程，業(yè)務范圍廣、流程相對復雜。此外，房地產企業(yè)投資巨大，經(jīng)營周期長，所以在財務處理方面，成本核算復雜，收入的定義和計量也有獨特的標準。而其內部控制也具有獨特的特點：

(一)制度建設與資金管理同步。房地產企業(yè)內控不單只重視內部控制制度的建設，還應與企業(yè)資金管理相結合。內控和財務管理的核心就在于資金的管理。因此，在明確內部控制目標的前提下完善各個環(huán)節(jié)、加強對制度的建設并從現(xiàn)金管理的角度來進行統(tǒng)籌的管控。

(二)內部控制體系化。房地產企業(yè)由于業(yè)務開展涉及的活動是多元的、繁雜的，所以在內控實施過程中要根據(jù)業(yè)務的特征設計相應的內控程序。不能盲目的追求公司戰(zhàn)略的多元化，而使經(jīng)營管理缺乏規(guī)劃性與合理性，從而造成內控環(huán)境的混亂。

二、萬科、碧桂園、綠地控股內控現(xiàn)狀及原因分析

(一)萬科內控問題及分析。2018年6月29日，萬科召開股東大會宣稱：萬科要“拋棄房地產”！從上面的表述來看，萬科已開始跟“房地產”說“拜拜”了。在戰(zhàn)略目標上，已從“城市配套服務商”定位為“美好生活的服務商”。萬科的這一轉變，必將改變公司對房地產的投入以及業(yè)務的變化。但是這樣容易由于涉及的業(yè)務環(huán)節(jié)復雜、成本項目較多，導致對資金項目的支出和使用程序管控不夠嚴格，缺乏對企業(yè)經(jīng)營管理的規(guī)劃性和合理性。

(二)碧桂園內控問題及分析

表1 2018年萬科、碧桂園、綠地控股等企業(yè)的銷售指標

碧桂園，號稱給你五星級的家，現(xiàn)在卻在2018年一個月內接連爆出了多起“事故”。出現(xiàn)這些問題的原因就是碧桂園的營銷的“雞血”模式。根據(jù)上表，我們可以看出:銷售金額方面,碧桂園4124億元位列第一，第二名萬科3046億元，兩者相差達1000多億；以銷售面積來看，第一名碧桂園4389萬平方米，第二名恒大2905萬平方米，足足少了1400萬平方米。碧桂園無論是在銷售額還是在銷售面積上，都與第二名拉開了巨大差距，而這都是“雞血”在作怪。根據(jù)2018年公司公布的年報顯示，碧桂園的總負債高達9330.57億元。這樣就產生了高杠桿，瘋狂借錢，瘋狂蓋房。

(三)綠地控股內控問題及分析。自15年6月30號以來，綠地控股的負債率長期高居88%左右，遠高于80%的行業(yè)均值，尤其18年的89%更是達到7個季度以來的最高峰。根據(jù)年報分析，綠地控股一直堅持走多元化發(fā)展道路，房地產、基建、金融、消費、能源、汽車等多個行業(yè)均有涉及。但由于每個行業(yè)都有其獨特的管理方法及內控模式，所以必然導致了公司在經(jīng)營管理和文化整合方面存在一定的風險。

(四)三家對比及分析。根據(jù)上述三家的內控問題及原因描述，我們不難發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)內部控制中，資金管理與經(jīng)營管理是關鍵。由于現(xiàn)在房地產行業(yè)的不景氣，所以很多企業(yè)實施多元化發(fā)展戰(zhàn)略。但由于其業(yè)務本身的復雜性，如果想多元化發(fā)展，就必須做好成本支出的控制，合理的規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營管理及內控程序。根據(jù)所經(jīng)營行業(yè)的特點設計相應的內控制度，并妥善整合，確保內控環(huán)境的穩(wěn)定性。其次，不能一味的追求經(jīng)濟利益，而忽視內控的風險，應加強對內控的管控，確保企業(yè)健康長久的發(fā)展。

三、內部控制完善建議

(一)設立健全的企業(yè)內部控制管理體系。完善的公司內部控制系統(tǒng)對于房地產開發(fā)公司至關重要。它可以有效抵御內部和外部變化給企業(yè)帶來的危機，使企業(yè)完美適應各種社會環(huán)境變化。要建立健全的內控體系，首先，要對企業(yè)進行SWOT分析，根據(jù)其內部優(yōu)缺點建立與其相適應的內控體系。其次，公司需要根據(jù)其業(yè)務流程建立相應的部門職能，避免過多的部門冗余。同時，規(guī)范各部門之間的溝通方式和渠道，以加強部門之間協(xié)作與相互監(jiān)督。

(二)開展好項目預算工作。房地產開發(fā)企業(yè)高負債，高成本的特點決定了良好的預算體系在企業(yè)內部控制和管理中中的重要性。房地產開發(fā)企業(yè)預算管理的有關部門應根據(jù)每個項目的實際情況開展預算工作，最大程度地降低成本，并在每個項目運行結束后，將預算應用與實際消耗進行比較，從而有效地匯總數(shù)據(jù)。

(三)建立員工素質培訓機制，增強企業(yè)的凝聚力。房地產開發(fā)企業(yè)內部工作錯綜復雜，財務，工程，管理，法律等各個方面都需要高度專業(yè)的員工以及員工之間的相互溝通。因此，房地產開發(fā)企業(yè)必須建立有效的員工素質培訓機制，同時增進員工之間的相互溝通交流。不僅可以提高普通員工的業(yè)務素養(yǎng)，增強企業(yè)的凝聚力，而且可以使企業(yè)內部工作順利進行，增強管理決策的合理性。

四、總結與建議

隨著經(jīng)濟體制的改革，房地產行業(yè)最為輝煌的時代已然過去。國家政策調控的常態(tài)化，企業(yè)競爭的白熱化，都是房地產企業(yè)需要積極面對的問題。因此通過優(yōu)化企業(yè)內部結構、提升員工素質、建立各類長效的保障機制并且切實落到實處，才能有效的為房地產開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展保駕護航，使其具備直面各種風險及挑戰(zhàn)的能力。