房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中管理中的常見問題與改進(jìn)建議

李輝元

（定西金雁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 甘肅 定西 743000）

隨著市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭內(nèi)容也不斷更新和升級，這種情況促進(jìn)了整個房地產(chǎn)的升級。同時，促進(jìn)了管理模式、高效隊(duì)伍建設(shè)、工作人員的工作效率和素質(zhì)及整個房地產(chǎn)行業(yè)的升級和發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中項(xiàng)目管理占據(jù)著重要的地位，直接關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的完成進(jìn)度。除此之外，項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理體系的重要組成部分，直接對企業(yè)綜合競爭能力有著深遠(yuǎn)的影響。市場經(jīng)濟(jì)體制不斷發(fā)展，促使房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭愈發(fā)激烈，只有提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理水平、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的創(chuàng)新與發(fā)展、優(yōu)化項(xiàng)目管理程序、控制建筑成本、增強(qiáng)建筑資源利用率、提升人力資源管理效果等，才能更好的為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多利潤，樹立良好房地產(chǎn)企業(yè)形象，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的共贏。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)制中，管理者借助現(xiàn)代化設(shè)施與現(xiàn)代化管理方式，對房地產(chǎn)項(xiàng)目展開控制與管理，合理整合資源配置，構(gòu)建創(chuàng)新性、適用性、經(jīng)濟(jì)性建筑設(shè)置。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作涉及眾多內(nèi)容，構(gòu)建完善的項(xiàng)目計劃方案，應(yīng)該確立項(xiàng)目所需要的建筑設(shè)施與建筑技術(shù)，避免受建筑設(shè)備不齊全或建筑技術(shù)水平較低，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開展帶來不利影響，造成施工延誤。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作包含眾多領(lǐng)域，要求房地產(chǎn)各個部門應(yīng)該做好配合，提升各個部門之間的溝通合作的有效性，減少各個部門相互推卸責(zé)任的狀況發(fā)生，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工周期需要較長時間，因此容易帶來許多糾紛矛盾事件，各個部門之間相互推卸責(zé)任，讓原本清晰簡單的糾紛變得更加復(fù)雜，這在一定程度上增加了解決糾紛問題的難度；優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與要求，改善項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，做好各個部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的驗(yàn)收工作，才能提升房地產(chǎn)項(xiàng)目工程款項(xiàng)的結(jié)算效率。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問題

2.1 缺乏合作意識

由于高層建筑或大型住宅區(qū)參與建設(shè)的單位數(shù)量眾多，交叉運(yùn)營較多，進(jìn)出時間不同，甲方除了需要與承包企業(yè)簽訂一個總的承包施工合同外，還需要與一些配套工程和專業(yè)工程的施工企業(yè)簽訂合同，但由于工程招標(biāo)的要求不嚴(yán)格、明晰，簽訂的施工合同往往不合格，特別是項(xiàng)目協(xié)調(diào)，交付界面，半成品保護(hù)等的合同協(xié)議不具體，合作意識差的施工單位過分計較在項(xiàng)目分包后的協(xié)調(diào)問題，使項(xiàng)目管理變得困難?？偸菚谡瞎芾怼⑴浜系确矫娉霈F(xiàn)各種糾紛，最終影響項(xiàng)目管理效果，問題紛繁復(fù)雜，使項(xiàng)目難以順利實(shí)施，最終造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不必要損失。

2.2 過于節(jié)省經(jīng)濟(jì)成本

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理工作者并沒有真正的認(rèn)識到施工許可證的必要性，以至于放低了對項(xiàng)目施工質(zhì)量效果的要求與標(biāo)準(zhǔn)，為實(shí)際的施工建設(shè)帶來了潛在隱患，降低施工建設(shè)的安全性。少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，以至于降低建筑施工成本，盡可能減少施工成本的之處，縮短施工周期，為此導(dǎo)致這些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有獲得政府有關(guān)部分的審批，進(jìn)而盲目進(jìn)行施工，在日常生活中，還有很多房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有獲得施工許可證受到有關(guān)政府部門的懲處，要求其停工整頓，并上繳一部分罰款，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的形象造成不良影響。

2.3 準(zhǔn)備工作并不充分

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目明確以后，需要結(jié)合建筑施工圖紙展開前期準(zhǔn)備工作，例如項(xiàng)目工程的成本計算、施工設(shè)施的準(zhǔn)備、技術(shù)工作者的照片等，只有全面了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地天氣狀況與施工地貌等內(nèi)容，才能設(shè)計出符合實(shí)際的施工設(shè)計方案與施工建設(shè)目標(biāo)，切實(shí)保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程有序施工。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)中，由于十分注重項(xiàng)目附近的配套設(shè)施，例如學(xué)校、公園、交通等，以至于忽視對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)制的完善性，更不能為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作投入大量的時間與精力，如少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不會自覺了解與掌握項(xiàng)目開發(fā)的基本情況，更不能為項(xiàng)目前期工作進(jìn)行調(diào)研，通常房地產(chǎn)企業(yè)在得到項(xiàng)目開發(fā)圖紙以后就會立馬動工，等到施工過后，才會發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計圖紙與實(shí)地情況并不相符，企業(yè)的建筑技術(shù)難以滿足預(yù)期建設(shè)目標(biāo)，導(dǎo)致項(xiàng)目施工不得不停工，重新對設(shè)計方案加以設(shè)定，這不僅浪費(fèi)時間與精力，還增加了企業(yè)的施工建筑成本，造成施工工期的延長。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理方式落后

房地產(chǎn)企業(yè)受固有的管理機(jī)制影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)管理者沒有意識到項(xiàng)目管理效果對確保施工建設(shè)有序完成以及增強(qiáng)企業(yè)核心競爭能力的必要性，盲目的以為管理機(jī)制與管理效果并不會對項(xiàng)目工程進(jìn)度帶來影響，以至于控制項(xiàng)目管理部分資金的投入，長此以往，企業(yè)工作者會形成技術(shù)部門地位高于技術(shù)部門的思維方式，降低管理者的工作積極性，不利于管理者榮譽(yù)感與歸屬感的提升。

2.5 項(xiàng)目工程驗(yàn)收體制不合理

大多數(shù)房地產(chǎn)盲目的以為有關(guān)部門對施工建筑驗(yàn)收合格后，此項(xiàng)目已經(jīng)與本企業(yè)失去了關(guān)聯(lián)性，可以放心的投入到新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)之中，但是由于少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少有關(guān)材料，導(dǎo)致項(xiàng)目前期交付，這也在一定程度上激化購房者與房地產(chǎn)企業(yè)的矛盾，對房地產(chǎn)企業(yè)的形象造成負(fù)面影響。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題的改進(jìn)建議

3.1 實(shí)現(xiàn)合作共贏

項(xiàng)目所涉及的設(shè)計工作不是由設(shè)計單位獨(dú)立完成的。要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要，充分整合設(shè)計單位之間的有效溝通和聯(lián)合實(shí)施方法，建立良好的溝通體系，確保設(shè)計工作的內(nèi)部關(guān)系，確保項(xiàng)目可以有效地進(jìn)行。

3.2 實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理方式的創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)在明確開發(fā)項(xiàng)目后，管理者應(yīng)該為其建立完善的項(xiàng)目工作計劃，制定工作目標(biāo)，并對項(xiàng)目工程進(jìn)行研究調(diào)查。管理者還需要列好此項(xiàng)目所包含的部門，明確各個部門的工作內(nèi)容與工作職責(zé)，通過借助現(xiàn)代交流軟件，如微信群、QQ群等方式，為房地產(chǎn)企業(yè)各個部門提供交流互動的平臺，提升各個部門相互配合的有效性。同時對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中容易面臨的問題或者意外事件等作出科學(xué)預(yù)測，制定相應(yīng)的應(yīng)急方案。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)該注重與工作者之間的交流互動。房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要邀請有關(guān)人士對此項(xiàng)目開發(fā)的建筑成本、項(xiàng)目盈利等基本狀況加以分析，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)預(yù)測，優(yōu)化企業(yè)工作者的懲戒制度與晉升體系，積極鼓勵工作者為企業(yè)貢獻(xiàn)力量。優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)管體制，并定期對項(xiàng)目工程施工進(jìn)度、質(zhì)量等進(jìn)行檢查，便于及時發(fā)現(xiàn)實(shí)際項(xiàng)目施工建設(shè)中存在的違規(guī)現(xiàn)象與問題，并對責(zé)任人進(jìn)行責(zé)任追究。

3.3 提升管理者的職業(yè)素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)為了提升開發(fā)項(xiàng)目工程管理水平，應(yīng)該定期組織管理者展開房地產(chǎn)有關(guān)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)教育活動，便于讓管理者全面了解房地產(chǎn)基礎(chǔ)理論知識，增強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理技能，同時注重德育教育的學(xué)習(xí)，以此促進(jìn)管理者綜合職業(yè)素養(yǎng)的提升，讓管理者意識到項(xiàng)目工程管理的必要性，糾正自身不良的工作態(tài)度，增強(qiáng)管理者的工作榮譽(yù)感與自豪感，這對于提升項(xiàng)目開發(fā)管理效果具有十分重要的意義。

3.4 優(yōu)化建筑材料的采購標(biāo)準(zhǔn)要求

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重采購管理環(huán)節(jié)，進(jìn)而制定完善的采購標(biāo)準(zhǔn)要求，優(yōu)化采購程序，確保采購者盡量選取經(jīng)濟(jì)型、環(huán)保型高質(zhì)量的建筑材料，拒絕應(yīng)用價格低廉的惡劣材料，避免以次充好的問題發(fā)生，只有在此基礎(chǔ)上，才能切實(shí)保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工的整體質(zhì)量。

3.5 加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理

在房地產(chǎn)企業(yè)簽署項(xiàng)目合作前，要對項(xiàng)目施工建設(shè)時間、建設(shè)材料等諸多內(nèi)容展開進(jìn)行明確，以此使項(xiàng)目合同更加規(guī)范化、合理化、有效化，避免受合同內(nèi)容不明確出現(xiàn)不必要的糾紛問題。

3.6 促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理系統(tǒng)化發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)可以邀請房地產(chǎn)行業(yè)的管理專家、學(xué)者等，對企業(yè)的項(xiàng)目工程管理體系展開可觀評估，并對其提出有效地改進(jìn)方法，促使管理部分的資金投入，應(yīng)用現(xiàn)代化設(shè)備，合理使用信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)等，以此提升管理者的工作效率，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理系統(tǒng)化、高效化發(fā)展。

4 結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)如今我國市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理方式的創(chuàng)新與變革，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重提升管理者的職業(yè)素養(yǎng)、創(chuàng)新能力，增加管理者對企業(yè)的榮譽(yù)感與歸屬感，制定完善的項(xiàng)目工程管理機(jī)制，優(yōu)化項(xiàng)目工程管理流程，才能推動房地產(chǎn)企業(yè)長足發(fā)展，使其在激烈的市場競爭中脫穎而出。