房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制措施探討

虎樹曄

（寧夏和睦家投資置業(yè)有限公司，寧夏銀川 750000）

0 引言

經(jīng)濟(jì)體制不斷改革和完善，房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，在國家政策及市場因素等影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目邁向新的發(fā)展階段，項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量不斷提高，規(guī)模也在不斷擴(kuò)大，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)開發(fā)具備充足的資金支持，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭越來越激烈，那么加強(qiáng)項(xiàng)目管理與成本控制是提升企業(yè)核心競爭力的重要方式，通過積極開展項(xiàng)目管理，并且對成本進(jìn)行合理控制，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。另外，需要企業(yè)高度重視項(xiàng)目管理與成本控制的重要性和價(jià)值性，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展現(xiàn)狀，從地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)階段出發(fā)，全面落實(shí)項(xiàng)目管理，有計(jì)劃的開展成本控制，確保將成本投入控制在合理范圍內(nèi)，為企業(yè)贏得更多經(jīng)濟(jì)收益，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長足發(fā)展，進(jìn)一步提高我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制的重要性

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項(xiàng)目管理與成本控制是保證企業(yè)長足發(fā)展的關(guān)鍵，也是企業(yè)在激烈市場競爭中得以生存和發(fā)展的根本，由此可見，項(xiàng)目管理與成本控制對企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要，主要體現(xiàn)在以下方面：首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在整個(gè)項(xiàng)目中起指導(dǎo)作用，其管理成果直接關(guān)系房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、效率及效益；其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，督促施工人員嚴(yán)格按照規(guī)范作業(yè)，確保施工項(xiàng)目有序進(jìn)行，通過項(xiàng)目管理，掌握資金投入情況，從而更好地控制成本，為提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益奠定基礎(chǔ)；最后，通過項(xiàng)目管理和成本控制，大大節(jié)省施工成本，在保證項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，縮短施工周期，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的社會價(jià)值和名譽(yù)。此外，項(xiàng)目管理與成本控制為房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行提供重要決策依據(jù)，只有二者相互配合、相互融合，充分發(fā)揮項(xiàng)目管理能效，才能最大限度提高施工資源利用率，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷邁向新領(lǐng)域。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理措施

2.1 前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，前期準(zhǔn)備工作主要是指為籌備工程項(xiàng)目的必要工作，從獲取項(xiàng)目建設(shè)土地的使用權(quán)到項(xiàng)目建設(shè)前的管理工作，這一階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)，通過前期準(zhǔn)備工作有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同及現(xiàn)場勘查等一系列工作，對整個(gè)工程項(xiàng)目起到?jīng)Q定性作用，如果出現(xiàn)任何問題都會給地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量帶來嚴(yán)重影響，一定程度上阻礙企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，因此，需要管理人員重視項(xiàng)目管理，從前期準(zhǔn)備階段直至項(xiàng)目完成，將項(xiàng)目管理貫穿其中，采取人性化管理方式，調(diào)動工作人員積極性，為高效完成房地產(chǎn)項(xiàng)目夯實(shí)基礎(chǔ)。

2.2 初期設(shè)計(jì)階段

首先要選擇高資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，合理控制設(shè)計(jì)成本，保證設(shè)計(jì)效果達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。經(jīng)過多個(gè)設(shè)計(jì)單位綜合實(shí)力比對，優(yōu)先選擇設(shè)計(jì)觀念超前、實(shí)力雄厚的設(shè)計(jì)單位，具備較強(qiáng)的成本控制能力，開展設(shè)計(jì)工作時(shí)，需要開發(fā)管理人員與設(shè)計(jì)人員及時(shí)溝通，掌握設(shè)計(jì)進(jìn)度以及相關(guān)事項(xiàng)，確保設(shè)計(jì)人員正確領(lǐng)會項(xiàng)目開發(fā)要求和目標(biāo)，便于設(shè)計(jì)人員開展相關(guān)工作，嚴(yán)格遵守國家和行業(yè)相關(guān)規(guī)定，提高設(shè)計(jì)工程的技術(shù)含量，并且安排專人負(fù)責(zé)方案審核，確保設(shè)計(jì)方案的合理性和可行性，避免存在安全隱患。

2.3 開發(fā)建設(shè)階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，要以工程合同為根本，嚴(yán)格把控施工質(zhì)量和進(jìn)度，主要從以下方面入手：首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員全面做好施工合同管理工作，確保相關(guān)管理順利進(jìn)行，為提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益夯實(shí)基礎(chǔ)；其次，質(zhì)量管理過程中，經(jīng)由企業(yè)管理人員做好工程項(xiàng)目的統(tǒng)籌和規(guī)劃，嚴(yán)格按照規(guī)范開展質(zhì)量管理，提升企業(yè)的社會效益；最后，進(jìn)度管理過程中，做好施工各部門的協(xié)調(diào)工作，編制合理的施工組織設(shè)計(jì)方案及進(jìn)度計(jì)劃，促使工程項(xiàng)目按期完成，提升企業(yè)的綜合效益。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施

結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)間比較短，但是已經(jīng)取得顯著成效，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，很多方面存在不足，比如成本支出大、經(jīng)濟(jì)效益低等，很大程度上阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，甚至存在很多企業(yè)對成本控制不夠重視，忽視隱性成本控制，導(dǎo)致成本資金投入大，給后期成本控制和管理帶來較大難題，不利于企業(yè)發(fā)展。為了實(shí)現(xiàn)成本控制的預(yù)期目標(biāo)，可以從以下方面落實(shí)，希望給更多專業(yè)人士提供建議。

3.1 建立完善的成本動態(tài)控制體系

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，主要以月為單位，通過實(shí)際成本與計(jì)劃成本比對，找到實(shí)際原材料消耗的原因，從而制定合理的控制措施，但是這種情況成本控制常在事情發(fā)生后期，影響成本控制的整體效果。因此，為了緩解這一問題，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，建立完善的成本動態(tài)控制體系，明確成本管理目標(biāo)，將成本控制職責(zé)細(xì)化，提前預(yù)判成本控制中可能出現(xiàn)的問題及隱患，增加成本消耗的對比頻率，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制中存在的問題，通過動態(tài)核算方式，提升實(shí)際管控工作的時(shí)效性，并且編制相應(yīng)的糾正措施，確保成本控制工作順利進(jìn)行，直至工程完工。

在成本控制管理過程中，項(xiàng)目經(jīng)理是核心崗位，成本監(jiān)管效果與項(xiàng)目經(jīng)理綜合能力息息相關(guān)，為此，建立完善的成本動態(tài)控制體系后，需要企業(yè)構(gòu)建關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)理的基金調(diào)度制度，明確項(xiàng)目經(jīng)理工作職責(zé)，將成本目標(biāo)預(yù)算與項(xiàng)目責(zé)任中心預(yù)算差額交付給項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行支配和使用，如果出現(xiàn)超預(yù)算行為，追究問題責(zé)任人，采取相應(yīng)的懲罰制度，確保超預(yù)算問題得到解決。此外，進(jìn)一步完善動態(tài)成本偏差調(diào)整制度，將可調(diào)度范圍、流程和方法進(jìn)行詳細(xì)編制，通過全面分析工程量及工程變更，對項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，避免超預(yù)算或成本支出不合理的問題產(chǎn)生。舉例說明，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理，造成施工成本嚴(yán)重超出預(yù)期值，通過管理人員及相關(guān)部門群策群力，深入研究成本控制的有效方式，運(yùn)用限額方式嚴(yán)格監(jiān)管每個(gè)施工流程，細(xì)致到每個(gè)施工材料成本，嚴(yán)格落實(shí)合同條款，確保更改設(shè)計(jì)方案的合理性、可行性，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行。

3.2 科學(xué)監(jiān)管財(cái)務(wù)費(fèi)用支出

科學(xué)監(jiān)管財(cái)務(wù)費(fèi)用支出能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)約企業(yè)成本，也是合理控制企業(yè)成本的重要舉措，當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)籌備資金的渠道有很多，包括企業(yè)資金、銀行貸款、承建商帶資承包以及預(yù)收款等方式，更好地保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利進(jìn)行。上述融資方式與企業(yè)成本控制成果息息相關(guān)，需要提前做好籌備資金預(yù)算工作，選擇恰當(dāng)?shù)幕I資機(jī)會，明確籌資期限，以達(dá)到合理控制籌資成本的目的。值得注意的是，承建商帶資承包方式，要對承建商進(jìn)行全面調(diào)查，包括資金實(shí)力、社會信譽(yù)以及施工實(shí)力方面，確保承包商能夠擔(dān)任房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工作，經(jīng)由專業(yè)人士詳細(xì)分析承建商提供的籌資方案，保障合同以及資金按期進(jìn)行。

3.3 有效控制承發(fā)包造價(jià)

通常，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要通過招投標(biāo)方式，在眾多投保單位中選擇資質(zhì)高、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理的承包商，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用的招標(biāo)方式多種多樣，對于不同的開發(fā)項(xiàng)目采用不同的招標(biāo)方式，要依據(jù)具體施工環(huán)境科學(xué)選擇，實(shí)現(xiàn)有效控制承發(fā)包造價(jià)。另外，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)編制合理的項(xiàng)目標(biāo)底，前提要保證中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信譽(yù)，確保招標(biāo)價(jià)格與實(shí)際建設(shè)情況相符。為了達(dá)到更理想的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，要求專業(yè)造價(jià)人員細(xì)致羅列工程量清單，設(shè)計(jì)變更時(shí)按照實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，將材料價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)，一般主要材料的漲幅和降幅控制在5%，由施工單位承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)范圍外則由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，通過這一方式，實(shí)現(xiàn)有效控制承發(fā)包造價(jià)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)科學(xué)控制項(xiàng)目成本，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)綜合效益最大化具有積極作用。

3.4 樹立企業(yè)正確的成本管理意識

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要大量的資金作為運(yùn)行保障，需要企業(yè)隨時(shí)了解和掌握市場動態(tài)，包括原材料價(jià)格漲落、稅收政策的變化、城市發(fā)展總規(guī)劃等多方面，以采取科學(xué)的成本控制措施，在此前提下，樹立全員正確的成本管理意識，讓所有員工了解企業(yè)發(fā)展目標(biāo)以及成本控制目標(biāo)，將成本管理工作貫穿于每個(gè)階段，協(xié)調(diào)好項(xiàng)目品質(zhì)與經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系，提前預(yù)判可能出現(xiàn)的成本管理問題，制定系統(tǒng)的控制措施和解決對策，促使成本管理工作高效完成。另外，從根本上加強(qiáng)成本控制管理，將所有相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，運(yùn)用科學(xué)手段實(shí)現(xiàn)成本控制的預(yù)期目標(biāo)，以提升企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈市場競爭環(huán)境中得以駐足，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

4 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速發(fā)展，市場競爭關(guān)系越發(fā)激烈，只有不斷提高企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢，才能在激烈市場競爭環(huán)境中生存和發(fā)展，那么加強(qiáng)項(xiàng)目管理與成本控制非常必要，結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況，采取科學(xué)有效的管理方式，實(shí)現(xiàn)動態(tài)化和精細(xì)化管理，使項(xiàng)目管理與成本控制得以高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)，進(jìn)一步提升企業(yè)的綜合能力，一方面有助于引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展和進(jìn)步，另一方面有助于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合效益，推動我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平得到顯著提高。