城市更新與商業(yè)轉(zhuǎn)型改造項目的成功實踐
——以上海第一百貨商業(yè)中心改造項目管理為例

倪秦慧（上海市工程建設(shè)咨詢監(jiān)理有限公司， 上海 200433）

0 引 言

近年來，在互聯(lián)網(wǎng)時代浪潮的沖擊下，以及受到零售行業(yè)整體更新?lián)Q代、上海中心城區(qū)商業(yè)競爭、消費者需求變化等的影響，老牌百貨公司上海第一百貨商店（以下簡稱“第一百貨”）也面臨著轉(zhuǎn)型的需求。上海第一百貨商業(yè)中心（以下簡稱“一百商業(yè)中心”）改造項目地處上海市黃浦區(qū)南京東路、西藏路和六合路交界處，由第一百貨老樓（以下簡稱“A 樓”）、一百商城（以下簡稱“B樓”）、東方商廈南東店（以下簡稱“C 樓”）3 棟單體建筑的室內(nèi)裝修工程和六合路新建頂棚連廊工程兩部分組成。此次裝修工程主要涉及內(nèi)部格局調(diào)整、室內(nèi)裝修更新、機電設(shè)備更換、文物保護修繕、結(jié)構(gòu)加固、外立面保護修繕等內(nèi)容，總建筑面積約 12 萬 m2。

1 第一百貨建筑沿革

第一百貨建造于 20 世紀(jì) 30 年代，大樓坐北朝南，占地面積 3 667 m2，建筑面積 29 951 m2，高 44.5 m，地下1 層，地上 9 層。其前身為大新百貨公司，與永安百貨、先施百貨、新新百貨并稱“老上海四大百貨公司”。作為上海市地標(biāo)之一的南京東路步行街的金字招牌，第一百貨在上海的百貨業(yè)中素來是一個特殊的歷史和時代符號。

作為“老上海四大百貨公司”的“小弟弟”，大新百貨公司開設(shè)最晚，但它博采眾長、不同凡響。1932 年，澳大利亞華僑蔡昌先生到滬，見其廣東同鄉(xiāng)開的 “先施”“永安”“新新”三大公司都很紅火，便決定在新新公司西首的南京路西藏路口開設(shè)大新百貨公司。當(dāng)時大新百貨公司的設(shè)計者是留學(xué)美國的華人建筑師關(guān)頌聲先生，參與創(chuàng)辦了基泰工程司。大樓外貌簡潔明朗，外立面采用中西結(jié)合的設(shè)計手法，總體上屬裝飾藝術(shù)派風(fēng)格，局部和裝飾細(xì)部處理上揉入了部分中國元素。

1934 年 11 月 19 日，大樓破土動工；1936 年 1 月 10日，大新百貨公司正式開張營業(yè)。在 20 世紀(jì) 30 年代，四大百貨公司競相裝潢，櫥窗陳設(shè)爭奇斗艷，加上異彩紛呈的霓虹燈，使得中國上海的南京路有了享譽全球的“小巴黎”的美譽。

當(dāng)年大新百貨公司揭幕時，在全國引起了巨大的轟動，被稱為“遠(yuǎn)東最大百貨商店”，其面積之大、設(shè)備之先進、管理之新穎，稱得上是當(dāng)時全國百貨公司之冠。中華人民共和國成立后，大新百貨公司被改制為國營第一百貨，于 1949 年 10 月 20 日成立，后于 1953 年遷入現(xiàn)址營業(yè)至今，成為建國后的第一家國有百貨零售企業(yè)。隨著經(jīng)營的擴張，第一百貨在 1997 年于一馬路之隔的東側(cè)新建了C 樓，后又于 2005 年在大樓的北側(cè)新建了 B 樓。

2 一百商業(yè)中心改造項目背景

自建國后直至 20 世紀(jì)末期，第一百貨始終保持著超高人氣，這與其得天獨厚的地理位置、領(lǐng)先一步的經(jīng)營管理模式、創(chuàng)新的營銷方式以及改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的歷史洪流密不可分，在上海乃至全國承載著整整三代人的記憶。然而，進入 21 世紀(jì)以來，隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活水平的提高，伴隨著大型超市、跨國連鎖品牌等新經(jīng)濟業(yè)態(tài)和新經(jīng)營模式的接連涌現(xiàn)，消費者的消費理念、消費習(xí)慣和購買力發(fā)生了翻天覆地的變化。在這一歷史變革中，第一百貨原有的經(jīng)營管理方式以及與之相配套的基建設(shè)施，似乎并沒有來得及跟上消費者不斷與時俱進的步伐。之后，緊伴著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展又催生了電子商務(wù)、網(wǎng)購、微商等在線購物方式，從產(chǎn)品種類、價格優(yōu)惠、結(jié)算方式、配送和售后服務(wù)等諸多維度，直擊第一百貨這類實體零售業(yè)的軟肋，使得第一百貨的管理層不得不重新審視自身的定位和發(fā)展方向。2018 年，為實現(xiàn)將上海打造成“全球消費城市”的目標(biāo)，上海市商委在《全力打響“上海購物”品牌加快國際消費城市建設(shè)三年行動計劃（2018—2020 年）》中明確表示，“重塑中華第一商業(yè)街南京東路”將成為上海構(gòu)建“國際消費城市”的目標(biāo)過程中的重要工作之一。在此契機下，第一百貨也迎來了一次徹底的改造更新。

3 一百商業(yè)中心改造項目特點

3.1 地理位置突出，公眾輿論關(guān)注度高

第一百貨地處四通八達、人流高度密集的上海南京東路步行街西首，是上海向全國乃至世界展示形象的窗口。第一百貨閉店改造的消息一經(jīng)發(fā)布，立刻受到了各大新聞媒體和自媒體的高度關(guān)注和競相報道，在引發(fā)了“50后”～“80 后”等中生代消費者一大波“回憶殺”的同時，也引起了“90 后”“00 后”等新生代消費者的好奇和期待。

3.2 改造主體歷史悠久，涉及文物保護建筑的保護與修繕

改造主體之一的 A 樓建成至今已有 84 年的歷史。大樓外貌簡潔明朗，外立面采用中西結(jié)合的設(shè)計手法，總體上屬裝飾藝術(shù)派風(fēng)格，局部和裝飾細(xì)部處理上揉入了部分中國元素。受巴黎美術(shù)學(xué)院派影響，外立面的設(shè)計手法大量使用向上的豎線條，并于頂端收成盾狀墻垛。外立面裝飾除一層由黑色大理石做護壁外，其他采用乳黃色面磚，用橫貼與豎貼相結(jié)合的手法使立面簡潔大方，并沿西藏南路、南京東路、六合路建造了三面環(huán)形的 18 扇大櫥窗。其獨特的文化價值和藝術(shù)審美使其在建成初期就獲得了亞洲最佳建筑設(shè)計獎。大樓于 1989 年經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)被列入首批市級重點文物保護單位。近年來，上海對歷史建筑保護越發(fā)重視，陸續(xù)頒布了《上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》和《上海市優(yōu)秀歷史建筑保護修繕技術(shù)規(guī)程》等法規(guī)規(guī)范，進一步對歷史建筑的保護與修繕作了詳細(xì)的規(guī)定。

3.3 項目體量較大，工期緊湊

一百商業(yè)中心改造工程作為一項綜合性的改造工程，不僅有室內(nèi)裝修、文物修繕、外立面改造，還包括新建構(gòu)筑物、路面改造等多個子項，改造規(guī)模超過了 12 萬 m2。由于地處繁華鬧市，周邊建筑鱗次櫛比，現(xiàn)場僅有一條狹窄的六合路可作為建筑材料的臨時堆場和施工車輛的唯一進出通道。為了合理組織并規(guī)劃施工場地，同時最大限度地減少改造工程對步行街購物環(huán)境的影響，項目決定對 3棟樓采取交替搭接施工。2017 年 7 月，A 樓和 B 樓首先完成撤場啟動改造，同年 10 月，C 樓改造項目開工。經(jīng)過 6個月的夜以繼日地施工，改造一新的一百商業(yè)中心 A 樓、B樓、C 樓于 2019 年 1 月全面開張營業(yè)。

3.4 商業(yè)改造樣板效應(yīng)

城市更新歷來不是一味地大拆大建，破立往復(fù)，而是要讓歷史建筑在原有的基礎(chǔ)上進行更新與改造，重現(xiàn)獨特魅力。通過這次更新改造，一百商業(yè)中心實現(xiàn)了歷史風(fēng)貌建筑的可持續(xù)利用，自身經(jīng)營業(yè)態(tài)的調(diào)整升級，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，在目前城市更新的大趨勢下，對上海市其他具有同樣深厚文化底蘊和歷史淵源的優(yōu)秀歷史建筑的改造和更新也起到十分重要的示范和樣板作用。

4 一百商業(yè)中心改造項目管理的側(cè)重點

4.1 對文物保護建筑的保護與修繕

根據(jù)上海市對優(yōu)秀歷史建筑保護的相關(guān)規(guī)定，對保護建筑的修繕主要遵循以下幾大原則。

（1）真實性原則。修繕之前須對歷史建筑作全面深入的研究，包括現(xiàn)場勘查，搜索原始圖紙、 資料、照片等，力求準(zhǔn)確把握其歷史風(fēng)貌。

（2）可識別性原則。充分尊重歷史建筑的歷史原狀，慎重對待文物建筑的歷史缺失和重建， 在裝飾修繕過程中盡量保持原狀，同時保持相當(dāng)?shù)目勺R別性。

（3）可逆性原則。修繕、改建的措施應(yīng)盡量做到可以撤除而不損害建筑本身，修繕新添加的材料其強度應(yīng)不高于原始材料，新舊材料要有物理、化學(xué)兼容性，為將來采取更科學(xué)、更適合的修繕留有余地。

（4）可讀性原則。保留歷史建筑可讀性，保留歷史建筑的外立面和內(nèi)部主要裝飾構(gòu)件的特征及施工方法，拓展歷史建筑的時間延續(xù)和文化價值延續(xù)。

基于上述原則，項目部對此次修繕裝飾工程整體范圍進行了研究討論，確定了重點保護部位及修繕保護原則。

（1）室內(nèi)裝修工程。A 樓原裝修老化，不符合當(dāng)代商業(yè)環(huán)境的要求，此項工程必須對室內(nèi)裝修進行重新設(shè)計施工。裝修范圍限于主體商業(yè)空間和交通空間、衛(wèi)生間，確定主體結(jié)構(gòu)、樓梯間為重點保護部位。保護原則為：保持主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件如柱、梁、剪力墻等的現(xiàn)狀，不破壞、不移位、不開洞；保持樓板的現(xiàn)狀及完整性，不增設(shè)樓、電梯，僅局部增加少量的風(fēng)管、電纜井及水管井，采取相應(yīng)的結(jié)構(gòu)加固措施，保證對結(jié)構(gòu)體系不產(chǎn)生不可逆的破壞；保持各樓梯間現(xiàn)狀裝修風(fēng)格不變。樓梯間為剪力墻結(jié)構(gòu)，為了不破壞其結(jié)構(gòu)體系，在樓梯間內(nèi)及附近不增加墻體，樓板不開洞；樓梯間剪力墻不開洞、不破壞；同時對樓梯間內(nèi)部裝修破損、扶手欄桿缺失、裝修污染部分進行修復(fù)和清洗。

（2）消防工程。由于消防規(guī)范的變更，現(xiàn)狀各樓層存在疏散寬度不足、機電設(shè)施（管井）不足等情況，此項工程應(yīng)在不違背室內(nèi)重點保護部位保護原則的前提下適當(dāng)?shù)剡M行合規(guī)性改造。

（3）機電工程。由于機電系統(tǒng)設(shè)計年代久遠(yuǎn)、設(shè)備普遍老化等原因，此項工程必須對原有機電系統(tǒng)進行重新梳理和替換安裝，設(shè)計時力求不影響主體結(jié)構(gòu)及建筑外立面。

（4）外立面修復(fù)工程。保持外立面風(fēng)貌不變，保持立面形式、材料、構(gòu)件（雨棚、櫥窗、入口）整體不變。對于整體保存完好的部分，以保護性修復(fù)和修補為主，以保證建筑的歷史性和完整性；對于立面存在破損、開裂、風(fēng)化、起鼓等情況的部分，可對其進行原樣更新；對于無損傷的部分，則對其進行清洗處理；對于經(jīng)過歷年改建、局部造型被過度簡化并與歷史形象和整體建筑風(fēng)貌有明顯不協(xié)調(diào)的部位，則采用借鑒歷史立面原貌的方式予以改造復(fù)原，以延續(xù)建筑的歷史性，保證立面風(fēng)貌的協(xié)調(diào)性。

（5）泛光照明工程。改造現(xiàn)有室外燈光系統(tǒng)，在不影響立面及主體結(jié)構(gòu)的前提下，突出 A 樓的歷史感和氣質(zhì)，同時契合當(dāng)代商業(yè)場所夜間景觀的需要。

正因為在整個裝修施工過程中項目始終把對老建筑的保護和修繕放在首位，才使得已是耄耋之年的 A 樓能再次煥發(fā)出新的活力。

4.2 對新老設(shè)計消防合規(guī)性的處理

本次一百商業(yè)中心改造項目所包含的 3 棟既有建筑建造于不同時期：A 樓建成于 1936 年，其間，經(jīng)歷過多次改建和裝修； B 樓建成于 2006 年； C 樓建成于 1996 年，2005 年改建，室內(nèi)重新裝修。3 棟樓中距離最近的一次室內(nèi)重新裝修距今已有 10 多年，每棟樓在設(shè)計時所參照的消防標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。如何使其能符合現(xiàn)行的消防規(guī)范是此次改造的重點。

通過對原有設(shè)計圖紙的研究梳理，發(fā)現(xiàn)這 3 棟樓都存在缺少疏散寬度的問題，其中又以 A 樓最為突出。為此，項目部會同設(shè)計方對現(xiàn)行的消防規(guī)范進行了深度解讀，詳細(xì)研究計算規(guī)則，合理劃分防火分區(qū)面積。同時，利用此次新建的 3 條空中連廊，加上經(jīng)全新整修后的原 A 樓和 C樓的 3、4、5 層既有連廊，作為 3 棟樓相互疏散的通道，以此來增加各棟樓的疏散寬度，從而符合現(xiàn)行規(guī)范的要求。此外，在消防設(shè)施方面，本次改造也根據(jù)新規(guī)要求作了更換升級，主要涉及將原有木質(zhì)防火門全部更換為鋼制防火門、在商場中庭等大空間內(nèi)增加消防水炮系統(tǒng)、對屋面原有容量較小的消防水箱進行升級換代、將原先單軌防火卷簾更換為垂直雙軌雙簾無機無紡布防火卷簾等，很好地解決了 B 樓、C 樓的消防問題。

考慮到 A 樓這棟文物保護建筑的特殊性，在遵循“不改變文物原狀” 的原則下，經(jīng)與相關(guān)部門溝通后，針對老樓相對突出的消防問題，本項目制定了專項整改措施，具體如下。

（1）在不改動大樓結(jié)構(gòu)的情況下，盡可能地優(yōu)化商業(yè)布局，適當(dāng)加大通道的寬度，同時調(diào)整商品結(jié)構(gòu)，提高檔次，從而吸引高品質(zhì)的客戶群以減少客流量；將目的消費強、不易燃燒的黃金珠寶業(yè)態(tài)設(shè)置在地下 1 層，以降低人員流動和安全隱患。

（2）更換所有防火卷簾，將原有的鋼制防火卷簾改為垂直雙軌、雙簾無機無紡布特級防火卷簾；更換所有防火門，將原有乙級防火門全部更換成甲級防火門，在滿足現(xiàn)行消防規(guī)范的同時，提高建筑的整體防火性能。

（3）根據(jù)最新防火規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，重新設(shè)計應(yīng)急照明系統(tǒng)，同時增加電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備電源監(jiān)控系統(tǒng)，以確保消防用電的安全。

（4）根據(jù)新規(guī)范要求，更換所有火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和應(yīng)急廣播系統(tǒng)，增加防火門監(jiān)控系統(tǒng)、電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)備電源監(jiān)控系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)等監(jiān)視和控制系統(tǒng)。

（5）按照現(xiàn)行規(guī)范，所有樓層增加排煙及相應(yīng)的補風(fēng)系統(tǒng)，且補風(fēng)系統(tǒng)完全獨立；所有排煙區(qū)域所需的補風(fēng)系統(tǒng)與對應(yīng)的排煙系統(tǒng)聯(lián)動開啟。

（6）對進水系統(tǒng)進行改造，由市政管道引二路 DN200管供至大樓消防泵房；更換原有的消火栓泵和噴淋泵，同時按照新規(guī)對消火栓系統(tǒng)和噴淋系統(tǒng)重新設(shè)計。

此次改造工程項目還專門聘請了專業(yè)防災(zāi)機構(gòu)對整個A 樓進行火災(zāi)風(fēng)險評估，并實量定性地提出相關(guān)合理化建議，指導(dǎo)本次裝修改造，確保改造后大樓消防性能的整體提升。

5 結(jié) 語

在物質(zhì)和精神文明飛速發(fā)展和變革的上海，將商業(yè)轉(zhuǎn)型和城市更新有機融合、相得益彰，將會是貫穿未來各類改造項目的主旋律。一百商業(yè)中心又一次走在了時代的前列，整個改造項目的質(zhì)量和進度按照既定的工程目標(biāo)和計劃順利執(zhí)行，同時成功拉開了城市更新和商業(yè)轉(zhuǎn)型的序幕，為未來的改造項目樹立了重要的標(biāo)桿，具有十分深遠(yuǎn)的示范意義。