房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)策略研究

■唐曉丹

（廣西北投地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

引 言

近年來，物質(zhì)條件的不斷改善，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)也取得了進(jìn)一步的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的深入發(fā)展和改革，對(duì)會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量和效率都有了更高的要求。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀，還存在諸多的問題，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的有序發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在我國有著舉足輕重的作用，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展，因此應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行全方位的探討，尋找到有效的應(yīng)對(duì)策略，以便促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

1.1 收入成本結(jié)轉(zhuǎn)的滯后性

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍是按舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于收入進(jìn)行確認(rèn)，即已銷售的房產(chǎn)在交房時(shí)點(diǎn)才能確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目通常都要經(jīng)過前期的建設(shè)和后期的銷售兩大環(huán)節(jié)，企業(yè)的在確認(rèn)交房前，房地產(chǎn)收入只能當(dāng)作是預(yù)收賬款，但是項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)中所涉及的成本開支則被列為開發(fā)成本，只有在項(xiàng)目竣工完成后，才結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。

1.2 精準(zhǔn)區(qū)分銷售核算和自營核算

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的時(shí)候，通常都會(huì)留作一部分當(dāng)自用或是投資的房地產(chǎn)，對(duì)于這樣的情況就需要單獨(dú)的進(jìn)行自營核算和銷售核算。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的會(huì)計(jì)核算工作中，普遍都存在銷售核算和自營核算并存的現(xiàn)象，這主要時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)既有銷售業(yè)務(wù)又同時(shí)含有自持物業(yè)，從而在房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作需要嚴(yán)格要求和精確區(qū)分銷售核算和自營核算這兩方面的內(nèi)容。

1.3 存在著大量的借款費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金投入大、開發(fā)周期長和資金密集等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目的前期需要大量的資金投入，一般企業(yè)都需要通過從銀行進(jìn)行貸款等方式來籌集相應(yīng)的資金。怎樣準(zhǔn)確的計(jì)量這部分資金，是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作重心，需要對(duì)此進(jìn)行精準(zhǔn)的區(qū)分和核算。

2 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀問題

2.1 會(huì)計(jì)制度缺乏一定的合理性

目前，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國會(huì)計(jì)核算的相關(guān)規(guī)定，已越來越難適應(yīng)飛速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)下急需解決的問題，就是如何確保制定的會(huì)計(jì)制度適應(yīng)新的發(fā)展要求，以此來進(jìn)一步提升會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量和效率。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在制定會(huì)計(jì)核算制度的工作時(shí)，以既往較為傳統(tǒng)的模式作為參考，在本企業(yè)開展會(huì)計(jì)核算中，沒有充分結(jié)合自身的實(shí)際情況，使得會(huì)計(jì)核算的相關(guān)工作存在很多的問題。比如：會(huì)計(jì)核算制度中沒有對(duì)開發(fā)成本與期間費(fèi)用的核算范圍進(jìn)行明確規(guī)定，造成成本核算不夠清晰準(zhǔn)確；未對(duì)預(yù)繳稅費(fèi)如何列示進(jìn)行在核算制度中統(tǒng)一規(guī)范；未對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流量的的性質(zhì)進(jìn)行明確規(guī)定。

2.2 收入與成本不相匹配

房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售證開始銷售至交房確認(rèn)銷售收入的時(shí)間跨度較長，普遍存在跨年度的情況。部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將當(dāng)年發(fā)生的銷售傭金、員工工資等各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入當(dāng)年的成本費(fèi)用，但與之相對(duì)應(yīng)的收入在當(dāng)年未達(dá)到確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)，故存在收入與成本不相匹配的情況。

2.3 對(duì)于借款費(fèi)用的核算工作并不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是在項(xiàng)目建設(shè)初期需要投入大量的資金，一般情況下，企業(yè)的這筆資金來源就是通過銀行貸款而獲得的。在后期進(jìn)行的會(huì)計(jì)處理工作中，針對(duì)會(huì)計(jì)核算的相關(guān)工作，需要將借款的資本化、費(fèi)用化和明確區(qū)分。借款費(fèi)用的的核算將直接影響到企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本歸集的準(zhǔn)確性。

2.4 會(huì)計(jì)信息披露存在不足

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營存在特殊性，如：存在未開發(fā)的土地、存在大額借款、抵押、擔(dān)保等潛在負(fù)債的重大事項(xiàng)。為了維持本企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性，同時(shí)為了樹立企業(yè)的外在形象，在進(jìn)行會(huì)計(jì)信息披露的過程中，會(huì)有意識(shí)地避重就輕，減少不利信息的披露，造成披露信息的相對(duì)不完整。

3 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的應(yīng)對(duì)策略

3.1 不斷完善會(huì)計(jì)制度

為了進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展，應(yīng)不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)核算制度，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前會(huì)計(jì)制度不合理的情況，應(yīng)該深入加強(qiáng)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度改革工作，在完善會(huì)計(jì)制度的工作中，需要進(jìn)一步明確房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用核算細(xì)則相關(guān)方面的內(nèi)容。對(duì)于開發(fā)成本項(xiàng)下的各種成本支出范疇，應(yīng)在會(huì)計(jì)制度中進(jìn)行明確規(guī)范。如：樣板房裝修中同時(shí)涉及硬裝與軟裝等費(fèi)用支出，實(shí)際操作中不少會(huì)計(jì)人員直接不區(qū)分硬裝與軟裝，全部合并計(jì)入開發(fā)成本科目核算。但樣板房中的軟裝部分是可移動(dòng)拆卸的部分，不屬于開發(fā)成本的核算范疇，應(yīng)根據(jù)軟裝的價(jià)值否達(dá)到企業(yè)固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，將軟裝直接費(fèi)用化或計(jì)入固定資產(chǎn)核算。另外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的營銷設(shè)施建造費(fèi)，也應(yīng)該在會(huì)計(jì)制度中明確區(qū)分企業(yè)將存貨作為營銷設(shè)施與租用房屋作為營銷設(shè)施的區(qū)別，將存貨作為營銷設(shè)施而發(fā)生的建造費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本核算。而租用的房屋不屬于企業(yè)所有，所產(chǎn)生的建造費(fèi)用應(yīng)作為長期待攤費(fèi)用，在租賃期內(nèi)進(jìn)行攤銷。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)各階段的成本和收入確認(rèn)等問題進(jìn)行明確的規(guī)定，從而方便房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中能夠精確的反映收入和成本。

3.2 科學(xué)合理匹配收入和成本

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身項(xiàng)目建設(shè)周期長和資金投入量大等特征，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中需要合理匹配收入和成本，這是一項(xiàng)相當(dāng)重要的工作。如若房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到一定的使用條件，但是一些配套設(shè)施并不是特別的齊全，這時(shí)針對(duì)已經(jīng)銷售出去的產(chǎn)品，應(yīng)該依照相關(guān)成本費(fèi)用的規(guī)定，進(jìn)行核算工作，同時(shí)還應(yīng)該及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)除物業(yè)之外的相關(guān)成本費(fèi)用，從而保證企業(yè)收入與成本的匹配性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)算和驗(yàn)收開發(fā)項(xiàng)目的過程中，需要采取科學(xué)合理的方式對(duì)企業(yè)的配套建設(shè)費(fèi)用進(jìn)行合理的調(diào)整，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)分?jǐn)備N售和未銷售的相關(guān)成本的科學(xué)性和統(tǒng)一性。而對(duì)于在銷售期間所支付的銷售傭金，按權(quán)責(zé)發(fā)生制進(jìn)行核算，在支付的時(shí)點(diǎn)應(yīng)暫不計(jì)入銷售費(fèi)用，待對(duì)應(yīng)的銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)后，再相應(yīng)的將已結(jié)轉(zhuǎn)收入的房產(chǎn)對(duì)應(yīng)產(chǎn)生的傭金計(jì)入當(dāng)期的銷售費(fèi)用，以保證收入與成本的匹配性。

3.3 嚴(yán)格規(guī)范借款費(fèi)用核算的相關(guān)工作

房地產(chǎn)企業(yè)在籌措資金過程中，應(yīng)該充分借助輔助工具與相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，嚴(yán)格進(jìn)行資金管理，從而明確成本核算和借款費(fèi)用核算之間存在的關(guān)聯(lián)性。詳細(xì)記錄清楚各個(gè)環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)，從而明確相關(guān)計(jì)量，針對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用核算工作，應(yīng)該將各環(huán)節(jié)的借款費(fèi)用也納入到其中，這樣能夠保證借款費(fèi)用進(jìn)行合理的成本化。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的借款費(fèi)用，需要及時(shí)開展有效的管理工作，根據(jù)其使用情況和利息歸集情況等方面的工作，應(yīng)及時(shí)掌握好相關(guān)的內(nèi)容。從而科學(xué)的區(qū)分借款費(fèi)用的資本化和費(fèi)用化，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的有序進(jìn)行。

3.4 完善企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露工作

房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建和完善標(biāo)準(zhǔn)的會(huì)計(jì)信息披露工作體系，并嚴(yán)格監(jiān)督相關(guān)工作的具體執(zhí)行情況。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升土地儲(chǔ)備等方面的信息公開透明化程度。房地產(chǎn)企業(yè)在要想實(shí)現(xiàn)快速且長遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，就得根據(jù)自身的土地儲(chǔ)備量來制定合理的發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的情況和土地儲(chǔ)備有著極大的聯(lián)系，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)方面的信息披露工作，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該高度重視現(xiàn)金流及潛在負(fù)債的披露工作，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展環(huán)境下，其現(xiàn)金流處于基礎(chǔ)地位，為企業(yè)的發(fā)展提供著重要的保障作用。房地產(chǎn)企業(yè)充分應(yīng)用現(xiàn)金流的披露工作，并同時(shí)披露企業(yè)的潛在負(fù)債，以此體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營開發(fā)情況，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的相關(guān)問題，以便采取針對(duì)性對(duì)策進(jìn)行處置，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

4 結(jié) 語

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)最終反映了企業(yè)的經(jīng)營成果，對(duì)于管理層決策起到重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)會(huì)計(jì)核算人員需要充分結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況和行業(yè)的特征，不斷完善會(huì)計(jì)核算制度，進(jìn)而保證會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量和效率，通過不斷的實(shí)踐，優(yōu)化企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作，進(jìn)一步提升會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量。