淺談住房維修基金管理中的問題與解決方案

□ 文| 羅靖華

引言

住房維修基金的管理比較復雜，既要保障房屋所有人的合法權益，又不能跨行區(qū)管理，其數(shù)額巨大，只能?？顚Ｓ?，是受我國法律保護的基金項目。隨著房地產業(yè)的不斷發(fā)展，住房管理模式面臨著一些問題，這些問題影響到住房維修基金的管理和使用的安全性。因此，使用科學有效，適當和系統(tǒng)的方法來正確管理房屋維修資金對于促進房屋維修資金評估和通過確保人身安全及財產保護至關重要。

住房維修基金的概述

房屋維修基金是用于物業(yè)保修期滿后共用部位以及公用設施設備發(fā)生損壞后進行的大中修、翻新和改造等所需的儲存資金，堪稱“房屋養(yǎng)老金”，其實行原則是“錢隨房走”。房屋轉讓后，帳戶中剩余的錢也將轉給該物業(yè)的新的財產所有者，不能以任何理由挪作他用。

我國法律規(guī)定，住房維修基金是一項特別的專款專用基金，涵蓋了物業(yè)區(qū)域內所有住戶公共財產，此屬性可確保該范圍內房屋的使用安全，有利于提高房屋使用效能，確保共有財產的保值增值。

住房維修基金管理中的問題

1.對住房維修基金重視程度的弱化。由于受政府宣傳不到位，住房維修基金沒有得到足夠重視。盡管早在1998年住房維修基金就成為我國法律保護的金融項目，但是直到今天，多數(shù)業(yè)主對專戶儲存、使用程序、收費標準、監(jiān)督管理等情況知之甚少，甚至還有人不知道住房維修基金存在。

開發(fā)商、物業(yè)管理公司對住宅維修資金的繳存使用、結存情況、列支的項目、費用以及分攤管理情況等有意隱瞞，未進行公示，導致多數(shù)住戶在住房維修基金繳納時很不積極，甚至有抵觸情緒，不僅給基金代管部門的工作帶來困難，也不利于優(yōu)化住房維修基金監(jiān)督機制。

2.住房維修基金保值增值率低。當前，大多數(shù)人處于“消極”狀態(tài)，因為維持管理基金沒有發(fā)揮增值效益。絕大多數(shù)住房維修基金交給代管部門托管，導致大額基金積壓與閑置，阻礙了住房維修基金的保值增值。特別是近些年來，代管維修基金的如何使用，代管部門和業(yè)主之間分歧比較大，且沒有統(tǒng)一的使用標準，大額住房維修基金反而成為國民經濟的資金負擔，沒有充分發(fā)揮出其實質性使用價值。

3.住房維修基金法律監(jiān)督的弱化。住房維修基金是一筆大額資金款項，且在很多情況下涉及到資金鏈。然而大量基金處于托管狀態(tài)，這就在無形中增加了住房維修基金的安全保障。法律沒有根據經濟資金定義具體的使用標準，使用規(guī)格和管理措施。

4.住房維修基金實際監(jiān)管力度不夠?，F(xiàn)在，大量住房維修基金都處于“休眠”狀態(tài)。目前，經濟問題層出不窮。大量的金錢增加了人們的欲望，而缺乏經濟控制導致了一些經濟問題的出現(xiàn)。一些內部機制不完善的機構會帶來嚴重的潛在風險，并將住房資金用于威脅住房保護的高風險投資和低安全性項目。住房維修資金被挪用是住房維修資金管理上突出問題，住房維修基金管理中有的交給開發(fā)商直接代收代繳，從繳納資金到最初申請使用，一般已經過了該工程竣工后5年保修期，這期間資金極容易被挪作它用，一些不良開發(fā)商在代業(yè)主辦理住房維修資金手續(xù)過程中，私自截留或者挪用，而業(yè)主毫不知情?；蛘呤翘鏄I(yè)主代收住房維修資金后，當時并沒有將資金轉到專項賬戶，在辦理完房產證之后才轉入，使住房維修資金存在一定安全性風險。

關于解決住房維修基金問題的對策建議

完善相關專項法律法規(guī)制

為解決住房維修基金在管理問題、繳納問題和使用效率問題，首先應不斷完善住房維修資金管理相應的法律制度，提高其法律的權威性。通過健全的法律制度體系，對住房維修資金的使用情況進行保護，做到?？顚Ｓ?，避免業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內的公有財產被非法侵占。目前我國住房維修資金缺乏相對完善的法律規(guī)定管理制度，現(xiàn)有的法律程序配套性、協(xié)調性、整體性較差，甚至各項規(guī)定之間存在相互矛盾。為促進基金管理的和諧，保障業(yè)主的合法權益，需要在住房維修資金管理中，區(qū)分其他相關物業(yè)規(guī)定，對其使用情況進行保護。這也有利于基金解決代管部門與住房業(yè)主所產生資金糾紛。其次，通過法律手段對住房維修基金的管理措施進行加強，對基金的使用、管理、繳納方式等進行明確的規(guī)定，從而有利于避免不良開發(fā)商鉆法律空子占用資金。另外，安排專業(yè)人員看管處于托管狀態(tài)的住房維修基金，并征討代管部門、住戶以及經濟學家三方意見，共同出謀劃策，提升住房維修基金的增值與使用效益。這樣不僅有利于盤活閑置的住房維修基金，也有利于保障業(yè)主的資金投資安全。

加大宣傳力度，提升重視程度

對于住房維修基金國民弱化現(xiàn)象，政府必須采取有力措施及時改進，這不僅關系到個體住戶的切身利益，也關系到代管部門的社會形象與社會信譽。例如，代管部門可以合理運用傳播資源，與媒介進行有效對接，如可以利用地方電視臺、地方報紙、網絡以及一切可以使用多媒體交互傳播的資源作為媒介通道，將住房維修基金的使用、管理和監(jiān)督等重要性向大眾公示，使之家喻戶曉、提高參與積極性。

優(yōu)化監(jiān)督機制，增強安全保障

行政管理部門應著重于對住房維修基金的管理監(jiān)督方面，重點培育業(yè)主自治管理委員會、主管部門多層面的監(jiān)管機制。這不僅使住房維修基金管理有了雙重安全保障，也有利于提高公眾參與度與監(jiān)管力度，維護了自身利益，同時優(yōu)化了住房維修基金的監(jiān)督機制。

規(guī)范和強化對住房維修資金的專戶轉賬專項管理

加強住房維修資金專項獨立賬戶管理的規(guī)范化，進一步建立和完善住房維修基金管理體系。對住房維修資金保值增值方法進行合理研究，以確保其資金保值增值效益，并將增值后的收益轉入專項維修資金保留待用。對于沒有及時繳納住房維修基金的業(yè)主，依實際情況采取補救辦法。另外，對違法違規(guī)亂用住房維修基金的行為嚴肅查處，并追究其法律責任。

簡化申報程序

目前，由于住房維修資金的申請和審批手續(xù)辦理繁雜，而動用維修資金需要業(yè)主代表大會共同表決，取得規(guī)定比例的票數(shù)同意，然而業(yè)主意見也很難統(tǒng)一，使住房維修資金啟動難度增加而不能發(fā)揮其應有作用。

即使是政府代管的住房維修資金，資金的安全能夠保證，但基金申請使用的難度也大，從而使維修基金使用效率低下。因此，政府可以通過相關法規(guī)的制定，簡化其申請程序，以方便住房維修基金的合理使用。同時政府應該提供必要的公共服務，履行監(jiān)管職責。

加強政府監(jiān)管并引入第三方監(jiān)督機構

引入第三方監(jiān)督機構對維修資金管理非常必要。業(yè)主可通過會計師事務所、安全評估機構、監(jiān)理機構、物業(yè)管理咨詢公司、律師等第三方機構的介入，參與監(jiān)督維修資金的使用和管理，將維修資金真正發(fā)揮其應用的作用。

有效實現(xiàn)房屋維修基金的保值增值

住房維修基金能否保值增值，不但與國家資本市場的發(fā)育程度息息相關，還取決于管理機構的投資決策。根據維修基金的特點，進行資本交易后，必須滿足高安全性，高流動性和高盈利性的要求。當前的經濟形勢下，為了使住房基金保值增值，在保證住房維修基金運轉正常情況下，閑置的住房維修基金可以按國家相關規(guī)定用來購買國債。

結語

對住房維修資金管理存在的問題及解決方案進行研究，科學妥善管理住房維修基金，不僅有利于保障業(yè)主個人資產的安全住房維修基金的保值增值，也有利于住房維修基金的管理模式的完善，使基金得到更合理、有序的使用，達到便民利民的目的，還有利于對住房維修基金的監(jiān)督，從而保障了居民的合理權益，促進了房地產市場的健康發(fā)展。