房地產企業(yè)工程管理模式的構建分析

鄭銀清

廈門特工開發(fā)有限公司，福建 廈門 361000

現(xiàn)階段，房地產行業(yè)面臨著嚴峻的市場競爭，隨著房地產企業(yè)規(guī)模與數(shù)量的不斷增加，工程項目由單一項目向多業(yè)態(tài)與多項目的方向不斷發(fā)展，所以在發(fā)展過程中更為重視經營與管理。因此，房地產企業(yè)必須積極調整傳統(tǒng)發(fā)展模式，確保能夠適應于房地產行業(yè)發(fā)展的新形勢，通過構建運營體系能夠進一步的提高企業(yè)管理效能。

1 房地產企業(yè)工程管理模式探討

1.1 職能管理模式

一般情況下，房地產企業(yè)都會設置專門的管理部門，工程管理部門主要就是對各個工程項目開展全方位的監(jiān)督和指導，對于具體工程項目都會安排專門的項目經理。管理部門的組織結構主要是以分層型為主的結構，通過工程管理工作人員進一步組成職能部門，這也是房地產企業(yè)內部經營管理的核心部門之一，不但是需要完成日常管理與指導工作，還需要針對項目建設全過程中所涉及到的各種突發(fā)問題開展專門的分析和處理。隨著時代的不斷發(fā)展，企業(yè)想要合理的應用管理模式便需要積極的提升相關人員的整體管理水平，同時必須重視以及做好基層員工綜合素質的提升工作，但現(xiàn)階段工程項目管理模式的應用過程中還存在管理人員綜合素質整體欠佳的問題。

1.2 項目管理模式

在我國房地產行業(yè)的發(fā)展初期時，一般都是采取相對單一化的項目管理模式，就是設置專門的部門來管理工程項目當中的所有事宜。然而，早期的項目管理模式對于人員的綜合素質以及工作能力有著較高的要求與標準，并且因為管理制度欠缺規(guī)范性，雖然已投入了一定的管理經費，并且獲得相應的管理效果，但也無法保證工程施工的質量，無法有效管控工程施工成本投入，因此需要多項目共同開展項目管理工作時，建筑企業(yè)普遍會選擇項目公司機制來設置工程部門主管制度，工程部門內部主管主要就是集中工程管理工作權限，然后針對工程資源進行統(tǒng)一調配與利用，項目公司機制就是利用公司總體來進行工程項目整體的核算，基于各個項目來構建項目施工管理部門。項目管理機制一般在扁平化房地產企業(yè)中應用，主要重點在于技術，看重管理過程的規(guī)范性和專業(yè)性。

1.3 矩陣式管理模式

隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，我國的房地產企業(yè)在規(guī)模與數(shù)量上都不斷增加，全國的多城市或者同城市的多項目都在共同發(fā)展，因此提高管理幅度也變成企業(yè)的重中之重?，F(xiàn)階段我國大多數(shù)房地產企業(yè)普遍采用矩陣管理模式，矩陣管理模式中，管理結構分為三級的縱向管理，總部到區(qū)域中心、再到執(zhí)行，三者一線的管理層次，三級管理模式不僅需要總公司的全面管理，全方位的管理下屬公司，同時還需要確保底層開發(fā)效率。目前我國國內的大規(guī)模企業(yè)如萬科等企業(yè)，均是利用了職能制和項目制相結合的方式建立相應的矩陣管理模式，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產企業(yè)工程管理模式的構建措施

2.1 選擇合理的項目建設單位

建筑工程施工作業(yè)過程中，地產開發(fā)公司應當與各個優(yōu)秀建設單位建立深入的合作關系，從而保證建筑工程項目后期施工質量可以符合現(xiàn)行的技術標準與要求。另外，建筑工程項目的施工建設中，開發(fā)商需要獲得相應經營利潤來確保企業(yè)的良性發(fā)展，因此地產公司必須與設計單位、勘察機構與施工建設單位等建立深入的合作關系，從中選擇信譽度高且設計經驗非常豐富的優(yōu)秀設計單位，確保建筑項目的設計工作能夠高效完成，保證設計圖紙具備科學性與合理性。優(yōu)秀的設計單位可以在一定程度上降低項目開發(fā)與建設的成本投入，還可以最大程度上的保證建筑材料和各方面資源的科學配置。針對較高技術要求的項目，業(yè)主項目管理機構需要全過程且全方位的管理項目進，滿足業(yè)主對項目的需求，且業(yè)主需要自行建立項目管理機構，主要有一些專業(yè)管理人員及其專業(yè)技術人員，必要的時候也可外聘，實施項目過程中時業(yè)主可以預測研究階段的未來投資回報，采取合理方法促使，最大化業(yè)主利益。業(yè)主可以根據不同時期項目對管理資源的不同需求，依據項目管理實際情況對資源進行合理安排，如資金劃撥、人員等。項目建設過程中需要通過專業(yè)人員管理項目文件設計、詳細設計、實施等內容，在不同階段派財務人員定期審核項目資金使用情況，盡可能滿足業(yè)主利益。

2.2 矩陣式的工程管理

地產公司想要能夠促進工程項目建設的規(guī)范性與標準化，不斷地完善項目施工組織結構，便需要根據企業(yè)實際情況應用矩陣式的管理結構，進一步的提高建設項目整體施工效率，提升項目建設過程中的整體靈活性。矩陣式的管理模式在應用的過程中，能夠促進地產公司的領導人員增強項目的整體監(jiān)督與監(jiān)控。并且項目建設的過程中，地產企業(yè)的相關管理人員能夠實時地分類管理以及指導考核相關承包單位，從而確保各個施工作業(yè)能夠標準化。地產公司能夠推動各個建設單位的相互溝通與交流，廣泛的應用矩陣式項目管理模式。地產企業(yè)能夠增強和供貨商的科學管理，增強和監(jiān)理單位之間的交流合作。近年來，我國的PPP 項目規(guī)模不斷地增加，PPP 模式就是政府和社會資本之間的深入合作，從而實施建筑項目的開發(fā)與建設，以此來減少政府資金在項目中的投入。所以，地產企業(yè)可以應用PPT 模式來實施建筑項目開發(fā)建設。

2.3 建立健全工程管理機制

在管理過程中房地產企業(yè)需要盡可能進行標準化管理，且需要明確規(guī)定整個管理流程和相關制度，全面掌握，構建戰(zhàn)略合作庫，選取合作庫中資質較好的工程參與方，提升伙伴庫戰(zhàn)略伙伴梳理，擴大市場占有率。管理人員能夠確保提供出的相關勘察數(shù)據能夠完全的滿足于國家所制定的相關施工標準，當項目建設進入后期時，確保建筑項目能夠順利施工。同時，企業(yè)還應當積極和技術能力高的施工企業(yè)之間合作，進一步的提升項目施工整體效率，提高后期項目的整體建設質量，從而給房地產項目增加附加價值，促進地產項目效益的進一步發(fā)展，提升地產公司的經濟利潤。分類管理每個環(huán)節(jié)，如資源管理、材料管理及其隊伍管理。從材料角度分析可增加對比，選擇高品質材料，嚴格控制材料質量和梳理，提升工程效率。

3 結束語

綜上所述，目前我國加強了房地產行業(yè)的管控力度，出臺了各項建設標準與法律法規(guī)，地產企業(yè)必須了解與掌握各項法律政策，增強人員綜合水平，根據實際情況運用針對性的工程項目管理模式，最大程度上的提升企業(yè)的工程管理水平。地產企業(yè)還應當增強和建設單位之間的合作，構建矩陣式的項目結構，不斷優(yōu)化項目管理模式，增強工程建設質量，促進地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。