商品房房產(chǎn)測算問題的探討

盧榮山

(桂林理工大學 博文管理學院，廣西 桂林 541006)

近年來我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，房產(chǎn)測繪工作顯得尤為重要。商品房房產(chǎn)面積測繪成為房屋業(yè)主最關心的問題之一。為維護商品房銷售與業(yè)主雙方的合法權益，國家和地方先后出臺了一系列細則和文件，房產(chǎn)測繪工作的技術性和政策性都非常強。

1 房產(chǎn)測繪中的幾個概念1.1 套內使用面積

套內使用面積是指投影到水平面的面積。商品房住宅的套內使用面積一般包含如下幾項。①套內使用面積主要包括臥室、客廳、過道、衛(wèi)生間、廚房、入戶花園等分戶面積的總和；②躍層戶型的室內樓梯按照層數(shù)的面積總和計算；③除結構面積以外的煙囪、風道、管道井等計入使用面積；④內墻裝修厚度也計入使用面積。

1.2 套內建筑面積

套內建筑面積包括套內使用面積、陽臺建筑面積和套內墻體面積。套內墻體面積是指套內空間的維護或承重墻體或其它承重支撐體所包含的面積。陽臺建筑面積是指陽臺外邊線與房屋外墻之間投影到水平面的面積，全封閉陽臺計算水平投影全面積，未封閉陽臺計算水平投影一半面積。

1.3 房屋共用建筑面積

房屋共用建筑面積主要是指由多個戶主共有或共用的建筑面積。要按照一定的分攤系數(shù)分攤給各戶主。對于共用面積一般按以下原則進行處理。有權屬分割文件或協(xié)議的則按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行，無權屬分割文件或協(xié)議的則按照一定比例系數(shù)進行分攤。

1.4 房屋產(chǎn)權面積

房屋產(chǎn)權面積是指產(chǎn)權人擁有房屋合法所有權的房屋建筑面積，須經(jīng)地方行政主管部門登記確權認定。

2 共有面積的分攤

2.1 分攤原則

共用面積的分攤計算工作是貫穿于整個房產(chǎn)測算工作的核心，必須符合相關規(guī)定中的具體分攤細則。隨著計算機技術的高速發(fā)展，各類計算機軟件在房產(chǎn)測繪領域應用愈加廣泛。實現(xiàn)了房產(chǎn)測算工作的信息化、數(shù)字化，替代了傳統(tǒng)的人工計算分攤流程，既提高了計算工作的效率，同時也提高了房產(chǎn)測繪成果的質量。共用面積的分攤計算必須嚴格按照相關規(guī)定執(zhí)行，目前市場上所采用的專業(yè)房產(chǎn)測算軟件層出不窮，比較具有代表性的主要有北京威遠、南方測繪、超圖等，無論各地方使用哪一款軟件，必須對共用面積的分攤進行嚴格測試，以保證軟件的分攤計算模型符合相關規(guī)范的要求。

根據(jù)房產(chǎn)測繪相關規(guī)范中對共用面積的分攤原則，分攤計算原則主要概括為以下兩點。(1)誰使用誰分攤；(2)按級別進行增量分攤。簡單概括如下。共用面積的分攤，采用按面積比例進行分攤原則，先由幢進行分攤，再按功能區(qū)分攤，然后到層分攤，最后再分攤到戶。在整個分攤過程中，需要先確定好分攤的先后順序，再確定好各級各類分攤的關系，如果涉及到交叉分攤，需建立更加嚴密的數(shù)學模型進行特殊處理，完成該項工作。

2.2 共用面積的分攤計算方法

(1)住宅樓的共用面積分攤。根據(jù)我國房產(chǎn)測繪相關規(guī)范及實施細則，將大部分住宅樓以幢為單位進行劃分。對共用面積進行分攤計算時,根據(jù)戶主房產(chǎn)的面積依比例進行計算，并且所有戶主的分攤系數(shù)均相同。遇到底層為架空層或停車庫等特殊情況，房屋的共用面積包括住宅層及附屬層，則需要按商用住宅樓的分攤計算方法進行劃分。遇到樓棟中有無電梯時，對共用面積進行分攤計算，需要根據(jù)有無電梯將該樓棟內的各個單元分別設置成不同的功能區(qū)，分別計算分攤系數(shù)。此外，對消防連廊的共用面積進行分攤計算時，需要樓棟內所有住戶共同分攤。

(2)多功能綜合區(qū)的共用面積分攤。多功能綜合區(qū)的分攤計算工作較為復雜，要注意以下幾點內容。(1)功能區(qū)的準確劃分問題，例如：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)以及附屬區(qū)等；住宅區(qū)的劃分還應該充分考慮是否設置有電梯。(2)必須明確不同功能區(qū)共用面積的分攤范圍。(3)遇到特殊情況時要制定具體的分攤方案如下。①整棟樓所有業(yè)主的共用面積分攤；②不同功能區(qū)業(yè)主的共用面積分攤；③某一個樓層業(yè)主的共用面積分攤，最后計算出分攤系數(shù)。

3 共用面積分攤的實際問題及處理措施

3.1 單元間共用面積的分攤

在一棟住宅樓中，各單元之間的情況不同。比如：有的單元只有樓梯，有的樓梯和電梯；戶數(shù)有一梯一戶、一梯兩戶、一梯三戶之分；有的單元是大型樓梯；有的是小型樓梯。在分攤計算時應以單元為單位按照“誰用誰分攤”的原則進行分攤較為合理。

3.2 地下室共用面積的分攤

對于綜合性高層建筑，一般由地下部分和地面以上部分組成。地面以上由多棟獨立建筑構成，地下部分由一個地下室相連通。地面以上各幢樓均有電梯、樓梯等通道連通到地下室，此時需要將地下部分和地面以上部分單獨進行處理，地下室當作一個獨立功能區(qū)，地面以上建筑多棟分別處理。地面以上部分由各幢分攤，地下部分由地下室分攤。

3.3 普通住宅樓的分攤

(1)住宅樓共用面積一般是以幢為單位進行分攤；(2)住宅樓內如果有單元是一梯一戶，應該將此單元單獨作為一個功能區(qū)；(3)住宅樓各單元內戶型相同時以幢為單位進行分攤，戶型不同時則以單元為單位進行分攤。

3.4 商住樓底層樓梯間的分攤

商住樓一般指底層或下面幾層為商業(yè)區(qū)，上面為住宅區(qū)，并且商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)樓梯間單獨設置的情況。

(1)有權屬文件或協(xié)議規(guī)定的情況。如果權屬文件或協(xié)議規(guī)定商業(yè)區(qū)的樓梯屬于住宅區(qū)分攤，則在分攤計算時要將商業(yè)區(qū)的樓梯面積由住宅區(qū)分攤；如果權屬文件或協(xié)議規(guī)定屬于商業(yè)區(qū)分攤，則由商業(yè)區(qū)進行分攤。(2)無權屬文件或協(xié)議規(guī)定的情況。根據(jù)房產(chǎn)測繪相關規(guī)范及實施細則，如果沒有明顯權屬文件或協(xié)議規(guī)定的，商業(yè)區(qū)的樓梯面積屬于商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)共用面積，由商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)共同分攤；而住宅區(qū)的樓梯面積屬于住宅區(qū)共用面積，由住宅區(qū)分攤。

4 結 語

房產(chǎn)測繪涉及廣大戶主的切身利益，其技術性和政策性都非常強。房產(chǎn)面積測算以及對共用面積的分攤計算工作尤為重要。文章通過對共用面積分攤計算工作中存在的一些問題進行探討，并提出了相應的處理措施。商品房房產(chǎn)測繪工作中對共用面積的分攤處理，需要嚴格遵循相關規(guī)范要求，切實保證房產(chǎn)測繪成果的準確性和可靠性，保障雙方的合法權益，以利于我國房產(chǎn)測繪事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。