房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)方法及指標(biāo)體系研究

●傅 鈺

一、前言

十九大報(bào)告中指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。隨之而來的是各種嚴(yán)厲的限購政策的出臺，樓市一改往日銷售額與利潤直線增長的趨勢，與日俱增的成本使房地產(chǎn)行業(yè)的競爭變得越來越激烈。在這種市場環(huán)境下，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目因其自身具有周轉(zhuǎn)周期較一般項(xiàng)目周期長的特點(diǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目調(diào)整周期較長，靈活度較低，一系列因素迫使房地產(chǎn)開企業(yè)迫切的轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。在多種因素共同作用下，房地產(chǎn)企業(yè)要想謀求長期可持續(xù)發(fā)展，必須要轉(zhuǎn)變自身之前發(fā)展模式提升生存能力提高競爭力。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的后評估環(huán)節(jié)在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行中起到了一個(gè)“承上啟下”的作用。項(xiàng)目后評價(jià)運(yùn)用在房地產(chǎn)行業(yè)主要是對已建成投產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目所進(jìn)行的基于該房地產(chǎn)各方面實(shí)際完成情況進(jìn)行詳細(xì)客觀的全面評價(jià)和綜合分析。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，在實(shí)施過程中涉及到多方面因素，因此在評價(jià)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，不僅僅受某一單一因素影響，更多是受多重影響因素共同作用。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目究竟運(yùn)營的怎樣，是否實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)，帶來了哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評估工作作為一個(gè)反饋環(huán)節(jié)，一個(gè)總結(jié)的環(huán)節(jié)，通過指導(dǎo)在建項(xiàng)目或者未來項(xiàng)目的管理和運(yùn)營，從而實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目的管理水平，維持房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)運(yùn)營發(fā)展的目的。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目后評估指標(biāo)體系的構(gòu)建

房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)是一個(gè)綜合而又系統(tǒng)的項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本理論主要包括成本與效益分析、控制與反饋理論以及可持續(xù)發(fā)展理論等。在以上理論的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評估結(jié)合具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，在評估內(nèi)容上以房地產(chǎn)的具體開發(fā)和經(jīng)營計(jì)劃作為主體的一種后評估的具體化，同時(shí)也是對房地產(chǎn)項(xiàng)目過程、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益、管理效率等方面統(tǒng)一科學(xué)衡量與考察。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)具體操作實(shí)施過程中，采取不同的評價(jià)指標(biāo)體系對房地產(chǎn)項(xiàng)目后評估，對于項(xiàng)目開展過程以及成為之后項(xiàng)目的引導(dǎo)所產(chǎn)生的影響力都是不同的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)結(jié)論能否有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)提高效率可持續(xù)發(fā)展，很大程度上取決于房地產(chǎn)項(xiàng)目后評估指標(biāo)體系的選擇，因此，選擇一個(gè)適合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)指標(biāo)體系，對房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)是十分必要的，對在當(dāng)前大環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展也是十分必要的。為合理評估房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營情況，全面總結(jié)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，積累項(xiàng)目開發(fā)成果，提升開發(fā)管理能力，基于上文相關(guān)知識，本文主要采取模糊綜合評價(jià)法，通過把要評價(jià)的問題的性質(zhì)評價(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢粤炕脑u價(jià)方式，對有多重因子影響的評價(jià)主體確定出綜合的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以其達(dá)到對以后房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)具體指標(biāo)建設(shè)起到拋磚引玉的作用。

（一）實(shí)施過程評價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，涉及的專業(yè)較多，在對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行后評價(jià)時(shí)需要對相關(guān)專業(yè)的完成情況進(jìn)行評價(jià)，因此實(shí)施過程評價(jià)指標(biāo)是房地產(chǎn)后評價(jià)指標(biāo)建設(shè)中必不可少的部分。實(shí)施過程評價(jià)指標(biāo)可以從人員的技術(shù)水平、能否自主的改進(jìn)工作效率、能否在保證作業(yè)保證安全的前提下提高作業(yè)規(guī)范率、管理者在實(shí)施過程中管理效率如何、各部門之間協(xié)調(diào)合作能力如何、項(xiàng)目進(jìn)度完成情況如何、項(xiàng)目質(zhì)量如何、項(xiàng)目銷售采取的策略以及銷售過程產(chǎn)生的成本等來進(jìn)行描述，從而達(dá)到對房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)體系實(shí)施過程的詳實(shí)刻畫。

（二）經(jīng)濟(jì)效益后評價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益后評價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建中的核心內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)效益后評價(jià)主要目的是檢查房地產(chǎn)項(xiàng)目是否獲利的主要參考指標(biāo)，也是決定該房地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功的重要參考依據(jù)。一般來說，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)指標(biāo)設(shè)置的側(cè)重點(diǎn)也有不同。通?？梢詮姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目的銷售總額與銷售單價(jià)達(dá)成率、項(xiàng)目投資回報(bào)率、項(xiàng)目資金利用率、項(xiàng)目融資率、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益費(fèi)用比等方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益后評價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建。構(gòu)建完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)指標(biāo)體系，以求從經(jīng)濟(jì)效益后評價(jià)中吸取其經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高今后房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測水平和項(xiàng)目決策科學(xué)化水平。

（三）社會效益后評價(jià)指標(biāo)

一個(gè)系統(tǒng)客觀的房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建少不了從社會效益評價(jià)角度對房地產(chǎn)項(xiàng)目本身和周邊地區(qū)社會的影響進(jìn)行一定的測評。通常從住戶滿意度、社會環(huán)境影響、社會經(jīng)濟(jì)影響、生態(tài)環(huán)境影響、項(xiàng)目可持續(xù)性等五個(gè)方面進(jìn)行衡量。住戶滿意度可以從用戶視角出發(fā)調(diào)查住宅建設(shè)質(zhì)量、綠化覆蓋率、戶型適用性、配套設(shè)施等方面，運(yùn)用田野調(diào)查法得到相關(guān)數(shù)據(jù)。社會環(huán)境影響的衡量主要可以從房地產(chǎn)項(xiàng)目是否與當(dāng)?shù)厣鐣幕?xí)俗相適應(yīng)，是否在一定程度上對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會后期發(fā)展帶來積極的意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)在生態(tài)環(huán)境方面主要集中在對社會環(huán)境的相容性的考察，可以通過對污染的控制處理、對自然環(huán)境的影響程度、對交通環(huán)境影響和征地拆遷狀況指標(biāo)等方面進(jìn)行衡量。

（四）管理狀況后評價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其自身特點(diǎn)決定了它的投資回收期較一般項(xiàng)目更長。房地產(chǎn)的收益與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理息息相關(guān)，一個(gè)擁有好的管理狀況的房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往能擁有較高的收益，因此，這就對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營水平提出了高要求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)本著系統(tǒng)性、動(dòng)態(tài)性、相對獨(dú)立性、可得性、適用性的原則，建立行之有效的項(xiàng)目后評價(jià)指標(biāo)體系。以上評價(jià)指標(biāo)的構(gòu)建具有普遍性，但具體實(shí)施操作還要結(jié)合具體項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。項(xiàng)目后評估指標(biāo)體系主要用于定量的、綜合的評價(jià)和總結(jié)項(xiàng)目整體情況，可以彌補(bǔ)現(xiàn)有做法中缺乏定量評價(jià)的空白，也是突破定性評價(jià)的理論嘗試。定量評價(jià)結(jié)果可作為現(xiàn)有考核的補(bǔ)充和輔助。未來可根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際需要，結(jié)合機(jī)制和制度的逐步成熟與更新完善，也可探討正式納入績效考核。根據(jù)不同后評估分值，確定項(xiàng)目綜合等級，未來可設(shè)置相應(yīng)單項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)或績效考核掛鉤系數(shù)。

三、總結(jié)與展望

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)與社會的幸福穩(wěn)定、提升人民的生活水平密不可分。通過房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)中總結(jié)的房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有利有利于房地產(chǎn)企業(yè)識別項(xiàng)目建設(shè)和實(shí)施可能存在的社會風(fēng)險(xiǎn)，提高投資效益增進(jìn)項(xiàng)目管理水平，也利于投資者能更好地進(jìn)行對比把握投資機(jī)遇。

目前，在有限的資源配置下，房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸重視對項(xiàng)目的后評估與反饋。然而，從現(xiàn)有研究來看，相較后評估在其他領(lǐng)域的應(yīng)用，房地產(chǎn)項(xiàng)目的后評估研究工作未受到廣泛的關(guān)注，更為深入全面的研究仍有待進(jìn)一步的開展。通過研究發(fā)現(xiàn)，目前關(guān)于房地產(chǎn)后評價(jià)的理論體系尚未完全形成，其中對于后評價(jià)指標(biāo)的選取以及量化方法可展開研究，后評估的框架體系應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)后評估的具體內(nèi)容，按照既有的指標(biāo)體系構(gòu)建流程進(jìn)行體系的構(gòu)建。總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目后管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，然后將評價(jià)的結(jié)果和反饋回來的信息應(yīng)用到以后相似的項(xiàng)目中，可以提升項(xiàng)目實(shí)施和管理以及決策層面的水平和投資效益。

經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展要以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題，廣泛形成綠色生產(chǎn)生活方式，國土空間開發(fā)保護(hù)格局得到優(yōu)化的目標(biāo)。這就從宏觀方面對房地產(chǎn)項(xiàng)目從產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、營銷、施工到后期管理均對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求。只有從根本上轉(zhuǎn)變之前粗放式發(fā)展模式，追求房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)和數(shù)量，才能推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的后評價(jià)研究自身是一種系統(tǒng)性、復(fù)雜性的研究，在理論與實(shí)際、定性與定量等多方面、多種研究方法相互結(jié)合。及時(shí)地把新發(fā)展理念同房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)相結(jié)合，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行必要的回顧和總結(jié)，以此積累經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對后續(xù)相關(guān)項(xiàng)目的決策和開展起著重要的指導(dǎo)意義。從根本上對房地產(chǎn)項(xiàng)目高質(zhì)量發(fā)展起到良好的推動(dòng)作用，使發(fā)展成果更好惠及全體人民，不斷實(shí)現(xiàn)人民對美好生活的向往。