房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防范策略分析

文| 蔡 穎

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)得到了飛速的發(fā)展，尤其是部分地區(qū)，更是出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”的現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高投資的三高特點(diǎn)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)也比其他企業(yè)具有著更高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更好的發(fā)展，理應(yīng)加強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警防范措施，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

在房地產(chǎn)企業(yè)中出現(xiàn)的幾種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)具有高投資的特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要大量的資金投入，而大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者都需要經(jīng)過(guò)銀行貸款和信貸等措施，進(jìn)而維持房地產(chǎn)的發(fā)展。在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍較高，導(dǎo)致銀行或者信貸公司對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的借貸要求門檻越來(lái)越高，出現(xiàn)負(fù)面考慮，將來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者如果再想籌集資金，其準(zhǔn)入門檻將會(huì)越來(lái)越高，在籌集資金中很可能出現(xiàn)問(wèn)題。

利率風(fēng)險(xiǎn)

前面解釋房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要經(jīng)過(guò)大量的貸款，而貸款始終伴隨著利率，利率又為房地產(chǎn)帶來(lái)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。一旦利率出現(xiàn)波動(dòng)，利率降低還好，萬(wàn)一利率增加，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)殂y行利率增加面臨倒閉的危險(xiǎn)，所以銀行利率的高低直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。一旦銀行利率沒(méi)有控制到位，客戶認(rèn)為此時(shí)購(gòu)房不合適，市場(chǎng)需求減少，房地產(chǎn)企業(yè)賣不出房子，收不回成本，會(huì)出現(xiàn)大量負(fù)債現(xiàn)象。

債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)

很多房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，其主要資金來(lái)源于第三方貸款機(jī)構(gòu)，比如太過(guò)依賴銀行或者信貸公司的貸款，其資金來(lái)源太過(guò)單一，容易產(chǎn)生資金周轉(zhuǎn)不靈的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)償還債務(wù)，面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

政策、法律因素

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)必須要使用土地，而國(guó)家近年來(lái)對(duì)于土地的使用和開(kāi)發(fā)出臺(tái)了相應(yīng)的一些政策，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了一定的財(cái)務(wù)影響。根據(jù)使用情況的不同，國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加收一定的稅費(fèi)，企業(yè)的成本增加，勢(shì)必會(huì)影響著企業(yè)的銷售情況與銷售價(jià)格，從而影響著企業(yè)的成交量。

行為和經(jīng)營(yíng)特征

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)往往需要一個(gè)非常長(zhǎng)的周期。從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造到最后的售后完工，勢(shì)必要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常長(zhǎng)的投資周期。這也就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者在一開(kāi)始進(jìn)行房屋建設(shè)時(shí)，需要自行交付建設(shè)資金，而在長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)周期以后，將房屋賣出，經(jīng)營(yíng)者才能收回資金。但還存在一個(gè)現(xiàn)象，房屋售出效果不理想，或售出時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，企業(yè)不能及時(shí)收回資金，對(duì)企業(yè)資金難免會(huì)造成壓力。

如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范

建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，所以必須要建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行體系，增強(qiáng)工作人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，從而做到降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。在建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)時(shí)，包括風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)排除等相應(yīng)內(nèi)容，全方面的對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。但同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)具有相當(dāng)高的多變性，受環(huán)境因素影響大，所以風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警人員必須有充足的專業(yè)素質(zhì)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有著獨(dú)特的思想理念，才能夠最大限度預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

完善資金結(jié)構(gòu)體系

很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，由于資金來(lái)源單一，過(guò)于依賴銀行或信貸公司的貸款，一旦利率發(fā)生調(diào)整，或者借貸時(shí)間問(wèn)題，都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生著嚴(yán)重的影響。尤其近年來(lái)，為了緩解我國(guó)通貨膨脹嚴(yán)重的問(wèn)題，銀行多次采用降低利率的方法，給企業(yè)造成了供給不足，結(jié)構(gòu)失調(diào)的嚴(yán)重影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的下一步工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要完善資金結(jié)構(gòu)體系，擴(kuò)大資金來(lái)源，這樣才能夠提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度，降低因?yàn)橘Y金來(lái)源過(guò)于單一而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)朝著多元化的融資渠道發(fā)展，保證融資的多元化，除了銀行與信貸公司之外，還可以考慮債券融資等有關(guān)的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，根據(jù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、收入高低、成本多少來(lái)進(jìn)行合理負(fù)債，留出部分資金以備意外情況，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

加強(qiáng)成本控制管理，增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)若想增加經(jīng)濟(jì)效益，不僅要開(kāi)源，還要節(jié)流。要加強(qiáng)自身的成本控制管理，減少不必要的開(kāi)支，降低自身管理成本，從而增加房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，要重點(diǎn)加強(qiáng)成本控制管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全面成本控制核算，最大程度擴(kuò)大成本控制范圍，真實(shí)反應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)投入的成本支出結(jié)果，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在保證質(zhì)量的情況下正常開(kāi)展各項(xiàng)工作。在開(kāi)展成本管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借鑒外面先進(jìn)的管理模式，不斷更新自身的管理觀念，加強(qiáng)對(duì)成本管理的重視程度，來(lái)促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有通過(guò)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)成本支出的控制，才能有效的降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)利率管理

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與銀行利率有著直接的關(guān)系。所以在下一步開(kāi)展借貸工作之前，房地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)銀行的貸款利率進(jìn)行分析，對(duì)銀行貸款利率可能會(huì)帶來(lái)的所有風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面預(yù)測(cè)，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以便于可以提前做好預(yù)防工作。除此之外，在房地產(chǎn)企業(yè)真正進(jìn)行借貸，與銀行簽署合同的時(shí)候，要著重注意利率的規(guī)定，是否為固定利率，為了房地產(chǎn)企業(yè)自身的利益，最好與銀行簽訂固定利率的合同，從而降低因銀行利率波動(dòng)而造成的風(fēng)險(xiǎn)。

提高資金利用率

本身房地產(chǎn)在籌集資金時(shí)已然不易，假如資金利用配置方面處理不當(dāng)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)無(wú)限擴(kuò)大。在進(jìn)行資金配置時(shí)，一定要提前做好資金配置計(jì)劃，明確資金的來(lái)源與去處，減少不必要資金的使用，提高資金的利用率，確認(rèn)資金都用在“刀刃”上，科學(xué)合理的安排資金的投資與運(yùn)營(yíng)，使投資項(xiàng)目花最少的錢，得到最好的結(jié)果。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要控制好資金的支付水平，提高資金的利用率，促進(jìn)資金的合理配置。對(duì)資金的投資項(xiàng)目進(jìn)行深入分析，得出可行與不可行的結(jié)論，以便加強(qiáng)對(duì)資金的管理，防止出現(xiàn)盲目投資，從而切實(shí)提高資金的利用率。

信息化建設(shè)

在房地產(chǎn)企業(yè)的下一步工作中，可以引入適當(dāng)?shù)男畔⒒ㄔO(shè)，通過(guò)完善基礎(chǔ)設(shè)施，建立信息化平臺(tái)，及時(shí)上傳與溝通財(cái)務(wù)信息，從而有效做到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的及時(shí)預(yù)警與防范。風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防范并不能只靠財(cái)務(wù)部門，這項(xiàng)工作需要整個(gè)企業(yè)全員參與，所以應(yīng)提高工作人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防范的意識(shí)，在未來(lái)的工作中，對(duì)企業(yè)與人員進(jìn)行全面風(fēng)險(xiǎn)管理，以提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防范功能，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)損失。

小結(jié)

下一步的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈，這勢(shì)必為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了更多的風(fēng)險(xiǎn)。為了獲得更好的發(fā)展，占據(jù)有利的市場(chǎng)地位，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警與防范，合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。