淺談房地產(chǎn)設(shè)計階段的成本控制對策

林藝明

（廈門世茂新紀(jì)元置業(yè)有限公司， 福建 廈門 361100）

0 引言

社會經(jīng)濟建設(shè)不斷深入，人們的生活品質(zhì)得到良好改善，這也使人們對于居住環(huán)境的要求日益升高，對居住條件有所期待，在某種程度上推動房地產(chǎn)行業(yè)進一步發(fā)展；房地產(chǎn)發(fā)展的目的就是為了獲得一定的經(jīng)濟效益，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈發(fā)激烈，為了能使房地產(chǎn)企業(yè)在市場發(fā)展中脫穎而出，需要促進房地產(chǎn)核心競爭能力的提升，在房地產(chǎn)設(shè)計管理環(huán)節(jié)中，通過對成本展開良好控制，可降低房地產(chǎn)企業(yè)的投入成本，達到少消耗高效益的目的。基于此，怎樣在房地產(chǎn)設(shè)計環(huán)節(jié)中，加強成本控制，已經(jīng)成為當(dāng)下建筑行業(yè)普遍關(guān)注的問題。

1 建設(shè)工程不同階段對房地產(chǎn)的影響

在房地產(chǎn)項目設(shè)計環(huán)節(jié)中，加強成本控制，可實現(xiàn)投資小、收益大的成效。盡管在房地產(chǎn)建設(shè)階段，設(shè)計費用作為總體建設(shè)工程費用中一少部分，通常不高于建安成本的5%-6%左右，但是會對工程造價造成直接影響，據(jù)相關(guān)文獻統(tǒng)計，將會對工程造價帶來超過75%的影響，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量將會對建設(shè)成本造成直接的影響，怎樣在房地產(chǎn)工程設(shè)計管理中有效展開成本控制，成為各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍關(guān)注的課題[1]。據(jù)不完全研究表明，在房地產(chǎn)工程初始設(shè)計環(huán)節(jié)，將會對工程成本造成75%-95%左右的影響，技術(shù)設(shè)計環(huán)節(jié)對工程成本造成35%-70%左右的影響，然而施工建設(shè)環(huán)節(jié)將會對工程成本造成5%-35%的影響。由此可見，對房地產(chǎn)項目投資的成本控制影響關(guān)鍵在于工程設(shè)計環(huán)節(jié)，需要對其展開良好的成本控制，才能達到房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)。在過去，房地產(chǎn)開發(fā)商將成本控制的重心集中于施工建設(shè)環(huán)節(jié)，以至于對工程設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制有所忽略，無法發(fā)揮良好的成本控制作用，使房地產(chǎn)工程建設(shè)成本進一步升高。

文章將結(jié)合實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目，此次房地產(chǎn)開發(fā)項目主要以廈門翔安國風(fēng)長安項目為主，廈門翔安國風(fēng)長安項目，其中1-2 棟屬于高層，建筑面積為22580 平方米，3-6 棟建筑面積為9120 平方米，7 棟為商業(yè)，建筑面積達到1700 平方米，通過對該房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計環(huán)節(jié)展開良好的成本控制，做好相關(guān)的項目對接、建筑方案、施工設(shè)計、施工配合等工作，可達到提高資金使用率，縮小成本投入，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟效益，推動該房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展，占領(lǐng)房地產(chǎn)市場主導(dǎo)地位。

2 房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段影響成本控制管理因素

2.1 設(shè)計方案對成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在工程設(shè)計環(huán)節(jié)中，設(shè)計工作者通過對項目概念設(shè)計、項目規(guī)劃、項目方案、圖紙設(shè)計、景觀設(shè)計、裝飾設(shè)計等展開合理規(guī)劃，可進一步強化房地產(chǎn)工程設(shè)計的總體效果，有效規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方案不合理導(dǎo)致成本升高問題的發(fā)生。譬如，該房地產(chǎn)企業(yè)對廈門翔安國風(fēng)長安開發(fā)項目進行結(jié)構(gòu)計算過程中，荷載計算需要依托于可靠度理論，運用荷載×分項系數(shù)的方式，出于對恒載和活載最不利組合的考量，應(yīng)確保結(jié)構(gòu)安全性能出于可行范圍當(dāng)中，才能保障房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)有效展開。然而，部分房地產(chǎn)設(shè)計工作者片面的追求安全性能，把配筋不斷放大，甚至將其放大到1.5 倍以上，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨不必要的浪費，增加成本的投入，由此可見，房地產(chǎn)設(shè)計方案的整體效果對其工程成本進行合理控制是十分必要的。

2.2 材料工藝對成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)投資過程中，材料造價是工程整體造價的二分之一，然而建設(shè)材料的選用將會對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價帶來一定的影響作用。譬如，對廈門翔安國風(fēng)長安項目進行給排水系統(tǒng)設(shè)計中，管道長度達到1.3 萬米，符合功能性要求的建設(shè)材料主要以UPCV 雙壁波紋管、HDPE 聚乙烯塑鋼纏繞管，通過設(shè)計管理工作者對建設(shè)材料市場展開調(diào)研分析，了解到相比于HDPE 聚乙烯塑鋼纏繞管，UPVC 雙壁波紋管價格更低，因此在該工程建設(shè)中，通過選用UPVC 雙壁波紋管，為工程造價節(jié)約100 萬元的成本支出；在施工工藝建設(shè)方面，對于廈門翔安國風(fēng)長安項目的坡屋面設(shè)計主要以SBS 防水卷材外為水泥瓦臥瓦屋面為主，隨后處于對施工工藝成本控制的考慮，改用為波形瀝青防水板外掛平瓦屋面，不但降低了此工程項目的施工建設(shè)難度，其防水性能也比原始設(shè)計效果好，大大縮短了施工周期，保障了該項目工程的整體質(zhì)量效果。可以發(fā)現(xiàn)，在保障房地產(chǎn)企業(yè)工程項目質(zhì)量的基礎(chǔ)上，建設(shè)材料與施工工藝的選用會對成本帶來一定的影響，應(yīng)給予一定的重視與關(guān)注。

2.3 設(shè)計變更對成本的影響

在廈門翔安國風(fēng)長安項目建設(shè)期間，工程變更也會導(dǎo)致工程成本的升高。尤其對于當(dāng)前房地產(chǎn)工程項目管理中，經(jīng)常會出現(xiàn)成本超出預(yù)算的問題，歸根結(jié)底是由于工程變更導(dǎo)致的。造成工程變更的原因有許多，其一，在房地產(chǎn)工程項目規(guī)劃初期階段，建設(shè)企業(yè)由于對工程要求并不十分了解，設(shè)計企業(yè)的設(shè)計針對性未能展現(xiàn)，導(dǎo)致工程項目在具體建設(shè)中和實際條件相脫節(jié)，促使其在建設(shè)中無法規(guī)避形成的設(shè)計變更；其二，因不同設(shè)計專業(yè)之間基礎(chǔ)關(guān)系協(xié)調(diào)欠佳，導(dǎo)致由于設(shè)計因素出現(xiàn)工程變更；其三，在工程項目建設(shè)期間，具體的施工條件和環(huán)境、設(shè)計等方面存在明顯差異，應(yīng)根據(jù)施工現(xiàn)象具體狀況，因地制宜進行設(shè)計方案的重新制定。

3 加強房地產(chǎn)設(shè)計管理階段成本控制的對策

3.1 加強材料選擇控制

對于廈門翔安國風(fēng)長安項目，房地產(chǎn)企業(yè)進行項目開發(fā)過程中，設(shè)計工作者通過對市場展開深入調(diào)研，進一步了解與掌握各類建設(shè)材料的質(zhì)量、類型、材質(zhì)、價格等內(nèi)容，隨后對所采集的信息加以整理，形成企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的材料與不拼庫。在確保建設(shè)材料品質(zhì)、符合工程項目設(shè)計效果的基礎(chǔ)上，選用價格較低的建設(shè)材料，用作此次工程項目開發(fā)材料。除此之外，該房地產(chǎn)設(shè)計設(shè)計管理工作者對建設(shè)材料基本屬性、質(zhì)地特性等了解全面，并有著較為豐富的設(shè)計經(jīng)驗，已經(jīng)掌握各個材料在具體工程施工中的運用情況，使建設(shè)材料達到良好的性價比，實現(xiàn)對房地產(chǎn)設(shè)計管理的成本控制。

3.2 推行限額設(shè)計管理

在廈門翔安國風(fēng)長安項目設(shè)計階段，設(shè)計管理工作者通過良好的定額設(shè)計，積極采集與積累可行的成本數(shù)據(jù)，為設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制奠定動態(tài)管理的基礎(chǔ)，有效規(guī)范工程設(shè)計工作。為此，廈門翔安國風(fēng)長安項目設(shè)計中，設(shè)計管理工作者借助新穎的科技手段，構(gòu)建滿足社會發(fā)展根本要求的工程造價管理機制，建立動態(tài)化管控平臺系統(tǒng)，以便設(shè)計管理工作者實時掌握市場信息，盡可能減少和成本控制的各項工作程序，通過利用行之有效的對策，把工程項目投資限額限定在目標(biāo)值當(dāng)中，達到對成本控制的動態(tài)化管理，提高成本控制的有效性，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的增長。需要該工程項目設(shè)計管理工作者在建筑物符合功能要求時，應(yīng)結(jié)合確立的投資限制展開項目設(shè)計，同時在設(shè)計合同內(nèi)容中，適當(dāng)增加約束條例，擺脫設(shè)計責(zé)任的限制，才能保障廈門翔安國風(fēng)長安項目成本不會超出預(yù)期限制的總量，實現(xiàn)對設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制。

3.3 加強設(shè)計圖紙控制

房地產(chǎn)工程項目圖紙設(shè)計作為工程初期準(zhǔn)備工作的重要內(nèi)容，主要涉及土建工程設(shè)計部門、景觀設(shè)計部門、室內(nèi)外裝修設(shè)計部分等。為此，在廈門翔安國風(fēng)長安項目中，設(shè)計管理工作者通過對圖紙進行細致審查，保障工程項目具有可操作性，有效規(guī)避設(shè)計圖紙的質(zhì)量效果對工程造價帶來不利影響；另外，設(shè)計管理工作者還要和其他部門進行對接、交底工作，避免因與其他部門溝通交流不順，導(dǎo)致施工建設(shè)漏洞問題發(fā)生，使成本進一步增加；結(jié)合廈門翔安國風(fēng)長安項目工程實際施工狀況，設(shè)計工作者需要對變更量進行合理控制，避免出現(xiàn)工程變更問題，促使成本進一步升高。基于此，廈門翔安國風(fēng)長安項目設(shè)計管理工作者通過對各個專業(yè)圖紙采取查漏補缺，強化設(shè)計等措施，可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計內(nèi)容存在的缺陷問題，提高對成本控制的有效性。

4 結(jié)語

綜上所述，我國在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)中，需要意識到成本控制在設(shè)計環(huán)節(jié)的積極作用，了解房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計環(huán)節(jié)成本因素主要以建設(shè)材料、施工技術(shù)、工程設(shè)計效果、工程設(shè)計變化為主。通過對建設(shè)材料選擇進行合理控制，在保障總體工程項目質(zhì)量的情況下，可減少房地產(chǎn)成本的支出；推行限額設(shè)計管理，可實現(xiàn)成本動態(tài)化控制，提高成本控制的有效性；加強設(shè)計圖紙的控制，使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益不斷提升，促進房地產(chǎn)企業(yè)長足穩(wěn)定發(fā)展。