房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運營計劃管理體系

趙宏

（四川天譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四川成都 610000）

0 前言

在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的升級，以往的土地溢價開發(fā)模式逐漸消失，產(chǎn)品溢價、品牌溢價、高周轉(zhuǎn)溢價的模式已經(jīng)來臨，有些企業(yè)計劃管理的薄弱，特別是在一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，甚至是沒有計劃管理的部門，計劃管理主要是由綜合部門代為管理的，這部分的企業(yè)沒有目標的管理概念，局部企業(yè)內(nèi)部甚至存在著工程部門、運營部門對當前企業(yè)開發(fā)面積、竣工面積、在售面積口徑的不一致等情況，所以對企業(yè)運營管理提出更高的要求，必須不斷向保準化、精細化管理模式發(fā)展，進而充分發(fā)揮出品牌、資金、資源、建設(shè)、運營和管理的優(yōu)勢，激發(fā)企業(yè)更高的創(chuàng)新力和綜合競爭力。本文就對房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運營計劃管理體系進行分析，以供借鑒。

1 房地產(chǎn)溢價率的意義分析

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌溢價能力已經(jīng)成為新站場，大批品牌房地產(chǎn)企業(yè)主動向市場亮劍，把品牌轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力。我國的房地產(chǎn)品牌價值則是成為房地產(chǎn)行業(yè)最受關(guān)注的活動，房地產(chǎn)的溢價率數(shù)值越高，則是表示中間商能夠謀取賺取更多的利益。就宏觀角度進行分析，若是溢價率過高，就會造成房價的過高，政府宏觀調(diào)控作用在此可以顯現(xiàn)出來，溢價率在移動程度上可以看出中間商的謀取獲取利益的手段，以及從另外一個方式看出整個經(jīng)濟局勢增長或是降低的；若是溢價率過低，就證明房地產(chǎn)在某中間運行緩解受到損傷，或者是受到其他方面的影響，造成房地產(chǎn)下降或是房地產(chǎn)溢價率下降。

2 當前房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀分析

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀主要有很多部門對本部門的職能不清楚，經(jīng)常有相互推諉的問題，對于所處崗位的工作不明確，對個人授權(quán)的不清晰，不知道什么事情該做主，所有事情一律向上級反映，工作被動且效率低下，領(lǐng)導越級指揮，命令不一致，使得計劃時常存在著變化，總是重復性的出現(xiàn)同樣問題，解決后下次同樣再犯，不斷處理各問題。另外，流程制度雖然說比較多，但都流于形式化，員工收入越高，但是滿意度卻是不斷下降，對企業(yè)報怨的不斷，有80%的房地產(chǎn)企業(yè)有以上的現(xiàn)象，其主要原因是企業(yè)發(fā)展過程中不能形成一套規(guī)范的運營管理體系。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理原理

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)價值鏈包含主要系統(tǒng)、策劃、立項、設(shè)計、施工、竣工和銷售，支持系統(tǒng)則是指人力資源、財務(wù)、行政、采購、技術(shù)、采購、報建方面，房地產(chǎn)企業(yè)運營管理則是優(yōu)化設(shè)計主要系統(tǒng)、全面的提升企業(yè)核心的競爭力，進而降低成本增加開發(fā)價值鏈上的效率。

3 房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系設(shè)計的原則

（1）滿足有關(guān)法律規(guī)范要求，在當前我國房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)法律規(guī)范比較完善，為更好地建立房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理體系，使得該體系健康的發(fā)展，在建立過程中，還需充分了解有關(guān)法律規(guī)范、房地產(chǎn)專業(yè)法規(guī)和堤防的政策方針，使得建立體系能夠滿足有關(guān)法律規(guī)范要求，進而確保體系合法性。

（2）對各種影響因素進行控制，為有效建立管理體系，還需建立有關(guān)房地產(chǎn)管理信息的體系，進而細致了解有關(guān)行業(yè)信息。在現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目較多，建立信息管理體系，能夠保障隨時了解工程施工工藝、施工技術(shù)、施工經(jīng)驗等等，進而隨時了解工程施工最新信息，建立工程管理的體系可以實現(xiàn)工程管理體系不斷發(fā)展。

4 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計要點

4.1 房地產(chǎn)運營管理主要是以目標管理為核心導向

運營目標管理主要是指運營部門最為核心使用和最重要的職能，包含目標的制定、目標監(jiān)控管理、目標考核元素，運營目標的制定緊緊圍繞平衡積分卡的思維進行開展，在實際應用的時候，更多的是圍繞財務(wù)目標進行開展，其中包含銷售額、回款額、利潤率等。在一般情況下，小企業(yè)的小定位小目標，大企業(yè)大定位大目標，在一定程度上對企業(yè)項目進行擴大。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設(shè)計

管理制度還需體現(xiàn)在“廣”的原則上，制度方面需要最大限度覆蓋全公司所有的部分，以體現(xiàn)“深”的原則，必須明確處理。創(chuàng)造出綜合的效應，進而實現(xiàn)資源的共享，全面提高效率，對管理的成本進行降低。管理制度、管理的方法、管理的制度還需保證各核心業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營的目標，盡可能的實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標，進而隨著組織重大戰(zhàn)略進行調(diào)整。組織結(jié)構(gòu)體系良好的運行，需要系統(tǒng)文件把各部門、各崗位進行完整的結(jié)合，和其他部門交叉內(nèi)容進行銜接，共同確定出系統(tǒng)文件詳細程度、培訓程度也并非是越細越好，關(guān)鍵能明確要求，進而發(fā)揮自我完善的作用，統(tǒng)一文件格式主要包含了文件編碼、文件目錄、文件版號、紙張大小、字體、字號、LOGO、封面。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)管理制度作為總體上管理的要求，全面概況各部門對所管理內(nèi)容規(guī)范要求，管理的規(guī)定則是規(guī)范有關(guān)部門的各業(yè)務(wù)內(nèi)容，落實管理制度要求，部門管理辦法還是對復雜的某業(yè)務(wù)操作過程、方法的說明等，對實際業(yè)務(wù)的深度要求和成果標準，進而補充和細化管理規(guī)定。在設(shè)計的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合實際組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，使得本企業(yè)組織結(jié)構(gòu)體系可以有效運行，確保企業(yè)日常運作的有依據(jù)。

4.4 注重房地產(chǎn)品牌建設(shè)物業(yè)的服務(wù)

房地產(chǎn)主要是后驗性比較強的商品，商品的后驗性對商品一些品質(zhì)消費者需要經(jīng)過長時間使用之后才能了解，房地產(chǎn)商品品質(zhì)比較多，比如日照、通風和社會環(huán)境等，需要消費者在入住一段時間后，才能有全面的理解。在當前政策條件下，房地產(chǎn)行業(yè)絕大部分采取預售制方式，在正式交房前，消費者對于產(chǎn)品的評價和期待都是來自開放商前期的營銷推廣活動。除此之外，另外，房地產(chǎn)企業(yè)持久的品牌溢價是來自業(yè)主口碑，就業(yè)主來講，入住房屋只是產(chǎn)品體驗的開始，對品牌映象則是依靠后期漫長的生活驗證，物業(yè)服務(wù)則是成為房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)另一部分的，進而積累業(yè)主品牌口碑。

4.5 提升房地產(chǎn)企業(yè)運營管理架構(gòu)設(shè)計的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)需要有效總結(jié)研究運營管理體系建設(shè)和操作的復雜性，使運營管理架構(gòu)設(shè)計的重要價值得到充分體現(xiàn)，為運營管理體系提供更高質(zhì)量的構(gòu)建基礎(chǔ)。要從保障機制創(chuàng)新構(gòu)建的角度出發(fā)，分析房地產(chǎn)企業(yè)運營管理架構(gòu)的作用，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)拓展市場份額的戰(zhàn)略性需求，創(chuàng)新設(shè)置其運營架構(gòu)，為戰(zhàn)略決策的合理化制定以及資源的優(yōu)化配置提供充分完善的保障，為業(yè)務(wù)支持中心的有效構(gòu)建提供幫助，使企業(yè)的運營管理架構(gòu)實現(xiàn)不斷優(yōu)化。企業(yè)必須加強對區(qū)域管理主體情況的研究，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特征，找出影響經(jīng)營利潤的主體因素，以合理地構(gòu)建日常運營決策方案、設(shè)置運營管理架構(gòu)。在推進房地產(chǎn)企業(yè)運營管理架構(gòu)創(chuàng)新的過程中，需要分析企業(yè)的利潤中心構(gòu)成情況，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營情況，對企業(yè)總部的調(diào)控進行價值分析，使運營管理架構(gòu)在創(chuàng)新設(shè)計的過程中，可以適應異地項目管理體系的創(chuàng)新構(gòu)建需要，為企業(yè)運營管理體系具備更加理想的基礎(chǔ)性運營條件提供幫助。

5 運營管理對信息化對接的提升

信息化的手段能夠提高管理效率，實現(xiàn)實時化局部數(shù)據(jù)監(jiān)控、局部無紙化的辦公，在現(xiàn)階段數(shù)字化的轉(zhuǎn)型是熱點話題，其本質(zhì)上是企業(yè)內(nèi)部信息化。還需提醒有很多企業(yè)走入信息化誤區(qū)，為信息化而信息化，是特別不可取的。信息化是一種技術(shù)，需要合理管理體系框架作為支撐，就是房地產(chǎn)企業(yè)首先注意建設(shè)合理的組織管控模式、合理的組織權(quán)責分配、合理的流程體系、合理的薪酬考核制度，有的這些之后再把這些框架經(jīng)過信息化手段進行實現(xiàn)，使得管理體系的日益完善。若是基礎(chǔ)管理框架的不合理性，可能在表面上提高流程效率，但是公司本質(zhì)上卻損失管理效益，有可能信息化做的越深，積累疊加管理風險的難度就越大。不管是大型房地產(chǎn)企業(yè)還是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在推進信息化建設(shè)數(shù)字化的轉(zhuǎn)型階段，都需要進行完善管理體系，再實現(xiàn)信息化數(shù)據(jù)，否之就會本末倒置。不合理的信息化體系搭建后，再進行完善管理，可能就是亡羊補牢。

6 結(jié)束語

總而言之，在現(xiàn)階段，我國當?shù)禺a(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入新的歷史發(fā)展時期，市場規(guī)模的不斷擴大，使得市場競爭日益的激烈化?？茖W管理的手段能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)可持續(xù)化的發(fā)展，為更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)快速的發(fā)展，實現(xiàn)利潤最大化，科學化管理是必不可少的，就當前的問題，進而實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，提升企業(yè)的核心競爭力，進而建立房地產(chǎn)企業(yè)管理的體系，促使房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。