對民法典物權編中不動產(chǎn)登記制度的完善探討

張 青

（西南石油大學，四川 成都610500)

一、不動產(chǎn)登記制度的研究背景與研究意義

（一）研究背景

民法典被譽為“社會生活的百科全書”，是市場經(jīng)濟的基本法，是保護公民權利的宣言書，也是解決民商事糾紛的基本依據(jù)。2014年10月23日，黨的十八屆四中全會通過的《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》作出了“編纂民法典”的部署，這是一個重大的政治抉擇，具有深遠的歷史意義和現(xiàn)實意義。按照既定的民法典編纂工作“兩步走”思路，先制定民法總則編，再編纂民法典各分編。2017年3月15日，十二屆全國人大五次會議審議通過了《中華人民共和國民法總則》。關于民法典分編，全國人大常委會審定我國民法典各分編草案采用“以民事權利為中心”而構建起來的六編制體例：物權、合同債權、人格權、婚姻家庭中的權利（親屬權）、繼承權以及對權利進行保護的侵權責任。

在當前如火如荼的《民法典》編纂背景下，結合當下社會熱點問題，不動產(chǎn)登記制度值得加以深入研究，究其原因：1.學術界和司法實務中對不動產(chǎn)登記行為的性質與法律效力一直存在不同的理解和解讀，究竟是否應該承認物權法對不動產(chǎn)登記的公信力，是需要民法典分則物權編給予明確的；2.2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》生效，從形式上看，統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權登記制度開始在我國建立，但目前的執(zhí)行效果和理解上距離最初的立法初衷、距離人民群眾的期待、距離現(xiàn)實執(zhí)法和司法的需要還有一定差距，如何在民法典分則物權編中進一步完善我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，確保法律在基層執(zhí)行中的權威性和統(tǒng)一性，改變過去政出多門的局面，都是需要研究的意義所在；3.民法典分則務必需要解決《物權法》與《擔保法》在抵押登記效力問題上存在的不一致現(xiàn)象，因此在民法典分編編纂過程中，需要進一步明確不動產(chǎn)抵押登記的有關條款，完善民法分則物權編中不動產(chǎn)登記的相關條款；4.民法本質上是一部權利法，民法典分編通過全面保障民事權利，全面體現(xiàn)和貫徹黨的十八屆四中全會通過的“全面推進依法治國”的方略。物權制度具有較強的固有法性，物權法的研究者必須非常關注中國問題生成的土壤，掌握中國問題的特殊性。中國問題的特殊性就是房屋等不動產(chǎn)是人民重要的財產(chǎn)，不動產(chǎn)幾乎已經(jīng)牽動著全國老百姓的切實利益，因此不動產(chǎn)登記的效力問題務必加以認真研究，并需要在民法典分則中加以完善。

（二）研究方法

本文研究論證方法包括：說理論證法、舉例論證法、對比論證法等，通過梳理不動產(chǎn)登記行為的性質和法律效力，以及我國現(xiàn)有法律規(guī)定在抵押登記效力問題上的不一致，論證《民法典物權編》應完善不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，賦予不動產(chǎn)登記以公信力，并詳細規(guī)定不動產(chǎn)登記的實質審查制度和錯誤登記的國家賠償制度等內容。

二、不動產(chǎn)登記行為的性質與法律效力

（一）目前學術界對不動產(chǎn)登記效力的理解

早在2007年《中華人民共和國物權法》生效之前，很多學者就開始研究不動產(chǎn)登記制度，《物權法》第2章第1節(jié)第9條至第22條對不動產(chǎn)登記制度作了詳細規(guī)定，登記的種類除了常見的不動產(chǎn)登記外，還包括預告登記、更正登記、異議登記等新的登記類型。第106條規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得制度，很多學者為之歡呼，推理認為這意味著我國《物權法》賦予了不動產(chǎn)登記以公信力。但是同時也有很多反對的聲音，認為并沒有條文明確規(guī)定不動產(chǎn)物權登記就具有完全的效力。對于不動產(chǎn)登記的法律效力，學界主要有兩種觀點：

1.不動產(chǎn)登記可以產(chǎn)生公信力。這種觀點是學界通說，也是大多數(shù)學術權威秉持的觀點。梁慧星教授認為，《物權法》通過不動產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定，體現(xiàn)出不動產(chǎn)物權變動的公信原則。劉家安教授認為，不動產(chǎn)登記產(chǎn)生公信力，主要是通過“公示”產(chǎn)生權利外觀，并以其形成力和推定力為邏輯起點，推定公信力的產(chǎn)生，在此基礎上的善意取得制度亦為公信力推定結果。江平教授認為，物權公示的作用在于為物權變動提供具有公信力的法律基礎，是物權變動效力得到國家法律保護、社會公眾認可的基礎。王利明教授認為，如果登記沒有產(chǎn)生公信力，那么登記作為權利外觀的作用就無法得以發(fā)揮，公示與公信應該作為一個整體，有公示原則必然有公信原則。該觀點出現(xiàn)于諸多法學教科書和專著中，具有通說地位，主要就是根據(jù)《物權法》所規(guī)定的不動產(chǎn)善意取得制度和不動產(chǎn)登記制度的相關規(guī)定，推定我國《物權法》雖無明文規(guī)定，但認可了我國不動產(chǎn)登記行為的公信力，其推理邏輯是不動產(chǎn)登記行為等于不動產(chǎn)物權公示，而物權公示是不動產(chǎn)登記公信力產(chǎn)生的前提，公示必然產(chǎn)生公信力，二者是因果關系。

2.我國《物權法》沒有承認不動產(chǎn)登記的公信力。持這種觀點的學者也有不少，這種觀點主要認為，《物權法》并沒有條文明確規(guī)定不動產(chǎn)登記就必然具有公信力。例如有學者認為，《物權法》雖然規(guī)定了不動產(chǎn)善意取得制度，但這不是不動產(chǎn)登記公信力的具體化，我國《物權法》中沒有“登記公信力”的條款和名詞，是學者對《物權法》中有關規(guī)定的錯誤解讀。也有學者認為，善意取得制度亦無替代登記公信力之功能，不動產(chǎn)登記公信力之有無完全是立法政策選擇的結果?！段餀喾ā飞系牟粍赢a(chǎn)登記公示，主要是物權的公示，同時也包括物權變動的公示。公示的法律意義是雙重的、相對的、有局限性的，而所謂的“公信力”原則是可疑的、被夸大了的。

（二）本文對不動產(chǎn)登記效力的理解

首先，界定物權登記公信力的概念。所謂公信力是指，登記的不動產(chǎn)物權的權利人在法律上推定為真正的權利人，對于信賴該登記而從事交易的人，即使后來證明該登記錯誤，法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。不動產(chǎn)物權登記的公信力包括兩層含義：一是登記的權利推定效力；二是不動產(chǎn)物權的善意取得制度。

筆者認為，我國《物權法》第106條所規(guī)定的“不動產(chǎn)善意取得制度”，以及第20條規(guī)定的“預告登記制度”，可以說明我國物權法賦予了不動產(chǎn)登記行為具有公信力效果。第106條有關不動產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定，我國的通說主要就是來自這一條，即如果受讓人善意、以合理價格受讓，且轉讓人屬于不動產(chǎn)的名義上的登記權人，且不論轉讓人在實際上是否屬于不動產(chǎn)的實際產(chǎn)權人，即使事后證明登記錯誤產(chǎn)權另有其人，都發(fā)生受讓人取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的最終效果。不動產(chǎn)登記產(chǎn)生公示效果，這是學界普遍能夠達成共識的，公示效果的目的就是讓公眾對登記產(chǎn)生信賴，否則交易將無從保障，買賣雙方不知道該信賴什么而對交易的未來結局無所適從。

其次，正是因為不動產(chǎn)登記可以產(chǎn)生公信力，善意買受人因為信賴不動產(chǎn)登記的公示，善意地以合理的對價受讓不動產(chǎn)，最后的結果是登記簿上的名義登記人并非真實的所有者，此時該怎么辦，是保護善意的、因為信賴公權力機關的登記而發(fā)生交易的受讓人，還是保護怠于保護自己權利的背后那個真實的權利人？法律當然也必須保護善意的、信賴登記公示效力的受讓人，這一邏輯當然可以推導出我國不動產(chǎn)登記就是具有公信力效果，公信力是物權公示制度的法律效果。

最后，《物權法》第20條規(guī)定了不動產(chǎn)的預告登記制度，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。”房屋買受人簽訂買賣房屋協(xié)議后，只要向登記機構申請預告登記，其他人未經(jīng)預告登記的權利人（即房屋買受人）同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權變動效力。筆者認為，預告登記也是不動產(chǎn)物權登記的一種，預告登記后，產(chǎn)生公示和公信力效果，其他人無權處分該不動產(chǎn)，這一條比第106條更加明確、清晰地認可了不動產(chǎn)登記具有公信力效果。因此說，我國《物權法》雖然沒有明文規(guī)定不動產(chǎn)登記具有公信力，但完全可以推理而得出這一結論。

（三）新舊法中不動產(chǎn)抵押登記條款存在的沖突

《物權法》和《擔保法》都有關于不動產(chǎn)物權登記的規(guī)定，但這兩部新舊法律關于“抵押登記對抵押合同是否生效的作用”，就存在明顯的不一致。

1995年頒布實施的《擔保法》第42條列舉的財產(chǎn)首先就包括土地使用權、房屋建筑物等常見的不動產(chǎn)，也就是說，對于以不動產(chǎn)做擔保的，《擔保法》采取抵押合同的登記生效主義，訂立抵押合同必須辦理抵押物登記，抵押合同自不動產(chǎn)登記之日起生效。

而2007年頒布實施的《物權法》則與《擔保法》存在明顯的不一致，第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！钡?87條又規(guī)定：“以本法第180條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”也就是說，《物權法》規(guī)定，抵押合同生效不以抵押登記為前提，是否辦理抵押登記只影響到抵押權是否設立，但不會影響抵押合同的生效。

三、對民法典分則中不動產(chǎn)登記制度的完善思路

（一）明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的公信力

我國的不動產(chǎn)登記是否具有公信力效果，存在完全不同的理解。本文雖然認為《物權法》第106條所規(guī)定的“不動產(chǎn)善意取得制度”和第20條規(guī)定的“預告登記制度”完全可以說明我國物權法賦予了不動產(chǎn)登記以公信力效果，且不動產(chǎn)物權登記的公信力包括兩層含義：一是登記的權利推定效力，二是不動產(chǎn)物權的善意取得制度。但鑒于目前理論界和實務中對這一問題的理解不一，建議民法典分則物權編開宗明義地賦予不動產(chǎn)登記以公信力，并以不動產(chǎn)登記的審查制度和錯誤登記國家賠償制度為其制度基礎。一旦權利人依法辦理了不動產(chǎn)物權登記，就應當賦予該不動產(chǎn)物權登記以完全的效力，即使登記存在瑕疵，例如存在審查機關的責任或者錯誤登記，善意的受讓人基于對登記公示效力的信賴，仍然能夠善意取得爭議之物權。

（二）解決新法和舊法關于抵押登記作用方面的沖突

如上文所述，《物權法》和《擔保法》關于“抵押登記對抵押合同是否生效的作用”存在規(guī)定上的沖突。

由于《擔保法》于1995年頒布實施，立法年代久遠，當年我國法律體系中尚未明確區(qū)分合同效力和登記效力，且《擔保法》至今仍未進行過任何修正。2007年《物權法》頒布時，也曾考慮到兩部法律關于抵押登記的效力存在明顯沖突的問題，于是《物權法》在第178條規(guī)定：“擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法?！鼻野凑招路▋?yōu)于舊法的基本法律原則，新法和舊法存在沖突的，應當適用新法，事實上也是如此，目前這一做法已經(jīng)在學術界和司法實踐中達成一致共識。也就是說2007年之后，我國采取的是：是否辦理抵押登記，不影響抵押合同的生效，但只有辦理抵押登記才能設立抵押權，抵押權自登記時設立。

雖然按照《物權法》第178條和新法優(yōu)于舊法的適用原則，這一立法上的矛盾并未造成困惑，但卻影響法律規(guī)定的權威性和嚴肅性，在編纂民法典分則時，必須正視這一問題，并加以妥善銜接、協(xié)調和解決。

（三）完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

《物權法》第2章第1節(jié)首次以法律的形式確立了我國的不動產(chǎn)登記制度的基本框架，并在第10條第2款籠統(tǒng)規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！睋?jù)此，國務院和國土資源部先后制定《不動產(chǎn)登記暫行條例》（2015年頒布，2019年3月修正）及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（2016年頒布，以下簡稱《條例實施細則》）、《國土資源部關于貫徹實施〈不動產(chǎn)登記暫行條例〉的通知》（2014年頒布，以下簡稱《通知》），基本從形式上建立了我國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度體系。

但其實我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并不完善，且現(xiàn)實執(zhí)行過程中仍然存在很多問題：1.國務院《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱條例）僅有35條，很多規(guī)定比較抽象、概括，框架性和綱領性意味較強，例如對各類登記的制度設計不夠完善，缺乏可操作性，不動產(chǎn)登記包括但不限于：不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，每一類不動產(chǎn)登記都關乎企業(yè)和公民最切身利益；2.其屬于國務院制定的行政法規(guī)，從立法技術上說，確實無法做到事無巨細地進行規(guī)范，具體制度的細化和落實本指望相關的部門規(guī)章予以規(guī)范，但國土資源部頒布的《條例實施細則》和《通知》也并未解決《條例》不完善和很多規(guī)定比較抽象、概括的問題。且這兩個規(guī)范性文件只是部門規(guī)章，囿于其法律位階限制，《條例》所存在的上述問題是二者無法彌補的；3.《條例》和《條例實施細則》均回避了一些重要問題，例如權利人、利害關系人依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料的問題。根據(jù)《條例》，利害關系人可查閱登記資料，利害關系人的范圍過窄有違不動產(chǎn)登記的公示效力和公信力效果，如果范圍太過于寬泛，容易侵犯物權人隱私，所以亟待立法規(guī)定的具體化，以避免現(xiàn)實中物權登記機關公職人員惡意阻撓利害關系人查詢或者變成權力尋租。

四、結語

筆者認為，不動產(chǎn)登記始終是物權法立法中的難點問題，未來也將成為民法典分則物權編中立法的難點，其原因比較復雜，因為在我國，不動產(chǎn)牽涉的方方面面利益比較多，不動產(chǎn)是中國人最為看重的財產(chǎn)權，民法典分則必須對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度加以完善，真正做到整合不動產(chǎn)登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益的立法目的。需要在厘清不動產(chǎn)登記行為性質、總結以往不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實踐經(jīng)驗的基礎上，由立法者對該問題做一個專題研究，對既有的不動產(chǎn)登記制度加以修改完善，切實做到定紛止爭、保障公民財產(chǎn)權的目的，鑒于不動產(chǎn)對國人的重要意義，筆者認為，完善的不動產(chǎn)物權登記制度理應是民法典物權編的重要組成部分，這關系到全體國民的獲得感，相關制度能否完善和切實貫徹落實到執(zhí)法、守法和司法實踐中，甚至可以說關系到此次民法典分則立法的成敗，必須加以重視。