城市綜合體建設(shè)項(xiàng)目全過程咨詢服務(wù)增值點(diǎn)的融合與創(chuàng)新之探析

黃能文

（中國(guó)武夷實(shí)業(yè)股份有限公司， 福建 福州 350000）

就城市綜合體來看，包括高檔星級(jí)酒店、5A 級(jí)寫字樓、酒店式公寓（SOHO商住樓）、會(huì)議會(huì)展中心、大型綜合購(gòu)物中心、獨(dú)立街區(qū)、高檔居住區(qū)、地下室停車區(qū)等進(jìn)行三項(xiàng)以上的優(yōu)化組合，形成一個(gè)相互兼容、相互助益的多功能、高效率的有機(jī)系統(tǒng)。其融合了建筑、裝飾、機(jī)電（一次水電、消防、暖通、智能化、二次水電）、園林景觀等眾多專業(yè)，既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的復(fù)雜集合，比普通的項(xiàng)目設(shè)計(jì)復(fù)雜多，且涉及各專業(yè)齊全。因此，對(duì)造價(jià)管理者的工作量、專業(yè)全面性提出了更高的要求。

1 項(xiàng)目基本概況

某地標(biāo)建筑工程項(xiàng)目規(guī)模58.6 萬平方米，總投資約60 億元。其中：地下室結(jié)構(gòu)約22.09 萬平方米；裙樓結(jié)構(gòu)總面積21.48 萬平方米；SOHO 結(jié)構(gòu)總面積4.81 萬平方米的；5A 級(jí)寫字樓總面積6.64 萬平方米；希爾頓酒店總面積3.6 萬平方米；

本項(xiàng)目是以投資控制為主線貫穿于全過程工程咨詢各個(gè)階段的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)范圍包括概念設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本編制、方案階段目標(biāo)成本編制、施工圖紙階段目標(biāo)成本編制至工程結(jié)算及成本后評(píng)估工作內(nèi)容。

2 實(shí)踐成效對(duì)于全過程咨詢服務(wù)增值點(diǎn)的融合與創(chuàng)新啟發(fā)

本項(xiàng)目咨詢服務(wù)工作在傳統(tǒng)的全過程造價(jià)咨詢服務(wù)的基礎(chǔ)上拓展了更多咨詢服務(wù)的增值點(diǎn)，取得了一定的成本控制實(shí)踐成效。

2.1 提供設(shè)計(jì)優(yōu)化建議成效

(1)裝修工程中天棚吊桿長(zhǎng)度大于1500mm 需設(shè)置反向支撐，大于3000mm需設(shè)置鋼架轉(zhuǎn)換層。專業(yè)咨詢工程師在審核設(shè)計(jì)文件時(shí)發(fā)現(xiàn)局部區(qū)域天棚吊桿長(zhǎng)度達(dá)到3500mm，但是設(shè)計(jì)說明及吊桿節(jié)點(diǎn)均未體現(xiàn)相關(guān)做法，對(duì)此以書面形式提出疑問，設(shè)計(jì)單位及時(shí)補(bǔ)充了鋼轉(zhuǎn)換層節(jié)點(diǎn)做法，從而避免了施工過程中的設(shè)計(jì)變更。

(2)幕墻圖紙窗洞口位置內(nèi)側(cè)窗臺(tái)板及窗臺(tái)下方墻面，設(shè)計(jì)為鋁板墻面，優(yōu)化建議對(duì)此處進(jìn)行雙層木工板封堵即可，避免裝修單位二次拆改，節(jié)省約245 萬元。

(3)層間玻璃幕墻內(nèi)側(cè)3mm 氟碳噴涂鋁板封堵，建議用鍍鋅鐵皮替換或者用2.0 厚粉末噴涂鋁板代替，節(jié)省33 萬元。

(4)酒店局部吊頂合同清單鋁方通造型，本項(xiàng)造價(jià)59.85 萬元；施工階段，咨詢工程師提前對(duì)原鋼結(jié)構(gòu)氟碳漆處理成本進(jìn)行測(cè)算，預(yù)計(jì)造價(jià)19.2 萬元，在滿足裝飾效果及使用功能的前提下，通過成本對(duì)比，優(yōu)化方案，經(jīng)委托方同意，最終選定原鋼結(jié)構(gòu)氟碳漆處理的方案，本項(xiàng)節(jié)省造價(jià)約40 萬元。

(5)酒店中間層因裝修電氣圖紙與一次機(jī)電、二次機(jī)電圖紙不符，裝修單位根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行布線布管，咨詢公司在過程跟蹤中天天現(xiàn)場(chǎng)收集記錄管線走向，結(jié)算時(shí)現(xiàn)場(chǎng)按路核實(shí)圖紙并與過程資料核對(duì)，確保結(jié)算資料及審核數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

2.2 各標(biāo)段工作界面優(yōu)化

為明確總包、分包、供應(yīng)商相互之間的職責(zé)和前后銜接關(guān)系，避免施工過程中發(fā)生質(zhì)量、進(jìn)度和付款的扯皮、推諉，我招標(biāo)采購(gòu)團(tuán)隊(duì)根據(jù)以往實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目?jī)?yōu)化了部分工作界限（如表1）。

表1 優(yōu)化部分工作界限

2.3 根據(jù)需求確定設(shè)備品牌

專業(yè)咨詢工程師根據(jù)業(yè)主項(xiàng)目定位及其他同類設(shè)備在使用中反饋的情況，通過咨詢供應(yīng)商、市場(chǎng)調(diào)研、生產(chǎn)廠家考察、售后服務(wù)評(píng)價(jià)等方面，對(duì)產(chǎn)品做了細(xì)致、全面的分類梳理和描述。

（1）希爾頓酒店、5A 級(jí)別寫字樓屬于長(zhǎng)期出租和出售的持有高端物業(yè),建議機(jī)電核心設(shè)備選用相對(duì)高品質(zhì)的品牌,以保障較好的安全性、可靠性、耐久性和較低的維護(hù)成本,如冷水機(jī)組、VRV 空調(diào)、給水泵、空調(diào)水泵、高低壓開關(guān)等可采用合資產(chǎn)品,而冷卻塔、消防水泵及風(fēng)機(jī)、各種管線等可采用國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、以達(dá)到項(xiàng)目的最優(yōu)性價(jià)比。比如發(fā)電機(jī)產(chǎn)品檔次定位：

①發(fā)電機(jī)組柴油機(jī)品牌檔次為純進(jìn)口（原廠地原裝進(jìn)口），首推美國(guó)康明斯、英國(guó)帕金斯、日本三菱、韓國(guó)大宇、德國(guó)奔馳 5 家。

②發(fā)電機(jī)組發(fā)電機(jī)品牌檔次為合資，首推上海馬拉松、無錫斯坦福、福州利萊森瑪 3 家。

③發(fā)電機(jī)組控制系統(tǒng)品牌統(tǒng)一確定為英國(guó)深海。

（2）SOHO 商住樓因目前開發(fā)基本是高層建筑的緣故,電梯、生活水泵、配電等關(guān)鍵設(shè)備影響較大,定位相對(duì)需較高。

2.4 高價(jià)值（含進(jìn)口）材料管控

幕墻玻璃采用進(jìn)口品牌美國(guó)“道森”，石材采用進(jìn)口金山麻，產(chǎn)地巴西，工程款支付時(shí)，要求所有進(jìn)口材料必須提供海關(guān)報(bào)關(guān)單及進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)單，并要求在報(bào)關(guān)單上蓋章承諾該材料用于本項(xiàng)目，若弄虛作假將由施工單位承擔(dān)一切后果。專業(yè)工程師核對(duì)數(shù)量符合項(xiàng)目實(shí)際施工進(jìn)度才給予計(jì)入當(dāng)期進(jìn)度款進(jìn)行支付，以確保材料來源與合同要求一致。

泛光照明工程合同約定燈具為進(jìn)口品牌，專業(yè)工程師發(fā)現(xiàn)后續(xù)有部分燈具，直接由國(guó)內(nèi)經(jīng)銷商直接提供、也不能提供合同約定的質(zhì)量證明資料，和經(jīng)監(jiān)理和業(yè)主書面確認(rèn)的燈具變更紀(jì)要，故后續(xù)采購(gòu)部分燈具進(jìn)度款492.5萬元建議暫停支付。

2.5 施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量巡視檢查

工程項(xiàng)目質(zhì)量問題貫穿于建筑項(xiàng)目的整個(gè)壽命進(jìn)程，咨詢?nèi)藛T在施工過程中，利用自身造價(jià)咨詢專業(yè)方面上的優(yōu)勢(shì)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期、不定期的巡視和抽查：

土建工程中，駐場(chǎng)工程師現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量查看時(shí)發(fā)現(xiàn)，外墻真石漆涂料施工中，涂料實(shí)際使用的品牌與業(yè)主確認(rèn)品牌不符，業(yè)主確認(rèn)品牌為“立邦”，實(shí)際使用涂料品牌為“嘉寶莉”。后經(jīng)建設(shè)單位核實(shí)，根據(jù)實(shí)際施工品牌扣回材料差價(jià)36 萬元。中標(biāo)單位承諾鋼筋品牌為“寶鋼”，施工階段駐場(chǎng)工程師抽樣檢查發(fā)現(xiàn)部分鋼筋進(jìn)場(chǎng)品牌為“江陰西城鋼鐵”，經(jīng)發(fā)現(xiàn)后此部分鋼筋全部退場(chǎng)，同時(shí)施工單位罰款100 萬元。

裝修工程中，靠幕墻處墻紙基層骨架，清單描述做法為木龍骨，圖紙會(huì)審深化節(jié)點(diǎn)做法采用40×40×4 鍍鋅方管鋼骨架。駐場(chǎng)工程師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，墻紙基層骨架采用鍍鋅鋼龍骨存在設(shè)計(jì)過刺，故對(duì)基層骨架做法提出質(zhì)疑，同時(shí)深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查，在對(duì)該部分進(jìn)行非破壞性敲擊時(shí)，通過聲音判斷基層材料并非鋼骨架。后經(jīng)建設(shè)單位核實(shí)，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工采用輕鋼龍骨，此項(xiàng)扣減費(fèi)用59 萬元。

機(jī)電安裝工程中，原設(shè)計(jì)中消防噴淋管道、冷卻供回水、空調(diào)供回水管道設(shè)計(jì)要求DN80 及以上管道采用無縫管法蘭連接，后鍍鋅進(jìn)行二次安裝。現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工時(shí)，施工單位采用無縫鋼管先鍍鋅，在現(xiàn)場(chǎng)直接焊接安裝，焊口位置采用防銹漆加銀粉漆進(jìn)行修補(bǔ)。根據(jù)《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》規(guī)定，鍍鋅無縫管嚴(yán)禁直接焊接，責(zé)令施工單位對(duì)質(zhì)量隱患進(jìn)行整改。

2.6 圖紙會(huì)審意見經(jīng)濟(jì)型評(píng)估

根據(jù)裝修工程圖紙會(huì)審意見，衛(wèi)生間玻璃隔斷12mm 鋼化清玻建議改為夾膠夾絲防霧玻璃隔斷(果用進(jìn)口夾絲)，經(jīng)測(cè)算需增加費(fèi)用約134.15 萬元。專業(yè)工程師綜合成本和實(shí)用性，建議調(diào)整為夾膠夾絲防霧玻璃隔斷(國(guó)產(chǎn)夾絲)，降低成本44.85 萬元。

2.7 運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本管控

本項(xiàng)目會(huì)議室采用燈膜進(jìn)行照明，由于燈膜高度約4m，交付后燈管維修、更換難度非常大，維修成本也很高。專業(yè)工程師建議將燈管固定方式改為抽屜式，便于日后維修。VRV 空調(diào)機(jī)房設(shè)計(jì)時(shí)，未考慮足夠的通風(fēng)散熱空間，安裝工程師認(rèn)為散熱問題有可能會(huì)降低空調(diào)性能，甚至引起跳閘，建議更換排風(fēng)百葉扇片間距和尺寸，并另行設(shè)置專用通風(fēng)井補(bǔ)充新風(fēng)。

2.8 無價(jià)材料管控

本項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)無價(jià)材料價(jià)格要求“三流合一”。要求施工單位提供真實(shí)的采購(gòu)合同，供貨清單明細(xì)、具體的付款明細(xì)憑證，相應(yīng)的增值稅采購(gòu)發(fā)票及對(duì)應(yīng)的材料設(shè)備明細(xì)表、合同履約完成證明、施工單位書面承諾資料的真實(shí)性，最終按照成本酬金法結(jié)算。其他材料價(jià)格參照清單報(bào)價(jià)進(jìn)行確定。

本項(xiàng)目105 套燈具中，有12 套燈具變更為另外區(qū)域的投標(biāo)花燈，采用投標(biāo)價(jià)格計(jì)算；52 套燈具只是根鋼裝修吊頂情況，適當(dāng)調(diào)整了相應(yīng)的規(guī)格尺寸，其所用材料、工藝、形狀同原先投標(biāo)合同燈具基本相同，主要是燈具直徑或者長(zhǎng)寬高度調(diào)整，采用參考投標(biāo)價(jià)格計(jì)算；41 套燈具進(jìn)行實(shí)質(zhì)性變更，采用重新詢價(jià)，并參考投標(biāo)口徑協(xié)商。造價(jià)工程師通過變更談判，為業(yè)主節(jié)約造價(jià)約160 萬元。

3 綜合體項(xiàng)目成本管控的風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的策略

（1）建議引進(jìn)專業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)，對(duì)設(shè)計(jì)院和項(xiàng)目設(shè)計(jì)部進(jìn)行專業(yè)技術(shù)資源整合。使得所有的設(shè)計(jì)工作能同步開展并得到協(xié)調(diào)，進(jìn)一步保證了各設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)成果文件的深度要求。同時(shí)，在專業(yè)性強(qiáng)的空調(diào)、智能化、幕墻、廚房洗衣房等工程、材料設(shè)備招采階段，發(fā)揮其在技術(shù)回標(biāo)文件的分析、技術(shù)詢標(biāo)、施工階段的圖紙審批、物料審批等方面的管控作用。并做好方案比選、造價(jià)對(duì)比。

(2)精裝修工程、幕墻工程、機(jī)電工程、泛光亮化照明工程、電梯工程等專業(yè)分包項(xiàng)目，為減少合同施工界面爭(zhēng)議，建議采用“招標(biāo)圖紙+技術(shù)規(guī)范”包深化設(shè)計(jì)包施工計(jì)價(jià)的合同模式。

(3)盡可能減少或取消材料設(shè)備甲供，加大甲指乙供的材料類型

從財(cái)務(wù)管理角度，甲供材料設(shè)備，需要建設(shè)方投人大量的人員去處理招標(biāo)、日常管理，也增加材料損耗率的風(fēng)險(xiǎn)；會(huì)加大項(xiàng)目的投入成本。

從合同管理角度，增大了合同界面的風(fēng)險(xiǎn)，如甲供合同與施工、安裝合同間的重復(fù)或遺漏；

從工程施工驗(yàn)收角度，增加了質(zhì)量責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的界定，如系統(tǒng)調(diào)試不合格的責(zé)任界定等；

（4）為更好的保證工程質(zhì)量，對(duì)主要材料進(jìn)行品牌或供貨商的限定，如加大投標(biāo)時(shí)封樣材料的要求，實(shí)行材料工程的“招標(biāo)樣品封樣、按樣品施工、按樣品結(jié)算”的成控管理目標(biāo)。并加強(qiáng)對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料的檢驗(yàn)檢查力度，確保進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量以保證工程質(zhì)量。

（5）招標(biāo)時(shí)就要考慮如果發(fā)生拆改所涉及項(xiàng)目的單價(jià)確定，如：鋼筋混凝土現(xiàn)澆構(gòu)件的拆除、各類隔墻的拆除、通風(fēng)系統(tǒng)等各類安裝項(xiàng)目的拆除、各類裝飾項(xiàng)目的拆除、垃圾外運(yùn)、局部主體加固所涉及的常用加固項(xiàng)目等，同時(shí)也要考慮拆除構(gòu)件作廢后的剩余價(jià)值如何處理的問題，一般常規(guī)做法是按一定比例折價(jià)給拆除單位，由拆除單位負(fù)責(zé)處理此部分費(fèi)用。

4 結(jié)束語

全過程咨詢管理作為一種新的建設(shè)工程管理模式，雖然已取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，但目前還處在起步階段，有很多地方還需在實(shí)踐中探索與完善。掌握重點(diǎn)，突破難點(diǎn)，尋找更多增值點(diǎn)，才能更快更好地推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目全過程咨詢管理，為合理節(jié)約資金.提高投資效益而努力。