陽臺產(chǎn)權(quán)面積測量與登記的研究分析

張東紅

（太原市不動產(chǎn)登記中心，山西 太原 030009）

0.引言

房子與大家息息相關(guān)。產(chǎn)權(quán)登記中封閉陽臺面積如何進(jìn)行測量與登記眾說紛紜。2019年，太原市某小區(qū)發(fā)生了一起陽臺全面積測量訴訟案例。該案例受到業(yè)界內(nèi)外的廣泛關(guān)注。由于該案例很具有代表性，現(xiàn)在二審仍在持續(xù)審理中。為此，結(jié)合國家測量規(guī)范和有關(guān)法律法規(guī)，筆者就陽臺面積測量與登記問題進(jìn)行研究分析。

1.關(guān)于陽臺面積測量與登記的法律規(guī)定分析

1.1 產(chǎn)權(quán)面積測量與界定權(quán)的法律規(guī)定分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.1.1規(guī)定：“房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算”；8.1.4規(guī)定：“房屋的產(chǎn)權(quán)面積 房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定”[1]。

從8.1.1和8.1.4看出，《房產(chǎn)測量規(guī)范》已明確房屋建筑面積和產(chǎn)權(quán)面積是有區(qū)別的，房屋中介測量公司對封閉陽臺按全面積測算的建筑面積有其適用性，不能一概算為產(chǎn)權(quán)面積。產(chǎn)權(quán)面積由房地產(chǎn)行政部門登記確權(quán)認(rèn)定，即產(chǎn)權(quán)面積的界定權(quán)在登記部門，不是測繪成果備案部門（在《房產(chǎn)測量規(guī)范》里屬檢查驗(yàn)收機(jī)構(gòu)），更不是中介測量機(jī)構(gòu)。所以，陽臺產(chǎn)權(quán)面積的測量要按登記標(biāo)準(zhǔn)測量才是正確之舉，封閉陽臺全面積測量符合登記標(biāo)準(zhǔn)才能計(jì)算為產(chǎn)權(quán)登記，否則就不能被確權(quán)認(rèn)定。房產(chǎn)測繪成果與房屋登記確權(quán)的關(guān)系表面形式上是程序性問題，即，測量—登記確權(quán)，測量在先，確權(quán)登記在后；可內(nèi)容實(shí)質(zhì)上是邏輯性問題，即，厘清產(chǎn)權(quán)面積—測量—登記確權(quán)，厘清產(chǎn)權(quán)面積在先，測量在后，最后再確權(quán)登記。

1.2 陽臺面積測量與登記行政審批的法律規(guī)定分析

《房產(chǎn)測繪報(bào)告》是房屋首次登記必須的材料之一，封閉陽臺按全面積測量的測繪報(bào)告面積只是房產(chǎn)測量面積類別的一種，能否直接作為產(chǎn)權(quán)面積用以登記，還需要登記部門審慎審核。登記人員在專業(yè)范圍內(nèi)對測繪成果的合理性有審慎審查職責(zé)。因?yàn)榈怯浢娣e受行政審批（許可）面積限制。

《房屋登記辦法》22條：“有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的。（二）......”。93條：“房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：......（二）對不符合登記條件的登記申請予以登記，或?qū)Ψ系怯洍l件的登記申請不予登記”2]；

《山西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》59條：“縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門和有關(guān)主管部門有下列行為之一的，由本級人民政府下令或上級人民政府有關(guān)主管部門責(zé)令改正，通報(bào)批評；對直接負(fù)責(zé)的主管人員或其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分：......（四）對未取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃認(rèn)可證或未按照建設(shè)工程竣工規(guī)劃認(rèn)可證的規(guī)定，辦理權(quán)屬登記的”[3]。

可見，登記面積的測量只能在行政審批（許可）面積空間限制范圍內(nèi)進(jìn)行，否則越界施測就屬違規(guī)測量，錯誤測量，測出的面積就突破了行政審批（許可）面積法律范疇，就不能作為產(chǎn)權(quán)面積申請登記。若登記機(jī)構(gòu)怠于履行其必要的行政義務(wù)，以房屋中介測量公司的全陽臺測量面積直接作為房屋登記面積，就屬行為違法，行政審批（許可）也失去了效力和意義。

1.3 陽臺半面積測量和登記的法律規(guī)定分析

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（簡稱《建筑規(guī)范》）3.0.21規(guī)定：“在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積，在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積”[4]。《太原市容積率管理規(guī)定》中，計(jì)容建筑面積按《建筑規(guī)范》計(jì)算，簡稱建筑面積。只是增加了幾項(xiàng)特殊計(jì)算規(guī)定，如，在結(jié)構(gòu)外未超過2.2米的陽臺按半面積計(jì)算并計(jì)入容積率[5]。太原市陽臺幾乎都是這類陽臺。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第38條規(guī)定，容積率在規(guī)劃條件、土地出讓合同簽訂、工程方案批復(fù)、規(guī)劃條件核實(shí)、竣工規(guī)劃認(rèn)可證核發(fā)等各環(huán)節(jié)，是同一值，保持不變（個別人誤導(dǎo)分為土地容積率和工程容積率）。根據(jù)出讓合同和政府宗地出讓方案，計(jì)容建筑面積=用地面積×容積率，所以在工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃條件核實(shí)、竣工驗(yàn)收等階段陽臺都是按一半面積計(jì)入容積率，只有一半計(jì)容面積繳納出讓金，另一半陽臺面積在容積率外，為不計(jì)容面積，沒有繳納出讓金。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》4.8.2規(guī)定：“經(jīng)審核，符合登記條件的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記。有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記并書面通知申請人：未依法繳納土地出讓價(jià)款、土地租金、海域使用金或相關(guān)稅費(fèi)的，……[6]”

按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》上述的特別要求，只有在容積率內(nèi)的一半陽臺符合登記標(biāo)準(zhǔn)和要求，陽臺面積只能計(jì)算二分之一為產(chǎn)權(quán)面積。

從《國家標(biāo)準(zhǔn)化法》分類講，《房產(chǎn)測量規(guī)范》國標(biāo)代碼為GB/T，不是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，屬推薦性標(biāo)準(zhǔn)，在產(chǎn)權(quán)面積測量標(biāo)準(zhǔn)上，當(dāng)陽臺面積測量標(biāo)準(zhǔn)的一般法規(guī)定和登記面積標(biāo)準(zhǔn)的特別法規(guī)定不一致時，也應(yīng)服從于特別規(guī)定，以特別法為準(zhǔn)。即產(chǎn)權(quán)面積的測量應(yīng)以在容積率內(nèi)，交納了出讓金、按半陽臺核發(fā)了《工程規(guī)劃許可證》或《竣工規(guī)劃認(rèn)可證》的地上面積為限。

1.4 厘清計(jì)容面積與不計(jì)容面積是產(chǎn)權(quán)面積測量的前提

2018年原國土資源部《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范》和《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》明確，對于容積率內(nèi)面積，增加調(diào)整容積率的，需補(bǔ)繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，樓面地價(jià)按新增容積率規(guī)劃條件下樓面地價(jià)……?？梢姡瑖覍ρa(bǔ)交土地出讓金有明確的容積率條件限定，計(jì)容面積的增加才符合上述條件。根據(jù)太原市容積率計(jì)算規(guī)則，不計(jì)容的半陽臺無法改變?nèi)莘e率數(shù)值，就無法通過補(bǔ)交出讓金的技術(shù)渠道變成產(chǎn)權(quán)面積，就不能測量為產(chǎn)權(quán)面積，給予登記。

此項(xiàng)可套用一句法律諺語，“民眾法無禁止皆可為，政府法無授權(quán)不可為”。政府對不動產(chǎn)登記是公權(quán)力的行使，現(xiàn)在對于不計(jì)容面積沒有給予登記的法律依據(jù)和規(guī)定，反而《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》規(guī)定了不予登記的明確要求。如果按照公式，補(bǔ)交出讓金價(jià)款=基準(zhǔn)樓面地價(jià)×增加面積，半陽臺通過補(bǔ)交出讓金登記為全陽臺，可以看出，前者為容積內(nèi)數(shù)值，后者為容積率外數(shù)值，兩數(shù)據(jù)口徑不一致，混淆了計(jì)容面積和不計(jì)容面積，測量純粹是硬湊數(shù)據(jù)。

所以，測量產(chǎn)權(quán)面積前必須厘清計(jì)容面積和不計(jì)容面積。

1.5 半陽臺測量與登記的合理性分析

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定產(chǎn)權(quán)面積由登記部門確權(quán)認(rèn)定?！恫粍赢a(chǎn)操作規(guī)范》規(guī)定確權(quán)認(rèn)定面積應(yīng)為繳納了出讓金的半陽臺?！督ㄖ?guī)范》規(guī)定結(jié)構(gòu)外陽臺按半面積測算，所以，兩測量規(guī)范在陽臺的產(chǎn)權(quán)面積標(biāo)準(zhǔn)上是一致的。

按照《建筑規(guī)范》測量標(biāo)準(zhǔn)，陽臺登記為半面積具有其嚴(yán)謹(jǐn)和科學(xué)合理性。結(jié)構(gòu)外陽臺的承重有一定限制性，不能擱置過于沉重的物品和家具，否則影響建筑的穩(wěn)固性和安全性，其在工程造價(jià)、使用功能等方面都有別于結(jié)構(gòu)內(nèi)面積?！督ㄖ?guī)范》主編單位是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所，參與編寫人員主要是工程造價(jià)單位，其面積計(jì)算是根據(jù)造價(jià)、結(jié)構(gòu)及使用功能，依據(jù)成本把與安全性放在第一位，況且其版本四次修改，目前使用的2014年版本，具有科學(xué)性、嚴(yán)謹(jǐn)性、合理性和時代性。而《房產(chǎn)測量規(guī)范》一直沿用2000版本，共有面積分?jǐn)偛糠执嬖谠瓌t性錯誤，沒有根據(jù)造價(jià)和成本把安全放第一位，但它特別強(qiáng)調(diào)了產(chǎn)權(quán)面積的界定權(quán)在登記機(jī)構(gòu)，從實(shí)質(zhì)上說明了產(chǎn)權(quán)面積測量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循登記要求，保持了和《建筑規(guī)范》測量標(biāo)準(zhǔn)的一致性。

1.6 全陽臺測量與登記的利弊得失分析

1.6.1 為違規(guī)收取全陽臺房款的開發(fā)商提供了條件，侵害了業(yè)主的當(dāng)下利益，增加了業(yè)主的長期經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。上述案例，6幢樓半陽臺面積共計(jì)約5000平方米,全陽臺測算可多收取業(yè)主們約4000萬房款。而開發(fā)商享受城中村優(yōu)惠政策 (只交15%),用地單價(jià)約80萬/畝,50余畝土地繳納出讓金4200萬。小小半陽臺,卻為開發(fā)商幾乎賺回了全部出讓金,卻嚴(yán)重?fù)p害了老百姓的利益。不僅平均每戶多交約2-6萬元半陽臺房款,而且物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、維修基金、電梯費(fèi)、垃圾費(fèi)、房屋交易費(fèi)、貸款費(fèi)等全部因半陽臺面積的登記而增加,加重了老百姓的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),增加了生活成本。

1.6.2 給登記機(jī)關(guān)帶來的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)及法律責(zé)任。依據(jù)《物權(quán)法》21條“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”[7]之規(guī)定，在不計(jì)容陽臺面積無法律依據(jù)給予登記的情況下，若登記機(jī)關(guān)給予登記，登記機(jī)構(gòu)可能將面臨被行政起訴風(fēng)險(xiǎn)，埋下國家賠償?shù)碾[患。上述小區(qū)90余戶業(yè)主因此問題起訴開發(fā)商，二審還在持續(xù)審理中。從民眾法律意識的逐步提高和城市目前實(shí)際情況看，陽臺全面積測量與登記，業(yè)主們可能要行政起訴資源局。現(xiàn)在，全陽臺面積測量與登記矛盾還沒有完全表現(xiàn)和暴露出來，老百姓急于辦理不動產(chǎn)權(quán)證，對陽臺測量問題還沒有完全認(rèn)識清楚，亡羊補(bǔ)牢尤未晚，我們有職責(zé)和使命挖掘事物真相，糾正錯誤。

2.陽臺全面積登記誤解來源分析

陽臺應(yīng)該全面積登記的理論誤解來源于兩個方面。

2.1 理論誤解來源

《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.2.1計(jì)算全部建筑面積的范圍......f)垗樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算”；《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》房屋所有權(quán)首次登記9.1.3申請材料“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記，提交的材料包括：……6、房地產(chǎn)調(diào)查或測繪報(bào)告，……”。

理論誤解沒有厘清“全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計(jì)算”只是《房產(chǎn)測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)下陽臺面積測量的一般標(biāo)準(zhǔn)，不是登記的一般標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)面積測量標(biāo)準(zhǔn)和房產(chǎn)面積登記標(biāo)準(zhǔn)是兩個完全不同的概念。房產(chǎn)測繪報(bào)告是由委托人委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測量機(jī)構(gòu)對房屋位置、數(shù)量、質(zhì)量、面積等的專業(yè)測繪。房屋登記是國家職能部門根據(jù)申請人的申請，將房屋面積等記載于登記簿的行為。房產(chǎn)測量報(bào)告和房屋登記不是同一法律關(guān)系，不能用房產(chǎn)面積測量標(biāo)準(zhǔn)作為登記面積的標(biāo)準(zhǔn)，一審法院的判決適用法律不當(dāng)。

2.2 信息誤解來源

有人認(rèn)為，陽臺都是被開發(fā)商全面積售出的，即使錯誤，也只能繼以全面積登記?？蓪?shí)際情況是，買賣雙方網(wǎng)簽合同（預(yù)售）時封閉陽臺都是按半面積計(jì)算的（預(yù)售許可證為半面積），并沒有全面積售出。只有少數(shù)開發(fā)商在交付房屋或房屋首次登記時憑借封閉陽臺全面積測算的實(shí)測繪報(bào)告，要求業(yè)主補(bǔ)交另一半半陽臺房款。

3.陽臺面積測量與登記相關(guān)建議

在當(dāng)前法律法規(guī)框架下，太原市結(jié)構(gòu)外未超過2.2米陽臺的產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)該按半面積測量，對不計(jì)容的另一半陽臺面積通過補(bǔ)交出讓金合法化的登記問題目前沒有法律依據(jù)，我們應(yīng)該謹(jǐn)慎使用公權(quán)力，對于不計(jì)容的半陽臺，不能通過補(bǔ)交出讓金的方式給予測量和登記，更不能在沒有補(bǔ)交出讓金的情形下給予登記，嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)法律規(guī)定才是硬道理。

為了保證登記面積的合法準(zhǔn)確性，避免測量和登記面積錯誤侵害個人和國家的利益，提出以下三點(diǎn)建議：

（1）建議測繪監(jiān)管部門應(yīng)加大房產(chǎn)測量中介公司的監(jiān)管力度，因?yàn)榉慨a(chǎn)中介公司和事業(yè)測量單位不同，在競爭和利益面前容易出現(xiàn)越規(guī)行動。對于測繪單位出具的測繪成果不合格，房產(chǎn)面積測算失誤等行為，根據(jù)《測繪法》63條[8]、《房產(chǎn)測繪管理辦法》21[9]條，房產(chǎn)測繪單位是要受到行政處罰并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任的。上述一審法院僅憑買賣雙方簽訂的實(shí)測面積與網(wǎng)簽合同面積誤差條款作出判決，未對產(chǎn)權(quán)面積測量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行查明，嚴(yán)重危害了法院公信力，損害了法院形象，損害了司法權(quán)威。

（2）在陽臺面積測量與登記原則上，謹(jǐn)慎遵從法律規(guī)定，不能在法律之外自我賦權(quán)，進(jìn)行權(quán)力擴(kuò)張，否則違反法律規(guī)定，侵犯部分民眾利益，將會引發(fā)后續(xù)的被訟問題。

（3）要嚴(yán)肅登記機(jī)構(gòu)履職盡責(zé)的組織紀(jì)律性，盡快出臺明確的、具體的對策和辦法，使登記機(jī)構(gòu)依法行政，執(zhí)業(yè)人員有法可依，違法必究。以上建議，以維護(hù)資源局公平、公正的權(quán)威和形象，維護(hù)城市健康公平的房地產(chǎn)市場秩序。