房地產(chǎn)企業(yè)項目公司營運資金管理探究

□ 文| 徐 靜

資金籌集對于房地產(chǎn)企業(yè)項目公司的營運來說至關(guān)重要，當(dāng)前階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)項目營運資金管理過程中存在的一個核心問題就是融資渠道或者融資方式過于單一。

完善房地產(chǎn)金融市場，積極拓展新的融資渠道

在房地產(chǎn)企業(yè)進行資金籌集的階段，應(yīng)該結(jié)合自身的融資需求選擇合理的融資模式。在我國社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇的融資渠道應(yīng)該也是不斷拓寬的，房地產(chǎn)企業(yè)項目公司應(yīng)該結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的實際需求，更加有針對性地選擇適合自身發(fā)展的融資方案。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目公司在營運項目的過程中對于資金的需求量很大，而很多房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的融資渠道又大多都是單一化的銀行按揭貸款，在這種情形下，企業(yè)負(fù)擔(dān)的債務(wù)率過高，一旦項目資金運轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)的償債能力則會直線下降，一方面會面臨著巨大的財務(wù)風(fēng)險，另一方面企業(yè)還很有可能陷入財務(wù)危機。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)項目公司來說，務(wù)必要通過房地產(chǎn)金融市場的完善來進一步拓展新的融資渠道。比如，針對于規(guī)模比較大的大型房地產(chǎn)項目公司來說，要充分利用好自身的行業(yè)龍頭優(yōu)勢，通過整合現(xiàn)有的各種資源來健全企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)，并通過直接上市發(fā)行股票的方式進行融資或者通過房地產(chǎn)信托資金以及房地產(chǎn)債券等形式，將流動性的房地產(chǎn)項目投資轉(zhuǎn)化為交易證券資產(chǎn)。

對于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以采用“融資租賃”的形式來進行融資，所謂的“融資租賃”指的是企業(yè)將旗下的房產(chǎn)直接分成直接租賃、售后回租和杠桿租賃這幾種形式，相較于傳統(tǒng)的房產(chǎn)交易，這種融資租賃式的方式能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新帶來更大的便利，而且靈活多樣的還租方式也能夠幫助企業(yè)更好地進行固定資產(chǎn)的融資。另一方面則可以通過“商業(yè)信用融資”的形式進行融資，相較于傳統(tǒng)的銀行貸款，“商業(yè)信用融資”的方式對于企業(yè)的門檻和要求相對更低。

轉(zhuǎn)變資金管理思想

廣義上的房地產(chǎn)企業(yè)實際上指的是從事房地產(chǎn)項目開發(fā)、運營以及管理和服務(wù)等相關(guān)活動，并通過自主經(jīng)營以及獨立核算等活動從中獲取一定經(jīng)濟利益的經(jīng)濟組織。相較于其他產(chǎn)業(yè)或者領(lǐng)域來說，房地產(chǎn)企業(yè)項目公司最大的特點是經(jīng)營對象具有不可移動的特性，所有的房產(chǎn)都是不動產(chǎn)；此外從業(yè)務(wù)形態(tài)的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)項目公司的資金運用受到當(dāng)?shù)氐恼哂绊戄^大。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項目運營資金管理的過程中，由于其資金的前期投入較大，且資金回籠速度相對較慢，再加上不同的政策影響，最終導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)都存在一定的特殊性。因此，在實際的項目資金管理過程中，各大房地產(chǎn)企業(yè)項目公司需要結(jié)合當(dāng)下的社會形勢、政策傾向以及市場發(fā)展動態(tài)等多方面的因素及時轉(zhuǎn)變自己的資金管理理念和管理思想，在最大限度地利用與整合所有資源的同時，通過創(chuàng)新經(jīng)營與創(chuàng)新管理使企業(yè)煥發(fā)新的活力。比如，在項目資金運營管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)項目公司可以采取“零負(fù)營運資金”的管理思想。相較于傳統(tǒng)的營運資金管理理念而言，零負(fù)營運資金管理思想更加強調(diào)資金的使用效益和利用效率。在該思想的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)項目公司只需要確保企業(yè)能夠滿足對流動資金的基本需求即可，不需要重點考慮企業(yè)的營運資金是正數(shù)還是負(fù)數(shù)。

與此同時，企業(yè)還需要重點分析與整合項目開發(fā)過程中的所有流程，并逐漸將重點資源集中到關(guān)鍵性的項目流程上面，其他非核心的項目或者非核心流程可以采取“外包”這種形式將其轉(zhuǎn)移到其他專業(yè)的企業(yè)中。通過這種項目資金管理思想的應(yīng)用，能夠優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比，在一定程度上能夠有效加速企業(yè)營運資金的周轉(zhuǎn)速度。

強化對流動資金的管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)項目公司對于資金的需求量相對較大，并且作為資金密集型的行業(yè)來說，大量資金長期投放到一個項目中，企業(yè)很可能會出現(xiàn)資金短缺的情況，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)項目公司來說，在管理運營資金的時候要重點強調(diào)對流動資金的而管理，企業(yè)應(yīng)該保證自己擁有一定數(shù)量的流動資金。此外基于房地產(chǎn)企業(yè)對于資金需求量十分巨大的情況，流動資金的擴大或者縮小都會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)項目公司資金流的虧欠或者結(jié)余，從而導(dǎo)致企業(yè)的融資成本進一步提升，從客觀上來說也會加大企業(yè)的運營與生產(chǎn)難度。因此，企業(yè)需要進一步強化對流動資金的管理，其中涉及到具體的存貨管理以及應(yīng)收賬款的管理，房地產(chǎn)企業(yè)項目公司都需要通過采取一定的政策和措施來確保企業(yè)自身賬面上有充足的流動資金，從而確保企業(yè)的日常運轉(zhuǎn)。比如，針對于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理來說，結(jié)合相關(guān)的企業(yè)經(jīng)營績效以及流動資產(chǎn)比例數(shù)據(jù)可以得知，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說流動資產(chǎn)構(gòu)成主要是存貨。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，所謂的存貨就是房子，房地產(chǎn)企業(yè)項目公司對于存貨的日常管理應(yīng)該以保持存貨中完工產(chǎn)品在一個適當(dāng)比例分額上為主，并通過采取創(chuàng)新型的銷售手段完成對完工產(chǎn)品的預(yù)售目標(biāo)。在整個存貨管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)項目公司可以通過擴大宣傳以及采取優(yōu)惠政策相結(jié)合的方式來促進完工產(chǎn)品的銷售額度實現(xiàn)進一步提升。

總結(jié)

科學(xué)專業(yè)的營運資金管理能夠提高企業(yè)的運營資金的使用效益，降低企業(yè)的成本，增加企業(yè)的生產(chǎn)利潤，對于房地產(chǎn)企業(yè)項目公司的可持續(xù)發(fā)展來說具有重要意義。