推進(jìn)我國房地產(chǎn)供給側(cè)制度變革：從美國房地產(chǎn)發(fā)展中獲得的啟示

劉 青 李 銘 武 娜

一、引言

我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展催生了房地產(chǎn)市場的繁榮、膨脹乃至泡沫化。城鎮(zhèn)化具有一定的規(guī)律可循，當(dāng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展所引發(fā)的對住房的剛性需求增長勢頭發(fā)生逆轉(zhuǎn)時，維持市場平衡的基礎(chǔ)將不復(fù)存在。這一趨勢的轉(zhuǎn)變與房地產(chǎn)市場快速發(fā)展中所累積的深層次矛盾交織在一起，將會對占我國經(jīng)濟體量巨大的房地產(chǎn)造成沉重打擊。美國房地產(chǎn)市場30 年來保持了基本穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，對其進(jìn)行研究借鑒有助于我國房地產(chǎn)發(fā)展模式的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，同時也為我國房地產(chǎn)市場供給側(cè)制度變革啟發(fā)了新的思路。

二、文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的問題一直以來都是學(xué)術(shù)界關(guān)注的重點。易憲容（2017）提出中國的經(jīng)濟越來越表現(xiàn)出“房地產(chǎn)化”的特征，并且“房地產(chǎn)化”已經(jīng)成為中國經(jīng)濟及整個中國金融風(fēng)險的根源[1]。郭冉冉等（2017）分析認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫長時期的積聚和發(fā)展必然會增加金融系統(tǒng)的整體風(fēng)險，且房地產(chǎn)泡沫破裂產(chǎn)生的后果更甚于股市泡沫[2]。

學(xué)者們關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的研究多集中于金融和土地因素。周曉娟（2015）指出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有至少60%的資金來自于銀行系統(tǒng)[3]。胡金星等（2018）通過對全國35個大中城市的面板數(shù)據(jù)的實證分析，得出金融系統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是個人購房按揭貸款等均與房價上漲產(chǎn)生正向相關(guān)性[4]。周彬等（2010）通過一般均衡模型分析之后，肯定的認(rèn)為土地財政必然推動房價持續(xù)上漲[5]。唐云鋒等（2018）認(rèn)為不僅土地財政導(dǎo)致了高房價，而且在經(jīng)濟下行的背景之下，地方政府和房企還達(dá)成了合謀來維持土地財政的增長[6]。

“他山之石可以攻玉”，目前關(guān)于研究借鑒美國房地產(chǎn)制度和發(fā)展模式的文章并不多，研究的重點內(nèi)容主要是關(guān)于美國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。如陳瓊等（2009）對包括美國在內(nèi)的發(fā)達(dá)國家和地區(qū)REITs 的特點和發(fā)展經(jīng)驗進(jìn)行了分析，提出了我國實施REITs 的結(jié)構(gòu)和路徑[7]。劉運宏等（2010）認(rèn)為我國應(yīng)當(dāng)引用REITs的投資方式理順房地產(chǎn)業(yè)的投融資關(guān)系[8]。而關(guān)于美國房地產(chǎn)發(fā)展制度和模式其他方面的研究鳳毛麟角，有些只限于國外發(fā)展經(jīng)驗介紹中的部分段落，鮮有文獻(xiàn)對美國房地產(chǎn)發(fā)展特點進(jìn)行綜合研究。周毅（2011）對美國房產(chǎn)稅制度進(jìn)行了介紹，認(rèn)為高房產(chǎn)稅對抑制房價過快上漲有顯著作用[9]。宋勃等（2007）認(rèn)為美國地價占房價的比重不高，基本維持在20%-30%之間，這主要是由于美國土地資源豐富和逆城市化發(fā)展（郊區(qū)化），降低了對中心城市土地的需求造成的[10]。

綜上所述，學(xué)者們對我國房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題的研究多集中于房地產(chǎn)泡沫，而對泡沫產(chǎn)生的具體原因的進(jìn)一步分析主要集中于銀行信貸系統(tǒng)的擴張和土地財政這兩個因素，學(xué)者們也在不同層面提出了推進(jìn)房地產(chǎn)制度變革的相關(guān)舉措，但很少有文章是從供給側(cè)政策制度因素的視角來思考當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中的問題。本文研究的出發(fā)點將站在政策配給的角度，在綜合分析研究美國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，提出我國房地產(chǎn)供給側(cè)制度變革的政策措施。

三、房地產(chǎn)市場進(jìn)行供給側(cè)制度變革的原因分析

（一）未來市場需求不再能支撐原來的發(fā)展模式

國家發(fā)展和改革委員會主任何立峰在2019 年兩會期間指出：“城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就有近1400 萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)”[11]，每年大批高校畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工和經(jīng)商人員進(jìn)入城市，形成了強大的住房消費群體。然而隨著城市的飽和，由“增量人”所形成的對住房的剛性需求有可能無法再支撐現(xiàn)存的房地產(chǎn)發(fā)展模式。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018 年末，全國大陸總?cè)丝?39538萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口83137萬人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔擎?zhèn)化率）為59.58%[12]。由城鎮(zhèn)化發(fā)展的3 階段理論，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%之后，就進(jìn)入了城鎮(zhèn)化發(fā)展加速階段的后期，這一階段城鎮(zhèn)化率仍將維持較快的發(fā)展速度，但其增長速率逐漸趨緩（圖1）[13]。伴隨著我國城鎮(zhèn)化水平的不斷提高（已經(jīng)接近60%），以及很有可能發(fā)生的城鎮(zhèn)化速率的節(jié)奏放緩，住房市場剛性需求的增加也將放緩。

圖1 城鎮(zhèn)化過程的S形曲線

（二）過份依賴銀行的房地產(chǎn)市場是一個不健康的市場

巴曙松（2017）認(rèn)為，城市化所產(chǎn)生的真實需求是地價與房價上漲的前提條件，但仍不足以在短期內(nèi)出現(xiàn)異常上漲，而寬松的金融條件促成了房地產(chǎn)泡沫的形成與膨脹[14]。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括：國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金和各項應(yīng)付款等，而其中主要來源于銀行金融系統(tǒng)（主要包含房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款和個人按揭貸款）[15]。以下對房地產(chǎn)開發(fā)中運用銀行資金比例進(jìn)行測算。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額中的銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例測算公式如下：

其中，Ai為第i 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額中銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例；Bi為第i 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額；Bi-1為第i-1 年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額；Si為第i 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額中的銀行貸款比例測算公式如下：

其中，Xi為第i 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額中銀行貸款比例；Wi為第i 年人民幣房地產(chǎn)貸款余額；Wi-1為第i-1 年人民幣房地產(chǎn)貸款余額；Si為第i年房地產(chǎn)開發(fā)投資額。

測算數(shù)據(jù)如表1 所示。

將相關(guān)數(shù)據(jù)分別代入公式（1）和（2）中，得出2018 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額中的銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例為26.5%；2018 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額中的銀行貸款比例為54%。由此可以看出，整個房地產(chǎn)市場對銀行的依賴性很高。大量的信貸資金（從某種意義上說非市場化的資金）涌入房地產(chǎn)市場，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，是導(dǎo)致投資過熱，衍生泡沫的重要原因之一[19]。同時，商業(yè)銀行也背負(fù)了巨大的投資風(fēng)險。

表1 房地產(chǎn)開發(fā)中運用銀行資金比例測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)單位：萬億元

（三）房地產(chǎn)市場的長期慣性發(fā)展累積了一些深層次矛盾

長期以來土地財政收入一直是地方政府的主要收入來源。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展需要大量的新增住宅、商業(yè)、公共用地，我國的土地制度規(guī)定土地屬于國家和集體所有，這決定了我國土地只能由政府供給。分稅制改革之后，中央占總收入分成越來越大，而人民群眾日益增長的對于美好生活的需要，對交通、醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，使地方政府承受了越來越大的財政壓力。土地出讓金收入納入地方預(yù)算管理，某種程度上緩解了地方政府的財政壓力。間接的，地方政府越來越依賴土地財政收入，而逐漸被房地產(chǎn)市場綁架。據(jù)統(tǒng)計，2018 年全國土地使用權(quán)出讓收入65096 億元，已占到地方政府性基金預(yù)算本級收入的91%[20]。

在計劃經(jīng)濟體制下，我國住房長期處于短缺狀態(tài)。1998 年開始施行的房地產(chǎn)市場化改革的主要目標(biāo)就是不斷加大新房建設(shè)，以滿足人們急切改善住房條件的需要。經(jīng)過20 年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我國城市人口住房水平得到極大改善，2016 年城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到36.6 平方米，已經(jīng)超過日本同等經(jīng)濟發(fā)展階段的住房面積水平[21]?？梢哉f新增住房市場的發(fā)展已經(jīng)趨于飽和，而另一方面，我國住房租賃市場的發(fā)展卻一直停滯不前，90%以上仍為個人出租為主的散租市場。以私人出租為主體的租賃市場仍是一個發(fā)展滯后、不完善的市場，存在著許多弊端。兩個市場的不同步，造成對房屋銷售市場的過分依賴。

四、美國房地產(chǎn)行業(yè)制度特點

縱觀美國房地產(chǎn)價格的變化趨勢，除了在2003 年至2009 年間，也即2007 年美國次貸危機發(fā)生前后這幾年產(chǎn)生了較大波動之外，30 年間基本保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢（圖2）[22]。中美兩國在房地產(chǎn)市場上有許多相似之處，如兩國均土地資源豐富，擁有龐大的房地產(chǎn)市場；農(nóng)村和城市間的地價存在較大差異等。分析和借鑒美國房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)驗，對推進(jìn)我國住房市場健康發(fā)展具有現(xiàn)實意義。

圖2 美國房價1988—2018年每年漲幅

（一）高度市場化的房地產(chǎn)融資模式

美國房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，相應(yīng)的金融支持手段也非常成熟。美國房地產(chǎn)融資模式最大的特征是以資本市場為核心，運用多種金融創(chuàng)新工具，吸引機構(gòu)投資者和個人低門檻的參與到房地產(chǎn)的投資開發(fā)當(dāng)中。因此，美國房地產(chǎn)投資市場上大眾參與度高，與國內(nèi)房地產(chǎn)投資以大企業(yè)大集團為主導(dǎo)形成鮮明對比。美國房地產(chǎn)投資市場資金來源中，只有15%左右是銀行資金，而高達(dá)70%的比例來源于社會大眾資金，這其中又包括退休基金和不動產(chǎn)基金[23]。美國普通大眾參與房地產(chǎn)投資的形式多樣，如美國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。REITs 是由專業(yè)公司或商業(yè)信托機構(gòu)操作，將投資者的資金集中起來投資房地產(chǎn)或為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資，并將房地產(chǎn)的租金收益或房地產(chǎn)升值收益分配給投資者的金融工具[24]。根據(jù)NAREIT 的研究報告，截至2019 年3 月，在全美各種類型的REITs 資產(chǎn)已經(jīng)超過3 萬億美元，其中在證券交易所上市的REITs 資產(chǎn)價值大約2 萬億美元；已經(jīng)有超過8000 萬的美國人通過各種形式投資于REITs[25]。

（二）制度設(shè)計削弱住房的投資屬性

美國土地約58%為私人所有，使得美國的土地開發(fā)主要由市場來主導(dǎo)，土地的市場價格由經(jīng)濟學(xué)中“理性人”的決策來決定，從而促進(jìn)土地價格維持在合理的區(qū)間。政府的作用主要是對土地利用的類型進(jìn)行規(guī)劃，對土地使用的容積和密度進(jìn)行控制。由于土地私有制，政府并不能在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，通過出讓土地而獲取財政收入，美國地方政府的財政收入很大一部分來源于房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是對土地和房屋直接征收財產(chǎn)稅，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。美國房產(chǎn)稅普遍占地方稅收收入的50%以上（有的地方甚至高達(dá)80%）[26]。各地方政府將房地產(chǎn)評估價值的一定比例作為征稅稅基（一般為20%-100%），然后按照1%-3%的稅率征稅，稅率的確定是通過當(dāng)?shù)刈h會審議的來年預(yù)算減去除房產(chǎn)稅以外的其他政府收入總額“倒算”出來的，使房產(chǎn)稅的征收額既保持了一定的靈活性，同時也能滿足財政預(yù)算的需要。

房產(chǎn)稅不僅擴大了地方政府的稅收來源，同時在持有端征稅，提高了房產(chǎn)的維護(hù)成本能有效抑制房地產(chǎn)市場中的投資投機行為。美國房產(chǎn)稅的稅額較高，周毅（2011）指出，如果在一個稅率為3%的地方居住，即使房價不上漲，33 年后用于繳納房產(chǎn)稅的金額也將超過房價的一倍[9]。同時，房地產(chǎn)的評估價值隨著市場的行情處在動態(tài)變化中，房價漲，征稅的基數(shù)也在增加。因此，美國普通民眾除了買房自住以外，并不會將住房作為投資的對象。

表2 美國部分大城市平均房價、平均收入及購房承受力單位：美元

（三）健全的租房市場對住房銷售市場形成有效補充

在美國租房家庭的比例要比國內(nèi)高得多。據(jù)統(tǒng)計，我國2016 年租賃人口占總?cè)丝诒葍H為11.64%。而據(jù)美國皮尤研究中心（Pew Research Center）的分析顯示，2016 年全美租房比例達(dá)到了36.6%[27]。為什么美國有如此龐大的租房群體？一是因為經(jīng)濟承受力；二是租房的制度和法律健全。

在經(jīng)濟承受力方面，對全美11 個具有代表性的大城市的平均房價、當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖牒屯ㄟ^www.hsh.com 網(wǎng)計算出的消費者每月購房支出以及購房需要達(dá)到的收入的數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析，計算結(jié)果如表2 和圖3 所示。

由分析得知，除了底特律、休斯頓、芝加哥、費城等少數(shù)城市外，大部分城市的居民購買一套房子，將承受巨大的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。因此，對一般收入家庭來說，購房后生活的壓力也很大，相當(dāng)大一部分家庭選擇租房居住。

反觀美國的住房租賃市場則十分健全和完善，政府制定了許多法律法規(guī)保障租客的利益。美國還修建了許多專門用于租住的公寓，其優(yōu)點有：一是具備完善的物業(yè)管理，房屋維修及時；二是租房合約、流程規(guī)范，形成一套系統(tǒng)；三是租期能得到保證，業(yè)主不能強行逼迫租客搬出，否則會面臨巨額賠償。另外，對租客的租住行為也有嚴(yán)格規(guī)定，不及時交付租金會在個人信用上產(chǎn)生不良記錄，對房屋造成損毀要進(jìn)行賠償，搬出時要對房屋進(jìn)行打掃使其基本恢復(fù)成入住時的狀態(tài)等等。因此，租住雙方的利益都能得到最大程度的保證。此外，在美國不論你是租房還是買房，家庭子女均享有同樣的入學(xué)權(quán)利，只要能提供租房合同，或是房屋水電等的繳費證明，子女就近入學(xué)就不存在任何障礙。

圖3 美國部分大城市房價承受力分析

五、推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的供給側(cè)制度變革建議

（一）從資本要素入手化整為零

我國經(jīng)濟經(jīng)過改革開放四十年的發(fā)展，社會財富大量增加，普通民眾的生活也日益富足，集累了大量的個人資產(chǎn)。然而，市場上的資產(chǎn)投資渠道有限，導(dǎo)致房地產(chǎn)熱時大家一窩蜂的去炒房；股票市場熱時大家又都跟風(fēng)去炒股票，民眾盲目的投資行為加劇了房市和股市的波動。

如前文分析，我國房地產(chǎn)市場對于銀行的資金依賴過高，在助推泡沫形成的同時，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅波動，會對整個銀行金融系統(tǒng)造成巨大傷害，從而對整個國民經(jīng)濟帶來不可估量的損失。從另一個角度來分析，房地產(chǎn)價格的上漲是由經(jīng)濟增長而帶來的地價和房價上漲的結(jié)果，這部分紅利應(yīng)該由全社會共同分享，而不應(yīng)由少數(shù)人憑借壟斷，將這些財富據(jù)為己有。因此，應(yīng)創(chuàng)造渠道，讓民間資本參與到房地產(chǎn)的投資中來，一方面疏解了大量閑置的民間資本，讓房價上漲的收益為社會大眾所分享；另一方面化解銀行業(yè)的風(fēng)險。當(dāng)前，可結(jié)合我國實際情況，研究推進(jìn)如美國的房地產(chǎn)信托投資基金、抵押貸款債券等投資產(chǎn)品，充分發(fā)揮市場的力量，合理和有效利用民間資本投資于房地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)投融資的多元化；擴展社會大眾的投資渠道，讓普通民眾均等的享有社會經(jīng)濟發(fā)展的果實。

（二）扭轉(zhuǎn)人們將住房作為投資品的觀念

在國內(nèi)持有房產(chǎn)沒有成本，房屋價格的快速上漲卻能為擁有者帶來不菲的收益。人們已經(jīng)形成了買房就是投資的固化觀念，住房作為投資品的功能已經(jīng)超越了作為消費品的功能。既然作為投資品必定會吸引人們的大肆炒作，既而為之瘋狂，形成泡沫。對房地產(chǎn)的調(diào)控，深化房地產(chǎn)管理體制改革，必須著眼于“標(biāo)本兼治”，體現(xiàn)“治本為上”的調(diào)控高水準(zhǔn)[26]。這就需要削弱住房作為投資品的功能，制定長效機制。

利用經(jīng)濟手段是破解這一問題最直接和有效的途徑。美國房產(chǎn)稅的制度設(shè)計，不僅有效扼制了人們對房產(chǎn)投資的念想，還使地方政府獲得穩(wěn)定的財政收入來源。房產(chǎn)稅增加了房屋的持有成本，使人們經(jīng)過綜合考量后而主動放棄將住房作為投資品的選項，使住房回歸到“房子是用來住的”本質(zhì)屬性上來。

2011 年1 月，上海和重慶兩地開始試點實施房產(chǎn)稅，兩地政府出于謹(jǐn)慎的原則，對征稅范圍設(shè)置了過多限定，如上海僅對新購住房征稅（本市居民為新購二套及以上），重慶則僅對獨棟商品住宅和新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅。從這幾年兩地的實施結(jié)果來看，無論是對房價的調(diào)控，還是從增加稅收的角度來看，效果差強人意。房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)列入十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃，政策蓄勢待發(fā)。房產(chǎn)稅的制度設(shè)計是一個復(fù)雜的過程，如何把握房產(chǎn)稅實施的力度和范圍；如何確定征稅的對象、適宜的稅率、科學(xué)合理的房地產(chǎn)價值估值方法等，都將考驗決策者的決心、魄力和智慧。

（三）大力發(fā)展住房租賃市場

2017 年10 月，中國共產(chǎn)黨十九大報告中對住房體制進(jìn)行了全新布局，提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的戰(zhàn)略構(gòu)想。2018 年9 月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于完善促進(jìn)消費體制機制進(jìn)一步激發(fā)居民消費潛力的若干意見》中指出：“大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，同時，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。”可見，住房銷售市場和住房租賃市場發(fā)展不均衡的問題已經(jīng)得到國家的高度重視，并已大力著手來推動住房租賃市場的發(fā)展。陳卓等[28]通過研究全國16 個省級行政區(qū)的152 個地級市的基礎(chǔ)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，運用面板固定效應(yīng)(FE)模型分析城市租住家庭占比與當(dāng)?shù)胤績r之間的關(guān)系，得出城市居民家庭中的租住家庭占比與當(dāng)?shù)胤績r之間存在顯著的負(fù)向關(guān)聯(lián)。因此，大力發(fā)展房屋租憑市場，對平衡房地產(chǎn)住房體系，滿足城鎮(zhèn)新增人口的住房需求具有重要意義。

房產(chǎn)稅若實施，將使得人們持有多余房產(chǎn)的熱情降低，從而導(dǎo)致房屋租賃市場上私人房源的減少，發(fā)展市場化的住房租賃市場將是必然趨勢。市場化的住房租賃市場主要是指由專業(yè)租賃機構(gòu)運營或房地產(chǎn)企業(yè)自持經(jīng)營的長租公寓等。當(dāng)前，在發(fā)展多層次住房結(jié)構(gòu)的政策指引下，一些敏銳的房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始在國內(nèi)的一些大城市中布局長租公寓，為年輕人提供方便便捷、舒適安全的城市居住空間，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓、保利的N+公寓等。這片市場藍(lán)海還有待探索、開發(fā)和實踐。

（四）建立更多與大城市形成有效補充的衛(wèi)星城鎮(zhèn)

中國幅員遼闊，但廣大農(nóng)村地區(qū)居住人口甚少。中國正處于加速城鎮(zhèn)化的歷史發(fā)展階段，大批農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變成城市人口身份，造成人口在極少數(shù)大城市的過度集中，而廣大中小城鎮(zhèn)以及農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展?jié)摿€未得到充分釋放。如何有效激活中小城鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿⒊蔀槲磥淼囊粋€很大課題。過度的城鎮(zhèn)化所造成大城市的環(huán)境污染、交通堵塞、居住質(zhì)量降低等問題，促使一部分人已經(jīng)產(chǎn)生了“逃離”城市的想法和意愿。當(dāng)前，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動的制度性障礙已經(jīng)基本排除，如戶籍政策的放開、醫(yī)保社保的全國打通使用等，但城鎮(zhèn)人口到郊區(qū)或農(nóng)村置業(yè)仍然存在著許多障礙。

張婷麟等（2018）從美國的城市化發(fā)展實踐中得出，去中心化和多中心的空間模式是城市達(dá)到高水平均衡狀態(tài)的必經(jīng)之路[29]。美國在1920—1970 年間，城市人口逐漸超過50%，完成了加速城鎮(zhèn)化的過程。這一時期同時也伴隨著人口不斷向郊區(qū)擴散，至1970 年，郊區(qū)人口正式超過中心城市人口。

隨著近些年來我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施如公路、寬帶、網(wǎng)絡(luò)等已基本完善。國內(nèi)目前的高速公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)也初具規(guī)模，高速鐵路、城際鐵路建設(shè)如火如荼，已經(jīng)具備了發(fā)展眾多功能完善的中小城鎮(zhèn)的條件。建議大膽探索，通過政策的引導(dǎo)和市場化的手段，滿足人們自主選擇城區(qū)或城郊置業(yè)的需要，建設(shè)更多與大城市形成配套和補充的衛(wèi)星城市。

六、結(jié)論

供需平衡是商品經(jīng)濟發(fā)展的本質(zhì)規(guī)律，要想避免由于真實需求的減少而引起的房地產(chǎn)劇烈動蕩的不堪局面，現(xiàn)在就必須著手調(diào)整那些助推房產(chǎn)泡沫形成的制度因素。美國房地產(chǎn)市場是一個成熟的市場，是一個高度市場化的市場，從對美國的發(fā)展經(jīng)驗中，我們可以借鑒：一是拓展民間大眾資金投資于房地產(chǎn)的渠道，化解銀行貸款資金聚集的“堰塞湖”風(fēng)險；二是征收房產(chǎn)稅，優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)；三是充分發(fā)揮買賣和租賃兩個市場平衡和互補的作用，彌補房地產(chǎn)租賃市場缺失的缺陷；四是因勢利導(dǎo)，大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城市。這些制度設(shè)計，必須高屋建瓴、立足長遠(yuǎn)，充分結(jié)合我國實際情況；大膽嘗試、勇于探索，通過供給側(cè)政策制度的變革，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。