TOD模式下地下商業(yè)開發(fā)建設(shè)思路
——以長沙叮叮MALL項(xiàng)目為例

□ 劉義山

TOD（TransitOrientedDevelopment）即“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”。TOD項(xiàng)目發(fā)展以軌道交通站點(diǎn)為中心、在一定范圍內(nèi)，緊湊規(guī)劃集群式發(fā)展組團(tuán)，其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”，使居民、雇員和游客在不排斥私家車的同時(shí)能方便地選用公共交通、自行車、步行等多種出行方式。

以地鐵站為中心，進(jìn)行土地資源綜合、高強(qiáng)度開發(fā)，通過地下空間、上蓋物業(yè)及周邊地塊的復(fù)合發(fā)展，能充分發(fā)揮軌道交通一體化所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)用地及交通的高效集約和可持續(xù)發(fā)展。而商業(yè)開發(fā)是TOD發(fā)展模式中的重要一項(xiàng)內(nèi)容，如何使得良好的理念能落實(shí)到具體實(shí)踐中是一個(gè)值得深思的課題。

近年來，長沙市軌道交通在大規(guī)?？焖侔l(fā)展的同時(shí)，越來越多的“站點(diǎn)+物業(yè)”的項(xiàng)目隨之出現(xiàn)，特別是與軌道交通緊密銜接、甚至是同步建設(shè)的地下商業(yè)，如何在綜合解決越來越復(fù)雜的流線的同時(shí)設(shè)計(jì)出吸引人流的和獨(dú)具特色的商業(yè)項(xiàng)目，既需要在設(shè)計(jì)中平衡技術(shù)、藝術(shù)和效益等3大方面的基礎(chǔ)需求，又要考慮從傳統(tǒng)走向創(chuàng)新、從單一功能走向有機(jī)復(fù)合、從簡單連接走向高度融合，這是TOD商業(yè)項(xiàng)目中精益化設(shè)計(jì)不斷發(fā)展的必然趨勢。

長沙“叮叮MALL”是一個(gè)典型的地下商業(yè)項(xiàng)目，與長沙地鐵1號線、3號線換乘站侯家塘站同步建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)歷了地塊改變、市場變化、建筑改造、設(shè)計(jì)方案、業(yè)態(tài)優(yōu)化、現(xiàn)場施工、招商引租等一列的繁瑣歷程。項(xiàng)目如期建成開業(yè)，取得了良好的社會(huì)口碑。筆者以該項(xiàng)目為例，結(jié)合景觀、流線、建筑空間等設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行分析，以期對國內(nèi)結(jié)合軌道交通的地下商業(yè)空間的可持續(xù)發(fā)展提供借鑒。

一、項(xiàng)目簡介

該項(xiàng)目位于湖南省長沙市天心區(qū)勞動(dòng)西路賀龍?bào)w育館館前廣場，周邊主要為體育文化、商業(yè)、居住等建筑，東側(cè)為田漢大劇院，北側(cè)為賀龍?bào)w育館，西側(cè)為泰古實(shí)業(yè)發(fā)展公司，南側(cè)為五礦有色公司、湖南省林業(yè)廳招待所等。

侯家塘站為1號線、3號線換乘站，位于基地南側(cè)，沿勞動(dòng)西路設(shè)置，車站部分主體侵入賀龍?bào)w育館館前廣場基地。侯家塘片區(qū)一直以來都是長沙核心地段，人口高度密集，且周邊缺乏一定的配套設(shè)施。借助侯家塘換乘站的建設(shè)，將賀龍?bào)w育館館前廣場地下空間設(shè)計(jì)為一個(gè)極富特色的項(xiàng)目，以提升賀龍?bào)w育館周邊的城市品質(zhì)，解決周邊商業(yè)缺乏、停車配套不足、環(huán)境景觀差等問題。

二、空間設(shè)計(jì)思路

該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初面臨諸多問題：如何與地鐵有序有效結(jié)合；如何處理與地面城市空間的關(guān)系；如何改善通常情況下地下空間沉悶死板的印象；如何將其打造成一個(gè)富有特色的商業(yè)空間等。這都是在設(shè)計(jì)之時(shí)要重點(diǎn)考量的地方，也是地下空間成敗的關(guān)鍵。為此，在設(shè)計(jì)上進(jìn)行了細(xì)致有效的考慮。

該項(xiàng)目從長沙總體的城市氣質(zhì)出發(fā)，結(jié)合商業(yè)策劃定位，提出了“地下街院”的設(shè)計(jì)概念，打造地下空間的“第五商業(yè)立面”。同時(shí)，精心設(shè)計(jì)的五大下沉式庭院，通過中庭及景觀的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)地下空間與城市外在形象和空間上的無縫對接。建筑空間設(shè)計(jì)上的主要特點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾方面。

1.構(gòu)建完整有序的地下空間結(jié)構(gòu)

地下空間雖然能有效地節(jié)省地面空間資源，為城市發(fā)展建設(shè)帶來更多支撐，但是其本質(zhì)上仍舊存在問題，尤其是對于地鐵等城市軌道交通工具來講，由于所處環(huán)境相對特殊，所以一旦內(nèi)部環(huán)境出現(xiàn)問題，很有可能引發(fā)較為嚴(yán)重的災(zāi)害，甚至威脅到用戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。在設(shè)計(jì)之初，構(gòu)建完整而有序的地下空間結(jié)構(gòu)顯得至關(guān)重要。

該項(xiàng)目與地鐵侯家塘站3號線、4號線出入口無縫銜接，其中地鐵4號線出入口與該項(xiàng)目下沉庭院結(jié)合設(shè)置，乘客換乘便利，實(shí)現(xiàn)了購物、乘車一體化。在緊急時(shí)刻，商業(yè)與地鐵車站有各自獨(dú)立的疏散路徑，在功能連通的同時(shí)，又保持彼此疏散和管理的獨(dú)立性。

2.結(jié)合地鐵打造特色化地下空間

商場因“人”而生，因“氣”而盛。地鐵雖然有大量的人流，為解決地鐵商業(yè)能“留人”的問題，該項(xiàng)目采用了多元化的方法。地下內(nèi)部空間流線盡量處理得柔和流動(dòng)，避免生硬，使得人們有如在地下街巷中穿梭，主中庭引入自然天光，營造了良好的“聚氣”場所。通過地下庭院的方式解決了地下空間形態(tài)單一、自然通風(fēng)弱的問題。在室外空間的設(shè)計(jì)上，采取“可呼吸的多層次下沉花園”，將室外景觀引入到室內(nèi)，室內(nèi)外空間相互交叉融合，能夠?yàn)橛脩籼峁└鼮榱己瞄_放的體驗(yàn)空間，同時(shí)還能夠行之有效地解決地下空間出入口少、消防困難等問題。同時(shí)，為有效地增強(qiáng)地下空間的綠色生態(tài)性，還增設(shè)了相應(yīng)的室外廣場景觀動(dòng)態(tài)分區(qū)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)實(shí)現(xiàn)人群的集中性以及開放性的重要目標(biāo)，地下庭院以及地上綠化的相互融合使得用戶能夠獲得更為美好的空間感受，同時(shí)還能夠深度增強(qiáng)其商業(yè)休閑功能。

3.與地上及周邊建筑相融合

該項(xiàng)目在建設(shè)過程中需有效保障地鐵建設(shè)與周邊環(huán)境以及城市基本特征相互契合，不僅要發(fā)揮出地鐵獨(dú)特的交通功能，還需要進(jìn)一步提升城市的整體環(huán)境景觀。設(shè)計(jì)時(shí)，在保留賀龍?bào)w育館原有建筑風(fēng)貌的同時(shí)，還將賀龍?bào)w育館周邊的廣場以及連廊作出相應(yīng)的改建及優(yōu)化處理。改建后的連廊延續(xù)了此前的城市空間關(guān)系，增加了新的城市景觀活動(dòng)平臺。觀光電梯從地下延伸至空中連廊，將地下商業(yè)、地面廣場、連廊在視線、流線和空間效果上融為一體，同時(shí)解決了賀龍?bào)w育館沒有無障礙設(shè)施的問題。

4.地面及地下景觀滲透，打造宜人的公共綠色空間

在TOD商業(yè)中，景觀設(shè)計(jì)需要具備以下幾大特征：承載中觀尺度公共空間的服務(wù)功能；空間和業(yè)態(tài)較傳統(tǒng)商業(yè)更加豐富，具有很強(qiáng)的拓展性；便捷的公共交通可以放大經(jīng)濟(jì)效益和影響力。

該項(xiàng)目的室外地面廣場景觀考慮動(dòng)靜分區(qū)設(shè)計(jì)。面臨勞動(dòng)西路的部分地方處理開闊，強(qiáng)調(diào)開放性和集中性；賀龍?bào)w育館西側(cè)廣場主要布置綠化小品，強(qiáng)調(diào)其休閑功能。地下空間的下沉庭院與地上綠化景觀融合，既滿足了商業(yè)的需要，又解決了環(huán)境景觀差的問題。通過地下庭院的巧妙使用，有效解決了地下商業(yè)消防疏散難、地下空間形態(tài)單一、自然通風(fēng)采光差等技術(shù)難題。在室內(nèi)外空間的營造上，通過可“呼吸的多層次下沉花園”，將室外引入室內(nèi)、地上引入地下，空間穿插交融，創(chuàng)造出良好的體驗(yàn)空間。

三、建成后的效果

該項(xiàng)目于2017年建成并投入使用，得益于地鐵開通帶來的聚集效應(yīng)。項(xiàng)目建成后，有效提升了賀龍?bào)w育館周邊的城市品質(zhì)，成為市民購物、休閑、聚會(huì)的好去處，開發(fā)商也獲得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，是長沙市軌道交通車站TOD開發(fā)的成功案例，取得了十分可觀的綜合效益。

1.社會(huì)效益

城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，向地下要空間，盤活地下空間資源，是保障未來城市可持續(xù)發(fā)展新的增長極。項(xiàng)目借力地鐵的東風(fēng)，對侯家塘片區(qū)的地下空間及周邊資源進(jìn)行整合，創(chuàng)造出以地鐵為中心的城市新型中心區(qū)，實(shí)現(xiàn)城市與地鐵互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展的目的，進(jìn)一步推動(dòng)長沙市實(shí)現(xiàn)集約型城市的目標(biāo)。

2.經(jīng)濟(jì)效益

應(yīng)用空調(diào)節(jié)能控制系統(tǒng)綜合節(jié)能25%以上，真空排污加氣浮隔油提升裝置節(jié)省了設(shè)備及土建投資，折合增加400萬元車位收益以及126萬元/年的商鋪收入。該項(xiàng)目作為長沙市首個(gè)與地鐵銜接的大型地下商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)類型多樣，3.9萬平方米的地下空間，包含了160多個(gè)品牌商鋪，既保證了豐富的業(yè)態(tài)，還創(chuàng)造了超高的效益。

3.技術(shù)效益

五大下沉式庭院（廣場）打造優(yōu)雅地下空間的同時(shí)，解決了消防疏散、排煙、通風(fēng)采光等難題；無梁樓蓋的應(yīng)用提升了空間品質(zhì)；空調(diào)節(jié)能控制系統(tǒng)、真空排污泵站加氣浮隔油提升裝置等新技術(shù)節(jié)省了投資，轉(zhuǎn)換為可見的商業(yè)效益。這些技術(shù)的應(yīng)用為同類地下商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)提供了重要借鑒。

4.環(huán)境效益

該項(xiàng)目將賀龍?bào)w育館的周邊廣場及連廊進(jìn)行了提質(zhì)改建，改善了城市形象及周邊環(huán)境景觀，為市民打造了一個(gè)休閑、優(yōu)美、舒適的公共空間，提升了市民的幸福感和獲得感。

四、TOD模式下地下空間開發(fā)的幾點(diǎn)思考

1.投資方與地鐵方的良好合作關(guān)系

長沙叮叮MALL項(xiàng)目的投資方與地鐵業(yè)主的合作非常融洽，其目的是實(shí)現(xiàn)雙贏。在前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工全過程中，能夠充分商討，共同研究。TOD模式下的地下空間開發(fā)，交通是主導(dǎo)，當(dāng)雙方遇到分歧時(shí)，投資方應(yīng)充分配合地鐵建設(shè)，在不影響地鐵功能的前提下充分利用地鐵吸引客流的優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)“你中有我、我中有你”，提升了商業(yè)價(jià)值。

2.注重前期規(guī)劃，一體化設(shè)計(jì)

長沙叮叮MALL項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)了整體規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步施工?！暗罔F+地下商業(yè)開發(fā)”的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，首先就應(yīng)貫徹TOD理念中的交通先導(dǎo)，交通是核心，將交通站點(diǎn)出入口與商業(yè)動(dòng)線人流設(shè)計(jì)一體化規(guī)劃，將多方的人流有序有組織地引導(dǎo)至項(xiàng)目之中，達(dá)到聚攏人氣的目的。同時(shí)，多種交通方式綜合考量，以行人為重點(diǎn)的發(fā)展策略，多種路徑方式的選擇，增強(qiáng)城市各功能之間的可達(dá)性和連通性。繼而創(chuàng)造緊湊的、美好的、高品質(zhì)的步行環(huán)境及與周邊緊密聯(lián)系的路徑網(wǎng)絡(luò)；創(chuàng)造有活力、生機(jī)勃勃、功能整體性強(qiáng)的連接網(wǎng)絡(luò)，讓人們愿意經(jīng)常使用及探訪這些空間。

3.重視前期的商業(yè)策劃

在商業(yè)主題上，應(yīng)以豐富的業(yè)態(tài)、有趣的主題滿足多樣的公共需求。除了滿足基礎(chǔ)消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)，獨(dú)特和全面的服務(wù)更能讓人感受到其中的便利，從而刺激人群的消費(fèi)需求。在商業(yè)動(dòng)線的組織上，可以結(jié)合不同業(yè)態(tài)的組合形成多主題的串聯(lián)，從而進(jìn)一步豐富公共需求，增強(qiáng)商業(yè)的趣味性。

4.以人為本

在商業(yè)公共空間的拓延上要考慮庭院和景觀這些軟性、綠色共享空間的設(shè)計(jì)，這是提升商業(yè)公共空間品質(zhì)不可忽視的部分。同時(shí)，景觀作為柔性空間，是作為空間場所營造的重要部分，更好地體現(xiàn)著地方文脈和人性關(guān)懷。

五、結(jié)語

交通強(qiáng)國是建設(shè)新時(shí)代中國特色社會(huì)主義的重要組成部分，也是眾多其他行業(yè)強(qiáng)國建設(shè)的基礎(chǔ)和前提。城市軌道交通是現(xiàn)代化大城市公共交通的發(fā)展方向，也是構(gòu)建綠色城市、智能城市的有效途徑。在新時(shí)代城市的建設(shè)發(fā)展中，依托軌道交通建設(shè)，重新布局軌道交通沿線城市規(guī)劃，同步開展一體化開發(fā)建設(shè)研究，充分發(fā)揮TOD經(jīng)濟(jì)模式，可以有效地拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化城市空間布局，提升城市品質(zhì)和競爭力。