關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

陳麗麗

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國家支柱產(chǎn)業(yè)之一，具有資金需求規(guī)模大，占用周期長，受宏觀政策調(diào)控影響大的顯著特點(diǎn)，是典型的資本密集型行業(yè)。由于近年來房價(jià)上漲過快、過高，已經(jīng)影響了民眾生活，因此，國家和地方陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。隨著限購、限貸、限售政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展H益艱難。在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理顯得更為重要。本文從企業(yè)資金取得、資金管理、資金使用三個(gè)方面分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金管理中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);資金管理

引言

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理還存在較多問題，主要表現(xiàn)為財(cái)務(wù)預(yù)算管理形同虛設(shè)，資金結(jié)算管理散亂，監(jiān)督考核環(huán)節(jié)薄弱及管理方式、手段落后，效率低下等，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益加大，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和控制，促進(jìn)企業(yè)提高資金使用效率，是當(dāng)前企業(yè)資金管理的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目主要分為四個(gè)階段：一是項(xiàng)目前期的可行性調(diào)研、取得土地階段;二是項(xiàng)目開發(fā)前期階段;三是項(xiàng)目開發(fā)施工建設(shè)期;最后是項(xiàng)目銷售或出租期。

其中，取得土地及前期的主要資金流為土地評(píng)估費(fèi)用、土地競買保證金、土地款的繳納、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。該階段時(shí)間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資金。

項(xiàng)目開發(fā)前期的資金流主要包括取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等費(fèi)用以及向各個(gè)政府部門繳納的費(fèi)用。該階段的資金量雖然不大，但需要做好整個(gè)項(xiàng)目的資金籌劃工作。該階段的資金來源也主要為自有資金。

開發(fā)建設(shè)期的資金流主要為項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、同林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、以及開發(fā)間接費(fèi)等。此階段資金來源主要由自有資金與融資貸款資金組成。

項(xiàng)目銷售或出租期為資金的回收期，費(fèi)用主要來自項(xiàng)目推廣費(fèi)，項(xiàng)目代理中介費(fèi)等。

以上環(huán)節(jié)中，前三個(gè)環(huán)節(jié)為資金流出期，資金主要來源為自籌資金、銀行貸款，銷售回籠資金等。土地款及建設(shè)成本支出為該階段主要的資金流出部分，其中，建設(shè)成本的流出貫穿整個(gè)工程建設(shè)期。而房地產(chǎn)企業(yè)所生產(chǎn)的商品房是一項(xiàng)特殊的商品，從商品房的建設(shè)到出售最少需要兩年的時(shí)間，在整個(gè)建設(shè)期間，資金流只有流出沒有流人，而國家的宏觀調(diào)控政策也會(huì)影響企業(yè)的資金回款率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

（一）投資決策未充分考慮項(xiàng)目投資與資金的關(guān)系，存在隱患

由于前幾年房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)上漲，資金回籠充裕，在高利潤驅(qū)動(dòng)下，部分企業(yè)的經(jīng)營決策者只關(guān)注利潤，往往會(huì)忽視對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢的預(yù)判，也未對(duì)項(xiàng)目所處位置、環(huán)境及周邊配套情況做深入了解，沒有考慮到行業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)行業(yè)未來閑境估計(jì)不足。

為賺取利潤，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)忽視自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，持續(xù)融資，從而導(dǎo)致資金成本增加，企業(yè)的資金缺口不斷增大。當(dāng)出現(xiàn)資金短缺時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)甚至?xí)敫哔Y金成本的信托資金或小額貸款資金，給企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成隱患。

（二）資金管理意識(shí)薄弱，資金管理不善

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長，開發(fā)建設(shè)過程復(fù)雜，受市場和政府宏觀政策影響較多，銷售過程參與人員管理難度較大。企業(yè)往往缺乏資金管理意識(shí)，資金管理方式落后。

在實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營過程中，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理不能嚴(yán)格按照企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，導(dǎo)致工程未完工就出現(xiàn)資金流斷裂，使得工程進(jìn)度受到影響。部分企業(yè)資金收支監(jiān)管不嚴(yán)，不能定期清查盤點(diǎn)貨幣資金，造成出現(xiàn)相關(guān)人員，漏記、錯(cuò)記賬目，或故意隱瞞，挪用公款虛設(shè)假造等不實(shí)的情況。部分中小型企業(yè)票據(jù)和印鑒由一人管理，給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，科學(xué)合理的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用率。但目前大多數(shù)企業(yè)對(duì)預(yù)算管理往往重視不夠，缺乏科學(xué)的預(yù)算編制體系，在實(shí)際執(zhí)行中缺少監(jiān)控。一些企業(yè)沒有重視資金預(yù)算執(zhí)行情況，也未對(duì)資金使用情況做出分析，對(duì)于往來款項(xiàng)沒有進(jìn)行后續(xù)的跟蹤。有的企業(yè)支付審批制度不健全，沒有完善的資金支付審批流程，財(cái)務(wù)人員不能嚴(yán)格按照審批制度程序進(jìn)行支付。

（三）融資方式單一，企業(yè)很難獲得更多資金支持

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有企業(yè)自有資本、銀行貸款、股權(quán)融資等，而實(shí)際經(jīng)營中，股權(quán)融資方式一般僅適用于少數(shù)大型上市公司，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用金融機(jī)構(gòu)貸款的形式。如在預(yù)售階段前的開發(fā)建設(shè)期所需的建設(shè)資金，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是依靠銀行的開發(fā)貸款形式獲取資金，但銀行的貸款政策受國家調(diào)控措施影響。在限購等政策出臺(tái)后，銀行信貸政策也跟隨限購政策逐漸收緊。致使很多方地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得開發(fā)貸，無法為企業(yè)提供充足發(fā)展資金，給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)造成很大的壓力。此外，由于我國多數(shù)購房者選擇的是按揭貸款購房，因此銀行個(gè)人按揭貸款額度關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)按揭回款周期。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

（一）充分考慮項(xiàng)目投資與資金的匹配關(guān)系，優(yōu)化項(xiàng)目投資管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有綜合性、復(fù)雜性、專業(yè)性的特點(diǎn)。因此企業(yè)在投資前必須對(duì)項(xiàng)目做大量可行性研究工作。同時(shí)，需對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、政策法規(guī)、基礎(chǔ)配套、金融政策等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研和分析。

拍地前要做出優(yōu)化強(qiáng)排方案，測算出項(xiàng)目總投資額，客觀、科學(xué)地安排建設(shè)周期和銷售回款期，還要考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管限制因素，最終計(jì)算出融資計(jì)劃。應(yīng)通過多種渠道進(jìn)行融資，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，并確保融資渠道暢通，避免只重視收益不重視資金保障的錯(cuò)誤做法。而且，要實(shí)施事中監(jiān)督，即以項(xiàng)目的投資決策為基礎(chǔ)，以現(xiàn)金流量為線索，對(duì)資金流進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中的資金狀況，查找并預(yù)防問題。

（二）建立健全資金管理體系，嚴(yán)格執(zhí)行資金管理制度，發(fā)揮資金的指導(dǎo)監(jiān)督職能

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，建立健全資金管理制度，可以規(guī)范企業(yè)日常資金管理工作，提高資金使用效率，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)開展融資工作提供重要保障。

首先，資金保管工作要配備充足具有專業(yè)資格和勝任能力的人負(fù)責(zé)。當(dāng)日收取的現(xiàn)金必須當(dāng)日存入銀行，不得坐支收入，每天按時(shí)完成現(xiàn)金日記賬記賬工作，單位不得開設(shè)“小金庫”。企業(yè)定期清查盤點(diǎn)貨幣資金，對(duì)于賬實(shí)不符的情況要找出原因。對(duì)相關(guān)員工進(jìn)行培訓(xùn)，以使其遵循公司的資金管理制度，提高資金管理意識(shí)。

其次，建立科學(xué)合理的預(yù)算管理制度。資金預(yù)算是企業(yè)資金管理的基礎(chǔ)，預(yù)算編制應(yīng)將企業(yè)行政部門、工程部門、前期設(shè)計(jì)部、營銷部門等職能部門統(tǒng)一起來，圍繞經(jīng)營計(jì)劃指標(biāo)，編制切實(shí)可行的資金預(yù)算。預(yù)算的編制方法可以由遠(yuǎn)到近、由粗到細(xì)，按年度、季度、月編制資金預(yù)算表。并在企業(yè)運(yùn)營過程中對(duì)資金預(yù)算不斷修正，使資金預(yù)算體系能及時(shí)響應(yīng)外界環(huán)境的發(fā)展變化。

再次，加強(qiáng)資金使用審批，建立有效的監(jiān)管機(jī)制。資金的申請(qǐng)、支付與審批必須嚴(yán)格按照審批流程執(zhí)行。支付與審批不能是同一人負(fù)責(zé)，無審批的程序不得支出。應(yīng)定期或不定期的對(duì)資金管理制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，將其作為對(duì)部門考評(píng)內(nèi)容之一，并將應(yīng)收款項(xiàng)的回收額、回收時(shí)間作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人績效考核指標(biāo)之一，做好預(yù)算執(zhí)行的事前預(yù)防和事中控制工作。

（三）拓展多元化融資渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段房企應(yīng)不斷提升企業(yè)發(fā)展水平，保持良好的項(xiàng)目運(yùn)營能力和經(jīng)營業(yè)績，積極拓展多元化的融資渠道。例如：

1.房企可以以投資者人股的方式向社會(huì)公開或定向招募資。

2.以開發(fā)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，通過有關(guān)金融機(jī)構(gòu)向社會(huì)公開發(fā)一定期限的債券。但由于企業(yè)債券償還期較長，且到期時(shí)償還本息金額巨大，為緩解企業(yè)償債壓力，債券期應(yīng)盡量與房企項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期相一致。

3.房企可向銀行等有關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，但要嚴(yán)格掌控貸款數(shù)量、合理組合貸款形式，以防企業(yè)舉債過度，造成資金成本壓力。

4.房企企業(yè)還可以通過項(xiàng)目合作吸引多方資金。如與其他企業(yè)合作，共同建造，共同分享利潤等，也可以與多家企業(yè)合作建立企業(yè)資金合作社，進(jìn)行資金融通。

（四）加大風(fēng)險(xiǎn)管控力度，確保企業(yè)資金安全

房地產(chǎn)行業(yè)是高收益高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，所投資的工程項(xiàng)目涉及到的客觀因素復(fù)雜繁多。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及早識(shí)別運(yùn)行過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)，并找到風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，及時(shí)改正。企業(yè)可以建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，使用該系統(tǒng)對(duì)工程項(xiàng)目評(píng)估所對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流量能力、盈利能力、償債能力等綜合信息進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行不同等級(jí)的劃分，從而最終使工作人員可以根據(jù)不同工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等級(jí)來針對(duì)性地選擇風(fēng)險(xiǎn)小的工程項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。另外，企業(yè)還要建立風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使其在遇見不能預(yù)防的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以采取緊急風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以保證企業(yè)資金的安全，避免產(chǎn)生更為嚴(yán)重的損失。最后，要加強(qiáng)項(xiàng)目工程結(jié)算的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)可以分期支付項(xiàng)目工程款，保留一定比例的項(xiàng)目資金存款，以確保項(xiàng)目建設(shè)意外的需要。

四、結(jié)論

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展日趨嚴(yán)峻的形勢下，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理尤為重要。在實(shí)際工作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金管理存在較大風(fēng)險(xiǎn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段要做好充分的調(diào)研，做好投融資準(zhǔn)備。在經(jīng)營中應(yīng)加強(qiáng)資金管理，提高資金使用效率。在預(yù)售后，要及時(shí)跟進(jìn)回款。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化資金管理，提高風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，合理配置多種資源，提升企業(yè)的綜合競爭能力，在新的形勢背景下，讓企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

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