房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理問題及措施

李喆

（建盟設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司，福建廈門 361001）

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，項(xiàng)目工程的管理在當(dāng)代背景下已經(jīng)越來越重要了。然而，在實(shí)際的工程管理中仍然存在著一些問題。這些問題不僅降低了工程管理的水平，干擾了項(xiàng)目開發(fā)，并且還不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，本文針對目前存在的問題，提出有效的策略和解決辦法，提高項(xiàng)目工程管理的水平，是今后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

1 項(xiàng)目工程管理概述

1.1 成本

成本指的是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為了完成產(chǎn)品或完成產(chǎn)品生產(chǎn)過程中所耗費(fèi)的資源。這種資源不僅僅是物質(zhì)的，也包含時(shí)間的成本和過程中的消耗成本。房地產(chǎn)成本管理具有復(fù)雜性、多次性、差異性、長期性等特點(diǎn)。房地產(chǎn)成本管理不僅要進(jìn)行成本計(jì)算，然后控制成本，而且還要最大限度發(fā)揮成本的作用，提升其價(jià)值。成本管理不等同于省錢，關(guān)鍵是要花在有效的地方。時(shí)間也是同樣的道理，必須要在合理的時(shí)間里完成項(xiàng)目，提高效率，抓住最好的時(shí)機(jī)將房地產(chǎn)產(chǎn)品投入市場，從而達(dá)到最理想的收益。成本管理的目的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)際價(jià)值以及社會價(jià)值的利益最大化，并同時(shí)應(yīng)該具有該產(chǎn)品對社會進(jìn)程的推動型作用。涉及項(xiàng)目的目標(biāo)設(shè)定、目標(biāo)執(zhí)行、核算等多方面。房地產(chǎn)成本管理不是單獨(dú)一個(gè)人或者一個(gè)部門就可以完成的工作，這需要多個(gè)部門的配合。在成本管理中，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目和市場，進(jìn)行成本分析、投資分析、市場價(jià)值分析及產(chǎn)品運(yùn)維分析，基于各項(xiàng)分析數(shù)據(jù)還要結(jié)合該市場經(jīng)濟(jì)的預(yù)計(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行精準(zhǔn)定位，確定產(chǎn)品投放市場的預(yù)期產(chǎn)出比，從而定位產(chǎn)品的性價(jià)比及投資收益。

1.2 質(zhì)量

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程的管理中，質(zhì)量的管理是重中之重。包括項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量、項(xiàng)目施工的質(zhì)量、項(xiàng)目驗(yàn)收質(zhì)量等方面的管理。質(zhì)量管理要考慮到項(xiàng)目的安全性、功能性、觀感性、適用性。中國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般周期在2—3 年時(shí)間，在此期間內(nèi)，根據(jù)中國近10 年的發(fā)展速度看，2—3 年的設(shè)計(jì)理念可能就已經(jīng)是過時(shí)產(chǎn)品了，所以在開發(fā)過程中要根據(jù)市場和技術(shù)革新的變化程度，需要多次調(diào)整產(chǎn)品方案及質(zhì)量管控體系，從而達(dá)到產(chǎn)品投放市場的當(dāng)期需求及一段時(shí)間內(nèi)的社會影響力。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中，質(zhì)量管理要從三部分入手：①在項(xiàng)目施工前。對建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、施工技術(shù)進(jìn)行明確，確保項(xiàng)目建設(shè)有據(jù)可依，并且合乎建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)定；②在項(xiàng)目施工中。根據(jù)市場變化情況提升產(chǎn)品將來的實(shí)用功能，修改設(shè)計(jì)，提升功能，從而確保實(shí)施后產(chǎn)品具有的更大經(jīng)濟(jì)價(jià)值。對建筑材料、施工工序、機(jī)械設(shè)備在實(shí)施過程中的修改變動嚴(yán)格把關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料和偷工減料；③在項(xiàng)目完成后。嚴(yán)格驗(yàn)收程序，加強(qiáng)成品保護(hù)，不僅要對常見的質(zhì)量問題高度重視，還要注意隱蔽的質(zhì)量問題。質(zhì)量管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，關(guān)乎建筑使用和企業(yè)形象。

1.3 進(jìn)度

進(jìn)度管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理中扮演著重要的角色。進(jìn)度管理就是對項(xiàng)目的開發(fā)、施工、竣工進(jìn)行時(shí)間管理，使得項(xiàng)目在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成。進(jìn)度管理主要按照進(jìn)度計(jì)劃。進(jìn)度計(jì)劃分為項(xiàng)目管理進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃、資金保障進(jìn)度計(jì)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)備采購進(jìn)度計(jì)劃、施工設(shè)備進(jìn)退場進(jìn)度計(jì)劃、天氣預(yù)報(bào)進(jìn)度計(jì)劃、勞動力保障進(jìn)度計(jì)劃、運(yùn)維進(jìn)度計(jì)劃、文檔進(jìn)度計(jì)劃等，所有的進(jìn)度計(jì)劃環(huán)環(huán)相扣，任何一個(gè)計(jì)劃中的節(jié)點(diǎn)未能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)目標(biāo)都將會嚴(yán)重影響項(xiàng)目最終完成產(chǎn)品的投入使用。進(jìn)度計(jì)劃能夠?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)中各項(xiàng)工作的開展提供指導(dǎo)性和目標(biāo)性以及相互間的銜接關(guān)系的依據(jù)。進(jìn)度管理涉及的范圍廣、內(nèi)容多，包括項(xiàng)目的開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、采購、資金、竣工、產(chǎn)品銷售及運(yùn)維等。

2 項(xiàng)目工程管理存在的問題

2.1 前期準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間長、變化快、內(nèi)容雜，前期準(zhǔn)備工作多。房地產(chǎn)可發(fā)企業(yè)更多關(guān)注的是即將進(jìn)行開發(fā)的地段，周邊的環(huán)境，以及周邊開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，而施工單位僅僅負(fù)責(zé)工作，對施工前期的準(zhǔn)備事項(xiàng)漠不關(guān)心。如果前期準(zhǔn)備工作不到位，項(xiàng)目開發(fā)會有很大的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，事前一定要做好調(diào)查和評估。前期的市場調(diào)查不全面，導(dǎo)致錯(cuò)誤估計(jì)項(xiàng)目的價(jià)值，使得資金套牢，產(chǎn)生巨大損失；房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中要做好市場同類產(chǎn)品的跟蹤調(diào)查，要做好產(chǎn)品預(yù)計(jì)定位的分析工作，這對將來產(chǎn)品投入市場將起著決定性的作用。

2.2 中期實(shí)施不規(guī)范

在項(xiàng)目建設(shè)的中期，也就是項(xiàng)目的施工階段。沒有做到嚴(yán)格把控材料。對于施工需要的材料，樣品和實(shí)際使用的不進(jìn)行確認(rèn)，使得材料質(zhì)量與封樣不一致；對于施工現(xiàn)場的檢查和監(jiān)督不到位。工程管理人員的現(xiàn)場巡查次數(shù)少，工作不仔細(xì)；關(guān)鍵工序控制不合格。對于驗(yàn)線、混凝土澆筑、防滲漏、防開裂等重點(diǎn)工序關(guān)注不到位；工序交接不嚴(yán)格。工序施工完成后，必須檢驗(yàn)合格才能開始下一道，參與驗(yàn)收工作時(shí)，不明確工序的質(zhì)量方面。中期實(shí)施在項(xiàng)目工程中是非常重要的一部分。有的開發(fā)商和施工單位都是為了項(xiàng)目盡快投入使用，或者降低成本，開始偷工減料，對項(xiàng)目開發(fā)留下安全隱患。

2.3 后期檢查不到位

后期檢查不到位，指的就是事后驗(yàn)收不嚴(yán)格。項(xiàng)目驗(yàn)收，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，是對開發(fā)項(xiàng)目完成度的考察。項(xiàng)目驗(yàn)收的合格與否決定著企業(yè)的利益多少，好的產(chǎn)品質(zhì)量能夠帶來更多的收益，也能夠樹立企業(yè)的形象。在一些后期檢查中，驗(yàn)收人員不夠?qū)I(yè)，不夠仔細(xì)。對項(xiàng)目中存在的問題或漏洞沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，一旦交工后發(fā)現(xiàn)，就很難再去與施工單位交涉。再次返工的成本要自己承擔(dān)，代價(jià)昂貴。甚至有些問題，難以補(bǔ)救，可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的重來，損失慘重。也是因?yàn)檫@樣，使得一些企業(yè)視問題與不顧，隱瞞真實(shí)的情況，照常售賣，導(dǎo)致意外發(fā)生。最終是生命財(cái)產(chǎn)受到損失，企業(yè)自己也失去了口碑和信譽(yù)。

3 解決措施

3.1 做好準(zhǔn)備工作

好的開頭是成功的一半，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理也是如此。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目開工程管理這種復(fù)雜的工作，準(zhǔn)備工作越是充分，項(xiàng)目不開發(fā)就越是順利。①事前準(zhǔn)備。包括市場調(diào)研，項(xiàng)目價(jià)值評估等；還要準(zhǔn)備項(xiàng)目開發(fā)需要的材料、報(bào)表、證件等；協(xié)調(diào)開發(fā)商、施工單位等的關(guān)系；②資金計(jì)劃。對項(xiàng)目開發(fā)需要的費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格計(jì)算，并合理地留出預(yù)算，項(xiàng)目從開發(fā)到施工再到售賣，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要有具體的成本計(jì)劃。將資金投入控制在合理的范圍內(nèi)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化；③建造方案。為了保障施工的進(jìn)度，提高產(chǎn)品的質(zhì)量和功能性，建造方案必不可少。建造方案可以減少在施工中的耽誤，也能明確產(chǎn)品的要求，避免不必要的糾紛；④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要和施工單位在施工之前簽訂一份公平合理的合同，簽訂之后雙方必須遵守合同規(guī)定。尤其是施工中的建筑材料，資金以及施工人員投入等問題，一定要明確規(guī)定。

3.2 做好執(zhí)行工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理，做好執(zhí)行工作可以解決存在的管理問題。在施工中，要嚴(yán)格的按照事先的準(zhǔn)備工作進(jìn)行。對施工中的使用材料、工藝技術(shù)，施工工序高度重視，定期開展檢查和監(jiān)督。重視對質(zhì)量通病的防范，比如外窗和屋面的滲漏，管道線路的安裝等。加強(qiáng)管理，嚴(yán)格約束施工中的不合理、不合法行為。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中，進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。無論如何都不能讓進(jìn)度和質(zhì)量出現(xiàn)問題，從而耽誤整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展，影響到企業(yè)的效益。

3.3 做好檢查工作

質(zhì)量問題是重中之重，在施工中全程要有專門的工程監(jiān)理隊(duì)伍，工程監(jiān)理隊(duì)必須要嚴(yán)格根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，保障工程質(zhì)量完全達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，無論是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)都需要進(jìn)行科學(xué)檢查，必須杜絕急功近利的行為發(fā)生，從而保障工程的質(zhì)量符合國家的標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，不僅要看建筑當(dāng)前是否合格，還要看在后續(xù)的使用周期內(nèi)，質(zhì)量是否保持不變，能否滿足使用需求。項(xiàng)目開發(fā)完成后，對的各個(gè)方面的數(shù)據(jù)進(jìn)行檢測，看看是否和最初的建造方案一致，是否符合相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)，是否會對生命財(cái)產(chǎn)安全造成威脅。在工程驗(yàn)收階段，要嚴(yán)格按照建造方案、合同內(nèi)容、國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的驗(yàn)收，保證開發(fā)項(xiàng)目的最終結(jié)果和實(shí)現(xiàn)預(yù)期相符合，完成質(zhì)量管理。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目工程管理中問題也隨之來。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中，要關(guān)注成本、質(zhì)量、進(jìn)度上的管理。對于工程管理中存在的問題，針對性進(jìn)行解決，提高工程管理水平，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。