我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度存在問題及對(duì)策研究

趙　杰

摘要:隨著我國城市化進(jìn)程日益加快,房屋拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動(dòng),關(guān)系到城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。通過對(duì)我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度的研究，并進(jìn)一步闡述了對(duì)城市房屋拆遷補(bǔ)償問題的思考。

關(guān)鍵詞:城市房屋拆遷;拆遷補(bǔ)償;制度;對(duì)策

城市房屋拆遷補(bǔ)償是城市房屋拆遷工作的核心內(nèi)容，是確保城市房屋拆遷工作順利開展的關(guān)鍵，同時(shí)也是關(guān)系到城市規(guī)劃、建設(shè)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大事，還是關(guān)系到政府威信、信用，居民基本生活保障的頭等要事。近年來，因城市房屋拆遷、居民安置而產(chǎn)生的社會(huì)矛盾和沖突不斷增加并日益惡化,已成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問題。

一、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)亩x

城市房屋拆遷是指拆遷人根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，并對(duì)該范圍內(nèi)的單位和居民（被拆遷人）給予補(bǔ)償安置的一系列活動(dòng)。

二、城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕绞?/p>

城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)暮诵膯栴}是補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)。房屋拆遷補(bǔ)償范圍包括房屋所有權(quán)、附屬物所有權(quán)和收益權(quán)。按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)的規(guī)定,目前,我國城市房屋拆遷補(bǔ)償有作價(jià)補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式。

1.作價(jià)補(bǔ)償方式

指拆遷人以支付貨幣的形式,賠償被拆遷人因拆除房屋所造成的經(jīng)濟(jì)損失的補(bǔ)償方式。

2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式

指拆遷人用異地或者原地重建的房屋與被拆遷人的房屋按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交換的一種補(bǔ)償方式。拆遷人對(duì)被拆除房屋面積較多,無力支付補(bǔ)償房屋與被拆除房屋差價(jià)的,通常采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的辦法,按照被拆除房屋的建筑面積數(shù)量,對(duì)被拆遷房屋部分面積以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式給予補(bǔ)償,其余面積按照作價(jià)補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。

三、拆遷補(bǔ)償制度存在的問題

隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，法律制度的不斷完善，我國城市房屋拆遷補(bǔ)償制度已確立并在逐步完善，但與公用征收補(bǔ)償制度健全和完善的國家想比，我國目前的房屋拆遷補(bǔ)償立法還存在明顯的缺漏。

1.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)某绦虿煌该?/p>

在整個(gè)房屋拆遷程序中，公眾參與的機(jī)會(huì)很少，往往被拆遷人只是被動(dòng)地接受，致使被拆遷人對(duì)政府產(chǎn)生對(duì)立情緒，導(dǎo)致拆遷工作無法進(jìn)行，也影響了公益事業(yè)的建設(shè)。房屋拆遷行為實(shí)施后，補(bǔ)償還未到位的現(xiàn)象較普遍?！罢鞯匮a(bǔ)償、安置爭議不影響征用土地方案的實(shí)施。”由此可見，我國土地征收的批準(zhǔn)決定直接具有被征收財(cái)產(chǎn)移轉(zhuǎn)的法律效果，補(bǔ)償程序僅是附屬程序，補(bǔ)償與否不影響被征收財(cái)產(chǎn)的實(shí)際移轉(zhuǎn)占有。而法國的公用征收批準(zhǔn)決定只使公用征收合法化，不產(chǎn)生移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的效果，所有權(quán)轉(zhuǎn)移只有普通法院做出裁決并且事先支付補(bǔ)償后才可進(jìn)行。

2.房屋拆遷估價(jià)不合理

《條例》第24條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定”。市場評(píng)估價(jià)不客觀，對(duì)被拆遷人安置方法考慮不周全，措施簡單。并且這項(xiàng)規(guī)定雖然考慮了各地經(jīng)濟(jì)水平的不同，但同時(shí)也為地方政府在制定評(píng)估規(guī)則時(shí)多考慮自身利益、少考慮被拆遷人的利益留下缺口。各地制定的補(bǔ)償價(jià)格很難恢復(fù)被拆遷人在拆遷以前的生活居住水平，這兩者之間存在很大的差距。而且，如果地方政府不能根據(jù)城市房價(jià)變化及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格，就會(huì)造成評(píng)估價(jià)格與市場價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，給被拆遷人帶來更多的損失。

四、對(duì)策與建議

1.確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

補(bǔ)償金額應(yīng)該盡量使得被拆遷人的生活水平不受影響，至少不能出現(xiàn)“拆遷致貧”的現(xiàn)象。不同性質(zhì)的房產(chǎn)其補(bǔ)償也不盡相同。比如作為店面的房產(chǎn)，在補(bǔ)償時(shí)就不能只考慮房產(chǎn)本身的價(jià)值，還應(yīng)該考慮由于搬遷帶來的因客戶群流失而帶來的損失等。

2.采取合理的評(píng)估方法

價(jià)格評(píng)估是拆遷補(bǔ)償問題的核心。對(duì)于貨幣補(bǔ)償?shù)姆课輧r(jià)格評(píng)估,采用現(xiàn)行市價(jià)法,確保補(bǔ)償款足以支付購買類似房屋的費(fèi)用;對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,對(duì)被拆遷房屋和拆遷安置房屋必須采用相同的價(jià)格評(píng)估方法,同時(shí)必須考慮土地使用權(quán)的價(jià)格。另外,對(duì)于劃撥土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)償。

3.確立聽證前置程序,確保補(bǔ)償費(fèi)用的合理性

由縣級(jí)以上人民代表大會(huì)或者組成由政府人員、人大代表、政協(xié)委員、被拆遷人代表和法律界人士參加的聽證委員會(huì),對(duì)是否涉及公共利益建設(shè)項(xiàng)目全面審查,慎重界定,形成聽證報(bào)告,作為政府房屋拆遷主管部門做出拆遷決定的依據(jù)。確立補(bǔ)償前置程序,對(duì)無論屬于公共利益或商業(yè)性拆遷均需給被拆遷人補(bǔ)償或賠償?shù)轿缓笤傩胁疬w,對(duì)商業(yè)性拆遷一律取消行政裁決和行政強(qiáng)制。

4.完善相關(guān)法律

制定相關(guān)的法律，避免當(dāng)出現(xiàn)有關(guān)拆遷的訴訟時(shí)，法院無法受理，或即使受理，又因?yàn)闆]有明確的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)而無法執(zhí)行判決。

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