房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期報(bào)建管理

鄭偉

（上海城投置地（集團(tuán)）有限公司 上海 200438）

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的定義

從項(xiàng)目發(fā)改委立項(xiàng)申請(qǐng)開始，一系列完整且系統(tǒng)的前期開發(fā)報(bào)建流程也同步正式啟動(dòng)。此工作程序涉及多部門多環(huán)節(jié)，并且各項(xiàng)工作有并行有穿插，需要征詢規(guī)劃、建交委、消防、衛(wèi)生、市容綠化、交警、環(huán)保等各個(gè)政府職能部門對(duì)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)要求的意見，并得到相關(guān)批復(fù)文件后方可進(jìn)行正式施工。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建內(nèi)容與流程分析

前期開發(fā)報(bào)建貫穿于設(shè)計(jì)整個(gè)階段，不僅需對(duì)各個(gè)階段的設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行并聯(lián)送審，還需按落實(shí)屬地各行政審批部門的專業(yè)意見?？梢哉f在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期，開發(fā)報(bào)建應(yīng)當(dāng)與設(shè)計(jì)緊密配合、形成合力，合理搭接共同完成此項(xiàng)工作。

2.1 方案設(shè)計(jì)階段

在此階段，前期開發(fā)報(bào)建工作重心以規(guī)劃為主線，在取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后便具備編制方案設(shè)計(jì)的條件，在方案設(shè)計(jì)完成后向建交委、交通、市容綠化、衛(wèi)生、環(huán)保、消防、人防等各政府職能部門征詢意見（并完成相關(guān)評(píng)審報(bào)告），將所有意見落實(shí)至設(shè)計(jì)內(nèi)容中后得到規(guī)劃局最終的審批認(rèn)可，至此達(dá)到第一個(gè)里程碑節(jié)點(diǎn)，獲得項(xiàng)目方案批復(fù)。

2.2 總體（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)階段

在此階段，以圍繞建委設(shè)計(jì)文件審查中心作為主要條線開展工作，與方案階段工作流程相似，將滿足編制深度的總體（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)文件再次征詢各政府職能部門，并落實(shí)相關(guān)意見與評(píng)審報(bào)告后，取得總體（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)文件批復(fù)，以指導(dǎo)繪制施工圖設(shè)計(jì)。另外，隨著政府針對(duì)深化社會(huì)投資項(xiàng)目審批改革實(shí)施辦法的出臺(tái)，具備一定條件的項(xiàng)目取消總體設(shè)計(jì)（擴(kuò)初）文件征詢，可根據(jù)審查事項(xiàng)對(duì)于圖紙深度的要求，選擇在設(shè)計(jì)方案審核或施工圖設(shè)計(jì)文件審查中進(jìn)行[1]。

2.3 施工圖設(shè)計(jì)階段

在完成施工圖設(shè)計(jì)并取得審圖合格證后，可向規(guī)劃部門提出辦理申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得工程規(guī)劃許可證是所有前期開發(fā)報(bào)建工作中最重要的一項(xiàng)節(jié)點(diǎn)，意味著此建設(shè)項(xiàng)目得到了當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的認(rèn)可，并具備了辦理建設(shè)工程施工許可證及施工招投標(biāo)的辦理?xiàng)l件。

2.4 施工前準(zhǔn)備階段

在取得工程規(guī)劃許可證并完成施工、監(jiān)理招標(biāo)信息合同報(bào)送備案后，落實(shí)城市基礎(chǔ)配套費(fèi)的繳納、按要求編制相應(yīng)施工措施保證、完備專項(xiàng)資金手續(xù)等，其相關(guān)手續(xù)與資料經(jīng)建交委的審核通過后獲得建設(shè)工程施工許可證，從法律意義上具備正式的開始施工條件。

3 提高并加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建的管理

3.1 完善前期報(bào)建的管理制度

隨著開發(fā)項(xiàng)目的審批要求日益規(guī)范流程更加嚴(yán)格，為提高開發(fā)項(xiàng)目前期報(bào)建管理工作的水平，就必須結(jié)合當(dāng)前政策要求及市場環(huán)境，在保障各條線工作有序開展的情況下，完善健全前期報(bào)建管理制度。利用制度約束前期報(bào)建管理人員的操作規(guī)范與行為準(zhǔn)則，從而優(yōu)化前期報(bào)建工作的開展。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身前期報(bào)建工作的流程手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，涉及的對(duì)象方方面面，能夠在實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)下，編制一份開發(fā)報(bào)建流程手冊(cè)可以為前期報(bào)建工作帶來巨大的指引作用，即便在公司報(bào)建管理人員不斷流動(dòng)的情況下，也可以使得新人快速熟悉整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)流程，提高前期報(bào)建管理工作的質(zhì)量。

3.2 加強(qiáng)前期報(bào)建管理人員的專業(yè)技能

對(duì)于是否能完全勝任前期報(bào)建管理崗位的要求來說，從業(yè)人員往往需要具備兩方面專業(yè)素養(yǎng)：溝通協(xié)調(diào)能力和專業(yè)技術(shù)知識(shí)。

（1）由于涉及的職能部門比較多，前期報(bào)建管理人員擁有良好的人際溝通協(xié)調(diào)能力是至關(guān)重要的，尤其在面對(duì)各職能審批部門的意見傳遞產(chǎn)生不一致的時(shí)候，只有順暢的溝通才是工作成功的一半。

（2）在征詢職能部門意見的同時(shí)，其實(shí)也是項(xiàng)目各專業(yè)設(shè)計(jì)內(nèi)容的確認(rèn)與碰撞。舉例來說，有些項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中并無明確此項(xiàng)目的限高要求，并且項(xiàng)目又正好處于航空飛行管制區(qū)域，在后期方案階段需單獨(dú)征詢報(bào)審航空限高主管部門意見。這時(shí)就必須在方案完成后第一時(shí)間將征詢限高主管部門意見放在首位，因?yàn)橐坏┊a(chǎn)生限高降低調(diào)整問題，將使得正在同步進(jìn)行的設(shè)計(jì)工作（由于限高降低，會(huì)涉及總平面布局、單體面積、車位比等）產(chǎn)生重大修改，并且其他已完成的相關(guān)專業(yè)意見也會(huì)作廢。這時(shí)候就要求前期報(bào)建管理人員對(duì)各設(shè)計(jì)專業(yè)具備一定的專業(yè)知識(shí)以及敏感度，以免造成時(shí)間、精力、資源極大的浪費(fèi)。

3.3 積極與內(nèi)部及外部各橫向部門保持交流與溝通

項(xiàng)目前期報(bào)建工作是一件非常系統(tǒng)性的工作，與設(shè)計(jì)工作、招標(biāo)工作有著密不可分的聯(lián)系。方案設(shè)計(jì)、總體設(shè)計(jì)的報(bào)審就需要與內(nèi)部設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人共同拍定完成時(shí)間及送審內(nèi)容，并且經(jīng)常會(huì)按照審批意見進(jìn)行多次的專業(yè)調(diào)整，所以說內(nèi)部一定要做到相互配合、及時(shí)交流，信息互通[2]。同時(shí)，由于招標(biāo)工作具備一定的時(shí)效要求，有時(shí)作為前期報(bào)建的前置要求，更應(yīng)提早與內(nèi)部工作管理部門一起梳理工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以免耽誤后續(xù)工作的開展。通常在前期報(bào)建實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)過程中，更應(yīng)當(dāng)做到經(jīng)常與政府各主管部門保持溝通，以動(dòng)態(tài)了解送審文件實(shí)時(shí)的審批情況，若是產(chǎn)生有資料補(bǔ)件或是審批時(shí)間問題也可提前做好預(yù)案準(zhǔn)備工作。

3.4 提高同步搭接、穿插并行的意識(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目其前期報(bào)建工作的特點(diǎn)就是有著嚴(yán)格的流程性與較長的周期性，但是并不意味著一定不具有時(shí)間上優(yōu)化的空間。例如：

（1）在各階段設(shè)計(jì)文件征詢之時(shí)，根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)判別哪些設(shè)計(jì)專業(yè)內(nèi)容可以同步進(jìn)行深化工作，哪些需要等待審批專業(yè)意見后方可繼續(xù)進(jìn)行，做到將設(shè)計(jì)工作時(shí)間時(shí)效保持連續(xù)連貫性，從而使得部分專業(yè)設(shè)計(jì)提前報(bào)審具備條件。

（2）在完成施工圖設(shè)計(jì)及審圖工作前，將申請(qǐng)報(bào)送建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工總包招標(biāo)的準(zhǔn)備工作夯實(shí)完善，一旦取得審圖合格證，立即進(jìn)行后續(xù)兩項(xiàng)重要節(jié)點(diǎn)環(huán)節(jié)的文件受理工作，使得緊前緊后工作基本保證零時(shí)差的對(duì)接。

（3）有時(shí)可以通過召開專家評(píng)審會(huì)的形式，會(huì)上由各職能部門、專家組成員等共同商議將送審文件意見一次性以書面形式進(jìn)行回復(fù)，以減少各個(gè)部門單獨(dú)送審獲得意見的過程，減少前期報(bào)建時(shí)間。

通過針對(duì)項(xiàng)目整個(gè)系統(tǒng)的同步搭接、穿插并行，做好合理優(yōu)化的前期報(bào)建計(jì)劃編制，可以使得前期報(bào)建流程耗時(shí)有一定的壓縮減少，降低資源成本和提高工作效率。

3.5 加強(qiáng)對(duì)前期報(bào)建相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析

隨著社會(huì)的發(fā)展，政府針對(duì)各類政策法規(guī)、審批程序等也有階段性的改革調(diào)整與程序變化。故而前期報(bào)建管理工作中對(duì)相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析顯得更加尤為重要，建立全面及時(shí)的信息整理，理清前期報(bào)建各環(huán)節(jié)、各階段、各條線之間的前后相關(guān)度與邏輯順序，可為前期報(bào)建的工作帶來事半功倍的作用，并提高前期報(bào)建工作的準(zhǔn)確性與針對(duì)性。

4 結(jié)束語

綜上所述，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，前期報(bào)建工作順利完成是推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵所在，優(yōu)化提高并加強(qiáng)完善項(xiàng)目前期報(bào)建管理工作，是一件非常有意義的事情。同時(shí)隨著上海市工程建設(shè)項(xiàng)目的改革調(diào)整全面深化“放管服”和“一網(wǎng)通辦”，前期報(bào)建工作將更多在聯(lián)審平臺(tái)上操作，那在此情況下勢必將對(duì)前期報(bào)建工作帶來新的要求變化，更需要相關(guān)人員在日后的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)踐中不斷思考總結(jié)，以更好更高效地完成前期報(bào)建工作。