收入準(zhǔn)則變化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

(青島科技大學(xué) 山東 青島 026400)

為了與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要相適應(yīng)，更準(zhǔn)確地對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，根據(jù)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》，財(cái)政部于2017年7月5日,發(fā)布了修訂后的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》(簡(jiǎn)稱“新收入準(zhǔn)則”)。于2018年1月1日新收入準(zhǔn)則實(shí)施。新收入準(zhǔn)則的修改對(duì)于不同行業(yè)的影響不一，房地產(chǎn)行業(yè)在此次準(zhǔn)則修改過(guò)程中影響較為顯著。新收入確認(rèn)采用以合同為基礎(chǔ)的模型,以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

一、新舊收入準(zhǔn)則變化對(duì)比

(一)收入確認(rèn)的核心不同。新收入準(zhǔn)則建立了以合同為基礎(chǔ)的“五步法”收入確認(rèn)模型,以控制權(quán)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。而舊準(zhǔn)則下,風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移是企業(yè)交易業(yè)務(wù)的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)務(wù)中有時(shí)難以判斷。

(二)收入的計(jì)量不同。新收入準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)合同條款及交易習(xí)慣確定交易價(jià)格進(jìn)行計(jì)量。交易價(jià)格是指企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而預(yù)期有權(quán)收入的對(duì)價(jià)金額，是收入計(jì)量的依據(jù)。準(zhǔn)則指出，在確認(rèn)交易價(jià)格時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮可變對(duì)價(jià)、合同中存在的重大融資成分、非現(xiàn)金對(duì)價(jià)、應(yīng)付客戶對(duì)價(jià)等因素的影響。而原準(zhǔn)則中規(guī)定，收入應(yīng)該按照已收或應(yīng)收對(duì)價(jià)的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。

(三)收入的識(shí)別不同。新收入準(zhǔn)則要求,收入確認(rèn)的前提是識(shí)別合同產(chǎn)生的收入。合同成本包括了增量成本和履行合同成本,并對(duì)二者何時(shí)確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn),何時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益進(jìn)行了明確規(guī)定。其中,進(jìn)行資本化的合同成本,應(yīng)該采用與資產(chǎn)相關(guān)的商品收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷,填補(bǔ)了舊準(zhǔn)則中有關(guān)這部分的制度空白區(qū)。

(四)履行義務(wù)規(guī)定不同。新收入準(zhǔn)則要求，企業(yè)對(duì)于合同中包含多項(xiàng)履約義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照各單項(xiàng)履約義務(wù)所承諾商品的單獨(dú)售價(jià)的相對(duì)比例，將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)。對(duì)于在一定時(shí)期內(nèi)履行的義務(wù)，企業(yè)應(yīng)在此期間內(nèi)按照履約進(jìn)度確認(rèn)收入，履約進(jìn)度可以采用產(chǎn)出法或投入法確定；對(duì)于在某一時(shí)點(diǎn)履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。而舊準(zhǔn)則中對(duì)于這方面的規(guī)定甚少。

(五)特殊事項(xiàng)規(guī)定處理不同。新收入準(zhǔn)則增加了有關(guān)特殊事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理的相關(guān)要求，例如：售后回購(gòu)、附有質(zhì)量保證條款的銷售等交易事項(xiàng)進(jìn)行了明確的會(huì)計(jì)處理方法。新準(zhǔn)則指出，對(duì)于附有銷售退回條款的銷售，需同時(shí)確定退貨權(quán)資產(chǎn)及預(yù)期退款負(fù)債；對(duì)于附有遠(yuǎn)期安排下的回購(gòu)權(quán)利，根據(jù)回購(gòu)價(jià)格大小，分別作為租賃交易或融資交易進(jìn)行處理；對(duì)于附有回購(gòu)義務(wù)的，根據(jù)客戶是否具有行使該要求權(quán)的重大經(jīng)濟(jì)動(dòng)因，分別作為租賃交易、融資交易或附有銷售退回條款的銷售交易進(jìn)行處理；對(duì)于向客戶授予知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可的，根據(jù)性質(zhì)分為某一時(shí)間段內(nèi)履行或在某一時(shí)點(diǎn)履行的處理。而舊準(zhǔn)則沒(méi)有對(duì)這方面的相關(guān)規(guī)定。

二、新舊收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的影響

(一)房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的時(shí)間。新收入準(zhǔn)則要求，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移為前提條件，根據(jù)履約進(jìn)度進(jìn)行銷售收入按比例確認(rèn)。不再是交房后進(jìn)行收入的確認(rèn)。以碧桂園提前確認(rèn)收入實(shí)施新準(zhǔn)則來(lái)看，一定程度上體現(xiàn)了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求的及時(shí)性。而在舊準(zhǔn)則中，一套房子只有在交付給客戶后才可以進(jìn)行收入的確認(rèn)，這就會(huì)導(dǎo)致合同的銷售額與收入的不一致性，造成財(cái)務(wù)信息的失真，不利于后期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的合理評(píng)價(jià)。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。以碧桂園為例，根據(jù)新收入準(zhǔn)則規(guī)定，其收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)存在要考慮的問(wèn)題。

收入確認(rèn)條件的準(zhǔn)則解讀問(wèn)題。對(duì)于碧桂園收入的確認(rèn)，仍舊存在對(duì)于準(zhǔn)則的不同解讀問(wèn)題。其一是不可替代的用途。準(zhǔn)則對(duì)于這方面的界定不夠明確。買(mǎi)房后是用于居住、出租、商用，這些是否應(yīng)該看作是用途的改變呢？如果開(kāi)始用作居住的房子后期交房后的出租等行為，不同的解讀將會(huì)對(duì)于收入的確認(rèn)產(chǎn)生不同的影響。其二是房地產(chǎn)企業(yè)的付款請(qǐng)求權(quán)。理論上是可行的，但是實(shí)際的生活中，很少有房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)實(shí)施付款請(qǐng)求權(quán)。針對(duì)的客戶往往是單獨(dú)的個(gè)人，相比較企業(yè)與企業(yè)之間的交涉，各方面的衡量都不盡如意。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表最典型的是資產(chǎn)負(fù)債率較高的問(wèn)題。在舊準(zhǔn)則的規(guī)定下，未確認(rèn)的收入以預(yù)收賬款的方式體現(xiàn)，滿足收入確認(rèn)條件再進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)收入，在這期間會(huì)導(dǎo)致負(fù)債明顯偏高。當(dāng)然，隨之帶來(lái)的是信用評(píng)級(jí)的低下，籌措資金的困境。試想，如果資金鏈斷裂，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是致命的打擊。如何合理的籌措資金是房地產(chǎn)企業(yè)一直努力的方向。仍以碧桂園為例，在它的中期財(cái)務(wù)資料附注中顯示，截至2017年6月30日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入約為744.7億元，其中在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)的收入達(dá)147.5億元，占全部開(kāi)發(fā)收入的19.8%。期初留存收益由399.7億元增至431.2億元,增加31.5億元,增幅近7.9%;本期利潤(rùn)由23.5億元增長(zhǎng)到56.8億元,新收入準(zhǔn)則的采用導(dǎo)致利潤(rùn)增長(zhǎng)33.3億元。

新收入準(zhǔn)則下，碧桂園的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)生了很大的改變。對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)表使用者會(huì)產(chǎn)生不一樣的影響。一方面，我們應(yīng)該看到新收入準(zhǔn)則下的財(cái)務(wù)報(bào)表帶給企業(yè)的優(yōu)越性；另一方面，我們不應(yīng)該僅僅停留在報(bào)表層面去解讀信息。應(yīng)該以客觀的態(tài)度去理解報(bào)表產(chǎn)生的原因，追究報(bào)表背后的含義。這將會(huì)利于我們做出合理準(zhǔn)確的判斷。

四、總結(jié)與建議

新收入準(zhǔn)則的制定對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響不僅僅是利好的表現(xiàn)，更應(yīng)該看到另一面的問(wèn)題所在。銷售收入確認(rèn)的時(shí)間方面，準(zhǔn)則采用以控制權(quán)轉(zhuǎn)移為確認(rèn)條件，履約進(jìn)度按比例確認(rèn)收入的方面，一方面保證了會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性，能夠較全面地反應(yīng)業(yè)務(wù)的真實(shí)情況；另一方面也存在執(zhí)行方法等不可避免的人為操縱。針對(duì)銷售收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)方面，對(duì)于準(zhǔn)則的解讀，不同的財(cái)務(wù)人員可能做出不同的解釋，進(jìn)而影響是否確認(rèn)為收入。碧桂園之所以早早執(zhí)行收入的確認(rèn)這與其財(cái)務(wù)人員對(duì)準(zhǔn)則的理解也是有一定的關(guān)聯(lián)的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在新收入準(zhǔn)則的過(guò)渡期間，做好充分的準(zhǔn)備工作。根據(jù)新準(zhǔn)則的要求并結(jié)合自身的實(shí)際業(yè)務(wù)特點(diǎn)出發(fā)。完善企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，做好監(jiān)督管理工作。有效的整合資源規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范財(cái)務(wù)處理方式，從而更好地滿足企業(yè)的經(jīng)營(yíng)需求。