房地產企業(yè)經(jīng)濟管理中的成本控制探討

文| 章法榮

房地產建筑工程是一項耗資龐大的工程項目，如果未能在項目投資以及項目施工中進行合理的成本控制，房地產開發(fā)成本則會倍增，有礙于企業(yè)經(jīng)濟效益的獲取。因此，房地產企業(yè)在投資、創(chuàng)立項目、施工各個環(huán)節(jié)必須要注重成本管理，加大工程造價控制及管理力度，以達到項目能夠順利進行以及贏得最大的經(jīng)濟效益的目的。

房地產開發(fā)項目成本

開發(fā)成本費

房地產項目的開發(fā)成本費用包含了土地獲取費用、工程勘察設計費用、建設費用以及其他費用。房地產企業(yè)需要交付一定的費用來獲取土地使用權，或者是給予征地、拆遷費用。工程勘察設計是房地產建筑的核心，勘察設計結果決定了項目實施的可行性。此階段的費用支出包含了三通一平等土地開發(fā)費、設計費。建設費用是指房地產項目建設的總費用。其他費用是指房地產項目所在地的其他配套設施建設費用等等。

期間費用

房地產開發(fā)項目中的期間費用主要指平常說的三項費用，即管理費用、財務費用、銷售費用。管理費用是指組織經(jīng)營中產生的費用。財務費用是指房地產公司為籌集資金發(fā)生的各項費用，主要為銀行貸款利息或債券利息。而房地產行業(yè)是資金密集型產業(yè)，需要結合開發(fā)項目本身，進行可行性分析，控制融資成本，并采用合理的融資風險防范措施。銷售費用是指在房屋銷售過程中產生的費用，例如銷售人員工資、廣告策劃、展鋪活動費宣傳等。

稅金

稅費大約站房地產項目總費用的30%，包含了企業(yè)所得稅、增值銳（含土地增值稅）、城市維建稅、房產稅、教育稅附加等。

加強房地產成本管理及控制策略

房地產發(fā)展迅猛，但是在房地產建筑施工建設實踐過程中，成本管控問題隱患逐漸顯現(xiàn)出來。施工成本的增加降低了企業(yè)的利潤，隨之而來的房地產建筑質量問題，有礙于房地產行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。目前，房地產市場競爭激烈以及市場管理混亂、工程造價不合理。所以，房地產企業(yè)做到保證建筑施工質量的同時，也要做到成本最低化，提房地產企業(yè)自身的利潤是重中之重，必須找到現(xiàn)存問題所在并且及時解決。以下為筆者在以往的實踐經(jīng)驗中總結的房地產企業(yè)工程施工中成本控制舉措。

提升成本管理意識

對于管理人員應加強培訓，提升其成本意識。項目負責人應做好統(tǒng)籌規(guī)劃以及組織安排工作，召開相關會議促使員工在自身的工作崗位上具備成本管理意識。執(zhí)行成本管理制度，在項目實施過程中對其管理以及約束，將項目成本意識落實到具體的工作中。作為基資金密集型的行業(yè)，融資成本較高，如何節(jié)約項目融資成本是現(xiàn)階段面臨的重要問題。房地產企業(yè)在融資過程中應根據(jù)企業(yè)自身情況，結合各個銀行的授信額度、貸款利率、期限、還款時間等情況選擇融資銀行。除此之外，不斷的開拓融資渠道，避免對銀行產生過多的依賴。對此企業(yè)內部應建立健全融資決策制度，依據(jù)科學的融資決策制度、決策流程，進行有效的決策，降低企業(yè)財務成本。

完善目標成本體系

建立健全成本管理體系，完善制度建設，在項目開展前、進行中以及結束后各個流程做好成本預算以及管控。房地產開發(fā)項目復雜，成本影響因素較多。例如人工成本、材料成本、資源成本等，因此對各項資源的優(yōu)化配置合理利用就尤為重要。在項目結束后，核算資金的使用情況，對比預算資金，分析超出部分的成因，以便在接下來項目實施中有效地控制成本。在房地產開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)發(fā)揮約束作用是制度建設的根本目標。制度為管理提供依據(jù)，保障房地產企業(yè)的良性發(fā)展。值得注意的是，在制度建設中應從企業(yè)的實際情況出發(fā)，擬定適合公司現(xiàn)狀的成本管理條例，從而達到成本控制利益最大化的目標。

加強對開發(fā)成本費各個環(huán)節(jié)的控制

一些企業(yè)常常忽視房地產開發(fā)項目前期的成本管理和造價控制，而是把主要精力放在項目的施工階段，這樣做就有點本末倒置，讓很多可以未雨綢繆的管理控制措施起不到效果。必須高度重視第一階段的項目管理和各項工程造價、預算控制，重點轉移到前期工作階段上，尤其要抓好設計環(huán)節(jié)，盡可能考慮全面。

項目實施全過程的成本控制

對于以上問題可以得出，加強房地產企業(yè)建筑工程造價控制與管理是重中之重。由于施工階段是工程的起始階段也是工程成本較大的時期，因此，在工程施工階段中的預決算控制及管理必須要加強。可從以下幾點進行管控。

1.前期準備階段對于成本控制與管理措施。

其一，工程建設方案要求細致。企業(yè)分析投資成本收益要求前期準備工作中要仔細推敲建設方案。在滿足工程要求，符合國家宏觀調控的同時，為企業(yè)增加收益。其二，提高工程設計質量，節(jié)約返修成本。工程因質量不合格而造成的返修成本是在施工造價控制及管理現(xiàn)存問題之一。因此，在工程開始之前必須要做好質量管理。在建筑工程施工中，存在較大的時間跨度，工程設計圖往往存在缺少信息，內容與實際現(xiàn)場情況不符合的情況，導致設計圖的變更，預算同實際成本也會隨之發(fā)生變化，影響了建筑施工整體的預決算。因此必須要盡量避免此情況的發(fā)生，需提高設計階段的質量，科學、合理的制定設計方案。在施工過程中，確保施工質量，避免返修的情況帶來總體造價的提高。

2.施工階段對于成本控制與管理措施。

其一：對于原材料造價的控制。據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示，一般情況下，原材料的成本占工程成本的百分之七十以上。因此，對于房地產企業(yè)而言，原材料造價的管控理及控制是重點之一。在其管控過程中，要加強材料采購工作人員的總體素質，充分了解工程需求情況，按需采購。要求其在采購過程中，不僅滿足工程施工的質量需要，而且要避免原材料的浪費。實現(xiàn)以最低的成本投入，做到最大限度工程質量的提高。實踐中發(fā)現(xiàn)，集中采購是節(jié)約成本的有效方式。集中購買材料數(shù)量大，價格較為優(yōu)惠，節(jié)約資金。除此之外，在節(jié)約資金的同時減少中間服務環(huán)節(jié)，節(jié)省了服務成本。其二：人員的成本控制，人工成本是工程造價的影響因素之一。如何提高工作效率，減少人員成本的投入，是房地產企業(yè)必須要考量的。在項目管理初期，項目負責人應統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化人力資源配置。在人員成本控制中，必須要做到人員相關安全裝備配備完全的基礎上，優(yōu)化管理，控制人員數(shù)量，通過培訓等提高工作人員的工作水平及效率，做到節(jié)約人工成本。

3.結算階段里的成本控制及管理措施。

結算階段接近工程的尾聲，因此房地產企業(yè)對已完成工程需做全面的檢驗及復核，對于不符合合同標準的施工部分，需及時做好修復工作。施工方與企業(yè)及時溝通竣工結算?？⒐を炇针A段，重點工作主要有以下幾點：首先，對于工程結算資料的完整性符合，其次工程量的符合，需按照國家統(tǒng)一工程的計算工作進行，以及現(xiàn)場收尾工程的合理化進行。盡快進行銷售樓房，促進資金的回籠，及時歸還啟動前所借貸的資金，減少利息成本。

4.做好房地產項目銷售環(huán)節(jié)的成本控制。

房屋銷售階段的費用主要是銷售費用支出，可以采用全方位的銷售方式。通過獎勵機制，把銷售額和銷售投入完整結合起來，達到控制成本的效果。

結束語

全面科學地在投標決策、施工準備、工程施工和竣工交驗階段各個階段系統(tǒng)地、全方位地采取措施，才能更好地加強造價成本控制，實現(xiàn)項目的管理目標，保證項目能夠順利進行，為施工單位贏得最大化的社會效益以及經(jīng)濟利益。