住宅專項(xiàng)維修資金管理工作的困難及對策建議

楊麗萍

（玉溪市房屋租賃和物業(yè)管理所，云南玉溪 653100）

1 住宅專項(xiàng)維修資金的發(fā)展歷程

1992 年《公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》出臺，提出“住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用”的概念，這是我國首次探索試行開展維修資金征用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，維修資金使用管理工作也在完善，1998 年根據(jù)國務(wù)院出臺的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》原則，相關(guān)部委出臺了《住宅共用部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，該辦法的正式頒布執(zhí)行為住宅專項(xiàng)維修資金制度的正式啟動奠定胃基礎(chǔ)。2003 年《物業(yè)管理?xiàng)l例》，首次提出“專項(xiàng)維修資金”這個(gè)概念。2007 年《物權(quán)法》頒布，對維修資金的歸屬、使用和業(yè)主享有的權(quán)利作相應(yīng)規(guī)定，將維修資金首次以法律形式予以確認(rèn)，說明維修資金制度已受到社會和國家的高度重視。之后在2008年，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱“管理辦法”）的發(fā)布，極大完善我國住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，是截至目前我國關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)用方面的綱領(lǐng)性文件，標(biāo)志著我國住宅專項(xiàng)維修資金管理從此走上規(guī)范化道路并步入一個(gè)新的發(fā)展階段。

2 存在的困難和問題

2.1 管理機(jī)構(gòu)和人員配備不足

以玉溪市為例，我市住宅專項(xiàng)維修資金管理工作統(tǒng)一由住建部行使監(jiān)督管理職責(zé)，各縣（市、區(qū)）因人員編制所限，未設(shè)置專門的管理機(jī)構(gòu)，其職能均由當(dāng)?shù)刈〗ㄐ姓鞴荛T履行，工作人員均為兼職或聘請編外人員。由于無專門的管理機(jī)構(gòu)及人員，致使該項(xiàng)工作開展效果不理想。

2.2 維修資金管理系統(tǒng)有待開發(fā)建設(shè)

一方面，住建部門無專業(yè)、統(tǒng)一的住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)，大部分市、縣（市、區(qū)）仍采取手工臺賬方式進(jìn)行記賬，維修資金四級賬的建立及利息的分配只能依托代管銀行系統(tǒng)開展，對銀行無有效的監(jiān)管措施和專門的監(jiān)管人員；另一方面，由于大部分工作交由銀行做，存在用銀行賬代替業(yè)務(wù)賬的問題，難以做到財(cái)務(wù)賬、銀行賬和業(yè)務(wù)賬三賬統(tǒng)一。

2.3 業(yè)主申請使用維修資金周期長

按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》二十二條第二項(xiàng)內(nèi)容，要求要有雙“三分之二”的業(yè)主同意才能使用維修資金，雖然提高了其安全系數(shù)，但也造成業(yè)主在申請使用維修資金時(shí)表決難度增加且周期較長，一邊是大量資金沉睡，另一邊是業(yè)主使用難，對此，業(yè)主意見較大。

2.4 維修資金歸集制度有待完善

①維修資金的首次交存問題。近年來，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，部分企業(yè)資金鏈斷裂，在代收住宅專項(xiàng)維修資金的交存過程中出現(xiàn)多收少交、欠交、挪作他用和票據(jù)使用不規(guī)范等問題，嚴(yán)重?fù)p害廣大業(yè)主的合法權(quán)益，給交存管理工作帶來新的挑戰(zhàn)；②維修資金的漏交問題。以玉溪市為例，我市在實(shí)行房地產(chǎn)交易登記一體化時(shí)，維修資金是通過開發(fā)商辦理項(xiàng)目備案、業(yè)主之間產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)由住建部門通過內(nèi)部管理的方式督促開發(fā)商和業(yè)主交存。根據(jù)行政審批改革步驟要求，根據(jù)簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化服務(wù)改革的要求，登記及二手房轉(zhuǎn)移登記工作分離，目前不動產(chǎn)登記部門未將交存住宅專項(xiàng)維修資金作為辦理不動產(chǎn)權(quán)證必收要件，造成業(yè)主漏交現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，在侵害已交業(yè)主權(quán)益的同時(shí)，也給小區(qū)后續(xù)維修和管理帶來較大麻煩；③住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)交問題。雖然《管理辦法》對上述事項(xiàng)有明確說明，但這一規(guī)定在實(shí)際工作中實(shí)施難度較大，由于小區(qū)內(nèi)業(yè)主與共用部位和共用設(shè)施設(shè)備在實(shí)際生活中利害關(guān)系的關(guān)聯(lián)程度不同，對維護(hù)的迫切程度也不一樣。在沒有法律的約束下，很難讓業(yè)主配合開展維修資金的續(xù)交工作。

2.5 “公共部位、公用設(shè)施”有待進(jìn)一步明確

目前執(zhí)行的住宅專項(xiàng)維修資金法律法規(guī)規(guī)定的維修項(xiàng)目不能全面覆蓋如今住宅小區(qū)維修項(xiàng)目。例如，有的小區(qū)申請加裝門禁、道閘及監(jiān)控設(shè)備，安裝運(yùn)動健身器材等項(xiàng)目。雖然申請的項(xiàng)目確實(shí)是全體業(yè)主都可使用的共用設(shè)施，也符合《管理辦法》制定的初衷，但因《管理辦法》中未明析過上述項(xiàng)目是否可以使用維修資金進(jìn)行安裝和改造，這就給審批工作中帶來困惑。

2.6 維修資金的法律法規(guī)有待完善

①全國目前暫無住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、審批等流程的統(tǒng)一規(guī)定，各省、市、縣均根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況結(jié)合工作要求自行制定，難以嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金工作；②在小區(qū)竣工驗(yàn)收交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商未及時(shí)督促房主交存住宅專項(xiàng)維修資金，按照《管理辦法》規(guī)定，上述管理部門只有監(jiān)管和整改權(quán)，無權(quán)強(qiáng)制追討，其他業(yè)主想通過司法途徑督促未交存的業(yè)主交存維修資金，卻因法院暫不受理該類案件而難以得到解決。

2.7 維修資金的審計(jì)監(jiān)督不到位

由于各級審計(jì)機(jī)構(gòu)工作人員有限，目前全國僅采用抽查的方式開展專項(xiàng)審計(jì)，對管理過程中存在的問題提出具有時(shí)效性的建議，沒有形成連續(xù)審計(jì)。另外，由于缺少專職管理機(jī)構(gòu)和人員，基本沒有開展內(nèi)部審計(jì)。在上位法沒有詳細(xì)規(guī)定、審計(jì)機(jī)構(gòu)也未及時(shí)審計(jì)的情況下，住宅專項(xiàng)維修資金管理工作很難避免出現(xiàn)各種各樣問題。

3 對策及建議

3.1 成立專門的機(jī)構(gòu)，配備專職人員

隨著住宅專項(xiàng)維修資金管理作為一個(gè)運(yùn)行體系的逐步完善，交存和使用的工作量越來越大，為保證該項(xiàng)工作正常有序開展，建議成立自上而下的住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)并配備專職人員，確保管理工作有序開展。

3.2 完善相關(guān)政策制度

建議在《管理辦法》基礎(chǔ)上各地根據(jù)工作實(shí)際可自行制定以下幾方面的使用指導(dǎo)和約束機(jī)制：①結(jié)合國家2017 年提出完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理體制建設(shè)的有關(guān)要求，建議從完善法律法規(guī)方面考慮，將業(yè)主委員會職責(zé)納入社區(qū)管理職責(zé)范圍，通過社區(qū)參與把關(guān)，解決維修資金使用難問題；②建立健全應(yīng)急管理機(jī)制，明確當(dāng)發(fā)生電梯沖頂、蹲底，供水系統(tǒng)出現(xiàn)問題造成停水時(shí)，消防系統(tǒng)停止運(yùn)轉(zhuǎn)等危及人身和房屋安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修或設(shè)備換新的，可以通過住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用程序申請使用住宅專項(xiàng)維修資金；③建議將住宅專項(xiàng)維修資金交存模式由原來“開發(fā)商代收、房管部門代管”模式調(diào)整為“房管部門委托銀行代收、代管，房管部門監(jiān)管”模式，確保住宅專項(xiàng)維修資金的交存狀態(tài)穩(wěn)定；④建議依托大數(shù)據(jù)平臺，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目審批數(shù)據(jù)共享，有效規(guī)避開發(fā)商多建少報(bào)、業(yè)主轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)時(shí)未及時(shí)交存維修資金的情況；⑤建議制定發(fā)布住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)的管理及使用的實(shí)施細(xì)則，明確住宅專項(xiàng)維修資金交存操作流程、使用審核標(biāo)準(zhǔn)、申請流程、審核劃撥和資金票據(jù)、增值收益、檔案、退款、財(cái)務(wù)等方面的內(nèi)容，讓住宅專項(xiàng)維修資金管理工作更加規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

3.3 夯實(shí)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)

①進(jìn)一步完善住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理制度，制定住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理規(guī)定，按規(guī)提取與交存、使用、分?jǐn)偂⒃鲋挡糠趾侠磉m用等工作環(huán)節(jié)與要求；②對該制度的執(zhí)行進(jìn)行整頓、查缺補(bǔ)漏、積極出臺預(yù)防性措施彌補(bǔ)應(yīng)用漏洞，健全內(nèi)控制度，以制度的嚴(yán)格執(zhí)行作為工作的準(zhǔn)則；③盡快完備住宅專項(xiàng)維修資金的整個(gè)運(yùn)作閉環(huán)，將維修資金管理工作有關(guān)的部門、主體、環(huán)節(jié)、方面全部納入管理閉環(huán)之中，從流程上使用計(jì)算機(jī)程序作為監(jiān)管手段，將各項(xiàng)流程的辦理納入系統(tǒng)之中，實(shí)現(xiàn)按規(guī)計(jì)提、支取、使用、結(jié)算等流程，提高維修資金管理的公開和透明度；④結(jié)合住宅專項(xiàng)維修資金運(yùn)作的工作實(shí)際，制定優(yōu)化的資金管理增值方案，盤活用活維修資金，確保增值。

3.4 加強(qiáng)信息化建設(shè)，推進(jìn)信息公開查詢

建議研發(fā)維修資金管理系統(tǒng)，通過互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢為業(yè)主提供方便、快捷的申請使用模式，盡可能實(shí)現(xiàn)通過網(wǎng)絡(luò)、短信等方式縮短維修資金動用程序。同時(shí)，利用大數(shù)據(jù)平臺及時(shí)完成管理過程中的信息數(shù)據(jù)與代管銀行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的交換，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)自動化，確保該筆資金匯總、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，讓業(yè)主可以通過互聯(lián)網(wǎng)查詢到賬戶余額、計(jì)息收益分配、使用分?jǐn)偳闆r。及時(shí)公開公示賬目，主動接受社會和廣大業(yè)主監(jiān)督，真正實(shí)現(xiàn)住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管運(yùn)行透明化。

3.5 加大審計(jì)監(jiān)督力度，確保住宅專項(xiàng)維修資金安全

首先，由審計(jì)部門定期實(shí)行住宅專項(xiàng)維修資金賬目專項(xiàng)審計(jì)，認(rèn)真落實(shí)審計(jì)有關(guān)規(guī)定和要求，有效防范住宅專項(xiàng)維修資金在歸集、使用、管理、監(jiān)督、保值增值等方面出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；其次，探索聘請第三方機(jī)構(gòu)的單獨(dú)審計(jì)；通過多渠道向群眾宣傳住宅專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理等政策法規(guī)，讓大家真正了解住宅專項(xiàng)維修資金，并參與該項(xiàng)工作的監(jiān)督和管理，形成各方相互監(jiān)督管理合力。

4 結(jié)束語

住宅專項(xiàng)維修資金的管理是一項(xiàng)時(shí)間長且涉及面較廣的系統(tǒng)工程，要求我們努力學(xué)習(xí)新知識，把握新情況。隨著管理制度的完善和管理水平的提高，維修資金的管理工作一定會逐步趨于程序化和規(guī)范化。