分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃對(duì)策

劉學(xué)梅

摘? 要：作為我國(guó)支柱型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)乎到我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平能否穩(wěn)定提升。但是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境不斷惡劣，而在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身穩(wěn)定發(fā)展，需側(cè)重對(duì)土地增值稅籌劃的合理開(kāi)展，通過(guò)降低稅收成本的方式來(lái)為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利益。基于此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅籌劃對(duì)策進(jìn)行分析研究。

關(guān)鍵詞：土地增值稅;房地產(chǎn)企業(yè);對(duì)策;籌劃

基于我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問(wèn)題和困境主要是國(guó)家嚴(yán)格管控以及企業(yè)內(nèi)外部的競(jìng)爭(zhēng)等，而在營(yíng)改增施行的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型發(fā)展的局面。作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成，土地增值稅籌劃工作的開(kāi)展效果，會(huì)直接影響到企業(yè)稅負(fù)壓力，關(guān)乎到企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本的控制。也正因此，如何進(jìn)行土地增值稅籌劃工作的高質(zhì)量開(kāi)展儼然成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要關(guān)注問(wèn)題。

一、土地增值稅的納稅籌劃概述

（一）概念闡述

所謂納稅籌劃，是指稅法變更背景下所衍生出的新型名詞，納稅人基于對(duì)相關(guān)稅法是法律規(guī)定的遵循，以及經(jīng)濟(jì)收益的獲取，通過(guò)對(duì)自身發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展?jié)摿Φ念A(yù)測(cè)，所總結(jié)出的合理減少稅法策略。也正因此，土地增值稅納稅籌劃的開(kāi)展就是房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身發(fā)展現(xiàn)狀，采取合理、合法的方法和手段來(lái)科學(xué)避稅，降低企業(yè)自身納稅成本，進(jìn)而達(dá)到控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的目的。

（二）意義分析

作為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中獨(dú)有的稅種，在具體繳納土地增值過(guò)程中，通過(guò)開(kāi)展高質(zhì)量的納稅籌劃工作，可以幫助企業(yè)大幅度降低稅負(fù)壓力，實(shí)現(xiàn)對(duì)自身經(jīng)濟(jì)效益的最大化創(chuàng)造。與此同時(shí)，企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃，可以充分體現(xiàn)出企業(yè)相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力、企業(yè)管理水平。若企業(yè)可以高效開(kāi)展土地增值稅納籌劃，意味著房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境的變化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)策分析

（一）合理應(yīng)用優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

在營(yíng)改增實(shí)施背景下，提出納稅人針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)住宅房的出售，若增值稅金額未達(dá)到項(xiàng)目金額扣除的20%，那么增值稅則免除;倘若增值稅超過(guò)20%，意味著企業(yè)需要依據(jù)按照規(guī)定進(jìn)行全額計(jì)稅?；诖耍雽?shí)現(xiàn)企業(yè)享受增值稅優(yōu)惠政策，可以結(jié)合以下方面：1、進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格的合理設(shè)置。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)項(xiàng)目工程的建設(shè)，需要在售前對(duì)當(dāng)前行業(yè)具體情況、發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行全面調(diào)研，結(jié)合具體情況保障自身銷(xiāo)售預(yù)期盈利的基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格的合理設(shè)置，實(shí)現(xiàn)將銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率控制在20%以下，促使房地產(chǎn)企業(yè)可以充分享受當(dāng)前增值稅的優(yōu)惠活動(dòng)。2、合理進(jìn)行項(xiàng)目金額的增長(zhǎng)和扣除。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)發(fā)展期間，可以依據(jù)具體情況對(duì)項(xiàng)目金額適當(dāng)?shù)目鄢驮黾?。例如結(jié)合具體情況進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的增加，具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的增加來(lái)控制增長(zhǎng)率。3、進(jìn)行增值額的分別核算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)住宅的建設(shè)，倘若在此期間企業(yè)同時(shí)開(kāi)展其它開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要注重對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值額的分別核算，促使普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以充分享受到優(yōu)惠政策。需要注意，若在開(kāi)發(fā)期間企業(yè)未對(duì)增值額進(jìn)行分別核算，基于導(dǎo)致普通標(biāo)準(zhǔn)住宅無(wú)法享受免稅政策。

（二）合理應(yīng)用征稅范圍進(jìn)行籌劃

所謂征稅范圍，是指國(guó)有土地使用權(quán)、其它附著物產(chǎn)權(quán)、地上建筑物有償轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所取得的增值額。而依據(jù)相關(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)對(duì)稅收的降低，可以結(jié)合以下方面來(lái)達(dá)到降低稅負(fù)的目的：1、利用投資聯(lián)營(yíng)、出租的方式來(lái)替代銷(xiāo)售模式。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行出租，而在獲取租金過(guò)程中，企業(yè)僅需進(jìn)行房產(chǎn)稅的繳納，因未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)圆挥眠M(jìn)行土地增值稅的繳納。而針對(duì)投資聯(lián)營(yíng)方式的開(kāi)展，投資聯(lián)營(yíng)的一方可以利用房地產(chǎn)進(jìn)行入股，則企業(yè)可以進(jìn)行土地增值稅的暫免，達(dá)到享受優(yōu)惠政策的目的。2、采取合作建房模式。在企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)共同協(xié)商，一方提供資金，另一方提供土地，通過(guò)雙方合作建房的模式可以將實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的暫免，建成后雙方企業(yè)可以依據(jù)合同簽訂來(lái)進(jìn)行分房自用。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用該政策來(lái)開(kāi)展高質(zhì)量的合作建房模式，幫助企業(yè)降低稅負(fù)。3、代建房節(jié)稅模式。該模式的應(yīng)用，是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中與其他企業(yè)進(jìn)行合同的簽訂來(lái)確定合作關(guān)系，然后以委托的形式進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而等到項(xiàng)目建成后，僅需進(jìn)行代建費(fèi)用的收取，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓并未發(fā)生，所以無(wú)需進(jìn)行增值稅的繳納，幫助企業(yè)在減少稅負(fù)的同時(shí)，有效控制企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化創(chuàng)造。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃過(guò)程中重要稅種之一，相關(guān)稅后籌劃部門(mén)需要對(duì)土地增值稅的合理規(guī)避提高重視度，依據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行現(xiàn)狀，明確增值稅納稅籌劃的重要性，采取合理應(yīng)用增值稅征稅范圍、合理應(yīng)用增值稅優(yōu)惠政策來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅繳納的規(guī)避，降低企業(yè)稅負(fù)成本，幫助企業(yè)更好的適應(yīng)當(dāng)前復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，推動(dòng)企業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向不斷發(fā)展。

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