房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢探究

(北京物資學院商學院 北京 101149)

一、房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

十九大報告指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從十九大報告關于中國住房市場發(fā)展的精神或原則來看，其包括了三個方面的內(nèi)容。一是給當前中國房地產(chǎn)市場重新定位，中國住房市場要回到它的基本的居住功能，去除住房投資及賺錢的效應。二是為了讓中國房地產(chǎn)市場回到居住功能，就得對國內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場制度進行重大改革。三是新的住房制度安排要求保證每一個居民居住權的天賦性。這是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最終目的，離開了此目的，房地產(chǎn)市場的功能就會改變。[1]2017年12月中央經(jīng)濟工作會議提到“完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控”。這表明了政府調控房地產(chǎn)市場的堅定決心，也暗含了我國房地產(chǎn)市場泡沫處于積聚甚至膨脹階段。[2]

二、企業(yè)投資房地產(chǎn)給自身帶來的影響

房地產(chǎn)投資會對企業(yè)產(chǎn)生多方面的影響，下文主要從創(chuàng)新、全要素生產(chǎn)率、資本效率方面進行分析。

(一)房地產(chǎn)投資與企業(yè)創(chuàng)新。在當前經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲以及房地產(chǎn)投資規(guī)模快速增長，可能會對企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)生影響。一方面，上市公司房地產(chǎn)投資有助于提高經(jīng)營所得，緩解融資約束，增加研發(fā)投入，進而提升創(chuàng)新。投資房地產(chǎn)對企業(yè)存“補償效應”，即企業(yè)在主營業(yè)務利潤較低的情況下將部分資金投資到利潤較高的房地產(chǎn)行業(yè)，然后利用投資于房地產(chǎn)行業(yè)的所得支持其研發(fā)等創(chuàng)新活動。另一方面，上市公司房地產(chǎn)投資可能會擠占企業(yè)資源，導致企業(yè)創(chuàng)新資金和人力資源錯配，進而抑制企業(yè)創(chuàng)新?？赡苡捎诜康禺a(chǎn)行業(yè)與本行業(yè)之間利潤落差極大，企業(yè)將資金等資源配置到房地產(chǎn)行業(yè)，會對投資風險高、回報周期長的研發(fā)投資構成“擠占效應”。這會進一步削弱與抑制企業(yè)創(chuàng)新。

熊凌云[3]利用2006—2015年間A股非金融企業(yè)數(shù)據(jù)(剔除了所有房地產(chǎn)上市企業(yè))，研究上市公司房地產(chǎn)投資對企業(yè)創(chuàng)新的影響。研究發(fā)現(xiàn)，上市公司房地產(chǎn)投資與企業(yè)創(chuàng)新投入、技術人力資源投入以及創(chuàng)新產(chǎn)出負相關，說明房地產(chǎn)投資對企業(yè)創(chuàng)新的抑制效應超過提升效應。

(二)房地產(chǎn)投資與全要素生產(chǎn)率

1.房地產(chǎn)投資對全要素生產(chǎn)率增長的促進作用。房地產(chǎn)投資增加可以在一定程度上擴大需求規(guī)模，對提高全要素生產(chǎn)率形成激勵。一方面，房地產(chǎn)投資規(guī)模擴大可以推動居民消費升級，增加創(chuàng)新產(chǎn)品的需求。另一方面，因為政府部門壟斷了我國城市建設用地的供給，短期內(nèi)，房地產(chǎn)投資增加會推高地價，進而推動房價上漲。房價上漲對居民消費形成財富效應，誘導居民增加現(xiàn)期消費。房地產(chǎn)投資增加，對企業(yè)融資活動具有信用緩解效應，有利于企業(yè)增加創(chuàng)新投資，工業(yè)全要素生產(chǎn)率提升。

2.房地產(chǎn)投資對全要素生產(chǎn)率增長的抑制作用。房地產(chǎn)投資過熱，住房價格不斷上漲，需求規(guī)模趨于下降，激勵作用弱化，全要素生產(chǎn)率降低。一方面，房地產(chǎn)投資規(guī)模擴大推動房價高漲，導致居民用于購房的成本不斷增加。住房支出擠占了部分消費，居民消費比例不斷下降，房地產(chǎn)的預算約束效應顯著大于財富效應。另一方面，房價上漲會引發(fā)居民的投機行為，這種購房支出對消費的擠出效應將遠遠超出財富效應。居民消費減少，需求規(guī)?？s小，削弱了企業(yè)進行技術和管理創(chuàng)新的動力，進而降低工業(yè)全要素生產(chǎn)率。同樣，房地產(chǎn)過度投資也會抑制企業(yè)的創(chuàng)新投資，降低工業(yè)全要素生產(chǎn)率。這種抑制作用與企業(yè)的資金供給以及投資決策有關。從工業(yè)企業(yè)的資金供給來看，商業(yè)銀行在我國是一個重要的資金來源。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，基于風險偏好，銀行更傾向于貸款給房地產(chǎn)業(yè)，導致大量資金流向房地產(chǎn)。由于創(chuàng)新投資具有周期長、不確定性強等特點，企業(yè)外部融資受到抑制必定會傾向于降低創(chuàng)新投資。

李江濤[4]以我國2001-2014年30個省份的數(shù)據(jù)為樣本，構建動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，并采用系統(tǒng)GMM估計方法實證研究房地產(chǎn)投資對工業(yè)全要素生產(chǎn)率的影響。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資與工業(yè)全要素生產(chǎn)率之間的關系表現(xiàn)為“倒U型”，說明房地產(chǎn)投資適度增加對提高工業(yè)全要素生產(chǎn)率有促進作用，而房地產(chǎn)投資過熱則會抑制工業(yè)全要素生產(chǎn)率增長。

(三)房地產(chǎn)投資與企業(yè)資本效率。房地產(chǎn)投資可為企業(yè)帶來諸多收益，比如獲得稅收利益、滿足長期發(fā)展戰(zhàn)略、控制長期成本、緩解融資約束、疏解政治壓力等。但其負面影響不容忽視：首先，它可能導致企業(yè)家精神的錯配，影響經(jīng)濟持續(xù)增長和社會發(fā)展。眾所周知，如果將大部分企業(yè)家精神配置到生產(chǎn)性活動上，那么企業(yè)創(chuàng)新能力和國家競爭力就能夠得到持續(xù)發(fā)展；如果過多地配置到非生產(chǎn)性活動中，將造成社會福利損失與資源浪費。其次，房地產(chǎn)占用大量資金，客觀上會擠壓企業(yè)的創(chuàng)新投入，阻礙技術進步與產(chǎn)業(yè)升級，導致“低技術鎖定”。再次，金融市場波動時，房地產(chǎn)資產(chǎn)將對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生巨大沖擊。

米旭明[5]從資本效率的角度對企業(yè)房地產(chǎn)投資進行普遍和精確地估計，為理解其經(jīng)濟后果提供一個微觀證據(jù)。研究表明：總體上，房地產(chǎn)投資與資本效率改進之間存在倒U型關系，低投資密集度無法獲得改進效應，高密集度使資本效率進一步惡化。投資不足的上市公司，任何水平的投資都無法改進資本效率；投資過度公司在中等密集度投資能夠獲得改進效應。

三、總結

綜合以上分析，未來房地產(chǎn)市場廣闊，房地產(chǎn)價格仍會略微上升，會有大批企業(yè)投資房地產(chǎn)。作為企業(yè)投資者，應適當把握房地產(chǎn)投資的度，并不是投資額度越大給企業(yè)帶來的影響越好。房地產(chǎn)投資與全要素生產(chǎn)率和資本效率改進之間都存在倒U型關系，房地產(chǎn)投資適度增加可以擴大需求規(guī)模，增加創(chuàng)新投資，有助于提高企業(yè)全要素生產(chǎn)率和資本效率。但房地產(chǎn)投資過熱會減少消費需求，削弱全要素生產(chǎn)率提升的動力；并且，擠占技術和管理創(chuàng)新投資，導致企業(yè)全要素生產(chǎn)率和資本效率下降。企業(yè)首先應保證生產(chǎn)經(jīng)營活動可以順利開展，并對研發(fā)創(chuàng)新支出進行預算，留存充足的資金，保證研發(fā)活動擁有足夠的資源。在此前提下適當進行房地產(chǎn)投資，改進企業(yè)資本效率。