房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的預(yù)算管理措施探究

■李 捷

（福建閩東電力股份有限公司）

引 言

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管控過程中，要能保障預(yù)算優(yōu)勢能全面深入的發(fā)揮價(jià)值作用，要能實(shí)現(xiàn)在預(yù)算管理層面上，獲得更加到位的預(yù)算管理效果，一般在預(yù)算管控過程中，應(yīng)能探索可靠的預(yù)算管理指導(dǎo)制度和預(yù)算管理流程方式，在預(yù)算管控過程中，獲得更加到位的管理優(yōu)勢。通過預(yù)算管控能使企業(yè)提升資金獲取和管理的能力，降低資金使用成本，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

1 預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的重要作用

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，要加強(qiáng)對資金的可靠管理，消除資金管理風(fēng)險(xiǎn)，同時能可靠的制定資金管理風(fēng)險(xiǎn)策略，在資金管理過程中，能建立更加可靠的資金使用成本管控能力，制定可靠的資金管理控制方案，提升資金使用的實(shí)際價(jià)值效率，在房地產(chǎn)的開發(fā)管理過程中，能具備更加到位的資金使用效率提升、融資成本降低、資金鏈安全管理能力提升的效果。而要實(shí)現(xiàn)上述房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的各項(xiàng)指標(biāo)，就要可靠的引入預(yù)算管理模式，在開發(fā)經(jīng)營過程中，能具備更加大到位的管控優(yōu)勢，以預(yù)算管理作為風(fēng)險(xiǎn)管理、融資策略、資金階段使用的參考依據(jù)，提升房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營效果，其具體的價(jià)值作用表現(xiàn)在：

1.1 提供精確的決策依據(jù)

預(yù)算管理工作的科學(xué)開展，在房地產(chǎn)開發(fā)前提的可行性研究階段，對項(xiàng)目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)過程深入研究，能提供更加可靠的管控依據(jù)，在精確決策工作開展中，獲得較為可靠的管控指導(dǎo)依據(jù)，尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說，因?yàn)槠渫顿Y的規(guī)模較大，實(shí)際的資金占用比例大，項(xiàng)目的建設(shè)時間長，風(fēng)險(xiǎn)隱患較多，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營舉措中，利用可靠、精確的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理模式，能實(shí)現(xiàn)在管控過程中，消除經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對項(xiàng)目深入的分析研究，提升實(shí)際的管理經(jīng)營價(jià)值。

1.2 提供可靠的融資依據(jù)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要大量投入資金，進(jìn)行項(xiàng)目融資往往是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，而融資過程中，融資的規(guī)模、融資方式、融資的時間節(jié)點(diǎn)，都會對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營效果造成一定的影響，在融資過程中，引入預(yù)算管理指導(dǎo)，對項(xiàng)目不同建設(shè)階段的資金需求量具有清晰可靠的認(rèn)知，同時更具企業(yè)的財(cái)務(wù)管理情況、政策形式，以預(yù)算管理分析數(shù)據(jù)為融資決策參考，提前制定必要的融資計(jì)劃戰(zhàn)略，降低融資成本，獲得較為可靠的融資風(fēng)險(xiǎn)管控能力。

1.3 指導(dǎo)項(xiàng)目的造價(jià)管控

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要做好造價(jià)控制，提升經(jīng)濟(jì)效益水平，降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，在造價(jià)管控過程中，要能具備更加可靠的造價(jià)管控優(yōu)勢，在造價(jià)管理過程中，以預(yù)算數(shù)據(jù)作為造價(jià)預(yù)算目標(biāo)制定的可靠參考，同時在人員、物資、設(shè)備的進(jìn)場管控、采購管理環(huán)節(jié)，都能充分依靠造價(jià)管理的科學(xué)模式，提升造價(jià)管理在項(xiàng)目建設(shè)中的指導(dǎo)能力。同時以時間的項(xiàng)目建設(shè)投入成本數(shù)據(jù)與計(jì)劃成本、預(yù)算成本科學(xué)分析，不斷優(yōu)化預(yù)算管理模式，提升預(yù)算管理水平，不斷在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中提升預(yù)算水平，也為項(xiàng)目建設(shè)中的隱患問題識別提供了可靠的參考。

2 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作中存在的問題

2.1 預(yù)算準(zhǔn)確度不足

預(yù)算管理的精確性是預(yù)算決策和預(yù)算參考的重要保障，在預(yù)算工作開展中，獲得較高的預(yù)算管理優(yōu)勢，就要做到在預(yù)算管理工作開展中，提升預(yù)算水平，更加精確的完成預(yù)算管控內(nèi)容，指導(dǎo)有關(guān)工作的可靠開展。在缺乏較高預(yù)算準(zhǔn)確度保障前提下，很多預(yù)算管理的實(shí)際價(jià)值受到影響，在預(yù)算工作開展中，導(dǎo)致實(shí)際的發(fā)展情況與預(yù)算數(shù)據(jù)存在偏差，預(yù)算優(yōu)勢不能發(fā)揮，很多預(yù)算管理的決策指導(dǎo)效果受到影響，更為嚴(yán)重的情況是可以導(dǎo)致企業(yè)形成錯誤的決策指導(dǎo)，預(yù)算管理的決策價(jià)值不能可靠發(fā)揮，決策指導(dǎo)優(yōu)勢不明顯，而在不準(zhǔn)確的預(yù)算數(shù)據(jù)指導(dǎo)下，在企業(yè)資金鏈的管控上可能出現(xiàn)問題，十分不利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2.2 預(yù)算管理和企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃不相適應(yīng)

預(yù)算管理工作內(nèi)容的開展，一定程度上，要能服務(wù)于企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，為企業(yè)穩(wěn)定可靠的發(fā)展提供助力，但是企業(yè)在預(yù)算管理工作開展中，如不能引入戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展理念，在企業(yè)的發(fā)展上，存在很多預(yù)算方法和預(yù)算模式不協(xié)調(diào)的問題，與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)發(fā)展理念相悖，使得預(yù)算管理的內(nèi)容不能對企業(yè)的實(shí)際發(fā)展需求產(chǎn)生更加匹配性的指導(dǎo)。預(yù)算管理在不符合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃理念的基本前提下，也會導(dǎo)致很多預(yù)算成本的增加，實(shí)際的預(yù)算結(jié)果被可靠引入的程度降低，預(yù)算管理的指導(dǎo)價(jià)值下降。比如在市場環(huán)境復(fù)雜，企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展受到一定影響的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要執(zhí)行穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略模式，降低負(fù)債率，控制投資開發(fā)，有效控制風(fēng)險(xiǎn)性較大的項(xiàng)目投資。

2.3 預(yù)算管理認(rèn)識的不足

而預(yù)算管理工作開展中，要迎合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展思維，在企業(yè)的建設(shè)發(fā)展過程中，能具備更加到位的管控優(yōu)勢，獲得突出的預(yù)算管理管控效果。預(yù)算管理認(rèn)知不足，很多科學(xué)化預(yù)算方法不能落實(shí)，如在預(yù)算中不能采取保守式的預(yù)算理念，在預(yù)算管理上，仍然存在很多的粗放式、冒進(jìn)式預(yù)算管理的方式，導(dǎo)致預(yù)算管理的實(shí)際效果不能可靠發(fā)揮。

2.4 缺乏完善的預(yù)算管理組織體系

因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身存在預(yù)算管理方面的問題，比如缺乏專業(yè)預(yù)算管理人才、預(yù)算管理的流程制度存在問題、不尊重預(yù)算管控對象內(nèi)容的客觀實(shí)施，導(dǎo)致很多預(yù)算管理缺乏制度建設(shè)效果，組織管理存在隱患，決策優(yōu)勢不突出，預(yù)算管理的實(shí)際價(jià)值不能有效發(fā)揮。

3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中做好預(yù)算管理的有效措施

3.1 提高預(yù)算管理的準(zhǔn)確度

預(yù)算管理準(zhǔn)確度提升關(guān)鍵是能落實(shí)好可靠的預(yù)算管理模式，建立可靠的預(yù)算管理制度，在預(yù)算工作開展中，建立可靠的預(yù)算管理流程，消除影響預(yù)算管理精確性的影響因素，在預(yù)算管理過程中，能做好項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可靠管理。一般需要在預(yù)算管理流程制度的制定過程中，能獲得較高的預(yù)算管理規(guī)范和要求落實(shí)能力，同時結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的實(shí)際預(yù)算管理需求，找到可靠的預(yù)算管理提升和規(guī)范發(fā)展的路徑，在預(yù)算工作的時間開展中，能保障具備更加到位的預(yù)算管理優(yōu)勢，在預(yù)算工作開展中，能獲得更加到位的預(yù)算效果反饋校核能力，在實(shí)踐中調(diào)整和完善。預(yù)算管理準(zhǔn)確度的提升要重視專業(yè)人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的預(yù)算管理來說，很多的預(yù)算管理內(nèi)容相互交織，需要預(yù)算管理人員掌握預(yù)算管理可靠方法的同時，能具備對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各個流程環(huán)節(jié)和造價(jià)影響因素的深入研究和理解，同時為提升預(yù)算管理的效率和精確性，企業(yè)需要現(xiàn)代化預(yù)算管理人才，落實(shí)必要的預(yù)算管理機(jī)制，提升預(yù)算管理的實(shí)際效果，獲得較高的預(yù)算管理優(yōu)勢。同時要提升預(yù)算管理人員的責(zé)任意識和認(rèn)真程度，處理加強(qiáng)崗位職責(zé)宣傳外，企業(yè)需要制定可靠的責(zé)任考核機(jī)制，通過科學(xué)全面的管理評價(jià)，獲得較高的預(yù)算管理人員較高的重視程度，發(fā)揮良好的預(yù)算管理效果。

3.2 細(xì)致分解企業(yè)管理指標(biāo)

預(yù)算管理工作開展中，要提升預(yù)算管理的精確性，同時要能具備更加到位的預(yù)算管理優(yōu)勢，獲得較高的預(yù)算管理價(jià)值，在預(yù)算管理工作開展中，能防治預(yù)算項(xiàng)目遺漏，同時也要注重提升預(yù)算管理的實(shí)際效率，一般可以在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，將預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)致的管理指標(biāo)劃分，以細(xì)致的分解，獲得較高的預(yù)算管理工作開展中的可靠建設(shè)指導(dǎo)能力，在預(yù)算工作開展中，同樣建立起有關(guān)預(yù)算管理人員的清晰責(zé)任機(jī)制，能實(shí)現(xiàn)在企業(yè)的管理指標(biāo)開展中，全面提升實(shí)際的管理人員責(zé)任意識，在管控過程中，能獲得較高的預(yù)算管理制度可靠實(shí)施效果，更能以細(xì)化的預(yù)算管理模式，提升企業(yè)對預(yù)算管理精確性和管理效率。

3.3 集中管理資金

預(yù)算管理工作開展中，應(yīng)能具備更加到位的預(yù)算管理資金管控機(jī)制，尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，需要涉及對融資資金、資金使用方面的管控，集中式的資金管理機(jī)制，能提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自由資金情況的深入了解能力，在制定資金管理計(jì)劃過程中，更加具備較高的資金管理優(yōu)勢，為預(yù)算管理提供戰(zhàn)略參考，降低資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，同時使得預(yù)算管理的實(shí)際效果突出，發(fā)揮出更加到位的資金管理指導(dǎo)優(yōu)勢。

3.4 關(guān)注國家政策變化以及市場環(huán)境

預(yù)算管理工作獲得數(shù)據(jù)結(jié)果，主要是能實(shí)現(xiàn)在預(yù)算管理過程中，提供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的決策參考，其因?yàn)槭艿捷^大因素的影響，可能存在預(yù)算偏差大的隱患，尤其是受到國家政策的影響以及市場環(huán)境變化的影響，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的預(yù)算參考價(jià)值受到影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對國家有關(guān)部門的發(fā)布信息及時獲取，并能進(jìn)行深入解決，有效調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展過程中，能發(fā)揮出更加到位的調(diào)控效果。對市場環(huán)境可靠監(jiān)測，一般要能對市場材料價(jià)格、人工費(fèi)用的變動等有效掌控，掌握各種預(yù)算對象的市場價(jià)格波動規(guī)律，在預(yù)算過程中，有效的體現(xiàn)其波動規(guī)律，比如引入預(yù)算調(diào)整系數(shù)，更加精確科學(xué)的開展預(yù)算工作，獲得準(zhǔn)確的預(yù)算結(jié)果。

4 結(jié) 語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視體現(xiàn)自身的預(yù)算管理能力，加強(qiáng)人才隊(duì)伍的建設(shè)，完善有關(guān)的預(yù)算流程機(jī)制，對國家政策和有關(guān)的市場環(huán)境變化可靠的掌握，做好企業(yè)的資金管理，可靠分析預(yù)算管理指標(biāo)任務(wù)，提升人員的責(zé)任意識，在預(yù)算管理的實(shí)踐經(jīng)營過程中，不斷優(yōu)化調(diào)整，發(fā)揮出更加到位的管理效果。