房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本管理的控制與策略分析

于永杰

（山西園區(qū)建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司，山西太原 030032）

1 成本管理于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心意義

在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本管理一直是企業(yè)的核心重點，是決定企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵因素，是企業(yè)進(jìn)步的基礎(chǔ)。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本管理也有著高度重視，可見，成本管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中發(fā)揮著至關(guān)重要的價值。具體來講，成本管理的核心意義包括：

（1）有助于規(guī)范安裝工程造價管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)工程項目過程中往往需要投入大量的資金，需要指出的費用較為龐大，一旦成本管理不到位很可能導(dǎo)致企業(yè)蒙受嚴(yán)重的經(jīng)濟損失，甚至帶給企業(yè)毀滅性的打擊。建筑工程中的安裝工程往往需要動輒上千萬甚至上億萬的啟動資金，而工程造價管理人員需要充分監(jiān)督工程項目全過程，保證科學(xué)、規(guī)范、合理地控制各個環(huán)節(jié)的造價工作。成本管理有助于提高造價管理人員的工作效率，同時能夠為工程工期時間制定提供較大幫助，有助于時間管理觀念的充分應(yīng)用落實。可見，成本管理有助于提高造價控制水平。

（2）有助于增強材料控制效果。所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目都需要應(yīng)用到大量的工程材料，而材料的采購、管理是影響企業(yè)資金支出的重要內(nèi)容之一。為此，應(yīng)當(dāng)采用高效的成本管理辦法合理控制工程材料成本，在保證工程質(zhì)量的同時盡量將工程材料成本費用支出降低，在保存過程中避免浪費材料，這對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益有著非常關(guān)鍵的意義，同時也是很大房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的重難點問題。為此，應(yīng)當(dāng)將成本管理理念灌輸?shù)矫總€工作人員思想當(dāng)中，提高材料使用效率，降低浪費。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本支出的另一個特定費用為開發(fā)間接費用，這項費用布置支出費用的主要內(nèi)容，但是也關(guān)系著房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，比如常見的辦公費用、修理費用、營銷設(shè)施建設(shè)費用等，如果沒有合理地控制這些項目費用，那么很可能會導(dǎo)致企業(yè)成本支出增加。此類費用通常較為固定，不會和房地產(chǎn)開發(fā)項目大小存在較大關(guān)系，所以應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項目的間接費用加強控制，將間接費用分?jǐn)傎M用盡量降低，將間接費用的利用率提高。

2 房地產(chǎn)開發(fā)成本管控問題

2.1 成本管理體系不健全

我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過高速擴張發(fā)展之后逐漸趨于穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)有著較高的收益，傳統(tǒng)成本管理中比較粗放沒有進(jìn)行細(xì)致地管控，如果在如今背景下仍然沿用傳統(tǒng)的管理方式，那么必然無法達(dá)到成本管理效果，無法提高資金利用價值，同時也會增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。為此，IT、手機等高新行業(yè)已經(jīng)有很多粗放型管理企業(yè)被淘汰，這表明，建筑行業(yè)需要轉(zhuǎn)變成本管理方式，提高成本控制水平。但是當(dāng)前很多企業(yè)還沒有建設(shè)科學(xué)完善的管理體系，仍然依靠開工日期、資金管理等方面進(jìn)行決策。同時，各個部門之間如果沒有健全的管理體系的約束，會導(dǎo)致出現(xiàn)職責(zé)不清的問題，加上部門之間沒有開展有效的溝通，導(dǎo)致成本管控工作和項目整體運營都存在嚴(yán)重不足。在這種情況下，各項匯總數(shù)據(jù)信息無論是時效性還是精確度都偏低，無法充分為房地產(chǎn)企業(yè)管理層的決策和判斷提供參考，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本開發(fā)風(fēng)險增加。可見，投資拿地前的市場調(diào)研工作對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，通過高效的調(diào)研能夠?qū)⑵髽I(yè)投資風(fēng)險降低，提高投資的可靠性。企業(yè)管理者需要具體分析企業(yè)的實際發(fā)展情況，對比開發(fā)成本和開發(fā)過程中的各項指標(biāo)，提高決策的科學(xué)性和合理性。

2.2 成本控制意識落后

有的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中注重的是自身規(guī)模的擴大，對成本管理體系和制度沒有提高重視，對成本控制的重要價值認(rèn)識不足。房地產(chǎn)企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模的過程中必然會增加各項支出成本，有的企業(yè)仍然沿用傳統(tǒng)事后控制的辦法，沒有配置專門的部門和人員嚴(yán)格控制企業(yè)成本，企業(yè)財務(wù)也只是簡單統(tǒng)計歸納相關(guān)資金流。這些企業(yè)的成本預(yù)測可行性不足，缺乏科學(xué)性，進(jìn)而對管理者的決策產(chǎn)生不良影響，在房地產(chǎn)項目管理中成本控制效果不高，很多增加成本的因素沒有及時發(fā)現(xiàn)管理，進(jìn)而大幅增加了房地產(chǎn)項目的成本，有的企業(yè)沒有在竣工階段復(fù)盤分析項目成本情況，導(dǎo)致成本管理經(jīng)驗積累不足。成本控制工作在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中如果沒有在成本計劃和成本目標(biāo)引導(dǎo)下有效開展，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)項目成本控制效果不佳。

2.3 成本管控內(nèi)容不全面

房地產(chǎn)企業(yè)主觀影響、國家政策、區(qū)域經(jīng)濟等諸多因素都會對房地產(chǎn)項目成本產(chǎn)生影響，可見，成本管理需要綜合考慮多方面的內(nèi)容，有著較為龐大的工作量。有的企業(yè)在成本管理中考慮不夠全面，導(dǎo)致存在遺漏問題，有的企業(yè)僅僅按照建安成本范圍進(jìn)行成本管控，成本管理較為片面。各類行政性收費、財務(wù)成本、土地成本、政策調(diào)整檢測咨詢費用都是房地產(chǎn)開發(fā)成本管控的重要內(nèi)容，如果成本管理過程中存在漏項，那么必然無法保證成本預(yù)測的準(zhǔn)確性，進(jìn)而影響到成本管控的效果。此外，安全成本、質(zhì)量成本、工期成本都屬于成本管理中需要重點考慮的內(nèi)容，安全、質(zhì)量、工期等都會間接影響項目成本。比如企業(yè)后期維修成本會因為質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而增加、安全事故會導(dǎo)致企業(yè)額外支出增加還會損害到企業(yè)的形象?？梢姡陂_展成本管理工作時，還要加強協(xié)調(diào)好質(zhì)量、工期等各項管理內(nèi)容。

3 加強房地產(chǎn)項目成本管控的對策與建議

3.1 樹立現(xiàn)代化成本管控理念

在房地產(chǎn)項目當(dāng)中，成本管控是非常重要的工作內(nèi)容，關(guān)系著企業(yè)經(jīng)濟效益和未來發(fā)展，在成本控制中需要全過程、全員參與才能有效提高成本管理的應(yīng)用價值。企業(yè)管理者需要將成本管理意識灌輸?shù)矫總€工作人員當(dāng)中，將全員、動態(tài)成本管理理念灌輸?shù)焦ぷ魅藛T的思想意識當(dāng)中，并且要突破傳統(tǒng)的管理方式，從事后管控轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑邦A(yù)防，明確成本管理的重要意義。企業(yè)管理者通過合理制定成本管理方式，加強成本投入和產(chǎn)出效益的預(yù)測，從而全方位把控后續(xù)項目實施過程中的成本控制。企業(yè)各個部門管理人員在具體開展成本管控工作中需要加強溝通協(xié)調(diào)，將各個部門的職能充分發(fā)揮出來，保證各個部門之間能夠高效合作，有效實施目標(biāo)成本。

3.2 創(chuàng)新成本管控方法

企業(yè)應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)代成本計算、控制方法和自身生產(chǎn)經(jīng)營特點相結(jié)合，選用適合自身發(fā)展的成本管理辦法，積極創(chuàng)新改革成本管理方式。比如企業(yè)可以利用目標(biāo)成本管理方法分析當(dāng)前市場情況，并且以自身經(jīng)營計劃為基礎(chǔ)對預(yù)期收入和利潤進(jìn)行預(yù)估，從而將成本指標(biāo)明確，并且在合約規(guī)劃中客觀、合理地分解成本指標(biāo)，為后期合同簽訂和變更提供指導(dǎo)，保證能夠在變更合同過程中及時比較合約規(guī)劃，降低成本風(fēng)險。

3.3 提高成本管控信息化程度

現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展促使房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更進(jìn)一步。企業(yè)可以積極利用現(xiàn)代信息技術(shù)，比如利用辦公軟件系統(tǒng)來植入目標(biāo)成本、預(yù)算指標(biāo)等，加強關(guān)聯(lián)費用簽審環(huán)節(jié)，從而對項目成本支出進(jìn)展開展實時跟蹤記錄，能夠?qū)⒛繕?biāo)成本和動態(tài)成本的差異及時反應(yīng)出來，達(dá)到有機結(jié)合財務(wù)、資金管理、業(yè)務(wù)的效果，將企業(yè)成本掌控能力大幅提高，實現(xiàn)決策進(jìn)程的加快，進(jìn)而將企業(yè)核心競爭力提高。

3.4 提高成本管控專業(yè)人員選拔和培養(yǎng)

作為成本管控的中關(guān)鍵因素，人才是企業(yè)經(jīng)營管理中的重點對象，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強引用和培養(yǎng)人才。成本管理思維的專業(yè)人才是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前需要重點培養(yǎng)的對象，企業(yè)可以通過定期培訓(xùn)的方式做好會計人員、工程人員、行政管理人員等工作人員綜合素質(zhì)的提高。此外，企業(yè)還可以完善成本管理制度，將員工的成本管理效果和自身工資績效想聯(lián)系，將相關(guān)部門、單位和個人的責(zé)任明確，細(xì)化成本管理工作內(nèi)容，將各方潛能充分發(fā)揮出來。同時，可以利用獎懲制度來加強考核工作人員的工作情況，激發(fā)員工工作的熱情，增強成本管理效果。

3.5 結(jié)算階段的工程成本的控制

在整個建筑工程項目建設(shè)過程中直接關(guān)系著企業(yè)利益并且最后的一個階段就是竣工結(jié)算。為了避免外界因素影響到竣工結(jié)算準(zhǔn)確性，審查人員在和其他部門良好配合的基礎(chǔ)上需要秉持客觀公正的態(tài)度對建筑工程量進(jìn)行審核考察。很多建筑工程項目竣工結(jié)算成本都比預(yù)期稍高，通過動態(tài)成本管理方式可以有效降低超預(yù)算現(xiàn)象。通過對建筑項目各個環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)成本管控可以有效提高各項資源利用效率，有助于建筑項目成本節(jié)約以及經(jīng)濟效益提高。此外，在竣工階段還要做好施工中問題優(yōu)化和改進(jìn)，對不良細(xì)節(jié)問題進(jìn)行改進(jìn)優(yōu)化，全面提高建筑產(chǎn)品質(zhì)量以及使用功能，確保建筑產(chǎn)品可以高效地服務(wù)于使用者，提高使用者滿意度，為企業(yè)創(chuàng)造良好口碑，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)未來獲得更多發(fā)展機會。

4 結(jié)語

在開發(fā)房地產(chǎn)項目過程中，需要面臨十分復(fù)雜的工作內(nèi)容，只有保證成本管理工作井然有序地開展才能實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。在房地產(chǎn)項目中，應(yīng)當(dāng)將成本管理工作貫穿于各個階段和細(xì)節(jié)，樹立成本管理理念，加強成本管理方法的創(chuàng)新，積極應(yīng)用現(xiàn)代信息技術(shù)，提高工作人員的專業(yè)管理水平，達(dá)到成本管理效果提高的目的。