淺談老舊住宅小區(qū)改造方法與思考
——以福州市馬尾區(qū)帝豪花園改造工程為例

林 暢

福州市馬尾區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局，福建 福州 350005

隨著我國社會經濟發(fā)展以及城鎮(zhèn)化建設不斷深入，城市中各式高級住宅小區(qū)如雨后春筍般地拔地而地，這些小區(qū)基礎設施好，物業(yè)管理較為完善成為城市里一道道美麗的風景線。但同時也要看到，在城市中還有大量老舊住宅小區(qū)，普遍存在規(guī)模小、基礎配套設施不完善、老舊破損嚴重，沒有維修資金、物業(yè)管理收費低收費難問題突出，難以引入專業(yè)化的物業(yè)管理，缺乏專業(yè)物業(yè)服務管理，只能勉強維持基本的小區(qū)保潔保安服務，環(huán)境衛(wèi)生差、治安隱患多、群眾意見大。個別小區(qū)在安全問題方面還存在著較大的隱患。因此城市老舊住宅小區(qū)改造也成為城市發(fā)展迫在眉睫的一個問題，此項工作是改善民生的重要手段也是構建和諧社會的有效措施。本文將通過實際案例進行歸類總結，重點研究老舊住宅小區(qū)改造中的要點，并對老舊住宅小區(qū)改造后的長效管理機制進行探索。

1 老舊住宅小區(qū)普遍存在的問題

1.1 房屋主體建和基礎設施老化嚴重，長期缺乏管養(yǎng)

由于大部分老舊住宅小區(qū)為無物業(yè)小區(qū)，日常處于無人管養(yǎng)狀態(tài)，常常出現(xiàn)外墻粉刷層風化脫落；樓道扶手銹蝕、脫落，公共照明損壞；房前屋后雨污管網堵塞、污流；化糞池沒有定期清理；室內外消防栓沒水，滅火器缺失等現(xiàn)象。

1.2 小區(qū)整體環(huán)境不佳，存在臟、亂、差現(xiàn)象

主要體現(xiàn)架空層雜物隨意堆放，僵尸車占用主要通道；室外存在違章搭蓋，強弱電線密布形成“蜘蛛網”；車輛無序停放隨意侵占公共綠地、休閑場地等現(xiàn)象普遍存在。

1.3 公共配套設施不完善且被占用現(xiàn)象嚴重

由于老舊住宅小區(qū)建設年代較久，受限于當時設計理念只是滿足于居民日常基本生活需求，公共配套設施如公共綠地、停車位、休閑場地等比例較低且經常被占用。

1.4 物業(yè)管理薄弱，存在較大的安全隱患

由于老舊住宅小區(qū)比較分散，很難做到完全封閉式管理，任何人都可以自由進出小區(qū)，小區(qū)車輛失竊和刑事案件時有發(fā)生存在較大的安全隱患。

2 福州市馬尾區(qū)帝豪花園改造工程實例

2.1 項目背景

近年來，福州市為了進一步提升老舊住宅小區(qū)居民居住質量，增強群眾獲得感。自2018 年以來全面開展了全市老舊住宅小區(qū)改造工作，并納入每年為民辦實事工作內容之一。

2.2 小區(qū)概況及需要解決的問題

該小區(qū)位于羅星街道君竹路47 號，建成時間為2005 年（福州市老舊住宅小區(qū)標準可放寬至2005 年），共9 棟多層框架住宅樓，總戶數336 戶，小區(qū)建筑面積約45188m2。小區(qū)雖然建成時間較晚，但由于前期物業(yè)管理不善早在2008 年就已撤離該小區(qū)，改造前該小區(qū)無物業(yè)管理狀態(tài)，需要解決以下問題：

（1）地下雨污管網混流，水、電設施老化嚴重且通信線纜連線混亂。

（2）小區(qū)機動車停放區(qū)域不足，導致小區(qū)中心花圃、文化娛樂、健身區(qū)域等被機動車占用。

（3）由于長期缺乏專業(yè)物業(yè)管理，大部分設施如消防栓、監(jiān)控探頭等要么損壞，要么處于失效狀態(tài)，給小區(qū)安全帶來較大的安全隱患。

2.3 小區(qū)改造的內容和重點

根據《2019 年福州市馬尾區(qū)老舊小區(qū)綜合整治和提升改造工作實施方案》，該小區(qū)改造重點完成以下內容：

（1）完善基礎保障設施，打造宜居安全社區(qū)。針對小區(qū)內溝渠不同的堵塞程度進行疏通，并分別埋設雨、污管道，實現(xiàn)雨污分流；依據小區(qū)戶數優(yōu)化化糞池噸位和管徑，整修窨井蓋、雨水立管；將原有破損道路重新整修，并鋪設瀝青路面，減少噪音；修繕并增設照明設施，保障夜間行人安全；建設監(jiān)督安防設施、增加智能門禁系統(tǒng)提升居住環(huán)境。完善環(huán)衛(wèi)設施、纜化下地強弱電管線；增加樓道修繕、樓道走道照明、防盜門和對講系統(tǒng)、完善小區(qū)智能設備和硬件系統(tǒng)，打造智慧小區(qū)［1］。

（2）整修便民服務設施，提升社區(qū)景觀環(huán)境。依據現(xiàn)場實際情況增設臨時停車位、非機動車位，實現(xiàn)有序停車；引進第三方充電樁公司，合理布置充電樁位，保障充電安全；修整弱電線纜入地，實現(xiàn)空中整潔無線；強電從桿上變改為箱變式，強電線路纜化入地；修繕、增設公告宣傳欄和信報箱，實現(xiàn)公共設施整潔化；增設智能快遞柜，實現(xiàn)快遞有序接收；規(guī)范垃圾收集點，實現(xiàn)垃圾分類。

（3）營造共享和諧鄰里，實現(xiàn)長效管理。為了深化居民間的溝通營造良好和諧鄰里，小區(qū)配建了休閑活動設施，并引并進專業(yè)化物業(yè)公司，實行規(guī)范化的物業(yè)管理。

2.4 帝豪花園小區(qū)改造的效果與經驗總結

（1）帝豪花園小區(qū)改造的效果。帝豪花園小區(qū)改造工程已于2019年12月底完成竣工驗收，實現(xiàn)了“路平、地凈、燈亮、管通?！?/p>

（2）帝豪花園小區(qū)改造經驗總結：①要注重公眾參與。老舊住宅小區(qū)存在問題有一定的共同性，也有一定的特殊性。小區(qū)要改什么居住在小區(qū)內的居民無疑是最有深刻體會和話語權的。為了保證整體改造效果，項目設計初期區(qū)住建局、社區(qū)、設計院就以問卷調查、上門走訪等方式征求小區(qū)居民意見，并結合小區(qū)實際制定規(guī)劃設計方案。設計方案出臺后，還將設計規(guī)劃總平圖張貼在小區(qū)進一步征求各方面意見，前后經過三次征求意見并對設計方案進行微調后，最后得出較為滿意的方案；②民生優(yōu)先，重點突出。主要對老舊住宅小區(qū)的建筑主體、共用部位進行全面改造升級，修復老舊住宅小區(qū)的原有基礎設施功能。老舊住宅小區(qū)改造不僅僅是外觀的“高、大、上”，而是要立足實際重點解決基礎設施老化、公共服務缺失、智能化程度不高等群眾反映強烈的問題；③創(chuàng)新機制，實現(xiàn)長效管理。老舊住宅小區(qū)改造只是解決硬件問題，要想真正解決老舊住宅小區(qū)存在的問題，必須在小區(qū)長效管理上下功夫。一是對具備一定物業(yè)管理基礎的小區(qū)，可先由地方政府給予經費支持，及時指導引進專業(yè)物業(yè)服務。二是對基礎設施條件較差，專業(yè)物業(yè)企業(yè)不愿進駐的老舊住宅小區(qū)由主管部門會同鎮(zhèn)街統(tǒng)籌安排抓好長效管理，在持續(xù)開展老舊住宅小區(qū)改造工作的基礎上，整體打包購買基礎專業(yè)物業(yè)服務，解決這部分小區(qū)衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安全防范、公共維修等基本物業(yè)管理需求，努力提升老舊住宅小區(qū)居民生活品質［2］。

3 尚待解決問題

老舊住宅小區(qū)改造是政府從民生角度出發(fā)而實施的一項民心工程，但目前仍有以下問題需要解決：

（1）改造成本高，資金籌措困難。由于各老舊住宅小區(qū)普遍存在房屋使用年限長，水、電管網、管線老化，區(qū)內道路破損嚴重，監(jiān)控及停車設施不足，便民生活服務設施缺乏等問題，需要改造的內容多、改造的成本高。但各縣區(qū)財政能力薄弱，政府配套壓力大，加之老舊住宅小區(qū)住戶大多拆遷戶、外來務工人員等收入困難群眾，因此群眾自籌積極性不高，改造資金主要依靠中央及省級補助，資金籌措困難。

（2）項目報批不規(guī)范，系統(tǒng)性監(jiān)管難。由于老舊住宅小區(qū)整治工作是新生事物，與傳統(tǒng)建設項目工程不同，主要還是依托當地的住建部門抽調人員進行監(jiān)管，而還未形成一套行之有效的審批和監(jiān)管手續(xù)［3］。

（3）部門間溝通協(xié)調難。老舊住宅小區(qū)是個系統(tǒng)性的工程且工期緊，任務重。建設過程中需要協(xié)調多個職能部門，尤其像供電部門這樣實行垂直管理的部門，地方基層部門無決定權，需層層上報審核。這樣既耽誤了工期，又浪費了大量人力物力，導致老舊住宅小區(qū)改造工作無法按期保質保量完成。